长租公寓以高收低出、长收短付的方式，卷走数十亿

在房屋租赁市场中，难免会存在一些违规行为，其中最为轰动的就是长租公寓公司以高收低出、长收短付的方式，坑骗众多租客和房东，所涉及到的资金数十亿。

长租公寓又双叒叕暴雷了。

还是十几二十家长租公寓品牌扎根暴雷，牵涉资金上亿，波及上海、杭州、深圳、广州、成都、合肥、武汉等多个地区，坑了无数房客和房东。

仅8月下旬到现在，就有全国各地十几家长租公寓负责人失联，算上今年上半年跑路的16家，这个行业简直是被雷劈了。

披着租房外衣的P2P?

写过好几篇长租公寓的文章了，从去年写到今年，没有一次是因为好事情。

当时主要写的是长租公寓品牌里比较出名的蛋壳和青客，这两家都已经在美股流血上市了，目前蛋壳市值10.59亿美元，青客市值3.55亿美元，血还是没止住。

之前的文章里，鲜姐说长租公寓本质上做的是是二房东的生意，现在鲜姐要为自己年少无知的莽撞道歉，因为这次集中爆雷让很多人明白了：长租公寓，还能做成非法集资P2P啊!

被房租公寓坑了的房东和房客，几乎每个人的损失都是5位数。

这些长租公寓爆雷的原因，几乎逃不脱两点：高收低出，长收短付。

所谓“高收低出”，说的是长租公寓平台用高于市价的价格从房东手里把房子租过来，再以明显低于市价的价格把房子租给租客，比如房租均价6000元/月的地段，长租公寓租来的价格可能是6500元，租出去的价格可能是4500元。对于房东来说，一是切实有更多的收入，二是整租给看似正规的公司也很省心，所以即使长租公寓都是要求签长期合同也不愁房源;对于租客来说，便宜的房租是最大的诱惑，统一装修、管理也确实让人安心。

当然，这里面的问题也很明显，长租公寓又不是做慈善的，他们这样高价“进货”低价“卖出”，图什么呢?

答案在另外四个字，长收短付。简单来说，长租公寓向租客收取一个长期的租金，再分成短期付给房东。比如租客一次性付半年或者一年的租金，平台收取这些钱后并不直接打给房东，而是按照季度或者单月付，而在这个时间差里，这些钱就可以完全由平台支配了。

如果还是按照上面的价格简单粗暴地算一下，租客一次性付一年的房租，再加上一个月的押金就是5.2w，100套房源就是520w，如果按照1000套房源算，在租客付房租的首月，平台会收到租客付的5200w元，只需要给房东打款650w，中间4550w元就是平台能得到的，可以随意支配的，巨大的现金流。

之前写到蛋壳、青客的爆雷，是(截至当时)他们把这笔钱挪作他用，扩张房源、营销广告、抢占市场甚至理财等等，花得太爽没收住，导致资金链断裂。

而还有很多长租公寓，他们拿到这笔钱之后，选择直接跑路，高管层用公司破产为代价实现财务自由，反正“有限公司”嘛。这套路，是不是有种熟悉感，以前的非法集资、庞氏骗局、P2P们换上了“租房”的新衣，美滋滋又开始游街了。

做“长”租的“短”生意

长租公寓也是被奉为过风口的生意，事实上，如果运作得好，哪怕只是做个二房东，这个行业确实也大有可为。

毕竟，对于很多初入社会的年轻人来说，租房就是最大的问题之一，又贵又麻烦，如果真的有统一管理房源、可靠的长租公寓平台，确实是能少费很多力气。

长租公寓行业正处在成长期，行业头部的巨头里，自如背靠链家，青客、蛋壳都花了大力气流血上市，虽然目前行业生态还算不上优良，但长期发展下去，确实可以是个值得期待的生意。

结果，哪怕是巨头也不能逃过爆雷的命运。

更遑论巨大的现金流馋得一帮投机者口水直流，纷纷入局，做起了“长”租公寓的“短”生意，赚一波块钱就走。中间商不赚差价了，直接一波带走你的本金。

平台跑了，房东、房客都是受害者。

若扑租户受害者统计表(部分)，

据媒体报道，很多才交了几万元租金的租客，搬进房子还不满半个月，就听闻平台跑路的噩耗，钱追不回来，房东还急着把房子要回去，甚至用停水、停电等一系列手段要求租客退租;房东也很无奈，因为很多长租公寓平台跑路前，就已经拖欠了很久的房租了，很多人本就是以租养贷，现在租金没了，房子总归要收回来尽量挽回损失。

据IT时报，最近爆雷的小平台若扑，工作人员透露资金缺口是300多万，而仅据他们统计，租客受损184万，房东受损125元。而其它规模更大的平台，牵涉的资金显然更吓人。

如果硬要放马后炮的话，长租公寓爆雷确实会有迹可循。

据天眼查统计，近期爆雷的近20家长租公寓，都在爆雷前变更了法人和高管人员。

据IT时报统计，从2019年底，上海寓意物业管理有限公司有12次工商变更，杭州适享科技有限公司更厉害，24次，而最后变来变去，大家发现，上海寓意有个全资子公司叫上海云栖，海云栖正巧100%控股了杭州适享科技。爆雷前夜，这个联系才浮出水面，结局大家都知道了，两家都在跑路名单上。

杭州适享换过公司法人和名字，旗下的武汉巢客跑路更早，今年4月就溜了，揭开了全国巢客爆雷的序幕。而上海寓意、上海云栖、杭州适享的法人在一周内全部由黄大坤换成了陈挺，IT时报援引内部员工爆料称，“新法定代表人陈挺只是花几十万元请来的替罪羊。”

巢客的全国性爆雷，涉案金额可能超过7亿元。

是洗牌还是凉凉?

长租公寓发展至今，引发舆论关注的真没几次是因为好事。

春节期间因为特殊情况，长租公寓们也纷纷站出来说要免租客房租，共克时艰，结果一扭头，变成了租客因为各种附加条件免不了房租，和平台强制要求房东免租或者降租，拿别人的钱给自己立名声，厉害极了。

而更早一些，去年，长租公寓被曝出的是万恶的租金贷问题。

所谓租金贷，就是房客付租金的时候贷的款。大部分长租公寓为了“诱导”租客“长租”，也就是一次性付半年或者一年的房租，会设置相当有诱惑力的价格，比如押一付三3000元，押一付六只要2400元，没钱没关系，提供快速便捷的租金贷，慢慢还。

现在平台跑了，贷还是要还，不还就要进征信，自己看着办。

如果说租客知情，有负担超前消费风险的准备，那勉强还行，但在很多时候，租客甚至并不知道自己贷了款，没有地方住，还莫名其妙就背上了债务。

这些租金贷，有些被银行、房贷平台自己当坏账吞了，更多的还是由这些曾经信任长租公寓的租客们在慢慢还。

不过，租金贷爆雷那一波之后，就被监管部门严厉叫停了，而在这次令人瞠目的大爆雷之后，各地区相关部门也都紧急发布了租赁风险提示，提醒租户谨慎选择公寓品牌、确认房源，认真确认租金价格和支付方式，防范“租金贷”风险，采用规范的合同文本等。

马上，就会有史上“最严”住房租赁政策即将在各城市相继出台，直接剑指长租公寓。

从2015年的“房住不炒”到2017年的“租购并举”，近几年，我国城市租赁市场迎来井喷，2018年租赁人口高达1.9亿人。根据预测，2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模达4.2万亿。

在这个巨大的蛋糕面前，商人们看到机会并不奇怪，但和商人一同入局的还有没有诚信的投机者们。

如今，还坚挺的长租公寓越来越少，有人认为一次又一次的爆雷正式行业在经历洗牌，但又凭什么，洗牌的风险都让无辜的房东和房客承担呢?

长租公寓的名声，是被自己一点一点搞臭的;长租公寓的路，是自己一步一步走到了穷途。

这个行业本不该是这样的。