一次性讲完！教你如何看懂房子户型？

作为购房的第一步，看户型图应该是每个买房人都会有的经历。户型图很简单，只要不是白痴都能看清楚那些条条线线是做什么用的。可是，你是否真的很透彻地了解了户型图的作用？是否能通过户型图对一个楼盘的基本情况有一个比较清晰的了解呢？也许你会说，户型图有那么大的作用吗？那么我要告诉你，那是当然，小小户型图里可是隐藏着六大秘密指标，只要你能找出这些指标，就能基本判断一个户型甚至楼盘的优劣。
NO.1 开间、进深
户型好坏。开间、进深非常重要。开间是指房间的宽度，一般在3～3.9米之间。进深是指房间的长度，一般控制在5米左右。进深过深，开间狭窄，不利于采光、通风。一般的户型图上会标注进深、开间这两个指标。两根拉出的直线中间夹杂着数字，如4.2米、3.9米就是了。一般来讲，进深的总数值是越小越好，而开间则是越大越好。
NO.2 面积
绝大多数户型都会标注户型的总建筑面积，但是这个数据与实际交房的标准存在上下的浮动误差。因此，很多户型图上面积标注为建筑面积约多少平，或者用≥符号，这都是正常现象。另外，在看户型图时一定要注意辨别建筑面积与实际使用面积之间的差别，这就需要询问售楼员楼盘的公摊有多少。用建筑面积减去公摊的面积，就是户型的实际使用面积。公摊越小的房子得房率越高，也越实惠。
NO.3比例、布局
户型的合理与否，并不在于大小，而是房屋各个部分之间的比例与布局关系。这个关系取决于设计者对于整个房型的把握，更关系到日常生活细节。举例而言，总面积不大的情况下，次卧只留8～9平方的状况很常见。这样的状况在实际的使用中难免捉襟见肘，很难施展。另外，也有的户型将卫生间的开门直接对着客厅、餐厅，这样的位置摆放，在看户型图的时候，不会觉得有很大问题，但实际生活中可能就会遇到诸如室内空气不好的问题了。因此，在看户型图的时候，需要购房者仔细研究，慢慢考量。
NO.4剖面图
对于剖面图，很多户型宣传资料并不标注。但作为一个购房者一定要向售楼员要求了解剖面图情况。因为了解清楚相邻关系也是看户型图的要点，举例而言，一个楼面一般会有电梯、走道、楼梯、弱电房等，每个部分对居住都有或多或少、或利或弊的影响。把户型放回楼层平面，就能够了解其受这些配件的影响程度。深入一些看，相邻户型的影响也不容忽视，遮挡采光与否，私密性是否得到保证，都很关键。
NO.5结构
户型在某些时候是需要先天不足后天补的，所以了解户型的可变结构也很重要。哪些墙能动，哪些墙不能动，下水管、上水管的位置，电线走向等也要尽可能掌握。这些东西在购买期房时候，尤其要向售楼员了解清楚，不要自以为某个部分，只要简单动动就可以住得舒舒服服。到入住时候，万一不能如您所愿，冒险动一些承重墙、管道，将好好的房子改造成了定时炸弹可就得不偿失了。
NO.6抓大放小
对于户型优劣的评判可谓仁者见仁，智者见智，但是在一些设计中显见的缺憾，还是比较容易找出来，这些时候，就得需要您对户型做一个整体评估。找出自己最喜欢的部分，最不喜欢的部分，综合协调一下。要学会抓大放小，例如一个户型的面积、朝向都很满意，只是在阳台大小、卫生间开窗这样的问题上不甚满意，建议还是不要抱着完美主义的态度来决定。这样才更能选到自己喜欢的户型。
特别提示：
有些户型图为了达到一种错觉，会把图内的桌椅板凳制作成不等比例的图样，让您在第一时间造成该空间能够容纳大型成套家具的错觉，这一点较为隐蔽，需要格外小心。另外，户型图为了具有代表性，一般选用的是标准层。一般是2层到倒数第二层的平面图，在购房时要注意区分标准层与特殊层之间的不同之处，不至于等到交房时才大呼自己粗心大意。
（以上回答发布于2016-06-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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一个好的户型决定了房子的价钱，好户型价钱虽然会很高，但是自己住着舒适，怎样能选到好的户型，下面五个原则要遵守。

把握五大原则 选出上好户型

在买房的过程中，户型是一个永远也绕不开的话题。比起地段和配套，许多购房者更加在意户型。毕竟，一个好的户型可以带给居住者最直接的舒适体验。那么，到底什么样的户型才算是好户型呢？挑选户型的时候要注意些什么呢？
习惯上，人们把房间的主采光面称为“开间(面宽)”，与其垂直的称为“进深”。业内人士认为，进深与开间之比为1∶1.5较好。一般来说，板式多层或小高层住宅的进深在10.5至12米之间比较理想。开间就是采光面，越开阔越好。两室一厅80平方米左右的住宅，其客厅开间最大不可超过3.9米；120平方米的住宅，客厅开间在3.9米至4.2米之间。在户型选择上，还应把握一些基本的原则。

1.动静分区

动区是指客厅、餐厅、厨房、次卫等白天活动的区域，应该靠近入户门设置，尤其是厨房；静区则是卧室、书房、主卫等夜间休息的区域，应当尽量布置在户型内侧。

2.干湿分区

干湿分区是指厨房、卫生间这两个湿气较重且较容易产生脏污的区域，它们应与卧室、书房等尽量分离。厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟、清洗污水等集中于此，因此布置应尽可能靠近进户门。

3.公私分区

为了保证居住的私密性，首先应避免站在门外就能对屋内一览无余；其次是客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等私密空间应有视觉上的遮挡，避免在公共空间就能对私密空间一览无余。

4.通透良好

通透性主要是指户型的通风、采光功能。要保证户型具有良好的通透性能，首先要求户型要有良好的进深开间比，即户型比较方正；其次，户型最好有两面可以采光和通风，相对两面采光通风最佳(如南北、东西)，其次是相邻两面采光通风(如东和南、南和西、西和北等)，只有一面采光通风效果最差。另外厨房厕所是湿气比较重的两个区域，要尽量做到独立采光通风，也就是避免暗厨暗卫。

5.动线合理

动线就是指人在室内行动的交通路线。户内主要动线有三类，分别是居住动线，主要区域是卧室和卫生间；家务动线，主要是餐厅和厨房之间；还有来客动线，主要是入户和客厅之间。动线流畅与否决定着人们进行各种活动时能否实现顺利转换。户型的设计影响到动线的走向，而动线的走向会影响到居住的品质。

参考七个指标 选定宜居社区

除了挑选一个上好的户型，要想选到舒适宜居的社区，购房者还应参考以下几个指标。

1.楼间距

楼与楼之间的距离越大，私密性就越好，视野就越开阔。许多楼盘的沙盘模型并没有呈现出实际的楼间距，所以在购房前一定要仔细询问。

2.车位比

如今拥有私家车的人越来越多了，停车位就显得格外重要。对于一般的小区，车位比达到1∶0.6就可以了，如果是高档别墅一般要在1∶2以上才够用。

3.绿地率和绿化率

绿地率和绿化率是不同的概念，一般小区的绿地率不能低于30%。有的开发商喜欢说“绿化率”，是因为绿化率的计算相对模糊。

4.得房率和公摊面积

一般多层得房率在80%以上，高层由于电梯间和消防通道面积大，得房率一般在70%左右。得房率越高越好，但公摊如果太小，电梯空间狭小，楼道黑暗狭窄，生活舒适度也会降低。通常高层楼房的公摊系数要大于多层的公摊系数。高层公摊系数一般在0.18~0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11~0.16之间。

5.赠送面积

购房时有时会获赠一些面积，比如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

6.层高

现在一般商品房的层高是2.9米，如果减去楼板及地砖等的厚度，有2.7米的净高也就不错了。果是跃层或复式，层高的指标就更重要了。

7.容积率

容积率越低，舒适度就越高。一般情况下高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。

（以上回答发布于2016-12-21，当前相关购房政策请以实际为准）

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