合肥打击炒作学区房：扩大限购范围，热点学区二手房实施指导价
安徽省合肥市是首个明确把学区划为限购范围的省会城市。
4月6日，安徽省合肥市执行楼市新政八条，包括实行市区学区内成套住房入学年限政策，加大租赁住房建设力度，严厉打击各种房地产市场乱象。
为精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为，合肥新政进一步收紧了部分区域二手住房限购政策，暂停在合肥市区范围内拥有2套及以上住房的合肥市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。新政中明确被列入限购范围的学区包括了庐阳区9个学区，蜀山区6个学区以及经开区2个学区。
“这意味着政府对于学区房的分类调控将会更加细致”。易居研究院智库中心研究总监严跃进接受澎湃新闻采访时表示，从教育政策的改革来说，各地要落实一碗水端平的内容——家门口的学校无差异，换句话说，无论你在这里就读还是那里就读，相关学区的小学教育质量是均衡的，生源质量也是均衡的。这样，学位房、学区房就会自动从市场上退出，或者说买学位房的意义不大。从政策引导角度看，不炒作学区学位概念，也包含有政府教育改革的初衷。当然，从现在的情况看，城市层级的不同，教育资源的分布会有不同；在市区内的教育资源好于郊区，尤其是大城市更明显，随着各地集团办学、引进外部教育资源合作办学等，情况会有所好转。“但还需要时间”。严跃进说。
“学区房房价暴涨的情况会有所降温”
合肥市房地产研究所副所长凌斌明确表示，新的学区房政策应该能够让学区房“降温”。除了明确限购的学区，合肥市统一领导，发改委、教育局、公安局、金融办、房产局等多部门联手，调查分析杭州、南京楼市的调控经验，也充分考虑合肥地域性特点，推出了“6年内只能享有学区内小学一个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位”的入学年限政策，这可能只是合肥迈出学区房政策的第一步。再加上银行审核，据有关方面调查，市场上有部分不良中介机构握有二三十套学区房，他们利用经营贷全额购买，再通过高卖高买，误导学区房业主和为子女学业焦虑的家长。
“我相信在短期内学区房房价暴涨的情况会有所降温。” 凌斌说。
长期以来，“学区房价格没有天花板？”“优质学区房价格仍‘我行我素’”“45万元一平方米！严打之下，中介偷摸售卖天价学区房”等屡见报道。
除了各地正在大力提倡的“租购同权”，“破解学位房、学区房价格上涨和居高不下的问题，最好的方法是推进教育资源的均等化”。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为严格意义上的学区房、学位房正日趋减少。
“各地都在推行大的学区政策，比如多校划片摇号入学、集团办学等。在这种大背景下，房企、中介机构就不应该再以学位房、学区房来做宣传。”李宇嘉对澎湃新闻表示，“我们看到，凡是学区房的价格比非学区房要高很多，学区房因为对应着优质的学位、学校，这个学区内的学校质量整体比非学区内的学校质量高很多，本质上是教育资源不均、优质教育资源太少导致的。此外则是市场有一种惯性，前面发展得好的学校，有了惯性向好的发展，吸引到更多的生源，甚至形成通过一些考试选拔生源的现象。现在各地的大学区政策，就是在引导教育资源的重新分配。”
承诺学区房、赠送面积等，超四成受访者认为开发商虚假宣传
李宇嘉从市场角度切入分析称，对于开发商、中介来讲呢，房子越来越难卖了，就必须要找到卖点，市场有了很多打擦边球违规宣传的现象。除了房价上涨，还会因虚假宣传导致业主维权，学区政策的调整变化导致没能上到心仪的学校等情况，也会对教育局、住建部门产生维稳的压力。
根据贝壳研究院3月31日发布的《2021住房消费维权白皮书》，近几年来新房领域消费者投诉焦点之一是商品房销售广告虚假宣传类投诉问题，46.7% 的受访者认为开发商楼盘宣传内容含有虚假、夸大成分，其中涉及装修标准不合格、事先承诺的学区房、赠送面积等优惠政策与承诺不符。
多地严查炒作学区房
事实上，今年以来，学区房正成为一线城市及强二线城市调控楼市的抓手之一。
4月2日，澎湃新闻记者从北京市住建委了解到，针对群众反映强烈的房地产经纪机构炒作学区房行为，该部门会同相关部门开展房地产经纪机构专项执法检查，对海淀区万柳、翠微，西城区德胜、金融街，东城区交道口等价格快速上涨区域进行专项执法检查。
从3月24日到4月2日，北京6家中介门店停业整改，立案处罚17起。
4月1日，深圳市市场监督管理局微信公众号信息显示，从2021年2月起，深圳市市场监督管理局、深圳市住房和建设局和深圳市教育局三部门在全市范围内开展“学位房”等虚假违法广告专项整治行动。
深圳的整治行动加强对527家传统媒体和互联网媒体广告的监测，涵盖7份报纸、23个电视频道、8个广播频率、38家自设网站、19个APP、218个微信公众号、213个移动网页、1个移动新闻门户；市、区市场监管局、住建局和教育行政部门组成联合检查组，对辖区内所有预售楼盘（包括已领取《商品房预售许可证》和未领取《商品房预售许可证》但已获颁《施工许可证》的楼盘）开展联合检查。
3月19日，上海市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。倡议聚焦房地产中介领域房源信息发布不规范，“学区房”不实宣传，挂牌价格虚高等社会和老百姓高度关注的问题。
链家、太平洋、中原、我爱我家、Q房网、21世纪房屋、信义房产、美凯龙爱家、志远房产、佳歆房产、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地产经纪机构和平台企业响应倡议，现场签署了承诺书。
企业承诺：在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介、宣传；在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者。规范介绍教育资源用语，客观介绍周边学校，不出现“升学率”、“对口”、“名额未用”等用语，误导购房者。
3月30日发布楼市调控政策的陕西省西安市，在去年年底通报了4起商品房违法违规销售典型案例，其中包括，在商品房销售过程中，存在“在广告宣传中将房屋销售与学区、学校相关联”等违法违规行为等。
西安住建局于2020年12月9日召开房地产企业企业座谈会。会上严禁通过各种渠道发布不实消息，鼓吹房价上涨，引发负面舆论。房地产开发企业不得在广告宣传中使用“名校”“学位房”“学区房”“指标房”等广告语，避免使购房者对配套学校或入学资格产生误解。
因为二手学区房市场存在众多乱象，真可谓是群魔乱舞，已经到非整治不可的地步了。
部分学区房的房产中介扰乱市场，将带有入学资格的二手学区房当作赚钱资本，拼命炒高学区房价格。这样的乱象是合肥市政府不愿看到的，所以他们选择出台规定限制二手学区房的买卖。
首先，我们来了解一下二手学区房为何会如此热门。随着改革开放的不断深入，我国的城市化进程越来越高。也就是说，涌入城市的人越来越多，而学校还是只有那么几所。有上学需求的人多了，学校招生人数每年的变化不大，二者之间存在供求关系的矛盾。为解决因上升人口与招生名额之间的矛盾，各地教育部门普遍采取“划学区”的方式分配招生名额：以某学校为中心规定一个半径，在此半径的基础上画圆，在这个区域范围内只要有一套房产的，就拥有这个学校的入学资格。因此，很多名校的学区房炙手可热，数以千计的家长都想买一套学区房，帮他们的小孩“抢”获得入学资格。
尽管划定学区的方式能在一定程度上缓解上升人口与招生名额之间的矛盾，但也带来了新的问题：部分房产中介专门做学区房的中介生意，他们将学区房当作“香饽饽”，不断炒高学区房房价。至于正常的房屋租赁生意，他们已经不屑去做，因为学区房生意就能让他们赚的“盆满钵满”。据某位二手学区房中介介绍，他们会通过渲染学区房数量紧张、找人唱双簧演戏等方式哄抬学区房房价，实现超额盈利。
正因为二手学区房买卖存在诸多问题，合肥市政府才会出台规定。这样的规定确实能在一定程度上解决二手学区房买卖哄抢价格、抬升价格的问题，但仍然是治标不治本。目前来说，最好的方法是平均分配招生名额，比如合肥市第一中学有600个招生名额，就可以将600个招生名额分配到20个初中，每个初中得到30个名额。尽管这样分配可能存在资源分配不均、暗箱操作等问题，，但在一定程度上能杜绝二手学区房房价虚高的问题，使二手学区房的买卖价格回归到正常情况。
目前国内的一些城市已经开始实施这种规章制度，并且取得一定效果，这些城市的二手学区房价格呈下降趋势。
其中一则为《关于深化学区房调控政策的通知》，将“学区房”纳入限购，其中提出：“自2021年8月25日起，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区范围内购买二手住房。”
对此，严跃进点评称：“此次合肥率先提出基于学区房而限购的概念，这是过去各地限购政策中所没有的。类似政策具有非常好的导向，可以说是直击‘靶心’，通过有针对性的限购，真正打压了二手房和学区房的炒作态势。”
与此同时，另一则《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》（下称“通知”）明确，建立热点学区二手住房交易指导价发布机制，以住宅小区为单元，委托专业机构参照近两年实际成交均价，综合评定交易指导价，适时对外发布，引导市场预期。
通知附件中还罗列出了首批实施的共16个“双学区”，并称将根据房地产市场交易监测情况，对二手住房交易价格出现异常的区域，适时调整交易指导价实施范围，调整范围由合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室公布。
严跃进认为：“过去很多城市，并没有明确针对学区房采取指导价，一般表述是针对热点楼盘落实指导价。而此次合肥政策明确，建立热点学区二手住房交易指导价发布机制。”
“合肥此次学区房调控既有限购政策，也有限价政策。两个管控齐发力，真正打压了各类炒作和投资投机行为，确保此类房源后续定价理性。在此类政策下，各类哄抬房价等做法会减少，也进一步促进了家长理性置业和理性择校。”严跃进总结称。
答：其中一则为《关于深化学区房调控政策的通知》，将“学区房”纳入限购，其中提出：“自2021年8月25日起，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区范围内购买二手住房。”对此，严跃进点评称：“此次合肥率先提出基...
答：《通知》称，根据《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（合房联〔2021〕1号）要求，依据市场交易监测情况，切实防止以“学区房”名义炒作房价，扩大二手住房限购范围。自2021年8月25日起，暂停市区范围内拥有⒉套及以上住房的本市户籍居民家庭在合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市...
答：除了合肥，近日，北京、上海等地也相继对学区房出手，直指学区房过热现象。安徽合肥：学制年限“绑定”学区房学生指标 除三个热点区域，合肥还将17个热点学区的学区房，纳入“限购”范围。按当地规定，市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停其在这17个学区范围内，购买二手房。4月8日，合...
答：1、广州、东莞、合肥已经出过调控，所以升级调控将是大概率事件。例如广州会收紧购房资格、出台二手房指导价、严管学区房、增加租赁住房供应等，合肥扩大限购、限售政策范围，东莞二手房根据指导价批贷。不过，这三个城市的市场实在太热，就算调控加码了，效果也不会立竿见影的，子弹还得飞一会儿，预计要到...
答：以合肥学区房政策为例，为精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为，合肥4月新政在严格执行此前政策的基础上，进一步收紧合肥市部分区域二手住房限购政策，即暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。其中...
答：4月5日，合肥发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳 健康 发展的通知》，为精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为，进一步收紧部分区域二手住房限购政策，即暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。...
答：在税收方面，上海、杭州、广州9区将房屋转让增值税征免年限从2年提高至5年，宁波扩大了契税缴纳时核查家庭住房套数的空间范围。多管齐下规范开发商、中介行为 除了对购房者的购房行为进行约束之外，12座热点城市悉数出台政策，规范开发商或房屋中介的经营和销售行为，营造透明、有序的新房和二手房交易环境...
答：10月新房、二手房价格下跌城市数量再度增加，一方面，由于市场调控趋严，“三道红线”加剧房企融资端压力，资金流动力成为房企急需解决的问题，为实现加速回款，同时进入年关，房企为冲业绩目标，降价出售现象有所增加；另一方面，楼市调控频频发力，从加强限购限售到发布二手房指导价、打击高价学区房炒作行为...
答：杭州也于3月3日印发《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，进一步加强住房限购，法拍房被纳入限购范围。同时，严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。成都于3月22日发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确建立二手房成交参考价格机制，同时法拍房纳入限购。西安则在3月连续三次发文...
答：宁波市住建局表示，扩大核查范围将增加在市五区和奉化区炒房客的纳税负担，可以发挥抑制投资购房行为的作用。4月16日22点之前查询打印的家庭住房套数纸质结果继续有效至到期日。新政实施后将开展专项整治活动 加强房地产开发企业销售管理，严厉打击违规收费、操控认筹比例、捂盘惜售、捆绑销售等行为；加强网络、...
