长租公寓以高收低出、长收短付的方式,卷走数十亿
在房屋租赁市场中,难免会存在一些违规行为,其中最为轰动的就是长租公寓公司以高收低出、长收短付的方式,坑骗众多租客和房东,所涉及到的资金数十亿。
长租公寓又双叒叕暴雷了。
还是十几二十家长租公寓品牌扎根暴雷,牵涉资金上亿,波及上海、杭州、深圳、广州、成都、合肥、武汉等多个地区,坑了无数房客和房东。
仅8月下旬到现在,就有全国各地十几家长租公寓负责人失联,算上今年上半年跑路的16家,这个行业简直是被雷劈了。
披着租房外衣的P2P?
写过好几篇长租公寓的文章了,从去年写到今年,没有一次是因为好事情。
当时主要写的是长租公寓品牌里比较出名的蛋壳和青客,这两家都已经在美股流血上市了,目前蛋壳市值10.59亿美元,青客市值3.55亿美元,血还是没止住。
之前的文章里,鲜姐说长租公寓本质上做的是是二房东的生意,现在鲜姐要为自己年少无知的莽撞道歉,因为这次集中爆雷让很多人明白了:长租公寓,还能做成非法集资P2P啊!
被房租公寓坑了的房东和房客,几乎每个人的损失都是5位数。
这些长租公寓爆雷的原因,几乎逃不脱两点:高收低出,长收短付。
所谓“高收低出”,说的是长租公寓平台用高于市价的价格从房东手里把房子租过来,再以明显低于市价的价格把房子租给租客,比如房租均价6000元/月的地段,长租公寓租来的价格可能是6500元,租出去的价格可能是4500元。对于房东来说,一是切实有更多的收入,二是整租给看似正规的公司也很省心,所以即使长租公寓都是要求签长期合同也不愁房源;对于租客来说,便宜的房租是最大的诱惑,统一装修、管理也确实让人安心。
当然,这里面的问题也很明显,长租公寓又不是做慈善的,他们这样高价“进货”低价“卖出”,图什么呢?
答案在另外四个字,长收短付。简单来说,长租公寓向租客收取一个长期的租金,再分成短期付给房东。比如租客一次性付半年或者一年的租金,平台收取这些钱后并不直接打给房东,而是按照季度或者单月付,而在这个时间差里,这些钱就可以完全由平台支配了。
如果还是按照上面的价格简单粗暴地算一下,租客一次性付一年的房租,再加上一个月的押金就是5.2w,100套房源就是520w,如果按照1000套房源算,在租客付房租的首月,平台会收到租客付的5200w元,只需要给房东打款650w,中间4550w元就是平台能得到的,可以随意支配的,巨大的现金流。
之前写到蛋壳、青客的爆雷,是(截至当时)他们把这笔钱挪作他用,扩张房源、营销广告、抢占市场甚至理财等等,花得太爽没收住,导致资金链断裂。
而还有很多长租公寓,他们拿到这笔钱之后,选择直接跑路,高管层用公司破产为代价实现财务自由,反正“有限公司”嘛。这套路,是不是有种熟悉感,以前的非法集资、庞氏骗局、P2P们换上了“租房”的新衣,美滋滋又开始游街了。
做“长”租的“短”生意
长租公寓也是被奉为过风口的生意,事实上,如果运作得好,哪怕只是做个二房东,这个行业确实也大有可为。
毕竟,对于很多初入社会的年轻人来说,租房就是最大的问题之一,又贵又麻烦,如果真的有统一管理房源、可靠的长租公寓平台,确实是能少费很多力气。
长租公寓行业正处在成长期,行业头部的巨头里,自如背靠链家,青客、蛋壳都花了大力气流血上市,虽然目前行业生态还算不上优良,但长期发展下去,确实可以是个值得期待的生意。
结果,哪怕是巨头也不能逃过爆雷的命运。
更遑论巨大的现金流馋得一帮投机者口水直流,纷纷入局,做起了“长”租公寓的“短”生意,赚一波块钱就走。中间商不赚差价了,直接一波带走你的本金。
平台跑了,房东、房客都是受害者。
若扑租户受害者统计表(部分),
据媒体报道,很多才交了几万元租金的租客,搬进房子还不满半个月,就听闻平台跑路的噩耗,钱追不回来,房东还急着把房子要回去,甚至用停水、停电等一系列手段要求租客退租;房东也很无奈,因为很多长租公寓平台跑路前,就已经拖欠了很久的房租了,很多人本就是以租养贷,现在租金没了,房子总归要收回来尽量挽回损失。
据IT时报,最近爆雷的小平台若扑,工作人员透露资金缺口是300多万,而仅据他们统计,租客受损184万,房东受损125元。而其它规模更大的平台,牵涉的资金显然更吓人。
如果硬要放马后炮的话,长租公寓爆雷确实会有迹可循。
据天眼查统计,近期爆雷的近20家长租公寓,都在爆雷前变更了法人和高管人员。
据IT时报统计,从2019年底,上海寓意物业管理有限公司有12次工商变更,杭州适享科技有限公司更厉害,24次,而最后变来变去,大家发现,上海寓意有个全资子公司叫上海云栖,海云栖正巧100%控股了杭州适享科技。爆雷前夜,这个联系才浮出水面,结局大家都知道了,两家都在跑路名单上。
杭州适享换过公司法人和名字,旗下的武汉巢客跑路更早,今年4月就溜了,揭开了全国巢客爆雷的序幕。而上海寓意、上海云栖、杭州适享的法人在一周内全部由黄大坤换成了陈挺,IT时报援引内部员工爆料称,“新法定代表人陈挺只是花几十万元请来的替罪羊。”
巢客的全国性爆雷,涉案金额可能超过7亿元。
是洗牌还是凉凉?
长租公寓发展至今,引发舆论关注的真没几次是因为好事。
春节期间因为特殊情况,长租公寓们也纷纷站出来说要免租客房租,共克时艰,结果一扭头,变成了租客因为各种附加条件免不了房租,和平台强制要求房东免租或者降租,拿别人的钱给自己立名声,厉害极了。
而更早一些,去年,长租公寓被曝出的是万恶的租金贷问题。
所谓租金贷,就是房客付租金的时候贷的款。大部分长租公寓为了“诱导”租客“长租”,也就是一次性付半年或者一年的房租,会设置相当有诱惑力的价格,比如押一付三3000元,押一付六只要2400元,没钱没关系,提供快速便捷的租金贷,慢慢还。
现在平台跑了,贷还是要还,不还就要进征信,自己看着办。
如果说租客知情,有负担超前消费风险的准备,那勉强还行,但在很多时候,租客甚至并不知道自己贷了款,没有地方住,还莫名其妙就背上了债务。
这些租金贷,有些被银行、房贷平台自己当坏账吞了,更多的还是由这些曾经信任长租公寓的租客们在慢慢还。
不过,租金贷爆雷那一波之后,就被监管部门严厉叫停了,而在这次令人瞠目的大爆雷之后,各地区相关部门也都紧急发布了租赁风险提示,提醒租户谨慎选择公寓品牌、确认房源,认真确认租金价格和支付方式,防范“租金贷”风险,采用规范的合同文本等。
马上,就会有史上“最严”住房租赁政策即将在各城市相继出台,直接剑指长租公寓。
从2015年的“房住不炒”到2017年的“租购并举”,近几年,我国城市租赁市场迎来井喷,2018年租赁人口高达1.9亿人。根据预测,2030年我国租赁人口将达2.7亿人,整体市场规模达4.2万亿。
在这个巨大的蛋糕面前,商人们看到机会并不奇怪,但和商人一同入局的还有没有诚信的投机者们。
如今,还坚挺的长租公寓越来越少,有人认为一次又一次的爆雷正式行业在经历洗牌,但又凭什么,洗牌的风险都让无辜的房东和房客承担呢?
长租公寓的名声,是被自己一点一点搞臭的;长租公寓的路,是自己一步一步走到了穷途。
这个行业本不该是这样的。
答:“这意味着长租公寓行业高进低出、长收短付的业务模式已经彻底走入死胡同。”长租公寓业内人士王强向记者指出。去年以来,高进低出、长收短付的业务模式,已导致众多长租公寓资金链大幅吃紧,疫情冲击下导致新租客减少与租房空置率上升,进一步加剧长租公寓平台收支失衡。一位国内大型创投机构合伙人向记者...
答:中研普华研究员邹志丹在接受《消费者报道》采访时表示,长租企业频频暴雷,一方面体现市场竞争后部分中小长租公寓资金链断裂,举步维艰;另一方面,长租企业利用人们贪便宜的心理,依靠“长租短付、高收低出”的租房骗局,损害了租客和房东的根本利益,严重打乱了租赁市场的秩序,阻碍了长租公寓行业健康发...
答:“长租公司注册之后,马上从房东手里高价收房,往往高出市场价10个百分点甚至更高, 用低于市场价的价格租给那些租房经验经较少的租客,但条件是年付,比如一套房子中介从房东手里收过来是5000元每月,年付租给租客平均每月只要4000元。”该人士透露,长租公寓企业使用低价策略垄断所有网络平台,使得其它中介和房东自己发布...
答:这些长租公寓爆雷的原因,几乎逃不脱两点:高收低出,长收短付。 所谓“高收低出”,说的是长租公寓平台用高于市价的价格从房东手里把房子租过来,再以明显低于市价的价格把房子租给租客,比如房租均价6000元/月的地段,长租公寓租来的价格可能是6500元,租出去的价格可能是4500元。对于房东来说,一是切实有更多的收...
答:多地的长租公寓都采用“高进低出”“长收短付” 这种不对等的方式在出租经营,这样的模式显然是存在很大的问题。不正常的运作模式背后肯定有古怪,果然多次的长租公寓都出现了卷钱跑路的情况,给租客和房东都带来了巨大的损失,因此长租公寓也陷入了信用危机。所谓“高进低出...
答:尽管租房是一个成熟的行业,但蛋壳为何突然崩溃?原因在于长租公寓的经营模式。长租公寓的收入模式可以总结为八个字:高进低出,长收短付。首先,高进低出。为了迅速获取房源,长租公寓公司会向房东提供高于市场价的租金,然后以低于市场的价格吸引租客,尽快出租房屋。例如,一家暴雷的长租公寓公司曾在...
答:近年来,一些不规范的长租公寓托管企业,为快速扩大市场规模,采用房租“高进低出”“长收短付”的经营模式。然而,这种模式容易出现资金链断裂,会给房东和租客带来经济损失。一些不法企业和个人还利用这种模式形成“资金池”,待积累大量资金后卷款跑路。“虽然政府不断在规范市场,但是长租公寓市场还未...
答:长租公寓高收低租背后的租金用到哪里去了 近日,上海多名租客和房东向警方报案称,已签协议的房屋托管公司倒闭,卷款跑路。公司以“高租金吸引房东、低租金吸引租客”方式,要求租客一次性支付大量租金,聚拢大笔租金后跑路。目前,当地警方正在调查此案。此外,律师称这种情况下房东无权强行驱赶租客,双方...
答:现在的长租公寓是指在过去二房东的基础之上,以公司的组织方式,对房子装修成统一风格,拥有自己的品牌,并配备了保洁、维修、管家等人员。长租公寓的房子装修一般是中端以上,家具家电齐全,整洁干净,可以拎包入住,当然价格也能稍微高一些。可以说长租公寓就是二房东的2.0版本。长租公寓高收低租违法...
答:细数近几年“爆雷”的长租公寓,可以从中发现一些规律,它们采取“高进低出、长收短付”的经营模式,高价租入房源再低价出租,一次性收取租客1-2年租金却按月向房东支付租房款。随着长租公寓的扩张,资金吃紧,房东收不到租房款,便强制收回房子,租客没有房子可住,剩余租金也难以拿回。许多租客和房东没能避开长租公寓...