为什么学区房价格跳水近百万？

　目前，全国533家银行中有20家银行已经停贷，未来时间会有新增银行暂停房贷业务。但是在政策框架内，不会出现过大面积停贷，影响到房贷市场的正常秩序。对购房者来说并非利好，可能增加购房者贷款难度。

　　房贷利率不到半年飙30%
　　谈起最近的楼市政策，不少准买房者都在议论纷纷。以前是房价蹭蹭往上涨，现在是房贷蹭蹭往上涨。
　　近期，继民生银行率先在北京地区上浮首套房最低按揭贷款利率至基准利率的1.1倍后，目前北京大多数银行首套房贷利率仍执行基准利率，从年初北京首套房贷利率的8.5折，到现在首套房的1.1倍，这相当于房贷利率疯狂上涨了近30%。
　　目前已有多个城市的多家银行都加入了房贷利率收紧的队伍，北上广深等一线城市纷纷上调首套房房贷利率，而且也有二、三线城市不断跟进。上海一家股份制银行的首套房贷利率还上浮到1.2倍。
　　另据了解，二套房方面，工行、农行、中行、建行和交行等五大行二套房贷利率调升至1.2倍，北京银行、招行、中信等银行二套房利率也调升至1.2倍，民生银行更是上升至1.3倍。可见二套住房按揭贷款为基准利率的1.1至1.2倍已经是普遍的现象。银行对于房地产贷款收紧的趋势已经很明显，房贷利率上浮大势已定。
　　5月份，35个城市首套房房贷利率均有不同程度上调，多数二线城市银行利率调整至基准。与此同时，银行优惠利率也在逐步取消。数据显示，全国533家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有12家，较上月减少30家，占比2.25%。其中8家银行提供8.5折优惠利率，1家银行提供8.2折优惠利率，1家银行提供8.8折优惠利率， 2家银行提供8.9折优惠利率。此外，104家银行提供9折优惠利率，较上月减少170家银行，本月共有132家银行提供9.5折优惠利率，较上月新增4家；244家银行执行基准利率，较上月增加174家银行。
　　据融360监测数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。在融360监测的35个城市首套房房贷平均利率中，最低的为大连4.43%，最高的为石家庄4.99%。
　　在资金成本继续上升的大背景下，包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%，这样的话，叠加管理成本，4.9%的房贷基准利率对于大部分银行来说，已属于低利润产品。

　　楼市有松动迹象
　　在房贷利率上升、贷款收紧下，专业人士认为，房贷利率上行对房地产市场有影响较大：
　　一是增加购房者买房的成本及难度，迫使整个房地产市场逐渐降温；
　　二是影响房地产成交量。
　　不过，他也提出，房企可能会通过各种形式的策略性降价，弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。
　　事实上，房贷利率一直以来与楼市调控政策息息相关，经历了“史上最严调控”后，房贷利率开始上涨并不足为奇，而每次房贷利率上涨的时候，都是楼市成交开始低迷的时候，而房价都会有所回落。
　　目前的市场情况来看，二手房市场持续萎缩已是不争的事实。链家研究院数据显示，5月二手房成交10801套，环比下降23.9%，不足3月成交量的六分之一，处于2015年以来的最低点；二手房成交均价环比下跌2.3%，是市场在保持17个月上涨势头之后，连续两个月下跌。
　　楼市成交低迷，也反映了购房者信心指数的下跌。安居客近日发布的5月国民安居指数显示，受政策抑制，多个重点城市成交量环比大幅下降，房价上涨增速呈放缓趋势。经纪人信心指数持续下滑的同时，购房者信心指数也出现了自去年12月份以来的首次下跌。
　　具体城市来看，北京楼市调控迈入第三个月，价格曾一路坚挺的“学区房”扛不住了。记者连续多日走访调查东西城多个“学区房”市场发现，曾经一天一个价的“学区房”成交量急剧下滑，引发价格松动，中介方面甚至主动劝业主降价，不少房源价格跳水近百万元。

　　房贷为何受银行冷遇？
　　融360分析师李唯一认为，银行此轮集中调整房贷利率，原因可能包含：
　　一是，政策框架内，调整房贷利率更为可行，目前上调房贷首付对于银行层面影响及意义不大；
　　二是，在控制房贷额度总量一定的情况下，上调首套房房贷利率来增加营收或更为有效，目前业务量急剧下滑，其中二套业务占比小，上调二套房房贷利率收益甚微；
　　三是，前一轮政府调控过程中，多数城市处于过渡期或观望期，未能及时作出符合当地实际的调整。此轮缓冲期后，出现集中以调整适应市场变化。
　　目前房贷利率不断上调，银行也加快吸储的步伐，加大吸储力度。提高存款利率、提高理财类产品的收益率是银行的一般做法，这一过程使得银行吸储成本提升。同行拆借不能完全满足资金需求的情况下，解决资金缺口的成本随之上升。
　　目前，全国533家银行中有20家银行已经停贷，未来时间会有新增银行暂停房贷业务。但是在政策框架内，不会出现过大面积停贷，影响到房贷市场的正常秩序。对购房者来说并非利好，可能增加购房者贷款难度。

尽管像凯旋豪庭这样个别二手学区房出现了下跌的情况，但是业内人体总体分析称，目前二手房整体下跌的趋势并不明显。“我们感觉学区房大幅降价的很少，其中有特殊原因，比方说有些房东本身急着要换房子，有些二手房房源偏老。即使房东愿意议价，二手房的议价店空间大概在5%-8%。”中原地产一名物业顾问告诉记者，还有些买房人首付款付得多，然后和房主还价，最终成交的时候，房主才愿意降一点。
谈及未来学区房的走势，该置业专家表示，上海学区房数量毕竟有限，出现大幅下跌的空间不大。

为什么学区房价格跳水近百万？

从猛涨百万变成骤降百万

几天前，陶然亭四平园小区一套60余平方米两居室第四次下调了价格。过去20多天，这套房子已从810万元降到了720万元。

“即便是降到720万元的价格，也很难卖出去。”负责四平园该房源的中介经纪人陈贺（化名）说，由于价格依然较高，并不准备将房源挂在网上。

西城区陶然亭地区，多个小区由于可以上陶然亭小学和育才小学、甚至直升北师大附中和育才中学，让这里的二手房源多年来成为“买家必争之地”。

今年3月初时，这一带的‘学区房’开启了“飙价模式”。价格跳涨的速度，让中介经纪人陈贺难以置信——他所代理的一套房源标价555万元，由于三个买家抢一套，最终的成交价格竟然猛涨至630万元。

然而，曾经近百万元的跳涨变成了近百万元的骤降，并在多地蔓延。

裕中东里58平方米两居室的报价已从845万元降至758万元；

新外大街57.9平方米两居室从924万元降到860万元；

六铺炕57平方米两居室也从870万元降到802万元。

“从报价上看，周边小区已经下降了大约15%。”陶然亭一中介门店经纪人介绍，即使是一度火爆的“学区房”也已经成为了买方市场，二三月份时出现的卖家挑买家变成了现在的买家挑卖家，买家能根据买家付款方式、周期来交易。

业内也分析，类似的降价房源有望越来越多。亚豪机构市场总监郭毅说，降价有可能传导给周边房源，如果价格松动，低价房源增多，后续房源有可能跟跌。

“跳水”背后：

成交量大减 中介劝降价

北京自3月17日开启的新一轮楼市调控，被称为“史上最严调控季”。在首付比抬高、认房又认贷等措施外，教育部门等部门也加入进来——不久前，相关教育部门介绍，今年多校划片的参与学校和比例都将增加，西城三小学也试点多校划片入学。

也就是说，一套1000万元的“学区房”，除了要承担八九百万元的首付款外，还有可能进不了中意的学校。

多位中介负责人说，买家开始担忧，花十几万均价买的房子会不会最终上了均价七八万小区对口的学校？“传统的‘学区房’买家开始陷入观望，即使是已经成交的买家，也都在担心这一问题的发生。”

四平园那套两居室90万元的下调记录中，曾在5月出现了60万元的大幅变动。

“业主很难主动降价，这次大幅调价其实是中介对业主进行劝说后才实现的。”经纪人陈贺向记者解释，最近中介方面对各个小区都设置了单价上限，劝说此前入市的高价房源业主下调价格，一旦超过上限都不会挂网销售。

这种“劝降价”的举动背后，也是中介所经历的成交压力。“上个月，我们全店只成交了一套房，还是老客户的。”陈贺介绍，2月、3月时，他所在的门店曾创下一家门店单月成交20套房的记录；自“3.17”等楼市调控新政以来，成交量大减。

而在东城区史家胡同，一套36平方米的一居室挂牌价格是650万元，中介方面介绍这个价格比起“3.17新政”之前的七八百万要便宜多了。“虽然目前报价650万，但我们跟业主谈了，把价格降到590万元。”东城区我爱我家一中介门店经纪人小赵说，即使是学区房，目前的成交量也大幅减少，“能成交的都是业主急着卖、降了价的。”

市场预期急转：

从8成涨价到8成降价

北京楼市已经经历了两个多月的政策发力期。来自链家研究院的数据显示，链家成交量出现了超过80%以上的下滑，价格出现下跌，市场回调显著。

从业主调价行为观察，业主由3月份80%的涨价到目前超过80%的降价，预期发生了较大逆转。

“门头沟区所有调价的房源中降价房源占比最高，达到了80%以上，昌平、顺义等两个外围城区降价房源占比紧随其后。”链家研究院相关负责人说。、

在各区降价房源中，西城、东城调价中降价平均降幅分别为7.8%、7.4%。“西城、东城两区是北京市中小学教育资源富集区，也是北京二手房房价的高地。”他解释，限购限贷政策加码、尤其是精准调控“学区房”后，“学区房”预期发生了松动，导致前期价格上涨过快的东西城区域调价中降价幅度相对更大。

但往深层次看，长效解决“学区房”高烧不退的难题，依然要瞄准教育资源分布不均衡等问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，要想解决学区房天价等问题，就必须解决教育资源分配不均的格局。除了完善相关的教育政策外，加大教育资源方面的投入才是解决高价“学区房”的根本办法。

几天前，北京市陶然亭四平园小区一套60余平方米两居室第四次下调了价格。过去20多天，这套房子已从810万元降到了720万元。

“即便是降到720万元的价格，也很难卖出去。”负责四平园该房源的中介说，由于价格依然较高，并不准备将房源挂在网上。西城区陶然亭地区，多个小区由于可以上陶然亭小学和育才小学、甚至直升北师大附中和育才中学，让这里的二手房源多年来成为“买家必争之地”。曾经近百万元的跳涨变成了近百万元的骤降，并在多地蔓延。

北京楼市已经经历了两个多月的政策发力期。来自链家研究院的数据显示，链家成交量出现了超过80%以上的下滑，价格出现下跌，市场回调显著。从业主调价行为观察，业主由3月份80%的涨价到目前超过80%的降价，预期发生了较大逆转。

在各区降价房源中，西城、东城调价中降价平均降幅分别为7.8%、7.4%。“西城、东城两区是北京市中小学教育资源富集区，也是北京二手房房价的高地。”中介解释，限购限贷政策加码、尤其是精准调控“学区房”后，“学区房”预期发生了松动，导致前期价格上涨过快的东西城区域调价中降价幅度相对更大。

要想解决学区房天价等问题，就必须解决教育资源分配不均的格局。除了完善相关的教育政策外，加大教育资源方面的投入才是解决高价“学区房”的根本办法。