二手房如何避免买到凶宅？这些细节要注意

近日，北京又有一位购房者不小心买到了凶宅，所以，购房指南特别将买二手房时是否凶宅的判断方法再说一次。
案例：买到“凶宅” 起诉要求退房退款
为了方便母亲给自己带孩子，李女士便在母亲所在的小区购买了一套房屋，正在李女士准备装修新房子的时候，她得知刚购买的房屋发生过跳楼的非正常死亡事件，李女士于是将房主起诉到北京密云法院，要求撤销购房合同，并返还购房款及税费等共计170余万元。
目前，此案正在进一步审理中。
律师说法：卖房者应主动告知“凶宅”信息
目前我国法律法规并没有对这类“凶宅”进行明确的定义，但“凶宅”的价格跟正常房子的价格确实会不一样。
法律虽然没有明文规定出卖方和地产中介必须出示有关房产所有信息的相关证明，但根据公序良俗原则和忠诚义务原则，出卖方和中介应把房屋曾发生的诸如凶杀案等影响个人购房的重要信息，作为出售信息主动告知给买房者。
根据我国《合同法》规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，或因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求法院或仲裁机构变更或撤销。
虽然李女士的案件正在审理，但是也给广大购房人提了个醒，买二手房一定要搞清楚房子的状况，如果是凶宅，就算可以退房，也凭添了不少麻烦。那么，要如何判断一个二手房是不是凶宅呢？购房指南为您准备了如下办法。
判断二手房是否凶宅的办法：
办法一：直接询问

如果房子房龄老，房产证下发日期比较晚的话，应当问清业主房子是继承的还是买的二手房。如果是继承的就要问下前业主去世的原因，曾经发生过什么事情，都要了解清楚，避免买到凶宅。
现场看房时注意观察屋内是否有宗教祭奠陈列，如果是有祭奠仪式的，这种房子买的时候要小心，一定要打听清楚业主的工作情况。是单纯的信奉还是有别的原因。
办法二：间接打听

购买房前，询问中介公司房产的情况，是不是凶宅。他们有没有进行过核实，是否有提供声明。如果是在这个区域比较资深的经纪人，他们平时是会收集这类信息的。而且资深的经纪人在社区里也会有一些老客户，或者是和物业、居委会有比较好的关系，也比较容易打听得到。
网上搜索这个小区，看看有没有媒体报道。你也可以走访一下小区，包括居委会、物业公司等，也可以帮你了解一下情况。如果房子是凶宅的话，小区内或多或少会引起过议论，容易打听出来。
如果以上你都尝试过了，还是不放心，还可以到派出所进行询问，如果是有凶杀或者是他杀之类的情况，当地派出所会有备案记录。不过，虽然派出所会有这样的记录，但是派出所没有义务向所有人公开这些信息，需要业主一起去。
办法三：控制风险

签约时需要让业主有书面的确认，将该信息列为必须披露的项目。因为法律上没有凶宅的定义、自然也没有将该信息列为必须披露的信息项目。
换言之，业主对房屋的物理瑕疵是有披露义务的，但是“凶宅”显然不属于物理瑕疵，没有被强制披露。但是如果在合同中约定了，业主必须披露这样的信息的话，那么业主不披露的话就属于重大隐瞒了，未来要求撤销合同或退房就有了依据。
（以上回答发布于2016-05-24，当前相关购房政策请以实际为准）
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一、购买前的调查
1、查询新闻
网上搜索这个小区，看看有没有相关的新闻报道。像一些特大的刑事案件，有些媒体是会公开报道的。
2、价格低于市价需留意
买房前，要对该小区的二手房的价格有一个大致的了解，如果房子远低于市场价格，那么肯定有问题。
3、走访一下小区
如果房子是凶宅的话，小区内或多或少会引起过议论，容易打听出来。比较容易打听到的地方包括居委会、物业公司和隔壁左右的邻居。
4、询问中介公司关于房产的情况
买房前，询问中介公司房产的情况，是不是凶宅。他们有没有进行过核实，是否有提供声明。
5、房产证辨别
如果房子房龄老，房产证下发日期比较晚的话，应当问清业主房子是继承的还是买的二手房。如果是继承的就要问下前业主去世的原因，曾经发生过什么事情，都要了解清楚。
6、派出所询问
如果是有凶杀或者是他杀之类的情况，当地派出所会有备案记录。虽然派出所会有这样的记录，但是派出所没有义务向所有人公开这些信息，需要业主一起去(有时即使业主本人到场也不给查)。

每个人都希望自己居住的地方既安全又舒适，因此，很多人在购买二手房时都会非常注意该房屋之前的使用情况进行调查。那么，买二手房如何避免买到凶宅呢？

什么是凶宅？

在旧时，凶宅指的是不吉利或是闹鬼的房屋。现在，凶宅指的是曾发生过凶杀、自杀、意外、重大传染性疾病等非正常死亡事件的房屋或场所。因此，那些发生过自然死亡、正常病亡事件的房屋和在室外发生过的非正常死亡事件的房屋都不算是凶宅。所以，“凶宅是死过人的房屋”是大众普遍的一个误区。

购买凶宅有什么影响？

1、不好的心理暗示

很多人虽说自己不相信鬼神，但当得知自己住的房子是凶宅之后不免会有所恐慌。死过人的房子住起来你不怕吗？就算白拿给你住，你也会心惊胆战吧。

2、对人际关系的影响

尽管“凶宅”一词有一定的封建迷信色彩，作为现代人我们不应该提倡，但不得不承认，在我们的身边，仍然有许多的人是相信鬼神的，这些人可能是自己的家人、朋友甚至是配偶。因此，就算凶宅对自己没有一点影响，但一些年纪大的家人也有可能会因为房屋是凶宅而不敢居住，从而破坏了亲人之间的关系。照这么说，如果自己的配偶也因不愿居住凶宅而分手，自己未来的婚姻生活也难免受到影响。

购房时要留意哪些细节？

1、查看当地的新闻

在网上搜索购买二手房的这个小区是否有相关的新闻报道，简单的方法就是在搜索栏上输入小区名称，然后在后面添上“凶杀”、“死亡”等词汇，然后看看有没有相关新闻。另一种方法是询问一下房屋的邻居，如果房屋是凶宅，邻居们肯定会对此有所听闻。除此之外，我们还可以向当地派出所、中介公司询问有关的信息。

2、留意二手房的价格是否过低

凶宅的卖房者肯定希望自己的凶宅能够早日的卖出去，其中一个方法就是降低价格。所以，买房前，要对该小区的二手房的价格有一个大致的了解，如果房子远低于市场价格，那么肯定有问题。

3、签约时要留意

我国相关法律规定，二手房原房主必须要向购房人明确告知其房产产权无查封、无抵押及债务纠纷等，并提供房屋质量、设施及是否涉嫌诉讼等情况。而对于与房屋居住条件无关的信息，原房主没有义务主动告知。

然而根据《民法通则》第7条“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益”的规定，尽管“凶宅”中有一定的封建迷信色彩，但是如果社会上大多数人不能接受这种房子，房主应该尊重这种民间风俗，房主对于房屋内发生的非正常死亡事件有告知义务。如果‘凶宅’内发生的非正常死亡事件属于影响较大的社会事件且当地媒体曾进行大规模报道，购房者没有与原房主在签订购房合同时，就房屋内是否发生过非正常死亡事件进行约定的，法律上可以默认购房者已经对‘凶宅’有所了解，购房者难以追究原房主的法律责任。

另外，如果购房者已知晓系“凶宅”仍购买，原房主则不负担瑕疵担保责任。因此，在签订购房协议时应注明“无凶杀案发生”约定，并规定“凶宅”事实发生时的赔偿责任和要求，才能避免今后可能发生的法律纠纷。

以上就是关于买二手房如何避免买到凶宅的知识，相信大家已经学会如何挑选适合自己的二手房了，我们要正确把握卖房者的心理，签约时要三思而后行，才能选择出适合自己的房屋。

（以上回答发布于2017-07-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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