中国多地升级的楼市调控措施怎样保刚需？

据悉，最近两日全国多地密集出台楼市调控新政，石家庄、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳相继发布楼市限售新政，两天时间共有六地楼市限售升级，其中9月23日下午石家庄发布的楼市新政要求，新建商品住房和二手房5年内不得上市交易。

石家庄市政府官方网站发布《关于加强房地产市场调控的补充意见》，意见指出，非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房(含新建商品住房和二手房)；自发文之日起新购的住房五年内不得上市交易；对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。同时，本市户籍居民家庭自发文之日起新购住房的，五年内不得上市交易，购房时间以交易合同网签备案时间为准。

长沙：新购房满3年方可上市交易9月23日起，在长沙本市购买的商品住房(含二手住房)限制上市交易时间，由原来取得不动产权属证书满2年调整为满3年；长沙户籍家庭购买首套房后，需取得不动产权属证书满3年后才能购买第二套商品房；将非本市户籍家庭限购所需12个月以上个税或社保证明时间提高至24个月。

同时，通知强力保障刚需购房，精准调控投机行为和市场炒作。对于9月23日后办理的本市个人家庭户和集体户个人，且在本市无住房的，限购1套商品住房。
对于本市户籍家庭在本市已有1套住房的，待首套住房取得不动产权属证书满3年后，方可购买第2套商品住房。为进一步遏制非本市户籍投机需求，将非本市户籍家庭限购所需12个月以上个税或社保证明时间提高为24个月。

据报道，目前已有超过10个城市在3月下旬启动新一轮调控，调控政策凸显精细化。

报道称，近日，武汉、长沙、成都纷纷发布新政，规定刚需家庭可优先摇号选房。成都市房管局3月31日公布房地产市场调控新政，成都刚需家庭购买商品房将享受优先摇号，以支持刚需家庭自住购房需求。

长沙建委发布《关于实施差别化购房措施的通知》，明确在购买长沙市限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目(不含定向限价房)，和新建商品住房项目中144平方米(含)以下户型的普通商品住房时，长沙市的首套刚需购房群体有望优先满足需求。

分析人士表示，目前来看超过10个城市在3月下旬启动新一轮调控，有两方面值得注意。一方面调控范围扩大，三四线城市加入限售，另一方面，保护刚需成调控重点，热点城市购房出现刚需优先摇号选择限价房。

2018年6月30日消息，住建部会同其他六部门联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，要求各地切实履行房地产市场监管主体责任，把打击侵害群众利益违法违规行为作为整治房地产市场乱象工作的重中之重。

与之相呼应，西安、长沙、杭州等地最近相继宣布升级楼市调控。从目前已出台的“政策补丁”来看，多地调控措施的共性是暂停企业购房，保障刚需的房源比例。业内人士认为，此轮楼市调控的重点是打击投机炒房与支持刚需购房并举。

为打击炒房多地暂停企业购房

长沙刚刚升级的楼市调控政策要求，暂停企业在限购区域内购买住房；西安和杭州则明确，暂停向企事业单位及其他机构销售住房，包含商品住房和二手住房。

易居智库研究总监严跃进认为，近期，有“炒房客”通过注册壳公司充当摇号“马甲”，以求增大“中签”几率、规避限购，部分城市针对这一问题升级调控措施。

杭州发文指出，在限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房的直接原因，是九龙仓珑玺项目公证摇号公开销售过程中出现三家企业同时中签的情况。据悉，中签的三家企业法定代表人为同一位自然人，这三家公司还分别在其他楼盘中签。

事实上，以企业名义投机炒房案例并不鲜见。记者在上海调查发现，部分楼市投机者或中介机构通过注册多个公司“马甲”参与新房摇号，以求增大“中签”几率、规避限购。

例如，位于上海核心地段的热盘“翠湖天地隽荟”公布的认筹结果显示，在385组客户中，公司客户高达214组，占比超过一半。某大型新房代销公司负责人告诉记者，个别开发商甚至默许一人多号的方式存在，以便选中可以付全款的客户或者内部“关系户”。

多位中介人士表示，只要愿意缴纳一定费用，即可用公司股权转让的方式买到房。具体操作方式是，注册几个壳公司参与摇号，根据概率总有一个能摇中。摇中后就把公司转让给客户，这样就可以避免高额的房产交易税费。

严跃进表示，暂停企事业单位及其他机构购房的做法，精准打击了部分以企业名义炒房的投机性需求，有利于进一步实现摇号购房的公平性。

通过优先选房和保障房源比例保刚需

专家表示，一些地方出台的摇号政策是出于公平考虑，但在实施过程中存在“漏洞”，演变为一些人追求增值获利的方式。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，由于新房与二手房间存在明显的套利空间，摇号购房已经成为一种投资手段。不少符合购房资格的人群变身投资者，让部分自住型刚需群体的需求更难满足。

部分开发商也推波助澜，采取“欲摇号、先冻资”的做法筛选客户。如深圳首推摇号购房的楼盘——招商蛇口“海上世界双玺”项目要求，先交500万元诚意金，才能参加摇号；在杭州，“网红盘”融信澜天设置的摇号步骤为“线上、线下报名——银行验资、冻结资金——登记摇号”，这让在售楼处排队买房变成在银行排队冻资，近万名购房者冒雨排队长达一公里，银行加班到凌晨……这种做法无疑把刚需购房者变相挤出市场。

对此，长沙新规明确，严禁房地产开发企业以任何形式蓄客和收取认筹金。不少城市提出，开发商不能设置全款优先、拒绝公积金贷款等限制性条件。

在打击炒房的同时，近期多城升级的调控政策更加强调保障刚需。

长沙、西安和成都等城市近期出台政策提出，刚需家庭优先选房。西安要求，意向购房人多于可销售房源时，应按刚需家庭、普通家庭为先后次序选房；成都则要求按照棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通家庭顺序，先后摇号排序、依序选房；长沙要求，优先限购区域内首套刚需购房者摇号、购房。

部分城市甚至明确了刚需房源比例。西安明确，摇号时，开发商必须提供不低于50％比例的房源优先保障刚需家庭；成都要求，房地产开发企业应按不低于当期准售房源总量的10％公开用于棚改货币化安置住户优先购买。杭州也为无房家庭提供了一定比例的房源保障。