谁知道【热点】新一轮城镇化规划如何让房地产实现配角化
从宏观市场上看，2012年至今，整个商业地产的发展热潮逐渐从沿海发达城市转向内地二三线城市。在国家提出“以县域为中心的城镇化发展”策略的指导下，华中地区商业地产市场蕴藏了无穷商机。
1.新型城镇化过程中，华中地区商业发展空间大
从宏观经济发展态势来看，2012年以来社会消费品零售总额增速总体呈放缓趋势，2012年较2011年增长率下降2.8%，但仍维持在双位数(2012年增长率为14.3%)的水平，说明全国商业发展状态良好。另外，华中地区人均可支配收入逐年增高，郑州、武汉和长沙地区2012年的涨薪幅度均超过12.5%，预计2013年涨薪幅度仍然会在12%以上。因此，华中地区零售、服务、休闲娱乐等业态发展空间巨大。除此之外，相比于沿海的东部和南部地区，汉江、赣江、湘江等长江支流广泛分布在华中地区，为东部产业转移提供了肥沃的土壤。产业的迁移必定带动人才和资金的流动，从而带动华中地区的城镇化的快速发展。
2.华中地区省会城市的商业地产市场——以长沙、武汉为例
长沙：目前，长沙市区拥有20多座功能齐全，购物环境良好的现代商贸大厦，10多个大型批发交易市场，市中心超高层和城市综合体等大型商业体正在筹建中，全是形成综合市场和专业市场相结合，大小零售网店相结合的多中心商业网络体系。另外，在城镇化过程中，长沙着力打造长沙市一小时经济圈，以长沙为核心、株潭一体化，推动城市边缘地带商业空间的扩张。因此，预计未来几年内，郊区中等规模以上的商业将有所发展，并且市中心的商圈逐步向外围扩张。未来，长沙的商业地产将转向郊区发展。
武汉：目前，武汉拥有多个具有一定规模的成熟商圈，并且轨道网络系统的修建和完善令武汉“1小时生活圈”的设想得以实现。另外，武汉政府十二五规划中提及到“引导旧城居民向新城疏解”，政府加大力度投入新区规划，将催生新兴商圈，为开发商进入武汉或开拓新物业版图提供便利。
3.华中地区商业地产开发面临的三大问题
问题一：华中地区二三线城市多数购物中心结构同质化严重，几乎无一例外地复制“购物中心+商业街+酒店+写字楼+公寓”模式，商业创新性面临着极大挑战。招商定位都集中在普通消费群层，但消费内容并没有详细的分区。
问题二：2009年起至今，华中地区楼市进入商业综合体的开发热潮。以后以年均10个左右的速度推向市场，并且仓促开发。不少商业综合体从拿地到最后投入运营，只花两年时间，但这样一个在两年之内设计好又盖好的商业项目，除了质量难以保证之外，商业地产的运营也存在各种问题。
问题三：华中地区大部分综合体的开发商都是由以往纯住宅开发商转过来的，而这些商业开发商强调现金流快速周转。而成功运作一个商业项目，除了前期规划定位符合实际消费需求外，更重要在于后期招商地位和人气的培养。因此，华中地区的商业地产在专业性方面有所欠缺。
4.冷思考华中商业地产之路
近年来，华中地区二线城市的商业地产的发展正追随一线城市的步伐，商业发展度逐年提高，商业地产市场呈现井喷式开发之势。然而，商业地产在飞速发展的同时变化也是惊人的，在这种情况下更需要冷思考华中地区商业地产的发展之路。
在房地产投资热潮下，冷思考华中地区商业地产的发展之路，新华·卓尔指数研究院研究员李静认为这条发展之路应该是“一个核心+一个保障+三点支撑+五种关系”。其中，商业地产自身的特色是项目成功的核心，品牌价值是项目成功的保障。合理配置自持和销售物业的关系，注重资源整合以及运营机制和商业开发团队建设是商业地产持续性发展的三点支撑。同时，平衡好开发商、业主、合作商家、顾客、政府五方之间的关系，为消费者提供优质的生活方式。
第一，坚持新型四化同步、城乡统筹发展的城镇化，使城镇化发展与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。这里重要的是，城镇化的推进一定坚持产城融合，有产业带动，实现二、三产业的协调发展；小城镇要注意发展劳动密集型加工业、特色产业和为现代农业服务的产业；一定要坚持城乡统筹发展；还要使房地产业的发展与城镇化的进程相适应，与相关产业发展相协调。
房地产业是城镇化的重要物质载体，既是重要的民生行业，也是为相关产业提供配套服务的产业。房地产发展要和城镇化发展相适应，和相关产业发展相协调。滞后了，会影响相关产业的发展；过分超前了，造成了资源、能源的浪费，还会产生泡沫经济。这方面，鄂尔多斯、温州的教训已说明问题，需引以为诫。
第二，坚持以人为本的城镇化，把有序推进农业转移人口市民化作为城镇化的重要任务，努力提高人口城镇化水平。
积极稳妥地推进城镇化也必须要求房地产业能平稳健康发展。实现房地产业与城镇化的协调发展，最主要的是要加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。各地的市场差异很大，必须根据产业发展、人口增长趋势、居民现有住房状况，在调查研究的基础上制定住房发展规划和计划，并在土地供应等方面加以落实，努力形成总量基本平衡、结构合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局。
第三，坚持把生态文明理念全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路，房地产业也必须要加强转型发展的力度。
建设生态文明的城市，首先要充分发挥城乡规划的调控和引导作用，优化城市群规模、布局和城市间分工协作，适度控制大城市和特大城市规模，促进大中小城市协调发展。要加强城市内部和城市间交通路网的规划与建设，努力实现交通规划与居住区规划衔接，减少居民出行成本。积极稳妥地推进既有住区的环境整治、更新改造、棚户区改造和城中村改造。加快城市市政公用设施建设、加强城镇减排和城市绿化、改善城市人居生态环境。
建设生态文明的新型城镇，需要社会各界的共同努力。就房地产行业来说，一定要把建设生态城市、宜居住区、绿色建筑、智能建筑和推广运用低碳技术当作我们行业转型发展的重要任务抓好。第一是要大力开发省地节能环保项目、大力推进住宅产业现代化；第二，积极推进住宅性能认定，与国家倡导的绿色建筑标准靠拢；第三，尽量减少毛坯房，扩大全装修房比例，推进主体结构与填充体基本分离，管线便于维修并延长寿命的建筑；第四，房地产企业要加强与上下游企业强强联合，减少采购成本和时间成本，提高工程质量。
第四，积极引导产业园区地产、商业地产、旅游地产和老年住区的发展。
产城融合必须要有产业园区等地产。从事产业园区等地产的企业，首先要了解政府的产业政策和产业布局，还要做好市场调查和客户需求，并对产业链上有关单位的整合和协调能力进行考量。这样才能减少盲目性，促进产业地产的健康发展。
商业地产这些年发展很快，成绩不小，但是问题也不少。2012年9月国务院发布的《国内贸易发展‘十二五’规划》指出：“积极推进商业网点规划制定和实施。在城区，鼓励改造提升传统的商业中心，引导商业网点合理布局，形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心；支持具有地方特色的商业街提档升级、规范发展。在郊区，引导专业市场及物流配送中心集聚发展。在社区，加强商业设施建设和业态配套，严格商业网点用途管理。发展社区商业中心，提升社区综合服务功能”。上述要求主要是两点：一是要积极推进商业网点规划的制定与实施，二是要关注商业设施的总量和结构问题。
发展旅游地产，不能简单地将旅游地产视同于开发商到旅游地区搞房地产开发与销售，这跟旅游地产本意有很大差异。旅游地产严格地说应该是为旅游服务的地产。首先要在坚持对资源保护前提下按批准的规划进行开发；还要做好旅游产品的开发、运营、管理和旅游服务体系的建设等一系列工作。现在一些旅游地产，还遇到了怎样盘活现有存量房等问题。这些都需要当地政府统盘研究解决。
要积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业。对于开发商来说，主要是如何改善老人居家养老条件、社区养老环境，特别是大的新建小区要将养老服务设施纳入居住小区配套规划建设，有能力的企业也应积极参与机构养老设施的建设，有的还可以开发休闲、养生养老与度假相结合的产品，以满足不同老人的养老需求。
总之，城镇化是一个巨大的系统工程，涉及到国务院的十几个部门，还涉及到户籍制度、土地制度、社会保障、财税金融制度的改革及住房制度的完善，需要在做好顶层设计和总体规划的前提下，积极稳妥地推进。
避免“房地产化”，并不是说要从根本上否定房地产。房地产就相当于城镇化的“硬件”。它并非仅仅是在建住宅、盖商厦，同时也是在建设城市。中国的城镇化进程不仅表现在城镇人口及其所占比重的增加上，而且还表现为城市固定资产的大规模形成和基础设施的大规模建设上。
中国城乡建设经济研究所所长陈淮有一个论断：当前我国的房地产发展实际上是在为过去的城市建设失误“补课”。计划经济时代，“先生产后生活、先治坡后治窝”的城市发展理念，渐渐导致城市化滞后于工业化。
陈淮认为，近年来在房地产问题上形成的诸如拆迁、征地、房价以及“泡沫”、“暴利”等争议，很大程度上是在“补课”过程中、伴随城市化的“加速运动”叠加出现的。而要解决这一系列矛盾，别无他途，唯有“坚持推进城镇化”。
未来10到20年，中国城镇化率仍将快速增长。数亿农民的涌入，意味着城市仍旧难以避免“大拆大建”。尽管中国每两年半的住房建设总量就相当于新建一个纽约或者伦敦，但未来相当一段时间内，许多城市仍将会处于住房供应短缺的状态。
但“大拆大建”也绝不应再重蹈泡沫泛滥、投机盛行、以土地财政为核心价值取向的“房地产化”覆辙。房地产在未来的城镇化进程中，必须要走出一条纠偏、去伪的新路。
有别于昔日以“土地的城镇化”为主角的“房地产化”，新型城镇化的主角应该是“人口的城镇化”。在此进程中，房地产将更多地体现其配套价值——为农民融入城市、农民工市民化以及公共服务均等化提供硬件支持。
作为新型城镇化的配角，房地产至少要在三个“规”字上与昔日划清界限。首先是做好规划。未来人们不能再容忍生活在睡城、卧城和鬼城，饱受大城市病对幸福指数的摧残；不能容忍城市规划和土地利用规划“两张皮”造成的资源浪费和环境破坏；也不能容忍工业转型升级、腾笼换鸟后留下的人去楼空——当下江浙一带出现的“房地产空心化”已令人堪忧。
其次是定好规则。过去人们形容房地产是中国经济增长的引擎、发动机。但遗憾的是，这个发动机只装了“油门”，却没有“刹车”。一旦上了快车道，就成了咆哮的怪兽，难以驯服。近几年来，房价每每是越调控越高涨，根源在于房地产的制度建设捉襟见肘，“规则”没有定好。比如久为诟病的“国家基本住房制度”，至今尚未立法明确。相应的配套政策，诸如房地产税制、住房金融、土地供应和住房保障等，均未形成完备体系。这些，无疑都是下一步房地产业转型升级的作业空间。
此外，还应尊重规律。好的城镇化模式必然要尊重一个客观规律，那就是充分实现城镇化、工业化和农业现代化的三化同步、三化融合。如果三化不同步、不协调，城镇化就很难健康发展。“大拆大建”也只不过会造就更多的贫民窟，将城市内部的贫富差距拉得更大；马路越修越宽，交通却越来越堵；城市越摊越大，幸福却越来越远。
答：城市化进程中，新型城镇化概念股发挥着不可替代的作用。在城市建设方面，它们参与了城市规划、土地开发、房地产开发等各个环节。通过引进先进的城市规划理念、科学的土地开发方式，他们为城市的可持续发展提供了重要支撑。同时，新型城镇化概念股致力于打造宜居宜业的城市环境，提供高品质的居住、商业、教育、...
答：3、国际经济：研究全球经济形势，分析国际经济合作、贸易政策、汇率波动等对我国经济发展的影响。4、产能过剩问题研究：探讨产能过剩的成因、危害以及化解产能过剩的路径和政策举措。5、新型城镇化：关注城镇化进程中的土地、人口、城市规划等问题，研究如何实现以人为本、绿色低碳、创新驱动的城镇化。6、区域...
答：随着中国城镇化进程的不断推进，新型城镇化概念股也成为了市场热点。这些概念股涉及到城市规划、环保、科技等多个领域，具有较高的投资价值。下面，介绍最新的六大新型城镇化概念龙头股，建议投资者收藏。第一，中材科技。中材科技是中国最大的水泥熟料和水泥制品生产设备供应商之一，也是全球混凝土高科技...
答：在此次沙龙活动上，业界人士就此问题进行了深入探讨。 城镇化不等于房地产化 现在很多三四线城市的房地产市场是非常可怕的，供大于求好几倍，一些山区的楼建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心惊胆战。 问：党的十八大提出要走新型城镇化道路，其中特别突出一个“新”字，这个“新”字强调，...
答：如何平衡城市间发展问题成为新型城镇化亟待解决的难题。而发展城市群为解决这一难题提供了新的思路。参考国外成熟经验，国际化的大都市周边通常有能够分担一部分城市功能或交换资源的卫星城，有效缓解了大城市发展压力，同时带动区内整体社会经济发展。随着新型城镇化方案的最终落定，全国将形成新一轮打造城市圈...
答：除北京表示“修改城市总体规划”等之外，福建、甘肃、广东、广西、贵州、江西、陕西、西藏、云南等十余省(区)明确表示将编制、出台实施新型城镇化规划。此外，上海表示将“启动新一轮城市总体规划编制，加快编制村镇规划”。观察可见，在今年省级地方两会上，城市群的概念被广泛提及，成为新型城镇化建设中的...
答：这为博州的跨越式发展和长治久安指明了符合州情的方向，具有很强的战略性、针对性、实践性。从全国看，新型城镇化已经成为国家推动新一轮改革发展的重要平台和抓手。推动新型城镇化已经成为共识。但怎么搞、搞成什么样？各方共识有待逐步形成。从全疆看，新型城镇化的热潮正在形成，推进新型城镇化战略的...
答：国际、国内的经验表明，推进中国的城镇化要遵循客观规律，与经济发展水平和市场发育程度相适应，循序渐进，走出一条符合我国国情的大中小城市和小城镇协调发展的多样化的城镇化道路，使我国传统的经济社会结构在工业化、现代化以及信息化的过程中逐步得到转变。根据我国城镇化规划，我国城镇化建设的主要思路是：...
答：早在“十一五”规划纲要就已经明确“要把城市群作为推进城镇化的主体形态”，十二五规划再次建议，以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。2013年6月，新一轮城镇化规划正在制定中，而城市群作为未来城镇化发展的主体形态被赋予更多关注。环境保护...
答：然而,记者采访了解到,在这一轮城镇化热潮中,一些地方由于尚未建立合理完善的城乡土地收益分配机制,农民主动参与城乡一体化建设的积极性和主动性不高。 警惕“统筹城乡”演变为“以城吃乡” 采访中,一些专家指出,有的地方政府以低价流转农民的土地,或者通过行政推动用农民节约出来的土地指标到城市置换获取级差收益,...
