土地集约利用的测度模型

建议你可以参考，《城市土地集约利用评价的实证和新思路》一文

来源：国土资源部信息中心 作者：喻锋

城市土地资源集约利用评价的关键在于评价指标体系的设置，以指标来考评有关土地集约利用政策和措施的落实和执行情况，唤起社会对城市土地资源使用的重视。可以说，土地集约利用指标体系是指用来测度城市土地利用结构、强度、效益、潜力等一系列指标构成的有机整体，以此为基础进行定性、定量评估，可对城市土地的集约利用情况做出客观评价，从而为制定科学合理的土地利用规划提供科学的依据。

城市土地集约利用指标的选取必须能够直接或间接地反映城市土地利用的集约水平，但指标本身同时还应兼备有效性与合理性。概括地说，城市土地集约利用指标的选取应遵循以下六大基本原则：①全面性或系统性，城市土地集约利用是一个综合的概念，涉及到城市经济、管理、基础设施、环境保护等各个方面，因此要求进行全面性的系统研究和评价； ② 可比性，城市土地集约利用是一个复杂的系统，需要涉及多学科、多领域的知识，指标选取要反映土地集约利用内涵在各城市之间的普适性，考虑国际通用性和城市、地区间的可比性； ③ 可操作性，指标体系构建的最终目的还是要为实际工作部门提供在城市土地利用评价和规划等方面的参照指导，因此对指标的统计记录要完整，数据本身要准确、易获得； ④ 动态性，城市土地利用是一个动态的过程，土地的集约利用指标应充分考虑城市现代化过程功能的扩展，考虑土地集约利用的动态发展趋势； ⑤ 独立性，指标体系中应该尽量排除密切相关的指标，只有选用相互独立的指标才能获得最优的评价方案，才能对城市土地集约利用水平进行切合实际的比较和评价； ⑥ 代表性，指标体系应该反映出城市土地经济利用的特点、城市土地经济运行的独特规律，以及该指标体系设计的目的。这是城市土地利用经济效益评价指标体系区别于其他指标体系的根本特征，为城市长地利用经济效益评价提供了科学的依据。

(一)样本区概况
浙江省地处中国东南沿海、长江三角洲南翼，全省陆地面积10.18万km2，是全国面积较小的省份之一。就自然禀赋条件来讲，浙江省农地资源紧缺，素有“七山一水两分田”之说。国务院农村发展研究中心的研究报告表明，就基本自然资源的丰度而言，浙江确实是一个“资源小省”，在“人均资源量指数”中，浙江人多地少的矛盾显得尤其突出。2000年，浙江人口密度达到每平方公里451人，比同期全国平均134人和世界平均39人高出许多倍。1978年浙江省人均占有农地面积0.049hm2，到了1995年为0.038hm2，2003年已进一步下降到0.034hm2。浙江人均农地面积不到全国平均水平的一半，仅为世界人均水平的1/6。浙江省在经济快速发展的过程中，人地关系的矛盾也日益尖锐。改革开放以来，浙江省经济发展与农地变动出现两种趋向:一方面是经济快速发展，人均GDP水平不断提高。1978～2003年，经济总量由全国第12位跃升到第4位，人均GDP由第14位跃升到第4位，实现了由农业省份到工业大省的转变。另一方面是土地占用较多，人均农地面积不断下降。1978～2003年，浙江省实有农地面积减少23.04万hm2，人均占有农地面积由0.049hm2减少到0.034hm2。这两种趋向并不是孤立的，而是有着内在的联系。伴随着城市化和工业化进程，人均农地面积减少是工业化国家和地区的规律性现象，根据诺瑟姆(Northam·R·M)城镇化水平增长的“S”型曲线理论，当一国(或地区)城市人口超过30%时，城市化进程明显加速，这种趋势持续到人口超过70%后才趋于缓和。2000年浙江城市人口比重达到了48.7%，目前处于城市化、工业化高速发展阶段，预计对土地资源的需求，今后5～10年仍将继续走强，合理利用已经很有限的土地资源尤其农地资源将是十分迫切的问题。
(二)测度结果
依据上述评价体系，在对各个指标进行标准化后，依据模型:Y=a·Ri·Xi/n，计算出最终的用地集约度总得分，如表5-2。
表5-2 浙江省各县(市)城市土地集约度总排序表


对表5-2中各个县(市)进行集约利用分等，大致可分为低集约度、较低集约度、中等集约度、较高集约度和高集约度共五等，如表5-3所示。
表5-3 浙江省城市用地集约度分类表


在对浙江省各县(市)进行城市土地集约度评价时，因数据的限制，可能会存在一定的偏差，但总体评价水平与实际情况基本一致。从整体上来看，浙江省经济较发达的县(市)，其土地的集约利用度也高，个别地区因建设用地中农村居民点比重较大，导致了其整体集约度水平的下降(比如温州市区、绍兴市区和杭州市区)。今后在进行指标选择时，应事先对数据进行充分的检验，以保证评价结果的科学性。

(一)指标建立原则

土地集约利用评价指标体系的建立必须充分结合其多层次、多目标的特点。土地是否集约利用反映的是经济系统、环境系统及社会系统等多方面效益的均衡。本章选择反映建设用地集约利用程度的指标，依据若干年后建设用地总量来推算其集约利用程度和目标。同时，建立多目标决策分析模型，计算各地市建设用地集约利用综合指数，以反映其集约利用水平的高低。评价体系的建立主要遵循以下原则:①科学性原则:指标体系的建立必须立足于建设用地集约利用理论框架，科学表达出建设用地集约利用的内涵、本质、规律和机制等本质性要素。②层次性原则:土地利用本身是一种极其复杂、多变量、多因素、多层次的等级系统，包括微观层次、宏观层次和效益层次等。因此，为了更好地反映系统的层次性，指标体系必须分层次进行建立。③系统性原则:指标体系的建立应全面反映建设用地集约利用影响要素的主要方面和内在联系。④独立性原则:各指标必须具有独立性，避免重复评价的指标。⑤可比、可量化、可行原则:城市土地集约利用影响因素繁多，而有些因素缺乏统计数据，或难以量化，为保证评价有效进行，本着可比、可量化、可行原则来确定指标。⑥动态导向性和弹性原则:不同的发展阶段、不同的区域条件，建设用地集约利用目标、方式也不同，其所需考虑的指标项目、指标度量及各指标的权重都有可能变动。

(二)评价体系的建立

本章所提出的评价指标体系更注重从宏观经济及可操作性角度入手，数据来源亦主要通过相关部门统计资料和日常统计报表得到。其中，关于土地投入产出方面的资料较为完备，且其作为一个动态变化的评价量能较好地反映出区域建设用地集约利用的潜力，因此，本研究选取土地利用强度、土地利用投入产出、土地利用增长弹性作为评价的主要依据，其基本能反映建设用地的集约利用水平。

1.评价体系各单项指标的设计

依据所选取的3大类评价指标，特下设16个单项指标来详细反映浙江省建设用地集约利用状况。见表5-1。

表5-1 土地集约利用指标体系表

土地利用强度，是反映城市土地集约利用水平现状、判定土地利用程度和效率的重要手段。由城市人口密度(反映城市人口集约程度)、人均居住面积(反映居住条件的集约程度)、人均农居面积(反映农村居民点集约程度)、容积率(反映城市土地利用集约程度)等指标构成。

土地利用投入产出，是通过经济指标对浙江省建设用地长期的集约利用程度的评价，分为总的建设用地和工业用地两方面进行评价，由人均建设用地面积(反映城镇用地综合利用水平)、单位面积固定资产投入(反映建设用地总体投入强度)、单位面积国内生产总值、单位面积财政收入、单位面积第二、第三产业增加值(反映建设用地总体产出水平);单位面积工业总产值(反映工业用地产出水平)等指标构成。

土地利用增长弹性，反映建设用地增长与建设用地投入产出增长的对比关系，其与土地投入产出相对应。分别为:固定资产投入与建设用地增长弹性系数、国内生产总值与建设用地增长弹性系数、第二、第三产业增加值与建设用地增长弹性系数、工业产值与工业用地增长弹性系数，此外还增加了城镇人口与城镇用地增长弹性系数和农居用地与建设用地增长弹性系数。各指标均反映一定时间段内各因素与建设用地(工业用地)增长的对比关系。

2.指标数据标准化

评价指标的标准化依据不同指标特征及条件，主要确定方法有:国内同类城市指标值、国家或地方相关标准、城市现代化相关标准、典型区域相关标准、理想标准和公共调查等六种。本章中主要采取以下三种方法来进行数据标准化。

以国内同类城市指标值作为评价标准。本章采用同类城市指标值作为比较标准的指标，可比较的标准包括三个方面:一是同类城市平均值，二是以同类排名前60%位城市的平均值，三是以同类城市最高值。这类指标主要包括单位面积固定资产投入、单位面积国内生产总值、单位面积工业总产值、人口密度、人均用地等。以国家或地方相关标准作为比较标准的，主要是与城市规划相关的指标，如容积率、建筑密度、人均居住面积等。以城市现代化指标作为比较标准的，主要是以反映发达国家土地利用状况，并能为我国今后发展方向作指导的指标为标准化依据，如绿地率。

3.评价指标权重确定

本章对指标体系权重的确定采用特尔菲法，根据专家的意见和建议确定各指标的权重，结合实际经验和可操作性，参照义乌、南京等城市的土地集约利用研究成果，对3大类和16个详细指标划分权重，具体见表5-1。

(三)土地集约利用评价方法

本章对土地集约利用评价采取单指标与综合指标评价相结合的方法。单指标评价是在已有的评价指标中，逐个与标准值进行比较，评价方法全面直观。综合指标评价是在单指标评价的基础上依据所确定的权重，计算出综合值，并以该综合值的大小反映其土地集约利用水平高低，同时确定一个综合区间值。其具体的标准化分值由如下方法确定:X_j=X_sj/X_bj，其中:X_j为各个单项评价指标j的标准化分值;X_sj为实际值;X_bj为评价指标标准值。

对于评价体系中的人均农居面积和农居用地与建设用地增长弹性系数两项指标，数值越低越集约。因而对其进行变动处理:X_j=1-(X_sj-X_bj)/X_bj(各字母意义同上)。

在对各个单项指标进行标准化后，可进行综合指数的计算，其计算模型如下:

Y=aR_i·X_i/n，其中，X_i=ar_j·X_j

且有:Y为一个地区建设用地集约利用综合值;X_i为第i个指标的标准化分值;R_i为第i个指标的权重;r_j为第j个单项指标的权重;n为指标个数。