长沙“反炒房”又放大招！明确商品房价格构成 平均利润率6%-8%

截至2020年，长沙辖6个区1个县，代管2个县级市：长沙市区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区）及浏阳市、宁乡市、长沙县；80个街道、95个镇、14个乡，715个社区、1169个村。 政府驻岳麓区岳麓大道218号。
1、芙蓉区
隶属于湖南省长沙市，位于长沙市主城区东部，是长沙市内五区之一，芙蓉区因湖南省有“芙蓉国”的雅称，且地处湖南省的政治、经济、文化、商贸、信息中心而得名。芙蓉区是浓缩中国城市发展历程的代表性城区，聚集了彰显长沙历史文化底蕴的相当大一部分精华。
2、天心区
天心区隶属于湖南省长沙市，是湖南省政府所在地，地处长沙市主城区南部。位于长沙、株洲、湘潭三市几何中心，有着长沙“南大门”之称，是全省重点打造的长株潭融城核心区，踞“两型社会”综合配套改革试验区的前沿。北临开福区，南至湘潭市，东接雨花区，西濒湘江。

3、岳麓区
湖南省长沙市市辖区，位于湘江西岸、长浏盆地西缘，以湘江主航道为界划江而治。岳麓区前身为长沙市西区，作为独立的行政建置，始于民国二十三年（1934年），后于1996年设立新的岳麓区 ，“岳麓”一名则源自岳麓山。岳麓区位于“一带一部”核心区域，是长沙转型创新发展的“西引擎”“西高地”。
4、开福区
湖南省长沙市辖区，位于长沙市主城区北部，是长沙市内五区之一。开福区因千年古刹开福寺而得名，是“楚汉名城”和湖湘文化的重要发祥地，也是中国四大名绣之一湘绣的发源地，拥有开福寺、潮宗古街、湖南省博物馆、长沙市博物馆、沙坪湘绣博物馆、世界之窗、海底世界等旅游景点。是国家知识产权强县工程试点县。
5、雨花区
雨花区隶属于湖南省长沙市，区名源自长沙古佛道圣地-雨花亭 ，地处长沙市区东南部。雨花区是湖南省会长沙的“东南门户”，处在长株潭“两型社会”示范区的中心地带，是湖南推进“长株潭一体化”的核心之区。

参考资料来源：百度百科-长沙

截至2017年，长沙辖6个区，长沙市区：芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区。
1、芙蓉区隶属于湖南省长沙市，位于长沙市主城区东部，是长沙市内五区之一，总面积42.8平方公1里。截至2016年末，户籍人口为399936人 [1] ，辖13个街道、1个正县级单位（长沙高新技术产业开发区隆平高科技园）。
2、天心区隶属于湖南省长沙市，是湖南省政府所在地，地处长沙市主城区南部。天心区北临开福区，南至湘潭市，东接雨花区，西濒湘江。
3、岳麓区，隶属于湖南省长沙市，位于湘江西滨，以湘江主航道为界，划江而治，是长沙市内五区之一。岳麓区现辖16个街道、2个镇，2个景区、2个科技产业园，总面积552平方公里。 [1] 2016年末，常住总人口83.79万，户籍总人口686312人。
岳麓区因国家风景名胜区岳麓山而得名，是长沙的“西大门”，集山、水、洲、城于一体，拥有湘江、橘子洲、岳麓山等生态资源，是长沙首个全国生态示范区。
4、开福区，隶属于湖南省长沙市，位于长沙市主城区北部，是长沙市内五区之一。开福区东与长沙县、芙蓉区接界，西与岳麓区毗连，北与望城区相邻，南与天心区相接，下辖16个街道，土地总面积188平方公里，其中建城区面积65平方公里，耕地面积3.307千公顷。截止到2017年底，户籍人口48.8万人，其中非农业人口44.69万人。
5、雨花区，隶属于湖南省长沙市，地处长沙市区东南部。雨花区北连芙蓉区，西接天心区，东邻长沙县，南至株洲市。雨花区现辖12个街道、1个镇、1个省级工业园区（雨花经济开发区）、1个市级物流产业园区（雨花区电子商务产业园区），总面积304.9平方公里。2016年，全区常住人口为83.64万人，户籍人口为66.94万人。
6、望城区，隶属于湖南省长沙市，是长沙市六个市辖区之一，地处湘中东北部，湘江下游。望城区东临长沙县，南接长沙市开福区、岳麓区，西至宁乡市，西北临益阳市赫山区，北连岳阳市湘阴县、汨罗市，总面积951平方千米，是长沙面积最大的市辖区。截至2016年，共辖5个镇、10个街道，共有125个村民委员会，40个社区居民委员会，总人口57.8万人。

扩展资料：
1949年8月至1958年为不管县时期，只管市、郊，没有辖县。1959年以后为管县时期，有辖县。
1949年8月，长沙市辖8区：城东区、城南区、城西区、城北区、文艺区、金盆区、岳麓区、会春区，下辖82保、1838甲。
1950年8月，废除保甲制度。
1955年10月，东、南、西、北4区建306个居委会、2909个居民组，区名去掉“城”。
1957年内4区辖26街道（东区6个、南区5个、西区8个、北区7个），275居委会，2766居民组；郊区辖7乡1镇，44村。
1958年9月，农村撤消乡镇，建立人民公社，郊区建万年红、东风、岳麓3个公社，18个大队；城区辖4区、25街道、233居委会、2731居民组。12月，长沙县、望城县划归长沙市管辖。
1959年2月，撤消郊区。3月，长、望两县合并称长沙县，属长沙市领导。长沙市辖25街道5镇26个公社、227居委会、2489居民组。
1962年1月12日，恢复长沙市郊区。
1977年12月，恢复望城县建置，将长沙县分为长沙、望城两县。
1978年底，长沙市辖5区2县，16县辖区，84公社6镇，29街道，1132大队，308居委会。
1983年2月，浏阳、宁乡、湘阴划归长沙市管辖，湘阴县随即划归岳阳地区。
1984年2月，长沙市辖4县1郊的人民公社先后改为同名的乡（镇）。
1993年1月，浏阳撤县改市。
1995年7月，辖县（市）撤区并乡建镇，长沙市辖5区3县1市，38街道67镇53乡，648居委会3091村。
1996年，辖区区划调整，撤销东、南、西、北、郊5区，设立芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花5区。
2002年底，长沙市辖5区3县1市，54街道79镇39乡，568居委会2727村。
2001年10月10日，国务院批复同意长沙市人民政府驻地由芙蓉区藩正街迁至岳麓区岳麓大道。
2007年，长沙市辖5个区：芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区，4个县（市）：长沙县、望城县、宁乡县、浏阳市。各区、县（市）共辖83个镇，比2006年增加3个，2007年共31个乡，53个街道。各镇、乡和街道共辖村1258个，社区566个，与2006年相同。
2008年，望城县坪塘、含浦、莲花、雨敞坪四镇划归岳麓区，雷锋镇由望城县委托长沙高新技术产业开发区管理，同年八月长沙县榔梨镇韶光社区居委会正式划归芙蓉区东岸乡管辖。至此长沙市城区面积由573平方千米变为975平方千米。

2011年7月，望城撤县改区，成为长沙市城区，长沙市城区由975平方千米增至1938平方千米。
2015年1月14日，长沙县暮云街道、南托街道划入天心区，长沙县跳马镇划入雨花区。至此，长沙市城区面积增加至2185平方千米。
2017年4月12日，经国务院批准，同意撤销宁乡县，设立县级宁乡市，以原宁乡县的行政区域为宁乡市的行政区域。宁乡市人民政府仍驻玉潭街道金洲大道5段398号。宁乡市由湖南省直辖，长沙市代管。
参考资料来源：百度百科——长沙

“反炒房”斗争一年多后，长沙又放大招。

一年多前，2018年6月25日开始，长沙打响“反炒房”斗争，长沙市政府在加强房地产市场调控的通气会上对市场矛盾的定性——“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争。”

今天，长沙市发改委发文，对于商品住房的价格进行了比较清晰的管控，尤其明确了商品住房平均利润率。业内指出，这使得相关住房产品的定价更加科学，既确保了房企一定的盈利空间，也确保了房价相对稳定。

长沙明确商品房价格构成

平均利润率6%-8%

房价中开发商该拿多少利润?长沙给出标准答案。

12月11日，湖南省长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（以下简称《通知》）红头文件。

《通知》进一步加强长沙市商品住房价格管理，明确了商品房价格的构成包括“成本+利润+税金”，其中利润的提取以楼面地价+前期工程费+房屋建筑安装工程费+小区内公共基础设施及附属公共配套设施费为基数，平均利润率为6-8%。该《通知》自公布之日即12月11日起执行。

《通知》明确，商品住房价格由成本加利润加税金构成。成本构成包括8个方面，即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。

利润指商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以前款成本构成的1—4项之和为基数，平均利润率为6—8%。

《通知》指出，5类费用不得计入商品房价格，包括：住宅小区内经营性设施的建设费用；开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种于商品住房开放经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

此外，《通知》明确，有关费率需要变动时，由长沙市价格主管部门调整。

业内：稳定房地产价格新招数

限定利润率的做法，被一些业内人士认为是稳定房地产价格的一招，可以让房地产开发商在定价环节就趋于理性。但也有人认为，商品房住宅限制利润，项目建设情况不一，如何落地执行也值得深化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，明确平均利润率为6%-8%，这显然也是一种限制利润的做法，有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等做法。

另外此次政策也提到了，在利润的提取过程中，是以成本构成的1-4项之和，这四项内容主要是楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费等，这对于一些房企和购房者估算房价和利润空间等都有积极的作用。

长沙政策从成本管控的角度设定利润，可以理解为是房住不炒下的一个新的创新版本。这也是回归工程项目的成本定价法，对于一些工程项目科学管理的项目，可以获得更高的利润，而对于一些类似财务和营销等费用过高的企业来说，利润自然也难以做高，这也会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。

关于房价核定控制的升级版本

事实上，此次出台的政策并非完全的新政策，长沙在2017年就发布过同类型的政策。

2017年12月，长沙市发改委在其官网发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》。根据这一最新的楼市调控政策，限价商品住房价格由成本加利润加税金构成，平均利润率为6%至8%，办法自公布之日起执行。限价房指的是长沙大量的供应的商品房住宅里的一类。

至此，长沙进入了限价时代，蹭蹭蹭上涨的房价平稳了下来，而与此同时，开发商们的利润空间，也被压缩了不少。

作为房价的标杆，楼盘销售价格通常会以区域内的限价房项目为参照。长沙市政府在对楼盘售价审核时候，也会对高价、涨价严加审核。这个时候，一些非限价盘的日子，就没那么好过了。因为政策受限而无法获取高备案价，无法达到更高的利润，所以很多开发商会寄希望于政策松动，放缓房源入市的节奏。

此后，为了加快房源入市，缓解市场供需矛盾，2018年10月23日，长沙市发改委、市住建委、市国土局和国家统计局长沙调查队四部门又联合印发《关于进一步完善我市新建商品住房销售明码标价监制有关事项的通知》。

通知要求，凡长沙市范围内新建商品住房（不含保障性住房、经济适用住房、定向开发、单位自建房、拆迁安置房）已达到预售条件的，应在10个工作日内办理销售价格监制，对于没有销售记录的楼盘，可以按照“成本+利润+税费”方式的成本法监制。

事实上，除长沙外，多地曾发布过类似政策。

比如在2012年，海南海口市发布《海口市限价商品住房管理暂行办法》指出，限价商品住房具体销售价格应当按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润（不得超过6%）等完全成本因素确定；同年，三亚发布《三亚市限价商品住房管理暂行办法》，对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出了明确规定，并要求限价商品房利润不超过建设成本的6%。

而这一次，长沙是把范围从限价房扩大到了整个商品住房。

调控下的长沙房价趋于稳定

细数长沙房产从2017年开始，限购政策一波又一波，如“318政策”，“520政策”，“923政策”，625政策等。

2018年也是长沙房产调控政策密集的一年，其中“625政策”成为当时长沙房产政策的最典型的限购政策，目前也是沿用该政策。曾经一度膨胀的市场需求在政策的调控下硬性缩减后转而有序入市，市场的热度也在递减，房价在调控中稳定的特点也越来越明显。

根据国家统计局的数据，以2015年定基，到2017年5月，长沙新房价格上涨了23.1%，到2019年9月，这个数据是34.9%。也就是说，同样是2年多时间，长沙限价政策推出后的2年多，与推出前的2年多比，新房价格上涨幅度减小了一半。

另据机构统计，2019年上半年，整个长沙六区一县，成交占比最高的价格区间是8000到10000，占比达到34.56%，占比第二高的是7000元以下段位，占比约为30%。

但就经济而言，统计数据显示，2018年，长沙GDP达到1.1万亿元。今年前三季度，长沙GDP增速超过8%，在全国新一线城市中居首位，近10年经济增速最快，近12年GDP增速超过深圳。

长沙市委书记胡衡华：

长沙坚决摆脱对房地产、对土地财政的依赖

值得一提的是，就在半个月前的11月29日，长沙市委书记胡衡华接受人民日报专访，再次对外表态：长沙坚决摆脱对房地产、对土地财政的依赖。

他表示，“长沙坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖，走出一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。目前，长沙财政对土地的依赖不到40%。卖地来钱快，但不可持续；制造业发展慢，但可持续，是立市之本、强市之基。在当前利益和长远利益面前，我们坚决选择后者。抑制房价“虚火”、做大实体经济、做强制造业这条路，我们会一直走下去。”