如何看待新型城镇化过程中的房地产发展
从宏观市场上看，2012年至今，整个商业地产的发展热潮逐渐从沿海发达城市转向内地二三线城市。在国家提出“以县域为中心的城镇化发展”策略的指导下，华中地区商业地产市场蕴藏了无穷商机。
1.新型城镇化过程中，华中地区商业发展空间大
从宏观经济发展态势来看，2012年以来社会消费品零售总额增速总体呈放缓趋势，2012年较2011年增长率下降2.8%，但仍维持在双位数(2012年增长率为14.3%)的水平，说明全国商业发展状态良好。另外，华中地区人均可支配收入逐年增高，郑州、武汉和长沙地区2012年的涨薪幅度均超过12.5%，预计2013年涨薪幅度仍然会在12%以上。因此，华中地区零售、服务、休闲娱乐等业态发展空间巨大。除此之外，相比于沿海的东部和南部地区，汉江、赣江、湘江等长江支流广泛分布在华中地区，为东部产业转移提供了肥沃的土壤。产业的迁移必定带动人才和资金的流动，从而带动华中地区的城镇化的快速发展。
2.华中地区省会城市的商业地产市场——以长沙、武汉为例
长沙：目前，长沙市区拥有20多座功能齐全，购物环境良好的现代商贸大厦，10多个大型批发交易市场，市中心超高层和城市综合体等大型商业体正在筹建中，全是形成综合市场和专业市场相结合，大小零售网店相结合的多中心商业网络体系。另外，在城镇化过程中，长沙着力打造长沙市一小时经济圈，以长沙为核心、株潭一体化，推动城市边缘地带商业空间的扩张。因此，预计未来几年内，郊区中等规模以上的商业将有所发展，并且市中心的商圈逐步向外围扩张。未来，长沙的商业地产将转向郊区发展。
武汉：目前，武汉拥有多个具有一定规模的成熟商圈，并且轨道网络系统的修建和完善令武汉“1小时生活圈”的设想得以实现。另外，武汉政府十二五规划中提及到“引导旧城居民向新城疏解”，政府加大力度投入新区规划，将催生新兴商圈，为开发商进入武汉或开拓新物业版图提供便利。
3.华中地区商业地产开发面临的三大问题
问题一：华中地区二三线城市多数购物中心结构同质化严重，几乎无一例外地复制“购物中心+商业街+酒店+写字楼+公寓”模式，商业创新性面临着极大挑战。招商定位都集中在普通消费群层，但消费内容并没有详细的分区。
问题二：2009年起至今，华中地区楼市进入商业综合体的开发热潮。以后以年均10个左右的速度推向市场，并且仓促开发。不少商业综合体从拿地到最后投入运营，只花两年时间，但这样一个在两年之内设计好又盖好的商业项目，除了质量难以保证之外，商业地产的运营也存在各种问题。
问题三：华中地区大部分综合体的开发商都是由以往纯住宅开发商转过来的，而这些商业开发商强调现金流快速周转。而成功运作一个商业项目，除了前期规划定位符合实际消费需求外，更重要在于后期招商地位和人气的培养。因此，华中地区的商业地产在专业性方面有所欠缺。
4.冷思考华中商业地产之路
近年来，华中地区二线城市的商业地产的发展正追随一线城市的步伐，商业发展度逐年提高，商业地产市场呈现井喷式开发之势。然而，商业地产在飞速发展的同时变化也是惊人的，在这种情况下更需要冷思考华中地区商业地产的发展之路。
在房地产投资热潮下，冷思考华中地区商业地产的发展之路，新华·卓尔指数研究院研究员李静认为这条发展之路应该是“一个核心+一个保障+三点支撑+五种关系”。其中，商业地产自身的特色是项目成功的核心，品牌价值是项目成功的保障。合理配置自持和销售物业的关系，注重资源整合以及运营机制和商业开发团队建设是商业地产持续性发展的三点支撑。同时，平衡好开发商、业主、合作商家、顾客、政府五方之间的关系，为消费者提供优质的生活方式。
万科集团执行副总裁北京万科总经理金融街控股股份有限公司副总经理清华大学中国与世界经济研究中心研究员中国房地产学会副会长同策咨询研究中心总监中国城市发展研究院常务副院长从去年中央经济工作会议毛大庆城镇化要有目标有目的，不能盲目目前中国城镇化的现状存在许多问题，例如城镇化发展速度和资源不匹配、发展速度过快、城市配套建设跟不上、经济结构与城镇化不匹配、物理居住和心理不匹配。不能搞泛城镇化，要搞有目的、有目标的城镇化。我对城镇化做了几个建议：首先在区域选择上要特别小心，发展水陆、铁路运输优势，发展沿海、沿江、沿铁路地区的制造业，通过这个寻找城市化和城镇化发展的区域；第二，鼓励教育和高新科技的发展，这两项是城镇化未来很重要的依托；另外，要大力鼓励民营资本进入服务业，包括像医疗、教育、文物、体育等产业，减少行政审批，只有这样的推动，城镇化可能才有意义，否则是冲动的，是没有意义的。王志刚城镇化是经济发展的必然毫无疑问，城镇化的发展是未来新的经济增长点，是经济发展的必然。人口越来越向城市集中、农民进城是肯定的趋势，城市里面社会资源相对集中，医疗、教育、交通等，这是经济发展的必然性。对开发商来说，涉及到与居住和商业相关的领域，因此未来发展机会是很大的。现在很多开发商往二三线城市发展，肯定会面临一个问题，城镇化的核心在什么地方？我们的增长点在哪儿？往往很多城市之间有空点，开发商一定要踩好点，慧眼识珠，找到我们的增长点和真正适合去做的。所以说城镇化对开发商来说，既是机遇也是挑战，如果做不好，就会走向另一个极端。袁钢明城镇化不会扩大房地产需求“伪城镇化”、“半城镇化”成为屡屡被人诟病的问题之一。那些常住城市但没有城市户籍的农民工等，并不能同等享有城市政府提供的各类公共服务，其收入水平、消费模式也无法等同于城市户籍人口。推进城镇化，不是简单的城镇人口比例增加和城市面积扩张，更重要的是实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由“乡”到“城”的重要转变。因此，以为城镇化是一定会扩大房地产的需求这种说法不成立。陈国强新型城镇化将使房地产市场更理性过去在城镇化的迅速推进下，中心城市和大城市人口急速膨胀，而这也导致外来者购房的需求长期堆积，大幅拉高部分一二线城市的房价，过去城镇化的推进过于倚重房地产的发展，而此番中央强调的新型城镇化将重心从土地城镇化转移到人口城镇化，这种变化能将房地产市场的结构和未来需求引导向更加理性的区间，意味着房地产在城镇化中扮演的角色将有所削弱。张宏伟新型城镇化要防止产业新城泛滥近期，中央多次表态城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在。在城镇化大趋势的市场背景下，各地热衷于新区、新城的报批，一些新区、城市副中心规划大批量出台，预计未来将会有大规模新城涌现。在这样的市场背景下，大量楼市供应随之来临，尤其是三四线城市，在缺乏产业导入与支撑的前提下，不少城市出台新的产业发展规划，以此为基础开发产业新城。但是，实际操作上中小城市尤其是三四线城市更多的只是以产业新城为名直接进行房地产市场开发“造城”，“加快”所谓城镇化进程。这样，“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化，或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”。“被城镇化”与“空城”导致三四线城市面临比较大的市场风险，缺乏产业与配套的“被城镇化”势必也会助推这些城市面临崩盘的风险。因此，城镇化和工业化要同步推进，也就是城镇化过程中要切实实现“产城融合”，依靠产业的发展支持城市的建设，同时城市的基础设施配套反过来促进产业结构的升级，这样的互动与推进，才是新型城镇化过程中防止产业新城泛滥最有效的方法。章惠生房地产是新型城镇化建设中的主力军之一新型城镇化最重要的就是产业化，有产业才能解决就业，才能提高居民收入。而在新型城镇化的建设中，房地产无疑是主力军之一，解决在城市打工人群的置业问题，才能真正实现城镇化，这对房地产来说是一种利好，有更广阔的发展空间。不过，在城镇化的过程中，不能延续城市化的弊端，否则会导致房价攀升，为此，改革土地制度、利用税收杠杆调节房价都非常有必要。以土地供应为例，如果按照目前的土地出让制度，那么最终做出来的房子，农民工是买不起的，因此，新型城镇化的建设中需要很多配套的政策和措施，以保证新型城镇化的顺利推进。
您好，中国新型城镇化产业联盟（简称中产联）为您回答：发展新型城镇化能否给房地产业带来新机遇？在由北京城市发展研究院主办的新型城镇化与产城融合发展论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹指出，对房地产影响最大的是人、地和城市格局。走新型城镇化发展道路，将给房地产业带来3个新变化。
第一个变化，房地产市场将出现分化。过去的房地产市场总体上呈现出全面上涨格局，但今后，中国的城镇化要以人为核心，实现的是新增城镇人口的定居和落户。由此，中国的房地产业发展会出现新的格局，即从过去的总体上涨到未来有的地方上涨，有的地方平衡，有的地方可能出现一段时间内的低迷甚至是负增长。
第二个变化，新房市场的增速一定会下降。过去10多年房地产市场的高速增长，已经解决了住房需求基本总量的问题，绝对短缺已不存在。城市增长，城市人口增加，当然会促进房地产业的发展。但二手房市场正在兴起，即使未来城镇住房需求仍然很大，新房需求会降低。
第三个变化，非传统房地产的增长会上升。即商务办公、产业地产、旅游休闲、度假、养生、养老等非传统房地产，将面临新的发展机遇。
总之，秦虹认为，未来只有城市的发展，城市产业带动人口增长的发展，才会给房地产业带来实质性的发展。房地产业发展最关键的是要做好新型城镇化这篇大文章，脱离了城镇化是徒劳的，甚至是有风险的。
答：第一个变化，房地产市场将出现分化。过去的房地产市场总体上呈现出全面上涨格局，但今后，中国的城镇化要以人为核心，实现的是新增城镇人口的定居和落户。由此，中国的房地产业发展会出现新的格局，即从过去的总体上涨到未来有的地方上涨，有的地方平衡，有的地方可能出现一段时间内的低迷甚至是负增长。第...
答：房地产发展要和城镇化发展相适应，和相关产业发展相协调。滞后了，会影响相关产业的发展；过分超前了，造成了资源、能源的浪费，还会产生泡沫经济。这方面，鄂尔多斯、温州的教训已说明问题，需引以为诫。第二，坚持以人为本的城镇化，把有序推进农业转移人口市民化作为城镇化的重要任务，努力提高人口城镇化...
答：有别于昔日以“土地的城镇化”为主角的“房地产化”，新型城镇化的主角应该是“人口的城镇化”。在此进程中，房地产将更多地体现其配套价值——为农民融入城市、农民工市民化以及公共服务均等化提供硬件支持。作为新型城镇化的配角，房地产至少要在三个“规”字上与昔日划清界限。首先是做好规划。未来...
答：不过这个新型城镇化要与社会公共服务的均等化相一致，包括了教育、医疗、公共设施等方面的资源，这也将给房地产业带来利好，“将有不亚于前十年的发展机遇。”>>查查西安城南租房信息最新动态 从空间上来讲，南京大学不动产研究中心主任高波教授认为，东部的县域和中西部地区将成为新型城镇化战略的受益者...
答：1)旅游房地产土地开发：属于土地一级开发，或者企业参与时为土地一级半市场开发的概念;包括旅游项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施建设，是旅游引导的新型城镇化的基础;2)旅游公共设施建设：是旅游产业发展的基础建设，包括游客中心、旅游专项交通、旅游景观、旅游环境整治、...
答：我们的增长点在哪儿？往往很多城市之间有空点，开发商一定要踩好点，慧眼识珠，找到我们的增长点和真正适合去做的。所以说城镇化对开发商来说，既是机遇也是挑战，如果做不好，就会走向另一个极端。袁钢明城镇化不会扩大房地产需求“伪城镇化”、“半城镇化”成为屡屡被人诟病的问题之一。
答：1. 双向调控 来源：两会期间，住建部副部长齐骥提出房地产市场将实行“双向调控”。解读：这一政策主要包含三方面内容：首先，对热点城市的投资投机需求持续抑制，非热点城市调控相对放宽；其次，强化保障房工作，提升共有产权房的地位，通过双轨制解决城镇化问题；最后，在长效调控机制出台前，行政手段与经济...
答：一、新型城镇化蓝图中的房地产机会 关于完善新型城镇化战略、提升城镇化发展质量,在“十四五”规划纲要第八篇以一整篇的篇幅做了阐述,内容与房地产行业发展关系密切。核心内容是深入推进以人为核心的新型城镇化战略,以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展,使更多人民群众享有更高品质的城市...
答：加强新型城镇化建设,大力提升县城公共设施和服务能力,以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。佳兆业集团首席战略官刘策表示,“预计今年房地产调控不会有太大的放松,但也可以看到政府报告中提及了新型城镇化,改造城镇老旧小区,这对于城市更新...
