海南：妥善解决农村建房历史遗留问题
kuaidi.ping-jia.net 作者：佚名 更新日期：2024-06-30
根据海南省自然资源和规划厅官微8月4日发布的信息，为妥善解决农村不动产确权登记历史遗留问题，海南省自然资源和规划厅于7月16日发布了《关于农村不动产确权登记历史遗留问题处理意见的通知》（以下简称《通知》）。《通知》自发布之日起有效期5年。
《通知》强调要妥善处理农村建房历史遗留问题。对农村不动产确权登记范围和基本工作原则、依法妥善处理宅基地取得相关问题等作出明确要求。《通知》明确，如农村宅基地、集体建设用地及地上房屋等建筑物、构筑物不符合《通知》有关规划要求或者最新土地利用现状调查，为非建设用地的，应按照“缺什么补什么”的原则，按程序完善相关规划调整或用地手续后，予以确权登记。农民进城落户，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。
总面积不超过175平方米，不认定为一户多宅
农村不动产确权登记范围包括宅基地、集体建设用地及地上房屋等建筑物、构筑物，不包括未建造房屋的宅基地。解决农村不动产历史遗留问题，应以土地使用权确权登记为基础、房地一体确权登记为原则。对难以认定地上房屋等建筑物、构筑物的规划合法性的，可单独对宅基地、集体建设用地予以确权登记。
《通知》提出，一是依法认定农村宅基地的取得资格“户”。农村集体经济组织成员，符合下列条件之一的，可以独立作为“户”在本村申请宅基地确权登记：已婚或达到法定结婚年龄的；依法继承房屋及宅基地使用权的未成年人；法律法规规定的其他情形。
对以上情形之外，确需以“户”申请宅基地的，可提交村民代表会议集体讨论决定，并经乡镇人民政府审核后公示认定。
二是妥善处理超面积使用宅基地问题。明确根据不同的历史时期，分别按实际使用现状面积、超过面积限额部分注记或有偿使用等规定处理后予以确权登记。
三是依法处理“一户多宅”问题。明确村民一户占用两处以上宅基地且总面积超过175平方米的，认定为一户多宅，总面积不超过175平方米，不认定为一户多宅。对村民“一户一宅”之外的宅基地，如属村民合法继承房屋或合法购买房屋所取得的宅基地，造成“一户多宅”的，予以确权登记，以及经农村集体组织决定规划建设新村且在2017年1月1日之前已建设的房屋，但原有房屋（含“祖屋”）未拆除、腾退，造成“一户多宅”的，可按照宅基地有偿使用等规定处理后，予以确权登记；符合分户建房规定而尚未分户的农村集体经济组织成员，其实际使用的宅基地合计没有超过分户后用地合计面积标准的，按照实际使用面积予以确权登记。
四是依法维护农村妇女和进城落户农民宅基地权益。农村妇女作为集体经济组织成员，享有平等的宅基地分配权，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农民进城落户，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。
五是依法维护非本集体经济组织成员、维护华侨、归侨宅基地权益。对非本农村集体经济组织成员、华侨、归侨原有或者合法继承的农村房屋，房屋产权没有变化的，可以依法确定其房屋宅基地使用权。
所建房屋等建筑物不符合有关规划要求，按程序完善相关规划调整或用地手续
对于宅基地建房的规划合法性问题，《通知》明确2008年1月1日《城乡规划法》施行之前使用宅基地建房的，办理不动产确权登记时可不审查是否符合规划。《城乡规划法》施行后使用宅基地建房的，只要符合当时实施的土地利用总体规划、村庄规划或“多规合一”总体规划之一的，可视为符合规划。
《通知》强调，要妥善处理农村建房历史遗留问题，所建房屋等建筑物、构筑物不符合有关规划要求或者最新土地利用现状调查为非建设用地的，按程序完善相关规划调整或用地手续后，予以确权登记。
2017年1月1日前建设的房屋等建筑物、构筑物，凡是已核发了宅基地使用证或者土地来源合法，且建设时符合有关规划要求，用地在村庄或城镇建设用地范围内，由申请人提交《保证质量安全具结书》，可按使用现状办理房地一体的不动产确权登记；如所建房屋等建筑物、构筑物不符合《通知》有关规划要求或者最新土地利用现状调查为非建设用地的，按程序完善相关规划调整或用地手续后，予以确权登记。
2017年1月1日至《海南省村庄规划管理条例》实施前建设的房屋，按不超过3层、高度一般不超过12米内登记发证，超出部分在登记簿和权属证书附记栏中注明，或者按照有偿使用等规定处理后予以确权登记；房屋等建筑物、构筑物在城镇建设用地范围内的，执行所在城镇的规划或规划标准，符合要求的，予以确权登记发证。
如所建房屋等建筑物、构筑物不符合上述《通知》有关规划要求或者最新土地利用现状调查，为非建设用地的，应按照“缺什么补什么”的原则，按程序完善相关规划调整或用地手续后，予以确权登记。
《海南省村庄规划管理条例》于2020年3月1日正式实施，其中规定村民一户拥有宅基地面积不得超过175平方米，村民新建住宅不得超过3层，高度一般不超过12米；村庄规划确定为工业、商业等经营性用途，经依法登记为集体建设用地的，市、县、自治县政府批准后，土地所有权人可通过出让、出租、作价出资、作价入股等方式交由单位和个人使用。
此外，《通知》明确，两户或两户以上农村村民共同使用一处宅基地的，相关农户自行协商确定各自使用范围和面积。经协商能够确定各户准确使用界线，按协商确定的界线分割单独确权登记。不能确定使用界线但能明确各自分摊面积的，按共同共有办理确权登记，并按协商确定的分摊面积在不动产登记簿和不动产权属证书的附记栏注记。不能确定各户使用界线和分摊面积的，直接按共同共有办理确权登记。
农村宅基地新政:每户限制多少平方?超面积怎么办?(附各省市宅基地面积标...
答：农村宅基地新政概览 国家对农村土地实行严格管控，遵循《土地管理法》中的“一户一宅”原则，宅基地面积不得超过省级标准。对于历史遗留的超面积问题，处理政策各异：1982年前的房屋，按实际面积确权；1982至1987年间超标建筑，根据当时的处理结果进行确权；1987年后未经批准的超面积，一般不予确权，特殊...
8几年盖的房子没房产证有土地证农村自建房拆迁怎么赔偿
答：这种情况由于房屋本身是合法的，只是由于历史遗留问题而没有取得宅基地证，如果被拆迁人长期在此居住，是可以得到合理补偿的。但是，如果是在耕地上建的房子，且没有相关的证件，这样的房子是违法建筑，是得不到任何补偿的。我国法律有明确的规定，禁止在农业用地上建造房屋。农村房子没有房产证拆迁能不能...
农村附属用房是什么意思农村附属房可以强拆吗
答：农村附属用房的意思就是，除了居住的住房以外的配房，是不可以强抄的，真心在帮你期待采纳。
农村建房违法的情况有哪些?这三个违章建筑不会被拆除
答：3.历史遗留的“违章建筑”由于历史等各种原因，农村地区多户住宅和宅基地面积超标的情况仍然很多。按照现在的建房标准，都不符合一户一宅的原则和宅基地面积标准。但是在建房初期，农村建房的要求和标准并没有那么多，建房的时候是合法的，这种情况下的农村房屋是不能拆迁的。三、农村建房程序 (1)建房户...
院子面积算不算宅基地 农村两个儿子一个宅基地怎么办
答：2、农村宅基地过大的话，只要不是违章建筑，目前是没事的，因为农村宅基地过大都是历史遗留问题，国家还没有对这部分情况做出明确的规定。3、农村宅基地确权的时候，只要是经过批准建房占用的宅基地，就可以进行确权。《土地管理法》实施以后，农村宅基地超过规定面积的，需要补办相关的手续，然后依法进行...
农村宅基地的补偿安置需要注意哪些问题?
答：1、在实际生活中，农村房屋产权问题一直比较棘手，由于历史遗留问题较多、变动大、情况复杂，有的省份和地区对宅基地审批和建房审批程序健全，登记档案完备。有的地方在农村用地及建房方面管理混乱、无序甚至无据可查。因此，对农村集体土地上房屋产权的认定没有一定之规，而是各地根据权属登记和用地、建房...
农村20年前建房屋房照如何办理
答：请村委员会开个证明，然后直接到乡、镇府的建设部门登记申请就可以了。
农村宅基地建房四乱 让我们看看你是否明白
答：违章建筑很常见。由于历史遗留问题突出，农村村民法律意识不强。村民私自建房未主动申请批准的，此类房屋将被认定为违法建筑。非法占用耕地、基本农田建房也很常见，一旦被查处，很可能会被强制拆除。隐形市场异常活跃。在城镇和集镇规划区、城郊结合部以及交通区位优势明显的地区，受城市化进程加快和高房价的...
只拆新违建不拆旧违建什么意思
答：国家规定只要是违建，都有拆的。这个的旧违建应是把旧的违建作为历史遗留问题对待的，可能有一个年份作为界限。比如说在法规出台之前就建好的房子可以不拆，我国在1982年出台的《村镇建房用地管理条例》中规定了农村建房的面积，因此在1982年之前建造的房子即使被判定为违建也是不会被拆除。一户一宅违建要...
农田不种要收回,那农田里盖了房子的怎么办?
答：这些不是农民的错，是工作人员疏忽大意造成的农民农田上建房。碰都这样的问题，可以进行举证，按照历史遗留问题对待，收回土地的时候房屋给农民按拆迁标准予以补偿。如果是2008年以后在农田上修建的房屋，属于破坏耕地、非法占地行为，不仅不给任何补偿，还会对修建房屋的责任人予以处罚，拆除非法占地上修建的...
《通知》强调要妥善处理农村建房历史遗留问题。对农村不动产确权登记范围和基本工作原则、依法妥善处理宅基地取得相关问题等作出明确要求。《通知》明确，如农村宅基地、集体建设用地及地上房屋等建筑物、构筑物不符合《通知》有关规划要求或者最新土地利用现状调查，为非建设用地的，应按照“缺什么补什么”的原则，按程序完善相关规划调整或用地手续后，予以确权登记。农民进城落户，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。
总面积不超过175平方米，不认定为一户多宅
农村不动产确权登记范围包括宅基地、集体建设用地及地上房屋等建筑物、构筑物，不包括未建造房屋的宅基地。解决农村不动产历史遗留问题，应以土地使用权确权登记为基础、房地一体确权登记为原则。对难以认定地上房屋等建筑物、构筑物的规划合法性的，可单独对宅基地、集体建设用地予以确权登记。
《通知》提出，一是依法认定农村宅基地的取得资格“户”。农村集体经济组织成员，符合下列条件之一的，可以独立作为“户”在本村申请宅基地确权登记：已婚或达到法定结婚年龄的；依法继承房屋及宅基地使用权的未成年人；法律法规规定的其他情形。
对以上情形之外，确需以“户”申请宅基地的，可提交村民代表会议集体讨论决定，并经乡镇人民政府审核后公示认定。
二是妥善处理超面积使用宅基地问题。明确根据不同的历史时期，分别按实际使用现状面积、超过面积限额部分注记或有偿使用等规定处理后予以确权登记。
三是依法处理“一户多宅”问题。明确村民一户占用两处以上宅基地且总面积超过175平方米的，认定为一户多宅，总面积不超过175平方米，不认定为一户多宅。对村民“一户一宅”之外的宅基地，如属村民合法继承房屋或合法购买房屋所取得的宅基地，造成“一户多宅”的，予以确权登记，以及经农村集体组织决定规划建设新村且在2017年1月1日之前已建设的房屋，但原有房屋（含“祖屋”）未拆除、腾退，造成“一户多宅”的，可按照宅基地有偿使用等规定处理后，予以确权登记；符合分户建房规定而尚未分户的农村集体经济组织成员，其实际使用的宅基地合计没有超过分户后用地合计面积标准的，按照实际使用面积予以确权登记。
四是依法维护农村妇女和进城落户农民宅基地权益。农村妇女作为集体经济组织成员，享有平等的宅基地分配权，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农民进城落户，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。
五是依法维护非本集体经济组织成员、维护华侨、归侨宅基地权益。对非本农村集体经济组织成员、华侨、归侨原有或者合法继承的农村房屋，房屋产权没有变化的，可以依法确定其房屋宅基地使用权。
所建房屋等建筑物不符合有关规划要求，按程序完善相关规划调整或用地手续
对于宅基地建房的规划合法性问题，《通知》明确2008年1月1日《城乡规划法》施行之前使用宅基地建房的，办理不动产确权登记时可不审查是否符合规划。《城乡规划法》施行后使用宅基地建房的，只要符合当时实施的土地利用总体规划、村庄规划或“多规合一”总体规划之一的，可视为符合规划。
《通知》强调，要妥善处理农村建房历史遗留问题，所建房屋等建筑物、构筑物不符合有关规划要求或者最新土地利用现状调查为非建设用地的，按程序完善相关规划调整或用地手续后，予以确权登记。
2017年1月1日前建设的房屋等建筑物、构筑物，凡是已核发了宅基地使用证或者土地来源合法，且建设时符合有关规划要求，用地在村庄或城镇建设用地范围内，由申请人提交《保证质量安全具结书》，可按使用现状办理房地一体的不动产确权登记；如所建房屋等建筑物、构筑物不符合《通知》有关规划要求或者最新土地利用现状调查为非建设用地的，按程序完善相关规划调整或用地手续后，予以确权登记。
2017年1月1日至《海南省村庄规划管理条例》实施前建设的房屋，按不超过3层、高度一般不超过12米内登记发证，超出部分在登记簿和权属证书附记栏中注明，或者按照有偿使用等规定处理后予以确权登记；房屋等建筑物、构筑物在城镇建设用地范围内的，执行所在城镇的规划或规划标准，符合要求的，予以确权登记发证。
如所建房屋等建筑物、构筑物不符合上述《通知》有关规划要求或者最新土地利用现状调查，为非建设用地的，应按照“缺什么补什么”的原则，按程序完善相关规划调整或用地手续后，予以确权登记。
《海南省村庄规划管理条例》于2020年3月1日正式实施，其中规定村民一户拥有宅基地面积不得超过175平方米，村民新建住宅不得超过3层，高度一般不超过12米；村庄规划确定为工业、商业等经营性用途，经依法登记为集体建设用地的，市、县、自治县政府批准后，土地所有权人可通过出让、出租、作价出资、作价入股等方式交由单位和个人使用。
此外，《通知》明确，两户或两户以上农村村民共同使用一处宅基地的，相关农户自行协商确定各自使用范围和面积。经协商能够确定各户准确使用界线，按协商确定的界线分割单独确权登记。不能确定使用界线但能明确各自分摊面积的，按共同共有办理确权登记，并按协商确定的分摊面积在不动产登记簿和不动产权属证书的附记栏注记。不能确定各户使用界线和分摊面积的，直接按共同共有办理确权登记。
答：农村宅基地新政概览 国家对农村土地实行严格管控，遵循《土地管理法》中的“一户一宅”原则，宅基地面积不得超过省级标准。对于历史遗留的超面积问题，处理政策各异：1982年前的房屋，按实际面积确权；1982至1987年间超标建筑，根据当时的处理结果进行确权；1987年后未经批准的超面积，一般不予确权，特殊...
答：这种情况由于房屋本身是合法的，只是由于历史遗留问题而没有取得宅基地证，如果被拆迁人长期在此居住，是可以得到合理补偿的。但是，如果是在耕地上建的房子，且没有相关的证件，这样的房子是违法建筑，是得不到任何补偿的。我国法律有明确的规定，禁止在农业用地上建造房屋。农村房子没有房产证拆迁能不能...
答：农村附属用房的意思就是，除了居住的住房以外的配房，是不可以强抄的，真心在帮你期待采纳。
答：3.历史遗留的“违章建筑”由于历史等各种原因，农村地区多户住宅和宅基地面积超标的情况仍然很多。按照现在的建房标准，都不符合一户一宅的原则和宅基地面积标准。但是在建房初期，农村建房的要求和标准并没有那么多，建房的时候是合法的，这种情况下的农村房屋是不能拆迁的。三、农村建房程序 (1)建房户...
答：2、农村宅基地过大的话，只要不是违章建筑，目前是没事的，因为农村宅基地过大都是历史遗留问题，国家还没有对这部分情况做出明确的规定。3、农村宅基地确权的时候，只要是经过批准建房占用的宅基地，就可以进行确权。《土地管理法》实施以后，农村宅基地超过规定面积的，需要补办相关的手续，然后依法进行...
答：1、在实际生活中，农村房屋产权问题一直比较棘手，由于历史遗留问题较多、变动大、情况复杂，有的省份和地区对宅基地审批和建房审批程序健全，登记档案完备。有的地方在农村用地及建房方面管理混乱、无序甚至无据可查。因此，对农村集体土地上房屋产权的认定没有一定之规，而是各地根据权属登记和用地、建房...
答：请村委员会开个证明，然后直接到乡、镇府的建设部门登记申请就可以了。
答：违章建筑很常见。由于历史遗留问题突出，农村村民法律意识不强。村民私自建房未主动申请批准的，此类房屋将被认定为违法建筑。非法占用耕地、基本农田建房也很常见，一旦被查处，很可能会被强制拆除。隐形市场异常活跃。在城镇和集镇规划区、城郊结合部以及交通区位优势明显的地区，受城市化进程加快和高房价的...
答：国家规定只要是违建，都有拆的。这个的旧违建应是把旧的违建作为历史遗留问题对待的，可能有一个年份作为界限。比如说在法规出台之前就建好的房子可以不拆，我国在1982年出台的《村镇建房用地管理条例》中规定了农村建房的面积，因此在1982年之前建造的房子即使被判定为违建也是不会被拆除。一户一宅违建要...
答：这些不是农民的错，是工作人员疏忽大意造成的农民农田上建房。碰都这样的问题，可以进行举证，按照历史遗留问题对待，收回土地的时候房屋给农民按拆迁标准予以补偿。如果是2008年以后在农田上修建的房屋，属于破坏耕地、非法占地行为，不仅不给任何补偿，还会对修建房屋的责任人予以处罚，拆除非法占地上修建的...
