物业管理案例：房屋渗水
kuaidi.ping-jia.net 作者：佚名 更新日期：2024-06-02
案例：房屋渗水引发诉讼2006年8月起，上海市东新路某小区的业主鲍某，发现自家房屋北面卫生间的浴缸流水不畅，卫生间门外走廊不断有水渗出。鲍某遂向物业管理公司报修，物业管理公司检查现场后判定是下水管道有问题，建议由原来的装修公司进行检查。后装修公司拆开浴缸后，发现浴缸与地板下面均有大量的积水。2007年3月，鲍某以开发商在建造房屋时存在“两井（废水井和污水井）并一井”、物业管理公司对排水系统从未履行管理义务，装修公司安装浴缸供排水系统的隐蔽工程有重大缺陷，对漏水后果的形成有重大过错为由，将开发商、物业管理公司和装修公司均诉至法院，要求追究三家公司的责任对渗水进行修复，承担损失5万元。
各方观点
开发商认为，“两井并一井”是经过规划部门验收通过的，另外，“两井并一井”并不是造成房屋渗水的直接原因，故开发商不应承担法律责任。而物业管理公司则认为：按照国务院《物业管理条例》的规定和物业管理公司与小区业委会的合同约定，物业管理公司只对小区的公共部位、公共设施进行管理，而原告的渗水部位属于其室内自用部位，所以物业管理公司不应对因装修问题造成其自用部位渗水承担法律责任。装修公司认为，装修的保修期为一年，且双方约定的装修合同保修期为一年，本案业主发现卫生间漏水距离装修竣工验收之日超过5年，另外，装修合同并没有约定装修公司对原告的装修必须作防水处理，故装修公司不应承担保修义务。
法院判决
本案中，根据质量检测部门的报告，鲍某房屋渗水主要原因系“厨卫生活垃圾沉淀、淤积在主卫浴缸下排水管处造成堵塞，且未能及时发现和疏通，生活废水由未完全连接的浴缸落水管处与排水连接口向外溢出，积蓄在浴缸下部水槽内，通过主卫地坪水泥砂浆层以及防水措施未到位的主卫生间外渗至房间木地板架空层所致”。且如果浴缸排水连接口完全连接，即使排水管道堵塞，其后果是浴缸的水无法排出，而不会淤积在浴缸下的水槽里；如果浴室门槛下的防水措施到位，水槽里的水不会穿过浴室渗透至房间内。上述问题因系装修工程中产生，所以，法院认为，装修公司应当对上述损失承担责任。渗水原因与物业管理公司是否疏通室外排水系统无因果关系，开发商是否存在“两井并一井”也与原告的损失没有因果关系，故法院根据损失的评估报告判令装修公司承担鲍某损失5万余元。
律师分析
一、装修公司可否以保修期已过不承担法律责任
装修公司认为，根据相关规定：装修%考试大%的保修期为一年，且双方签订的装修合同也约定保修期为一年，鲍某发现卫生间漏水距离竣工验收之日超过5年，故装修公司不应承担保修义务和赔偿责任。而法院则认为，本案属于损害赔偿纠纷，不适用于保修期的约定。笔者较倾向于法院的观点。因为根据质量检测部门的报告，造成渗水的原因有两点：一是浴缸落水管处与排水连接口未完全连接；二是浴室门槛下的防水措施不到位。这两点均不符合装修规范要求，或者说这样的装修产品是不合格的。故法院根据《民法通则》第122条：“因产品质量不合格造成他人财产、人身损害的，产品制造者、销售者应当依法承担民事责任”之规定，判决装修单位承担民事责任。从另一层意义上讲，保修责任是对合格产品而言的，不适用于不合格产品，所以装修公司的抗辩未得到法院的采信。
二、司法实践中处理房屋渗水责任承担的常见情况
司法实践中，房屋渗漏水是常见的民事案件，法院的处理结果也不尽相同。一般来说，法院是根据渗漏水的原因来判定相应的民事赔偿责任。大致来说，分为四种情况：一是业主自身原因造成的房屋渗漏水，比如说，在北方一些城市，由于业主自制暖气使用不当，造成水管冻裂；或是相邻业主装修时造成的房屋渗漏水，主要原因是楼上业主破坏了卫生间的防水层，或在没有做防水的房间大量使用自来水造成水渗漏到楼下，还有的是业主擅自对排水管进行改道造成排水不当等；二是装修公司的原因，如同本案，装修公司未按照装修的技术规范进行施工。另外，还有使用的材质不合格，保修期内出现质量问题等；三是开发商的原因，主要是在五年的防水质保期内出现房屋的渗漏水；四是物业管理公司的原因，比如说物业管理公司未对小区的排水管道进行定期的疏通、保养等。
三、对业主、物业管理公司及装修公司的启示
对于房屋渗漏水这一常见的民事纠纷，作为业主应依法维护自己的合法权益。本案中，鲍某没有按照装修合同进行诉讼，而是作为损害赔偿来打官司，是其依法维权，注意诉讼技巧的体现。所以，作为业主，在出现这类事情时，要对渗漏水的原因进行初步的判定，再根据具体情况确定如何诉讼，化地保障自己的权益。对物业管理公司来说，作为小区公共部位、公共设备的管理者，应严格按照物业管理服务合同的约定，履行自己的管理职责。在本案法庭上，物业管理公司一方面说明了自己对小区的公共部位、公共设备设施进行管理的情况，另一方面也拿出了自己对排水管定期疏通的记录，说明本案不是公共部位渗漏水，所以责任不在物业管理公司，物业管理公司已经履行了合同约定之义务，不应承担责任。而对于装修公司来说，要严格按照规范进行施工，使用合格的装修材质，严格遵守保修期的约定，特别是要注意的是，保修期只是对合格的装修产品来说的，而对于本案中，装修成果本身不符合技术规范，是不能适用保修期的规定的。
房屋保修期过后,漏水了该谁负责
答：业主自己负责。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，开发商应履行保修义务，不属于商品房保修范围内或超出保修期限的，开发商无保修义务。开发商可以找人帮修，但费用必须由业主自行负担，没有补贴也没有任何经济赔偿。
房子让水泡了赔偿案例?
答：2004年2月，陈先生一家入住安县花莇镇某居民小区，发现卫生间顶部多处漏水、渗水。其后8年多时间里，开发商直接或委托公司物业先后维修了5次，但问题一直未得到彻底解决。2012年4月，陈先生将开发商告上法庭，要求被告立即对房屋进行修补，并赔偿前期自己支付的维修、误工等费用2.58万元，另要求赔偿精神...
业主房屋漏水不交物业费法律怎么裁决
答：被告所述房屋漏水拒交物业费的抗辩意见，因楼顶、公共管道等公共部位漏水，属于公共维修基金应负担的范围，与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张权利，故对该抗辩意见不予采信。 被告应当依照合同约定，履行自己缴纳物业服务费的义务，法院因此依法判决被告李某某支付物业管理费等各项费用7797元。
房屋漏水,物权纠纷问题
答：2、楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成的渗漏,形成财物损害的侵权法律关系。 3、楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏,形成相邻法律关系。 4、房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏,也是形成相邻法律关系 5、共用设施、设备导致渗漏且已过保持期,则应适用物业管理纠纷法律关系。 四、不同的渗...
未央区一小区多户业主家中渗水严重,物业与开发商来回“踢皮球”该怎么...
答：开发商也是这样说的，称房屋已经过了保修期，后期的维修应该找物业，此外就不多说了。双方都在踢皮球，业主的权益却得不到应有的保障，可能只能寻求媒体的帮助，在网络上形成比较大的影响，才能让双方共同使力，帮助业主们解决房屋渗水严重的问题。新小区都是由物业的，如果小区的房屋出现了一些问题，比如...
小区常见物业纠纷与问题解答
答：案例一 房屋质量有问题可以拒交物业费吗？2007年1月，业主程某购买了海安县金海国际花园小区商品房一套。2013年1月，程某所购房屋外墙渗水导致室内受到影响。程某与开发商、物业公司、施工单位三方协商达成处理方案，但多次修理未能修复。同年，程某停在小区消防通道的车辆被他人扎破车胎。程某找物管协助...
房屋外墙渗水物业应该承担什么样的责任
答：外墙渗水问题在保修期内应由开发商负责修理，物业没有必进的责任。可以找物业帮忙寻找维修人员。1、由于窗户施工时窗框中的空隙没有用砂浆灌满，导致水从窗框中渗入。试着用玻璃胶在窗台边打一圈,窗台压板处更容易渗水，所以那里更要注意；也可以用一种外墙防水透明涂料在窗台周围刷一遍防水。2、现在...
民法典来了楼上漏水找谁楼上漏水到楼下的法律处理案例
答：”2、找开发商：房子还在保修期内，又确信不是人为破坏时，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处理。当开发商按业主要求，派人来修补后，仍未解决漏水问题或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门...
房屋漏水该物业管吗?
答：出现房屋漏水的问题后，大多数业主的第一想法是找开发商负责，可是开发商大多又会把责任推给物业，说他们已经把小区事务都移交给小区物业公司管理。那对待这样的情况，业主到底该怎么办呢？家住南岸一小区的业主易先生在装修完住进自己的房子时，发现自家的墙壁有渗水现象，时间长之后竟然出现发霉现象，易...
房屋外墙渗水物业管理单位有责任赔吗
答：1、维保期内开发的责任。2、维保期内物业有协调、通知、告知的义务。3、维保期外，维修费用应该从公共维修基金支取维修。4、支取公共维修基金，物业有制定、审批、汇报、监督、检验的义务。根据《物业管理条例》：第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主...
各方观点
开发商认为，“两井并一井”是经过规划部门验收通过的，另外，“两井并一井”并不是造成房屋渗水的直接原因，故开发商不应承担法律责任。而物业管理公司则认为：按照国务院《物业管理条例》的规定和物业管理公司与小区业委会的合同约定，物业管理公司只对小区的公共部位、公共设施进行管理，而原告的渗水部位属于其室内自用部位，所以物业管理公司不应对因装修问题造成其自用部位渗水承担法律责任。装修公司认为，装修的保修期为一年，且双方约定的装修合同保修期为一年，本案业主发现卫生间漏水距离装修竣工验收之日超过5年，另外，装修合同并没有约定装修公司对原告的装修必须作防水处理，故装修公司不应承担保修义务。
法院判决
本案中，根据质量检测部门的报告，鲍某房屋渗水主要原因系“厨卫生活垃圾沉淀、淤积在主卫浴缸下排水管处造成堵塞，且未能及时发现和疏通，生活废水由未完全连接的浴缸落水管处与排水连接口向外溢出，积蓄在浴缸下部水槽内，通过主卫地坪水泥砂浆层以及防水措施未到位的主卫生间外渗至房间木地板架空层所致”。且如果浴缸排水连接口完全连接，即使排水管道堵塞，其后果是浴缸的水无法排出，而不会淤积在浴缸下的水槽里；如果浴室门槛下的防水措施到位，水槽里的水不会穿过浴室渗透至房间内。上述问题因系装修工程中产生，所以，法院认为，装修公司应当对上述损失承担责任。渗水原因与物业管理公司是否疏通室外排水系统无因果关系，开发商是否存在“两井并一井”也与原告的损失没有因果关系，故法院根据损失的评估报告判令装修公司承担鲍某损失5万余元。
律师分析
一、装修公司可否以保修期已过不承担法律责任
装修公司认为，根据相关规定：装修%考试大%的保修期为一年，且双方签订的装修合同也约定保修期为一年，鲍某发现卫生间漏水距离竣工验收之日超过5年，故装修公司不应承担保修义务和赔偿责任。而法院则认为，本案属于损害赔偿纠纷，不适用于保修期的约定。笔者较倾向于法院的观点。因为根据质量检测部门的报告，造成渗水的原因有两点：一是浴缸落水管处与排水连接口未完全连接；二是浴室门槛下的防水措施不到位。这两点均不符合装修规范要求，或者说这样的装修产品是不合格的。故法院根据《民法通则》第122条：“因产品质量不合格造成他人财产、人身损害的，产品制造者、销售者应当依法承担民事责任”之规定，判决装修单位承担民事责任。从另一层意义上讲，保修责任是对合格产品而言的，不适用于不合格产品，所以装修公司的抗辩未得到法院的采信。
二、司法实践中处理房屋渗水责任承担的常见情况
司法实践中，房屋渗漏水是常见的民事案件，法院的处理结果也不尽相同。一般来说，法院是根据渗漏水的原因来判定相应的民事赔偿责任。大致来说，分为四种情况：一是业主自身原因造成的房屋渗漏水，比如说，在北方一些城市，由于业主自制暖气使用不当，造成水管冻裂；或是相邻业主装修时造成的房屋渗漏水，主要原因是楼上业主破坏了卫生间的防水层，或在没有做防水的房间大量使用自来水造成水渗漏到楼下，还有的是业主擅自对排水管进行改道造成排水不当等；二是装修公司的原因，如同本案，装修公司未按照装修的技术规范进行施工。另外，还有使用的材质不合格，保修期内出现质量问题等；三是开发商的原因，主要是在五年的防水质保期内出现房屋的渗漏水；四是物业管理公司的原因，比如说物业管理公司未对小区的排水管道进行定期的疏通、保养等。
三、对业主、物业管理公司及装修公司的启示
对于房屋渗漏水这一常见的民事纠纷，作为业主应依法维护自己的合法权益。本案中，鲍某没有按照装修合同进行诉讼，而是作为损害赔偿来打官司，是其依法维权，注意诉讼技巧的体现。所以，作为业主，在出现这类事情时，要对渗漏水的原因进行初步的判定，再根据具体情况确定如何诉讼，化地保障自己的权益。对物业管理公司来说，作为小区公共部位、公共设备的管理者，应严格按照物业管理服务合同的约定，履行自己的管理职责。在本案法庭上，物业管理公司一方面说明了自己对小区的公共部位、公共设备设施进行管理的情况，另一方面也拿出了自己对排水管定期疏通的记录，说明本案不是公共部位渗漏水，所以责任不在物业管理公司，物业管理公司已经履行了合同约定之义务，不应承担责任。而对于装修公司来说，要严格按照规范进行施工，使用合格的装修材质，严格遵守保修期的约定，特别是要注意的是，保修期只是对合格的装修产品来说的，而对于本案中，装修成果本身不符合技术规范，是不能适用保修期的规定的。
答：业主自己负责。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，开发商应履行保修义务，不属于商品房保修范围内或超出保修期限的，开发商无保修义务。开发商可以找人帮修，但费用必须由业主自行负担，没有补贴也没有任何经济赔偿。
答：2004年2月，陈先生一家入住安县花莇镇某居民小区，发现卫生间顶部多处漏水、渗水。其后8年多时间里，开发商直接或委托公司物业先后维修了5次，但问题一直未得到彻底解决。2012年4月，陈先生将开发商告上法庭，要求被告立即对房屋进行修补，并赔偿前期自己支付的维修、误工等费用2.58万元，另要求赔偿精神...
答：被告所述房屋漏水拒交物业费的抗辩意见，因楼顶、公共管道等公共部位漏水，属于公共维修基金应负担的范围，与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张权利，故对该抗辩意见不予采信。 被告应当依照合同约定，履行自己缴纳物业服务费的义务，法院因此依法判决被告李某某支付物业管理费等各项费用7797元。
答：2、楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成的渗漏,形成财物损害的侵权法律关系。 3、楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏,形成相邻法律关系。 4、房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏,也是形成相邻法律关系 5、共用设施、设备导致渗漏且已过保持期,则应适用物业管理纠纷法律关系。 四、不同的渗...
答：开发商也是这样说的，称房屋已经过了保修期，后期的维修应该找物业，此外就不多说了。双方都在踢皮球，业主的权益却得不到应有的保障，可能只能寻求媒体的帮助，在网络上形成比较大的影响，才能让双方共同使力，帮助业主们解决房屋渗水严重的问题。新小区都是由物业的，如果小区的房屋出现了一些问题，比如...
答：案例一 房屋质量有问题可以拒交物业费吗？2007年1月，业主程某购买了海安县金海国际花园小区商品房一套。2013年1月，程某所购房屋外墙渗水导致室内受到影响。程某与开发商、物业公司、施工单位三方协商达成处理方案，但多次修理未能修复。同年，程某停在小区消防通道的车辆被他人扎破车胎。程某找物管协助...
答：外墙渗水问题在保修期内应由开发商负责修理，物业没有必进的责任。可以找物业帮忙寻找维修人员。1、由于窗户施工时窗框中的空隙没有用砂浆灌满，导致水从窗框中渗入。试着用玻璃胶在窗台边打一圈,窗台压板处更容易渗水，所以那里更要注意；也可以用一种外墙防水透明涂料在窗台周围刷一遍防水。2、现在...
答：”2、找开发商：房子还在保修期内，又确信不是人为破坏时，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处理。当开发商按业主要求，派人来修补后，仍未解决漏水问题或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门...
答：出现房屋漏水的问题后，大多数业主的第一想法是找开发商负责，可是开发商大多又会把责任推给物业，说他们已经把小区事务都移交给小区物业公司管理。那对待这样的情况，业主到底该怎么办呢？家住南岸一小区的业主易先生在装修完住进自己的房子时，发现自家的墙壁有渗水现象，时间长之后竟然出现发霉现象，易...
答：1、维保期内开发的责任。2、维保期内物业有协调、通知、告知的义务。3、维保期外，维修费用应该从公共维修基金支取维修。4、支取公共维修基金，物业有制定、审批、汇报、监督、检验的义务。根据《物业管理条例》：第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主...
