9月房地产迎“降价雨”？3个消息接踵而至，楼市或重演2014年
近期，李嘉诚的长实集团以7.16亿港元中标当地一宗地块。年初时，他还花了102.8亿港元买了块海景住宅地皮。大家都知道，从2013年开始，他就连续卖掉了很多地产业务，如今再次传出布局市场的信号，对当下秋意盛浓的楼市来说，信息量巨大。
但换个角度看，房地产当下的一系列信号，让李嘉诚的行动，看起来有点“黯然失色”。
中原地产研究院数据，截止9月初，全年调控楼市次数已经超过420次，月均50次，措施方面都集中在房价上涨管控、二手房限价、土地供应、中介租赁行为、打击炒作学区房等。按照这样的趋势，大有刷新这几年 历史 记录的势头。
此外，专家梁中华发布报告指出，根据70城二手房住房价格走势，7月份，一二三线城市的价格环比涨幅，分别从年初的1.3%降至0.4%，从0.4%降至0.2%，从0.3%降至-0.1%，转为负增长。
纵观这两年不难发现，不管是疫情下各地复工，还是平常的市场趋势，一线城市的市场回升情况都明显好于其他城市，但大家不要忘了，一线城市只有四个，再好的销售情况也无法平均给全国几百个地市几千个县城。由此看来，全国绝大多数城市的楼市、房价都“停涨”了。
据深圳住建局数据，当地二手房成交来到一个新低点，8月成交量仅为2043套，同比下跌77.28%，是十年来的新低；在杭州，7月二手房成交同环比齐跌，达到近两年单月成交的新低。
虽然说二手房才是代表市场真实情绪，但新房成交，同样也是房地产人气的参考指标，说是急速冷冻也不为过。
据贝壳研究院，8月全国有66个城市的新房市场成交量环比持续下滑。分城市来看，仅一线保持2成增长，二三四线城市成交量均不及去年同期。与2019年同期相比，二线以下城市成交量增速在3成以下的占比近80%。
在房说君看来，不管是新房还是二手房，成交量代表的都是房产的流动性，即便你房价挂得再高，成交量上不去，就意味着市场没有上涨的基础。从上面一二手房的成交数据，可以清晰看出，大城市虽然成交量上不去，但至少购房需求稳步释放，价格还能维持。对绝大部分三线以下城市来说，以后市场的生存环境会更加难熬。
8月底，万科祝九胜直言，目前市场留给开发商的可操作空间少之又少，如果还把希望寄托在措施放松上显然不是不现实的。而在世茂的年中业绩会上，总裁许世坛公开宣布，下半年将加大价格优惠措施，实行动态管理。还有融创孙宏斌坦言，下半年的市场可能会比较惨烈，销售、贷款都会很困难。
从地产商们的话语中，不难发现当前的市场调控严厉，下行预期已经悄然形成，企业似乎都做好了自救的打算，不仅不再幻想措施松懈，还公开表示会“降价卖房”。
或许很多人还不知道，1是人民法院公告网显示，截止到8月23日，年内已经有260家房企申请破产文书，2是到8月中，有超过38只涉房债券违约，涉及金额达587.2亿元，较去年上升82.4%。3是在房企融资监管措施中，还有一部分房企至少踩了一道红线，换言之，未来仍然有房企的融资、借贷会受到不同程度的影响。
说白了就是房企间的洗牌会逐步加速，全国9万家地产商，只会强者恒强，弱者很快就会被淘汰出局。经济学家马光远曾说过观点，未来地产商只剩20%，全国也只有20%的城市，20%的住房可以买入。了解3个背景后，就隐约能读懂房企大佬的悲观情绪从何而来了。
不难发现，在楼市调控日渐严峻的环境下，9月房地产可能迎来“降价雨”，不管是市场价格或成交，还是房企的悲观情绪和现状，都在预示着市场走势正在迎来改变。
有人可能会说，这些都是宏观环境的变化，普通老百姓根本不沾边，看不懂也感觉不到市场在变化。不过，我们却不能忽略一个事实，“倒牛奶”或再度上演：一百多年前，乳制品产能过剩，需求大幅萎靡，农场主为了保证利润，宁可把牛奶倒入河里消化库存也不降价。
而一百年后的今天，每日经济新闻报道，英国主要产奶地斯塔福德郡，因为货车司机短缺和物价上涨，未能及时运走鲜奶，奶农正面临着自行倒掉鲜奶的窘境。注意几个关键词：滞销和运输成本高昂。由此可见，对于难以久储的消费品，面对需求不足、库存增长以及储存成本高的前提，直接倒掉可能更省事。
住房也是同样道理。房子产生的房贷月供、折旧、物业水电、装修养护费等。如果是自住房，花费这些成本的同时，还满足了自身的日常通勤、高品质的生活、教育、养老等福利，自然是物超所值，如果是基于炒作目的的多套房持有者，在今天遍地都是房子，住房需求减少，开发商又面临着各种资金压力的环境，“倒牛奶”现象正在真实生动地上演。
比如，全国330多个地级市、地区、自治州和盟，过去10年总共184市人口增长，149市人口出现减少，占比达44.7%，人口减少比较多的是东北、中部及西部的甘肃、四川等地。比如，全国有50城房价低于5000元，其中鹤岗房价最低，均价仅为2133元/平方米。
此外，截止7月末，全国房地产广义库存达380441万平方米，二线以下的贵阳、沈阳、唐山、石家庄广义库存量突破1亿平方米，株洲、南昌、沧州、太原、岳阳、哈尔滨、佛山也达到了8000万平方米以上。
显然，这些库存高+接盘少的城市，房产无法增值，平日里产生的折旧费、物业水电、贷款月供等成本也不会减少，这就意味着房子在手里拿多一天，口袋里的钱就会亏多一天。
照这样的趋势，楼市或重演2014年。
经济学家梁中华发过一份报告，在2010-2016年，绝大中小城市的房价几乎一分没涨。原因在于，各地频繁建新城，房子遍地都是。直至2014年底，全国待售住房面积高达7亿平米，如果不是后来发起的棚改补钱，很难想象广大中小城市的前景会是如何？如今的市场可以说与2014年如出一辙，随着棚改逐步褪去，地市县城的楼市如果找不到接手人，恐怕持有房产的亏钱效应会被持续放大。
房说君有话说，但说到底，2021年不可能再重复当年的疲软态势，原因有3，旧改开始替代棚改；大力建设保障租赁房；整顿炒作投机乱象。3个条件也奠定了市场走势基本清晰的环境。再加上3个接踵而至的消息，可以确定的是，接下来的9月10月，房企以价换量的趋势会逐步增加。
答：说白了就是房企间的洗牌会逐步加速，全国9万家地产商，只会强者恒强，弱者很快就会被淘汰出局。经济学家马光远曾说过观点，未来地产商只剩20%，全国也只有20%的城市，20%的住房可以买入。了解3个背景后，就隐约能读懂房企大佬的悲观情绪从何而来了。不难发现，在楼市调控日渐严峻的环境下，9月房地产...
答：深圳房产开发商降价走量，房地产市场出现了86折购房情况，这样一个举动，取得了不错效果。使得在过去九月份里，深圳市房价成交量，创下了今年以来新高，达到了3614套这个数值（针对一手住宅）。房地产开发商降低房价，用以提升房价销量，这样一个情况，可能不适合投资人群，但一定适合刚需购房人群。人们有购...
答：明白了这两个前提，作为购房者，从9月开始，置业心态要像“买白菜”一样。因为现在是“买方市场”，而不是“卖方市场”。对于开发商来说，正如前文所提到的，按照今年的调控力度，以及今年前所未有的债务高峰，在金九银十开始之前，地产商仍然会有动力去打折扣，这一点毫无疑问。在这样的环境下，大家...
答：以湖南株洲为例，9月9日，有市民、网民反映金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，严重扰乱房地产市场秩序。对此，株洲市住建局随后对上述企业项目负责人进行了约谈，并计入企业信用不良记录。另以同属河北省的唐山为...
答：此外，下半年刚需买房，三个显而易见的好消息降临了 第一个好消息，政策对刚需买房加大了扶持。不管是7月24日的“高层房地产座谈会”，还是7月30日的政治局会议，都明确了“未来民生福祉（刚需买房）的重要性要高于经济发展”。这等同于告诉所有人，未来经济发展不会再依赖炒房，这意味着新一轮的“...
答：降价促销的背后，说白了，主要原因就是房子卖不动了。根据易居房地产研究院数据统计，8月份监测40个城市新房成交面积环比下降9%，同比下降3%。具体看，一线城市环比下降19%，同比下降16%；二线城市环比下降10%，同比增长6%；三四线城市环比下降4%，同比下降17%。显而易见，受调控政策的影响，随着房价...
答：直到8月,商品房累计销售额96943亿元,同比增长1.6%(1-7月为下降2.1%)。 从房地产成交价格来看,8月大部分城市是属于稳中有涨的。 在70个大中城市中,新建商品住宅销售价格与上月相比价格下降的城市有9个,其余61个均为持平或者上涨,涨幅较大的城市是惠州上涨1.9%,银川上涨1.8%,锦州上涨1.4%,唐山、温州均上涨1.3...
答：二手房方面，从全国70城情况综合来看，二手房房价在3-4月涨幅较大。7月开始，随着发布二手房参考价的城市越来越多，受到信贷缩紧的影响，二手房房价涨幅明显下降，8月份二手房房价基本没有上涨。在持续的政策调控下，8月房地产市场延续7月的“凉意”。二手房市场的降价比新房更为明显，在70城中，有34...
答：一是观望到年底,观望期结束,楼市接着大涨,涨后长期大跌。二是房地产市场长期向跌。三是楼市小跌大涨,即有小的零星的个别降价,总体看涨。第一种可能是在楼市政策紧罗密布进行之时,出现观望是正常情况。在这个时段人们会观察各种动向,人们的辩论也再次展开。楼市价格也基本上处于滞涨,交易量下降,买方期待更多的调控...
答：房企降价销售背后,原因为何呢? 销售规模“由涨转跌”,房企回笼资金压力加大或是原因之一。 同策研究院根据国家统计局公布的数据监测显示,7月份,全国商品住宅销售面积为1.15亿平米,同比下降9.45%,环比下降40.6%。这也是近一年以来首次“由涨转跌”,说明我国房地产销售进入下行通道。 而从开发资金结构来看,销售回款占融...
