改变房屋用途的法律规定
kuaidi.ping-jia.net 作者：佚名 更新日期：2024-07-17
1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后用途延续使用的，根据房屋所有人的申请，按改变后的用途认定，由房管、国土资源部门变更登记;其中改为商业用房的，应当持有合法有效营业执照。1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后改为营业房延续使用的，被拆迁人持有合法有效营业执照，并持有原产权性质为市店或临时营业用房规划许可证的，根据房屋所有人的申请，由房管、国土资源部门变更登记。改变房屋用途，按照规定应当交纳土地收益金的，房屋所有人应当在变更登记前向国土资门依法补交土地收益金。
国法律和行政法规对改变房屋用途设有强制性规定。
首先，根据我国“房地合一”和“房随地走”的基本政策，建筑物及其他附属设施的使用功能决定于所附着土地的用途，《物权法》第140条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条明确规定土地用途的改变应经有关行政主管部门批准。其次，房屋用途的改变涉及建筑物使用目的的根本改变，属于关系业主利益的重大事项。因此《物权法》第77条规定业主将住宅改为商用的，应当遵守法律、法规、管理规约以及征得有利害关系的业主同意。
我国法律和行政法规对房屋用途改变的强制性规定属效力性规范。
民法理论认为，违反强制性规定的法律行为并不一定为无效，应将强制性规定区分为禁止性规范和效力性规范。如果法律并不否认法律行为的内容和结果，只是对法律行为的外部条件有所要求，则为禁止性规范，例如要求租赁合同应当办理登记备案的规定就属于禁止性规范，但未办理备案并不影响合同效力;如果法律上禁止法律行为本身和其内容的实现，则为效力性规范，例如不得买卖毒品的规定，违反此规定必然导致合同无效。就未经主管机关批准的房屋用途改变问题而言，首先，如果将其作为禁止性规范，则房屋所有人的行为仅能依靠主管机关的处理或处罚加以纠正，如果在合同效力上不加以否认，就会导致房屋所有人逃避应补交的国家土地使用权的出让金，影响土地分类管理、城市规划和相邻房屋权利人的利益，损害利害关系人的权益，同时也是对其他守规经营者的不正当竞争。其次，由于不同用途的房屋在消防、水电等方面的设计布局及程度均有不同，如果擅自改变房屋用途而没有办理配套的设施变更，则容易影响房屋的正常使用，甚至危及人身安全，损害社会公共利益。因此，可以推定，擅自改变房屋使用功能用于出租的行为是法律所不欲的，我国法律和行政法规对房屋用途改变的强制性规定应属效力往规范，当事人违反此强制性规定即导致租赁合同无效。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第二百七十九条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
《商品房屋租赁管理办法》
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)属于违法建筑的；
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
(三)违反规定改变房屋使用性质的；
(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
改变房屋用途的法律规定
答：法律分析：依据我国土地管理法等法律的规定，土地是有使用性质的，例如住宅用地的只能用于建兴住宅，工业用地的只能用于工业生产，而房屋同样有使用性质的，依据我国《民法典》规定，改变住宅使用性质的，需要经房屋管理部门的批准，如果未经批准改变的，要承担相应的法律责任。房屋用途可以变更，房屋使用人改变...
改变房屋用途的法律规定
答：改变房屋用途，按照规定应当交纳土地收益金的，房屋所有人应当在变更登记前向国土资门依法补交土地收益金。国法律和行政法规对改变房屋用途设有强制性规定。 首先，根据我国“房地合一”和“房随地走”的基本政策，建筑物及其他附属设施的使用功能决定于所附着土地的用途，《物权法》第140条、《城镇国有土地...
房产证住宅变更成商业能吗
答：根据相关法律、法规或小区业主管理规约明确规定，业主不能将住宅改为商业用房的，则业主绝不可以改变房屋用途。业主是房屋的所有权人，根据民法通则规定，业主有权对其房屋进行占有、使用、收益、处分，但由于建筑物构造上的一体性，业主在行使权利时不得损害其他业主的合法权利。《物权法》第七十一条规定，...
改变共有部分的用途或者利用共有部分
答：一、改变建筑物共有部分的用途内容包括 1.是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。2.是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即...
租户可以改变租赁房屋用途吗需要什么手续
答：承租人需要改变租赁房屋约定的用途时，应征得出租方的同意。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。【法律依据】根据2021年实施的《民法典》第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁...
擅自改变房屋用途由哪个部门管理
答：法律分析：依据我国相关法律的规定，市县级政府加强对经适房的查处，擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的，由国土资源主管部门按有关规定处罚。市、县人民政府及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。法律依据：《经济适用住房管理办法》第二条 本办法所称经济适用住房，...
承租人擅自改变房屋的用途该怎么处理
答：法律分析：改变房屋用途一般是住房和商用房之间的差别，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主可以要求他排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。法律依据：《最高...
改变房屋使用用途谁管
答：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
改变房屋使用性质归哪个部门管
答：改变房屋使用性质，主要归当地的住房保障局和房产管理局管理。如果需要改变住宅的用途，要遵守和管理规约的规定，如要符合国家卫生、环境保护的要求，符合城市规划的要求等，并办理相应的审批手续。其次还要征得利害关系的业主同意。报经城乡规划主管部门批准，到房屋产权登记机关办理相关变更手续，涉及改变土地...
国法律和行政法规对改变房屋用途设有强制性规定。
首先，根据我国“房地合一”和“房随地走”的基本政策，建筑物及其他附属设施的使用功能决定于所附着土地的用途，《物权法》第140条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条明确规定土地用途的改变应经有关行政主管部门批准。其次，房屋用途的改变涉及建筑物使用目的的根本改变，属于关系业主利益的重大事项。因此《物权法》第77条规定业主将住宅改为商用的，应当遵守法律、法规、管理规约以及征得有利害关系的业主同意。
我国法律和行政法规对房屋用途改变的强制性规定属效力性规范。
民法理论认为，违反强制性规定的法律行为并不一定为无效，应将强制性规定区分为禁止性规范和效力性规范。如果法律并不否认法律行为的内容和结果，只是对法律行为的外部条件有所要求，则为禁止性规范，例如要求租赁合同应当办理登记备案的规定就属于禁止性规范，但未办理备案并不影响合同效力;如果法律上禁止法律行为本身和其内容的实现，则为效力性规范，例如不得买卖毒品的规定，违反此规定必然导致合同无效。就未经主管机关批准的房屋用途改变问题而言，首先，如果将其作为禁止性规范，则房屋所有人的行为仅能依靠主管机关的处理或处罚加以纠正，如果在合同效力上不加以否认，就会导致房屋所有人逃避应补交的国家土地使用权的出让金，影响土地分类管理、城市规划和相邻房屋权利人的利益，损害利害关系人的权益，同时也是对其他守规经营者的不正当竞争。其次，由于不同用途的房屋在消防、水电等方面的设计布局及程度均有不同，如果擅自改变房屋用途而没有办理配套的设施变更，则容易影响房屋的正常使用，甚至危及人身安全，损害社会公共利益。因此，可以推定，擅自改变房屋使用功能用于出租的行为是法律所不欲的，我国法律和行政法规对房屋用途改变的强制性规定应属效力往规范，当事人违反此强制性规定即导致租赁合同无效。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第二百七十九条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
《商品房屋租赁管理办法》
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)属于违法建筑的；
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
(三)违反规定改变房屋使用性质的；
(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
答：法律分析：依据我国土地管理法等法律的规定，土地是有使用性质的，例如住宅用地的只能用于建兴住宅，工业用地的只能用于工业生产，而房屋同样有使用性质的，依据我国《民法典》规定，改变住宅使用性质的，需要经房屋管理部门的批准，如果未经批准改变的，要承担相应的法律责任。房屋用途可以变更，房屋使用人改变...
答：改变房屋用途，按照规定应当交纳土地收益金的，房屋所有人应当在变更登记前向国土资门依法补交土地收益金。国法律和行政法规对改变房屋用途设有强制性规定。 首先，根据我国“房地合一”和“房随地走”的基本政策，建筑物及其他附属设施的使用功能决定于所附着土地的用途，《物权法》第140条、《城镇国有土地...
答：根据相关法律、法规或小区业主管理规约明确规定，业主不能将住宅改为商业用房的，则业主绝不可以改变房屋用途。业主是房屋的所有权人，根据民法通则规定，业主有权对其房屋进行占有、使用、收益、处分，但由于建筑物构造上的一体性，业主在行使权利时不得损害其他业主的合法权利。《物权法》第七十一条规定，...
答：一、改变建筑物共有部分的用途内容包括 1.是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。2.是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即...
答：承租人需要改变租赁房屋约定的用途时，应征得出租方的同意。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。【法律依据】根据2021年实施的《民法典》第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁...
答：法律分析：依据我国相关法律的规定，市县级政府加强对经适房的查处，擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的，由国土资源主管部门按有关规定处罚。市、县人民政府及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。法律依据：《经济适用住房管理办法》第二条 本办法所称经济适用住房，...
答：法律分析：改变房屋用途一般是住房和商用房之间的差别，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主可以要求他排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。法律依据：《最高...
答：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
答：改变房屋使用性质，主要归当地的住房保障局和房产管理局管理。如果需要改变住宅的用途，要遵守和管理规约的规定，如要符合国家卫生、环境保护的要求，符合城市规划的要求等，并办理相应的审批手续。其次还要征得利害关系的业主同意。报经城乡规划主管部门批准，到房屋产权登记机关办理相关变更手续，涉及改变土地...
