如何做好农村土地流转的几点建议
——聚土回答
1、建立土地流转体系。探索通过市场调节土地流转的长效机制，乡镇要建立土地流转信息库。
2、规范土地流转程序。土地流转必须签订规范的流转合同,由村委会备案,乡镇土地承包管理部门登记。
3、创新土地流转模式。除了常规流转模式外，还可成立股份合作社，农民将土地承包使用权入股，经营者和农民实现双赢，为推动农村土地的适度规模经营奠定基础。
4、构建责任机制，把建立土地经营权流转机制，促进土地经营权的有序流转作为政绩考核指标，落实乡村干部工作责任。
5、推进土地承包经营权确权登记颁证工作。完成土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。
农村土地股份合作是指在家庭承包经营基础上，农民群众按照依法自愿有偿的原则，以土地承包经营权入股联合经营并共享收益的农业合作形式。十七届三中全会提出：“在明确现有土地承包关系要保持稳定并长久不变的同时，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”实践中，四川、重庆、浙江、江苏等地已经积极开展试点工作，并形成了一定规模的发展。
以江苏省为例，目前已经发展起来的农村土地股份合作社主具有以下特征：
入股方式有两种：①仅以土地经营权入股。农户将土地承包经营权入股，由合作社统一对外出租，取得的收益按股分配。由于只有土地股，土地承包经营权不需要折价。②以土地承包经营权折价后与资金、技术等生产要素共同参股。土地承包经营权作价的原则一般是按近三年的平均亩净收益与剩余承包期的乘积。
土地入股范围有两类：①以行政村为范围，以村或组为单位成立土地股份合作社，以村为单位组建的有的还在各组设立分社。②跨行政村组建土地股份合作社，即打破村、组界限组建合作社，吸收邻近村农民土地入股。
经营方式有三类：①合作社只发挥流转中介的作用，不直接从事土地经营活动。合作社将土地全部委托给第三方经营，不从事具体的经营活动。②合作社自主经营部分土地。除了向外出租土地外，合作社自主经营或由成员承包经营部分土地。③土地股份合作社与合作社相结合。即参加土地股份合作社的部分成员又组建专业合作社，承包土地股份合作社的土地开展农业生产。
分红方式有三类：①保底分红。有的采取固定货币分红，有的则以大米等实物计价分红。②保底分红与浮动分红相结合。合作社设定每年每股保底分红，在此基础上，每年根据经营状况每股再增加分红若干。③保底分红与二次盈余分配相结合。合作社在确定保底分红的基础上，根据合作社盈余情况再确定二次分配方案。
在指导合作社开展土地股份合作时，辅导员应注意以下事项：
一是确保运行规范。要注意引导农民参与到土地的流转、经营和管理中来，避免由村组干部、理事长等一股独大、一人主导的现象发生。成立土地股份合作社，应该是全体成员的共同决定，是否成立、如何经营、如何管理等重大事务，应当由全体成员共同表决。要注意只与合作社签订土地承包经营权流转委托协议并不代表就已经加入了合作社，必须在工商部门登记后才是合作社成员。合作社章程中应当载明土地股份合作的方式、程序、利益分配方案、成员权益和风险等，全体成员均应知晓自己的权利义务。合作社与成员之间、与其他经营主体之间发生土地流转事项时，均应当签订规范的合同。
二是入股土地转包后的风险控制。农业规模经营的收益高，风险也高。合作社与承租者签订出租协议时，应当明确租金支付周期和方式，以避免承租者出现亏损无法支付租金为成员带来的收益风险。合作社可以向承租者收取一定数额的保证金，为保护耕地质量不因承租者经营行为受到影响，还应当商定收取耕地质量保护费或者复耕费。
三是成员退社时土地承包经营权的处置。作为互助性经济组织，成员的自由退出权是确保合作社运行效率的必要前提。出现成员退社时，是退还原承包地块，还是面积相等的任何一块土地，这些可能在现实中引起争议的问题应当提前在章程中做出明确规定。
四是合作社破产清算时农村土地承包经营权的处理。现阶段农民的土地承包经营权仍然具有生活保障功能。对于入股的土地承包经营权，在破产清算时不能与其他股份一样用于承担清偿责任，否则可能会造成农民失地。对于破产清算时入股土地承包经营权的处置办法，应当充分尊重成员意见，在章程中作出明确规定。处置办法应当以不破坏成员的土地承包经营权为原则。
五是二轮承包到期后土地股份合作社的存留。事实上，所有的土地股份合作社都存在二轮承包到期后的存留问题。届时，已经存在的农业设施如何处理等问题需要合作社提前考虑并作制度安排。
六是入股土地被征用时的补偿分配。从法律层面讲，如果没有特别约定，土地承包经营权入股后，农民因土地承包经营权而享有的占有、使用和收益的权利应当全部转让给土地股份合作社。实践中，在土地股份合作社存续期间，如果某块土地被征用，获得的土地补偿费等是由合作社统筹分配还是由原来的村集体经济组织统筹分配，不同的合作社有不同的做法。建议合作社提前在有关方面做出约定，避免造成纠纷。
一、土地怎样流转才能拿到国家补贴?
根据相关文件要求，对符合以下条件的农村土地流转项目，财政对土地流转方按每亩100元的标准给予一次性奖励。
1、具有稳定的土地流转关系，土地流转期限在3年以上，单宗土地流转面积在1000亩以上(土地股份合作社入股面积300亩以上)。
2、土地流转价格不低于农户常年直接经营纯收入或市、县规定基准价，同时确保流转农户每年的收益获得稳定增长。对流转期限在三年以上的规模流转，流转价格的确定应采取实物计价、货币兑现或根据项目盈利水平和物价上涨情况分年段确定增长幅度，以确保农民长远土地收益不降低。
3、对取得工商部门营业执照，具有示范带动作用、运作规范(有章程、股权证书、实行“保底分红”)的土地股份合作社优先扶持。
4、符合土地承包政策法律、土地流转操作规范、流转合同手续完备。
5、当地政府重视土地流转工作，能够安排土地流转扶持资金，用于对土地流转农户的奖励。
二、流转了土地，种粮补贴归谁?
《办法》第七条规定，农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。
另外，根据财政部、农业部最新公布的《关于调整完善农业三项补贴政策的指导意见》，自2015年起，将各地从中央财政提前下达的农资综合补贴中调整20%的资金，加上补贴种粮大户试点的资金和农业“三项补贴”增量资金，统筹用于支持粮食适度规模经营。
这笔资金将重点补贴种粮大户、家庭农场、农民合作社、农业社会化服务组织等新型经营主体，即“谁多种粮食，就优先支持谁”。
三、流转土地承包方要注意什么?
根据规定，农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人可以依法协商解决。当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府调解。当事人不愿协商或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
答：（1）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（2）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（3）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（4）受让方须有农业经营能力；（5）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。土地流转的基本原则有如下三个...
答：（3）试点先行、有序推进。采取边试点、边总结、边推广的办法，试点选择由各地自行确定。可以在已流转或正准备流转的土地先行着手，也可以选择不同类型的土地进行试点，对承包关系比较清晰，条件比较成熟的地方可率先加快推进。（4）分类指导、民主协商。根据平原、丘陵、山区及民风民情等特点，分类实施，不...
答：1、政策推动。要广泛宣传土地流转政策，扩大政策知晓面。乡镇、村委会应结合土地承包法律法规，采取电视、广播、标语、条幅、下发宣传单等多种方式，广泛宣传土地流转的意义及土地流转政策措施，以及流转土地农民增收的实际效果，消除农民思想顾虑，提高土地流转意识。2、典型带动。加强典型宣传，营造土地流转的...
答：1、具有稳定的土地流转关系，土地流转期限在3年以上，单宗土地流转面积在1000亩以上(土地股份合作社入股面积300亩以上)。2、土地流转价格不低于农户常年直接经营纯收入或市、县规定基准价，同时确保流转农户每年的收益获得稳定增长。对流转期限在三年以上的规模流转，流转价格的确定应采取实物计价、货币兑现或...
答：一是全面建立完善土地流转管理机构。优化当前土地流转合同签订方式，规范自由式合同签订以避免产生过多纠纷，提高土地流转经营户积极性，进一步促进专业机构组织在土地流转中发挥作用。二是合理确定土地流转期限。目前，由于对土地流转认识存在差异，许多农民签订流转合同时顾虑重重，一年一签。种粮大户对下一年能否...
答：建立完善流转服务机制，方便流转 完善信息服务平台建设。进一步完善土地流转市场、区镇村三级农村土地流转服务网络，完善信息发布机制，提高流转供需双方最快最佳“配对”的几率。完善流转市场中介服务。建立区、镇两级土地流转信托中介服务组织，从事土地信息收集，接受农田托管，提供土地流转广告、政策咨询、信用...
答：推荐阅读：【农村土地承包经营权流转的程序】四、建立风险保证金制度，建议由政府、业主、农民按一定出资比例建立土地流转风险基金，防范流转双方单方面毁约给对方造成损失；五、尽快出台农村土地流转管理实施细则，对土地流转的合同规范、风险防范和政策保障作出具体规定，建立健全规范土地流转的长效机制。如何规范...
答：少数地方将土地流转作为增加乡村集体收入、干部福利的手段，用行政手段干预农民土地流转，承租大量土地进行规模开发，常压低流转价格，使农民获得补偿往往最低；业主因投资失败和市场变化等原因，不能及时兑现农民租金，农民流转收益存在风险。再次，流转收益缺乏增长机制。在流转合同约定上，农民土地流转收益一般...
答：要创新农村土地流转方式，我国地域辽阔，农村情况千差万别，应鼓励各地根据具体情况，创新土地经营权的流转方式，重点关注土地经营权与金融的结合，探索建立土地经营权抵押、担保机制。要做好土地流转的服务工作，健全土地经营权流转的县乡村三级服务网络。第三，确立合理的土地经营规模。土地流转规模并不是越...
答：一、自己的地自己种 适合人群：暂时没有更好选择的人，农村老人尤其合适。靠着几亩地大富大贵是不可能的，但种几亩地，自家吃的粮食还是够的。二、土地流转给其他人 适合人群：长期外出务工的人或不想种地的人 因长期外工务工，再加上种地收益越来越低，很多家庭就干脆让田地荒着，这造成了土地...
