巨轮转向!楼市的风向又要变了
来源:君临
房地产回暖的迹象越来越明显了。
深圳市房地产信息平台公布的数据,2019年3月深圳新建商品住宅成交3088套,环比增加141.44%,同比上升52.2%。
二手住宅市场方面,全市共备案4551套,创近半年来单月成交量最高值,环比上升1.3倍。
不仅仅是深圳,其他几个一线城市同样如此:
北京:3月,二手住宅网签量为16051套,环比增加1.4倍。
上海:3月,新房成交78.29万㎡,环比上涨176.45%;二手住宅网签量为25931套,环比增加142%。
广州:3月,一手房网签9174套,环比上涨164.69%。二手房(不含南沙从化)中介网签量为4272宗,环比大幅回升1.9倍。
根据一家房产中介的数据统计:
3月份,100个城市的二手房均价在14890元每平,同比上涨了0.27%。
其中,59座城市二手房价格都在上涨,涨幅达到1.72%。这些数据显示,二手房不但成交数量增加,价格也在上涨。
另外,土地流拍现象也在减少。
根据统计,3月份全国主要地级市共流拍33宗地块,流拍率为2.26%,达到了过去一年当中最低的水平。
此外,3月份,监测土地溢价率为20.77%,环比上月上升116%。
土地流拍量的减少,意味着土地交易成功率在上升,更多的土地将获得开发。
所有的数据指标,都在指向一个趋势:
房地产市场的回暖,正如这个春天的气温,节节攀升。
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从长期来看,房地产的发展跟人口的城市化和产业的繁荣密切相关。
目前我国的城镇化水平在60%左右,离70%的成熟水平还有10个点的上升空间,按目前每年大概1个点的转移速度,大概还有10年的城镇化进程。
也就是说,虽然我国的房地产黄金时代已经过去,但离天花板还有一些距离,继续成长的空间还是有的。
过去三年,在我国地产政策的严控环境下,许多需求被压抑了。
如今,经过漫长的积累,积少成多,这部分需求正慢慢形成一股较强烈的刚需力量,亟待释放。
这是地产回暖的内在根本动力。
另外,一些外在因素的改变,也在潜移默化的影响着市场力量的对比。
第一,宏观政策层面。
国家稳定、调控房价的目标已经达成,目前政策正从过去一刀切限制的严控,向一城一策的区别对待转变。
可见,调控已经见底,适度松绑正踏春而来。
第二,对消费端的减税和信贷宽松。
3月份北上广深都已经出台政策,增值税附加和印花税减半。上海的增值税附加税税率从11%降到6%,北京(楼盘)、深圳则从12%降到6%。
另外,今年各大银行都悄悄下调了房贷利率,从过去上浮10%到现在的上浮5%,二套房利率也下调至基准利率的10%。
不但利率下调,而且贷款条件和放款速度,均有所松动。
以上海为例,今年3月份,银行放款速度明显更快了,买卖一套房,从交定金到拿尾款,最快20多天,最慢35天。
减税、信贷利率下调、放宽贷款条件,多重利好之下,消费市场无形就扩大了。
第三,对供给端的融资支持。
目前,不仅消费贷款的门槛在下降,房企的融资贷款利息也在下调。
根据统计,进入今年以来,截至3月26日,房企信用债发行248只,融资金额超1823亿元,这两个数字已远远超过去年同期的130只和1246亿元。
这就让房企们的生存环境大为改善,拿地开发和扩张的欲望大大加强。
第四,市场预期和投资情绪发生改变。
从短周期来看,房地产和金融周期有着密切关系。
就跟年后A股的暴涨一样,政策的宽松带来了A股的牛市,也同样带来了房地产的回暖。
市场预期一旦发生改变,投资者就闻风而来了。
3月底,南京有两个楼盘公开摇号,共有7766人参加,中签率在7%左右,这被业内称为万人摇号购房景象再现。
当资金面和情绪面形成共振,这股力量就会像滚雪球一样,不断壮大,直至再一次的价格泡沫化。
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那么,在这波房地产回暖行情中,哪家公司的投资机会较大?
君临认为,我们要重点关注三个逻辑:
1.行业集中度的提升;
2.强融资能力带来的逆周期扩张;
3.聚焦一二线城市的经营策略。
从长期来看,行业集中度的提升是每个成长型行业都必经的历程。
以过去五年的数据来看——
2014-2018年,TOP100企业占全行业销售金额的比例,分别为37.78%、40.05%、43.92%、55.74%、66.70%。
集中度的提升有越来越快的迹象!
尤其是2017-2018两年,由于金融去杠杆,大量三四线地产公司倒闭破产。
而一线地产龙头公司,由于规模效应、资金周转效率、融资成本更低,诸多优势之下,发展速度远超行业平均水平。
因此,在地产行业的中后期阶段,买地产股,只能选择龙头。
我们再来看2019年1-3月的地产五强销售情况。
增速最快的,竟然不是传统TOP3:恒大、碧桂园、万科。
而是市场普遍关注不多的老四:保利地产!
这是怎么回事?
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保利的胜出,关键的原因就是第二大逻辑:
强融资能力带来的逆周期扩张。
我们都知道,保利地产的背后大靠山,是大股东中国保利集团。
保利集团何许人也?
央企中的战斗机。
截至2018年6月30日,保利集团资产总额突破一万亿,在97家中央企业中排名第14位,营业收入排名第40位,利润总额排名第13位。
背靠保利集团的雄厚背景,保利地产发迹于市场化较早的广州,从1992-2002年的十年时间里,成长为了广州地产行业前三强。
想当年,广州地产界卧虎藏龙,恒大、碧桂园、富力、保利、雅居乐、星河湾,都从这里走向全国。
保利地产能够在这个巨头辈出的地产江湖里壮大,足可见其管理层的经营能力。
另外,跟那些市场化的民营企业相比,保利地产最大的优势,是低成本的融资和扩张能力。
首先是融资成本。
过去几年,保利地产的融资利息从2013年的7%,最低下降到4.7%;
虽然这两年,随着美国加息和国内金融去杠杆,保利地产融资成本有所提升,上涨到4.9%;
但在整个同行当中,相比碧桂园的5.81%,恒大的7.92%,优势还是比较明显。
房地产是资金密集型行业,竞争的关键有两点:
一个是融资成本,一个是资金周转率。
民企强在经营效率,在资金周转率上取胜;国企强在资源关系,在融资成本上取胜。
在过去两三年的行业低迷期里,高融资成本的民企,要么倒闭,要么转型。
甚至连TOP3的恒大、碧桂园、万科,也一边喊着“准备过冬”,一边谋求转型。
恒大砸钱搞粮油食品、新能源汽车,碧桂园搞农业和机器人,万科向租赁住宅与物流仓储拓展。
唯有不差钱的保利,仍专注在地产行业,喊出“力争房地产销售行业前三”的口号。
这一轮房地产周期是从2016年开始的,我们看这几年的保利地产销售金额增速:
2016年36.33%,2017年47.19%,2018年28.57%,2019年1-3月74%!
始终保持着飞快的增速势头,并且成为今年一季度第4家迈进千亿元销售规模的企业,拉开了和第五名融创的差距。
这样的增长势头,跟行业低迷期里,保利地产有能力专注在融资、拿地、开发的主业经营上,是分不开的。
比如2018年上半年,保利地产融资674.54亿元,录得借款余额为人民币2720.55亿元,年内累计新增借款占2017年末经审计净资产1582.40亿元的42.63%。
虽然期间的资产负债率有所上升,达到79.32%,但债务结构仍是健康的。
目前,保利地产的有息负债仍以银行借款为主,占比超过71%,公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14%。
资料来源:公司公告
短期债务风险是可控的。
保利地产有息负债率从2012年开始不断下降,到2018年上半年,一年内到期债务仅330.69 亿元,占有息负债的12.99%,仅为账面现金余额的33.91%。
资料来自公司公告
截至2018年中,保利地产的净负债率仅仅处于行业中游位置,约93.3%,而整个房地产行业净负债率为30%-300%之间。
这说明,保利地产只要愿意,还有融资的空间,在行业回暖的关口,还可以进一步加快扩张的脚步。
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逻辑三:聚焦一二线城市的经营策略。
保利地产的经营布局,向来以北上广深四大一线城市为中心,并适当向重庆、武汉等二线城市发展。
这种经营策略跟恒大、碧桂园的聚焦三四线,有着很大的差异。
我们知道,上一轮的地产牛市,主要是由棚改货币化政策所带来的二、三、四线城市价格暴涨。
这让恒大、碧桂园们成功坐上了风口。
保利地产由于重仓一二线城市,相对就没那么好运气了。
不过大势所趋,也不得不跟着往三线城市适度下沉,但截至目前,一二线城市销售占比仍在75%以上。
资料来源:公司公告
谁能料到,这轮金融去杠杆过后,一线城市率先回暖。
不知你是否有留意到,文章开头对楼市数据的梳理,价格和成交量涨幅靠前的,主要就是一线城市,和部分二线城市。
在目前的中国社会下,一线城市有着更扎实的产业基础,是人口流入、财富创造的主体,地产需求无疑是最强烈的。
并且由于长达三年多的调整,存量盘去化充分,如今的回暖是有着基本面支持的。
相对来说,二线城市则出现分化,部分涨幅不亚于一线,部分继续低迷中。
三四线城市,大部分仍处于下降通道中,并且产业缺乏、人口流出,仍需要较长的时间以对上一轮的泡沫化楼市进行消化。
4月8日上午,国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的重要通知,释放了一系列重大信号:
城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市全面取消落户限制;
城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市,全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制;
超大特大城市调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
这个政策,跟此前重点强调的发展中小城市的“城镇化战略”不同,着眼点放在了鼓励发展“100-500万城区人口的二线大城市”。
这说明,决策层已经意识到了,自然规律不可违,强扭的瓜不甜,扶持三四线小城镇的战略,已经被放弃了。
这对于二线城市来说,无疑是打了一针强心剂。
根据我国政府的规划,大城市一共被划分为四个等级:
超大城市(一线):城区人口1000万以上,包括上海、北京、深圳、广州等4个城市。
特大城市(新一线):城区人口500-1000万,包括武汉、重庆、天津、成都、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳等9个城市。
Ⅰ型大城市(二线):城区人口300-500万,包括西安、哈尔滨、青岛、长春、济南、大连、合肥、昆明、太原、厦门、南宁、苏州、宁波、东莞等14个城市。
Ⅱ型大城市(二线):包括乌鲁木齐、贵阳、石家庄、福州、南昌、汕头、珠海、无锡、兰州、洛阳、惠州、临沂、温州、烟台、呼和浩特等65个城市。
总的来说,一线城市本身基础条件就好,二线城市又有政策的扶持,在未来几年将会是主要的地产红利受益者。
这一波的地产回暖,很可能跟以前都不太一样,将是一个结构性分化的地产牛市。
坐在风口上的,无疑将主要是那些将经营重点放在一二线城市的地产公司,而保利地产,正好是这一批公司中的龙头。
读到这里,也许你会想,“这家公司我能投吗”?
这不是一个拍拍脑袋就能轻易做出的决定,因为除了基本面的机会分析,还需要对财务风险、业绩确定性、业务竞争格局等进行更深入的考察。
答:三四线城市,大部分仍处于下降通道中,并且产业缺乏、人口流出,仍需要较长的时间以对上一轮的泡沫化楼市进行消化。 4月8日上午,国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的重要通知,释放了一系列重大信号: 城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市全面取消落户限制; 城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市,全面...
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答:这种风产生于高空,当风速达到一定强度时,便会产生风向的角度改变的现象。这种突如其来的风速方向改变,常常又伴随着次声的出现,这又称”气穴”。航行的飞机碰上它便会激烈震颤。当然严重的时候,飞机就会被它撕得粉碎。 可惜,这些仅仅是假说而已,而且,每一种假说只能解释某种现象,而无法彻底解开百幕大之谜。何况,除...
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