2017中心五区新房变多!刚需族怎样挑最划算?

如何选择一套刚需房，对于无房族来说的确不是一件容易事。比如因为什么买房，有多少钱买房，怎么挑选开发商和户型这些问题，实在让你有点头大，但既然打算买房，就得一步步来，今天小编就跟各位聊聊，如何优雅地挑选一套刚需房。

你为什么要买房？
对于中国人来说，主动买首套房人绝对是少数，买房是因为你的某些需求的必要前提就是拥有一套房子，比如小孩上学和结婚这两个“刚需”。
兜里有多少钱才敢动买房的念头？
不要因为买套房让自己成为苦逼的“房奴”，而应该成为有盼头的“房奴”，而要做到这点，对于刚需来说，有多少钱办多大事是必须要遵守的。
那么有多少钱才可以东买房的念头呢？这里有个颇为流行的判断方法，如果你现在租房，你手中持有的现金应该是这套房市值15%左右。比如你住的这套房市值200万，那你可能需要有30-40万的现金储备才可以考虑买房。
之所以取你租住房子市值的15%，是基于这个假设：
我们租房更喜欢选择地段好的，毕竟可以随时换；买房可以选择地段稍差的房子，为了拥有一套房子，愿意接受生活品质下降的现实。比如你在北京三环租房居住，你买房愿意去五环买房。首套房的首付比例是30%，所以我们将持有存款比例控制在你租住房子市值的15%左右。
有了钱，如何选择属于自己的房子？
是买新房还是二手房？选A户型还是B户型？诸如此类必须要搞清楚。
买房前必要的筛选非常重要。越大的城市，商品房数量越多，盲目看房的成本非常高，有关数据显示，购房者从“想买房”到“买到房”的平均时间成本1年左右。这还是建立在筛选基础之上的。
挑选房子需要遵循三原则：
1、我有多少钱？
2、我需要什么房子？
3、符合这两个目标的房源在哪里？
有多少钱，取决于你的还款能力和首付能力，跨过了首付门槛，就得看看自己有没有撬动杠杠的能力。比如你有60万现金，按照首付3成，原则上你应该贷140万，但因为这笔钱是家里人凑的，而你的收入证明和银行流水无法让银行相信你还款能力，那么对不起，银行可能不会给你这么多贷款。
如果收入证明不够，那么你可以提供一些资产报告来证明你的还款能力。比如股票、房产证等。毕竟大家的收入不只是工资一条路。
要什么房子，就是确定你的需求。有很多初次买房的人并不十分清楚自己的需要一套什么样的房子。实际上，你的需求应该从多个方面来逐步缩小选择范围，这些方面包括但不限于开发商、物业等。
开发商决定了你的房子户型、建筑质量、配套设施、地段等；而物业则决定了你的居住体验，谁也不想天天跟物业对着干。
了解了自己有多少钱和要什么房子后，就可以去相关网站筛选房源了。需要指出的是，筛选房源要对市场有所了解，心理预期不要太高，还应该懂得取舍。比如你要求首付不超过50万，目标是北京三环附近的两居室。以现在的房价，这样的房子可能有吗？
现在买房合适吗？
小编被问道的最多的问题就是“房价会跌吗？现在买房合适吗？”，我们理解刚需的财力捉襟见肘，想在最低点买到一套满意的房子。但是对于刚需来说，等待基本上就意味着放弃机会，越等成本越高。与不买房相比，你更应该做点有价值的事：细致分析、慎重选择、做出决断。
（以上回答发布于2017-01-16，当前相关购房政策请以实际为准）
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买房是普通家庭生活中的一件大事儿，支出巨大，因此一定要明确目标、仔细察看、多方比较、谨慎抉择。那么，在刚需一族应该如何选购称心的新房？
一、挑户型
无论外在的环境再好，以后天天要居住的房屋格局也是选房的重中之重。
看房屋本身的户型结构，选择户型要着重注意采光和通风。一般情况下，房屋应该有至少保证3个小时的日照和至少5个小时的通风。厨房和卫生间较好有向外的窗户，防止污浊的气体进入室内。
二、看配套
居住区内配套公建是否方便合理，这是衡量居住区质量的重要标准之一。
目前许多较大的居住小区设有小学，以消除城市交通对小学生上学路上的潜在不安全隐患；同时，早市、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套也要注意，如果是老年人居住最好还要有便利的医疗服务机构。
开发商一般会把将来社区完善程度描述的很好，此时作为消费者，一定要保持清醒的头脑，对于开发商所描述的种种加以判断，并考察开发商之前所建设项目的情况，然后再结合其他条件做出决定。
三、看绿化
现代社会人们工作压力日益加大，家成了人们缓解生活压力的好地方。进入小区后，大面积的绿地将是感受家庭温馨感的开始，所以，看房一定要关注小区环境。
如果购买一手房，开发商会告知消费者房屋建成后的绿化率是多少，如果是现房，消费者可以实地考察。而对于期房，小编提醒消费者，要将开发商已完成的项目作为参照对象，看实际建成的项目是否和开发商之前的广告推广相符，以做出一个大概的判断。
四、看区内交通
目前居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。
对于消费者，开发商一般将“人车分流”作为楼盘的卖点，即汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量。但是，小编还要提醒消费者，这种方式造价相对较高，如果您选择，就要做好以后承担较高停车费用的心理准备。
五、选位置
房产作为不可动的资产，所处位置对其使用和未来的保值、增值起着决定性的作用。
无论购房者买房的首要目的是为了居住或是作为一种具有较高预期潜力的投资，房产能否升值，区位是一个非常重要的因素。
那么，在购房时究竟选哪一类型的更适合呢？
1、从面积和实际使用率看
多层要高于高层住宅。众所周知，购房时的计算面积为销售面积，其中包括了对公共部分，如电梯间、楼梯间等面积的分摊。所以高层住宅由于有电梯等待间、地下室等，需分摊的公用面积较多，故而实际得房率低。所以，有些客户为争取到更多的实际面积，往往选择多层住宅。
2、从建筑质量看
高层建筑由于全为钢筋混凝土现浇，抗震性能好，折旧年限长，如将建筑物在银行抵押，高层建筑应得到更多的抵押贷款。
3、从房型格局看
目前多数新建的多层住宅的户型设计都有良好的进步。
另外，由于构造上的原因，多层住宅往往南北通风、室内无效面积少，室内动线合理，隔墙易于敲打，有利于装修。而高层住宅往往采用框架剪力墙结构，室内户型往往较局促，且不易装修。
从物业管理收费看，高层住宅由于多设有电梯，楼层居民也多，一般物业管理费要高于多层住宅。
（以上回答发布于2017-11-02，当前相关购房政策请以实际为准）
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2016年，外围市区的新房成交量“闪爆”了我们的眼球，尤其是萝岗长岭居、南沙自贸区、增城教育城，这几个地方，不断刷爆我们的朋友圈，反观市中心五区，因为可用地块少，都没有什么新房出售，导致看上去非常之“冷淡”，二手房反而成为了中心五区的抢手货。不过，2017年将会大大的不同了！

中心五区崛起：今年新房量比上年多出3倍

今年广州中心五区预计将有2万套新货供应，同比增加约33%，其中荔湾区新增货量最多，达8000多套；白云和海珠则是货量同比增幅最大的两个区域。数据显示，白云区去年的供应量不足千套，今年预计会有3300套新货，是去年的3倍。海珠区去年货量不足600套，今年预计有2800套，是去年的4倍多。

而且想一想，16年“吓死人”的好几场拍地，就有不少是在海珠荔湾的地块，今年为什么新房货量会这么多？得益于2014年的好几次地块出让，所以2、3年后，应该也有不少市中心五区的新房出售~那些想要买中心五区但又不想买二手房的人，一个字：等！

新兴门派：去年成交量太猛 今年新房供应量减少

相对于中心区“五大门派”而言，增城、南沙、番禺、花都等外围区域则属于“新兴门派”，上年的成交量实在太猛了，铺天盖地的宣传和推广，让不少人接受了广州外围区域的新房。2017年，南沙、花都、番禺、从化等区域楼市的供应量基本和去年持平，但是增城、黄埔两区的供应量同比将会减少15%-20%。

以黄埔区为例，2016年新增供应面积为163万平方米，同比增长约10%，成交面积却多达208万平方米，同比增长约26%。今年的新增供应，主要集中在早年推出土地的知识城、长岭居等板块。增城同样如此，热门楼盘都卖卖卖，让今年的热门难再。

专家预测：2017房价以平稳为主

上年年底，央妈发声：“房子是用来住的，不是用来炒的。”释放出一个信号就是：2017年房价基调是平稳啊平稳，很少机会大起大落！专家说：“假如广州楼价上涨较快，房贷政策进一步收紧的可能性极高，首当其冲便是二套房贷款政策的收紧，这或许是2017年楼市政策层面上影响最大的一项。”

所以，即使中心五区新房货量会变多，但价格预计也不会有太大的变动，想买中心五区新房的人要注意了：

其实地段、配套都成熟的话，那么就要看房子能不能保值了！

地段是买房保值的基础

房子是否保值，看看地段就清楚了。因此，如果你想买房，首选城区，不仅拥有得天独厚的“黄金地段”，而且相对于城区以外的地区，人口密集、配套成熟、需求大，租金回报高等等优势，从而带动房价快速上涨。

另外，地段中是否有优质的稀缺资源对其是否有升值空间至关重要。比如周边是否拥有学校、便捷的交通、公园或者旅游景点都是非常优质的稀缺资源。

生活配套是房子保值的根本

房子最终是用来居住的，因此生活方便是房子保值的最基本、最必要的因素，包括现状的，也包括近期将实现的。一个居住区除了交通方便，还需要邮局、银行、超市、餐饮、中小学、幼儿园、公园、休闲娱乐场所等配套设施一应俱全。目前，“配套一应俱全”已不能作为一个区域房子保值的标准，还要看配套的品质与档次，这对于居住的品质来说非常重要，比如小学是不是名校，休闲娱乐场所是否知名等。

物业管理是保值的保障

物业管理是一个楼盘生命的延续，是品牌树立的关键所在。房屋作为一种特殊的商品，其售后服务已经被越来越多的购房者重视，使物业管理的功能有了广阔的发挥空间，甚至一大部分购房人就是冲着物业管理的口碑来的。相反，物业在管理与服务过程中屡次出现问题，多次与业主发生冲突，使业主存有一定不安因素，就会导致消费者对开发商的信任度大打折扣，买房信心大大受挫。

拥有优秀的物业管理，不仅让房子保持较长时间的优越品质，同时还是房子保值升值的重要保障。

“保质期”是保值的补充

房屋作为不动产，在人们长期的使用过程中，即使原有的房屋实物形态并不会发生很大的变化，但由于受到自然损耗和人为损耗的双重作用，房屋的内在价值也应该会逐年降低。同时房屋作为一种特殊的商品，不可能永无止境地可以用来消费，决定了房产有其自己的一个“保质期”，当房屋折旧到一定程度的时候，其价值就会变得微乎其微了。

（以上回答发布于2017-01-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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