“长租公寓第一股”青客公寓的“租金贷“风险！
kuaidi.ping-jia.net 作者：佚名 更新日期：2024-08-09
长租公寓暴雷问题本来由来已久，但今年疫情则让整个行业雪上加霜。据不完全统计，近几个月，已累计出现20多家长租公寓接连爆雷。随后，多地监管部门及住建部紧急下发加强住房租赁市场监管的文件，特别是针对“租金贷”问题已经明确叫停，长租公寓的监管迎来一个新的高峰。作为“长租公寓第一股“青客公寓自然无法独善其身。如何”活下去“？或许是以青客为主的公寓运营商面临的最大问题。
“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”两年前，时任我爱我家副总裁胡景晖如是说。而今一场疫情，长租公寓资本盛宴背后信奉的模式正像多米朵骨牌一样倒下，接连暴雷的长租公寓，也验证了胡景晖的话。
据不完全统计，近几个月，已累计出现20多家长租公寓接连爆雷。成都、重庆、合肥、郑州、杭州、上海……房屋租赁行业的雷声在全国各地炸响，从小微企业到上市公司均有涉及——长租公寓的“暗雷”，“高进低出、长收短付“模式的租金贷风险在疫情的催化下终于被引爆。
虽然目前监管排查已经进一步展开，但房屋租赁的雷潮还远未结束。上市仅半年的青客公寓也无法独善其身。作为“长租公寓第一股”的青客公寓，自去年在美股上市后就一直备受关注。在年初陆续传出租金贷问题、资金链危机以及频频被传出倒闭跑路等负面消息，目前在政策高压下，青客能否安然渡过这个寒冬？
流血上市的青客
青客公寓成立于2012年，属于长租公寓行业起步较早的那一批。从创立之初，青客公寓便开始借力资本，上市前青客公寓股权融资累计已超1亿美元。
2019年10月7日，青客向美国证券交易委员会递交了招股书，申请在纳斯达克上市并募资近1亿美元。成功IPO之后，相比于被传出赴美上市计划的自如和已经提交招股书的蛋壳公寓，青客公寓成功“抢跑”，被誉为“长租公寓第一股”。
这并不是一个上市的好时机。
青客的抢先登陆美股被认为是“流血上市”，招股书显示，青客公寓长期以来一直处于亏损状态，2017财年至2019财年已经连续3年净亏损，分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。而上市不到一个月，多名房东就表示青客公寓已拖欠房租数月。
而由于青客在规模及增速上不及蛋壳，而招股书发布后的认购情况也不理想，公司担心如果上市时间与蛋壳接近，会影响到上市的成功与否，“高层达成了共识，上市是第一目标，募资可以适当调低”。
11月2日，青客更新了招股文件，将IPO规模由原本的520万股ADS下调至270万股，募资金额也由1亿美元下调至不到5000万美元，募资目标大幅下调后，青客在三天内完成了上市。
过度依赖租金贷
青客公寓的运作模式与市场上大多长租公寓无异。
一方面以优惠为由吸引租客签约租金贷，另一方面通过租客贷款获取银行机构的资金，来用以规模扩张。
在青客模式中，租金贷的地位毋庸置疑，通过一次租金贷合约签订，青客就可以从银行端一次性获取一年的租金，以此作为新房源拓展及装修的资金，再将新房源以租金贷方式出租，形成快速的资金循环。
根据青客公寓年报，2019年，青客公寓共与11家金融机构建立了合作，其中包括华瑞银行、网商银行等民营银行，贷款年利率在4.35%到8.60%之间，未偿还本金为7.567亿元。
青客公寓方面表示，通过折扣等方式鼓励租客办理“租金贷”来支付租金预付款，以便从合作的金融机构处获得整个合同期内租金的一次性付款，这些租金预付款是青客公寓日常运营的主要资金来源，也是其流动负债的主要构成部分，如果租户提前退租，青客公寓需承担一次性退还贷款的责任。
2019财年，青客公寓与已终止租赁租户的平均锁定期为11.3个月，仅有5.5%租户会选择到期续租。在青客已终止租赁合同的租户中，有48.4%租户在预付款所涵盖租赁期内终止合同，被没收1〜2个月租金。
相关政策要求，到2022年底，长租公寓应确保通过“租金贷”这类分期付款方式获得的租金收入在总租金收入中的占比不超过30%。而截至2019年末，青客租户中使用“租金贷”支付的租金比例为62.6%，超过最低标准的两倍之多。
此外，根据住建部最新发布的《住房租赁条例》，《条例》特别明确，住房租赁企业及其从业人员不得违规提供金融产品和服务、利用租户或者房东名义套取信贷资金、克扣或者延迟返还租金押金。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求租户使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导租户使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。
这些规定，无疑将对青客公寓的租金贷业务造成巨大的打击。
模式存隐患
此外，一旦青客公寓资金承压，那么租金贷的风险就会被引爆。回看青客公寓2019年11月赴纳斯达克上市的情景，更像是资金承压下寻求资本市场背书的一次背水一战。
2017年至2019年6月，青客公寓净亏损累计达14亿元。按2019年6月30日为止97621家租户计算，青客公寓每租出一间房平均亏损3821元，尽管与2018年每间房亏损5469元相比，亏损幅度有所收窄，但离营收平衡还很遥远。
在连续亏损的前提下，青客不得不放慢了它的扩张速度。
青客公寓成立运营的第一年，其可供出租的房间数为940间，且全部位于上海；截至2018年12月31日，其运营覆盖的6座城市共有91234间房间，复合年增长率为114.4%。
这种爆发式增长到了2019年已悄然放缓。截至2019年6月30日，青客公寓披露供给97621间房，增长率仅为7%，扩张乏力。
这些数据背后反映的，是青客公寓运作模式的不可持续。
近年来，长租公寓运营模式问题不断，而融资与规模之间的掣肘，催生了很多转嫁风险至房东与租客的操作模式。一位市场研究人员表示，“模式上，长租公寓还没等到规模下盈利的时间节点，春节后因疫情人员流动减少，整个行业都面临很大现金流压力。当下长租公寓企业过度依赖资本运作来获取资金，看似资金大进大出，实则处于高成本、低成长的两难境地，资金链任何一个环节出现问题都将是难以弥补的漏洞。”
造血能力不足
和其他长租公寓运营商一样，青客公寓做的还是“二房东”的生意，其商业模式为赚取房租差。就是以一定价格从房东手中拿到房源，再通过装修提升居住条件，以更高的价格分租出去，赚到的是差价。
招股书显示，2017财年、2018财年及2019年6月30日的前九个月，青客公寓的入住率分别为89%、91.6%和90.6%。 上述期间，青客公寓的平均月租金分别为1160元、1180元和1075元；青客公寓获得的折扣后租金差比例分别为26%、25.3%和20%。
截至2019年6月30日，单间折扣后月租金差额约为215元。考虑到青客公寓较低的房屋租金及高昂的运营成本，其利润空间并不大。
长租公寓的装修成本几乎占到总成本的17%，极大地考验企业的现金流。2018年8月，青客公寓引入了融资租赁模式，与一家国有银行拥有的租赁服务公司合作，进行公寓的采购和装修。
同时，在一座城市扩张的初期，平台可能会继续产生前期装修成本以及其他运营成本和费用，而不会产生相应的净收入。
再说到造血能力，同多数分散式长租公寓企业一样，青客公寓的营收来自租赁及增值服务。其中，租赁是主要收入来源，分别占2017财年、2018财年、截至2019年6月30日止9个月营收的97.4%、89.6%、88.3%。
据招股书显示，2017财年和2018财年，青客公寓的租金收入分别为5.09亿元、7.97亿元，截至2019年6月30日的前9个月，青客公寓的租金收入为7.93亿元。
由于过于依赖租金收入，如果不能及时、低成本地吸引或留住足够的租户，或者房间空置期比预期长，可能会给经营业绩带来不利影响。
【遵义六日游线路】熊猫公寓怎么了?长租公寓的残酷洗牌,长租公寓何去...
答：已经登陆纳斯达克的青客和蛋壳公寓，也用数字揭示了诸多长租公寓运营企业所面临的亏损问题。今年2月，被称为“长租公寓第一股”的青客公寓爆出资金链危机。因青客公寓拖欠房东租金，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客一度被断水断电断网，甚至被赶出公寓。紧接着6月，蛋壳公寓公司重要管理者的高靖...
上海青客公寓怎么样?上海长租公寓如何才能盈利?
答：2. 例如，万科的“泊寓”已在28个城市拥有8.4万间公寓，预计到2018年，万科计划拓展至45万间公寓，预计年收入达到94亿元。龙湖的“冠寓”在16个城市布局，计划在2020年的中期报告中提出，目标是在2020年实现长租公寓收入20亿元。3. 上海青客公寓因其良好的口碑和评价，成为人们选择的对象。对于长租...
武汉青客公寓怎么样
答：青客公寓于2012年创立于上海，是分散式长租公寓领军者，致力于为青年客户提供优质的长租公寓服务，广泛运用先进互联网和物联网技术，打造高效管理和运营，目前业务分布于上海、北京、杭州、南京、武汉、苏州、嘉兴等城市。那么武汉青客公寓怎么样?接下来，就和小编一起去了解!武汉青客公寓怎么样 1、青客...
长租公寓以高收低出、长收短付的方式,卷走数十亿
答：仅8月下旬到现在,就有全国各地十几家长租公寓负责人失联,算上今年上半年跑路的16家,这个行业简直是被雷劈了。 披着租房外衣的P2P? 写过好几篇长租公寓的文章了,从去年写到今年,没有一次是因为好事情。 当时主要写的是长租公寓品牌里比较出名的蛋壳和青客,这两家都已经在美股流血上市了,目前蛋壳市值10.59亿美...
爆雷不断,整个行业已是一地烂泥,谁玩坏了长租公寓?
答：作为中国赴美上市的长租公寓公司,青客公寓也难逃行业魔咒。青客在今年5月份被曝出资金周转困难,险些宣布倒闭。记者从相关人士处获悉,早在曝出危机时,青客公寓就通过上海市国资委找到中国建设银行出面解决。建行先从青客公寓手中接手了一批资产干净、还没有出租过的空置房,后续给青客提供了一笔贷款,用于资金周转。
上海青客公寓怎么样?上海长租公寓如何才能盈利?
答：在上海找房子的时候都会去找青客公寓出租，因为拥有着很好的口碑，但是有些人对这方面了解和认识的不是很多，所以说不敢随意的去进行选择，上海青客公寓怎么样？有很多人们都是想要知道的。另外对于上海长租公寓如何才能盈利也是应该要掌握。很多人没在上海进行工作前要找房子的时候都会去找青客公寓出租，...
长租公寓是什么意思?长租公寓排名
答：相寓与芝麻信用、玖富、房司令等战略合作伙伴发布了面向租客端和业主端的金融服务产品和基于信用的全新租住解决方案。3、青客公寓成立于2012年1月，是上海青客时尚生活服务股份有限公司旗下产品，创始人是金光杰，主要住户群体是城市里的青年白领，主打房屋拆分，以单间、隔断再装修的形式出租，实现低价拎包...
上海有哪些长租公寓值得安利?
答：上海作为国际化大都市，拥有庞大的租房市场和多样化的居住需求。长租公寓作为近年来兴起的一种住房租赁形式，以其相对完善的设施、便捷的租赁服务和较高的居住舒适度受到了许多租客的青睐。以下是一些在上海比较受欢迎且值得推荐的长租公寓品牌：青客公寓 青客公寓是中国较早涉足长租公寓市场的品牌之一，以...
自如租户突遭解约 长租公寓头部玩家难逃亏损
答：但凡遭遇租赁市场下行,租金上涨无法持续、租客减少、房间空置率增多等,便会产生平台与业主、租客之间的利益博弈。这种博弈机制下,滋生出各种违法违规行为。前景存分歧与前几年站在政策风口,长租市场火热不同,近一年来,长租公寓企业屡陷投诉泥淖,盈利状况并不乐观。已上市的长租公寓品牌,无一例外都在亏损。青客公寓...
青客、蛋壳等企业,纷纷出现资金危机,长租公寓会慢慢消亡吗?
答：一、租赁需求真实存在。只要有需求，就会有市场，去年的长租行业真的是比较惨不忍睹，行业持续亏损，负面新闻一个接一个，就连已经上市的蛋壳公寓，产品都全部被下架，负责人被抓。除了蛋壳之外，青客公寓的创始人也被董事会罢免。从这两方面看来，长租公寓的前景并不理想，但是市场是有需求的，所以...
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据不完全统计，近几个月，已累计出现20多家长租公寓接连爆雷。成都、重庆、合肥、郑州、杭州、上海……房屋租赁行业的雷声在全国各地炸响，从小微企业到上市公司均有涉及——长租公寓的“暗雷”，“高进低出、长收短付“模式的租金贷风险在疫情的催化下终于被引爆。
虽然目前监管排查已经进一步展开，但房屋租赁的雷潮还远未结束。上市仅半年的青客公寓也无法独善其身。作为“长租公寓第一股”的青客公寓，自去年在美股上市后就一直备受关注。在年初陆续传出租金贷问题、资金链危机以及频频被传出倒闭跑路等负面消息，目前在政策高压下，青客能否安然渡过这个寒冬？
流血上市的青客
青客公寓成立于2012年，属于长租公寓行业起步较早的那一批。从创立之初，青客公寓便开始借力资本，上市前青客公寓股权融资累计已超1亿美元。
2019年10月7日，青客向美国证券交易委员会递交了招股书，申请在纳斯达克上市并募资近1亿美元。成功IPO之后，相比于被传出赴美上市计划的自如和已经提交招股书的蛋壳公寓，青客公寓成功“抢跑”，被誉为“长租公寓第一股”。
这并不是一个上市的好时机。
青客的抢先登陆美股被认为是“流血上市”，招股书显示，青客公寓长期以来一直处于亏损状态，2017财年至2019财年已经连续3年净亏损，分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。而上市不到一个月，多名房东就表示青客公寓已拖欠房租数月。
而由于青客在规模及增速上不及蛋壳，而招股书发布后的认购情况也不理想，公司担心如果上市时间与蛋壳接近，会影响到上市的成功与否，“高层达成了共识，上市是第一目标，募资可以适当调低”。
11月2日，青客更新了招股文件，将IPO规模由原本的520万股ADS下调至270万股，募资金额也由1亿美元下调至不到5000万美元，募资目标大幅下调后，青客在三天内完成了上市。
过度依赖租金贷
青客公寓的运作模式与市场上大多长租公寓无异。
一方面以优惠为由吸引租客签约租金贷，另一方面通过租客贷款获取银行机构的资金，来用以规模扩张。
在青客模式中，租金贷的地位毋庸置疑，通过一次租金贷合约签订，青客就可以从银行端一次性获取一年的租金，以此作为新房源拓展及装修的资金，再将新房源以租金贷方式出租，形成快速的资金循环。
根据青客公寓年报，2019年，青客公寓共与11家金融机构建立了合作，其中包括华瑞银行、网商银行等民营银行，贷款年利率在4.35%到8.60%之间，未偿还本金为7.567亿元。
青客公寓方面表示，通过折扣等方式鼓励租客办理“租金贷”来支付租金预付款，以便从合作的金融机构处获得整个合同期内租金的一次性付款，这些租金预付款是青客公寓日常运营的主要资金来源，也是其流动负债的主要构成部分，如果租户提前退租，青客公寓需承担一次性退还贷款的责任。
2019财年，青客公寓与已终止租赁租户的平均锁定期为11.3个月，仅有5.5%租户会选择到期续租。在青客已终止租赁合同的租户中，有48.4%租户在预付款所涵盖租赁期内终止合同，被没收1〜2个月租金。
相关政策要求，到2022年底，长租公寓应确保通过“租金贷”这类分期付款方式获得的租金收入在总租金收入中的占比不超过30%。而截至2019年末，青客租户中使用“租金贷”支付的租金比例为62.6%，超过最低标准的两倍之多。
此外，根据住建部最新发布的《住房租赁条例》，《条例》特别明确，住房租赁企业及其从业人员不得违规提供金融产品和服务、利用租户或者房东名义套取信贷资金、克扣或者延迟返还租金押金。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求租户使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导租户使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。
这些规定，无疑将对青客公寓的租金贷业务造成巨大的打击。
模式存隐患
此外，一旦青客公寓资金承压，那么租金贷的风险就会被引爆。回看青客公寓2019年11月赴纳斯达克上市的情景，更像是资金承压下寻求资本市场背书的一次背水一战。
2017年至2019年6月，青客公寓净亏损累计达14亿元。按2019年6月30日为止97621家租户计算，青客公寓每租出一间房平均亏损3821元，尽管与2018年每间房亏损5469元相比，亏损幅度有所收窄，但离营收平衡还很遥远。
在连续亏损的前提下，青客不得不放慢了它的扩张速度。
青客公寓成立运营的第一年，其可供出租的房间数为940间，且全部位于上海；截至2018年12月31日，其运营覆盖的6座城市共有91234间房间，复合年增长率为114.4%。
这种爆发式增长到了2019年已悄然放缓。截至2019年6月30日，青客公寓披露供给97621间房，增长率仅为7%，扩张乏力。
这些数据背后反映的，是青客公寓运作模式的不可持续。
近年来，长租公寓运营模式问题不断，而融资与规模之间的掣肘，催生了很多转嫁风险至房东与租客的操作模式。一位市场研究人员表示，“模式上，长租公寓还没等到规模下盈利的时间节点，春节后因疫情人员流动减少，整个行业都面临很大现金流压力。当下长租公寓企业过度依赖资本运作来获取资金，看似资金大进大出，实则处于高成本、低成长的两难境地，资金链任何一个环节出现问题都将是难以弥补的漏洞。”
造血能力不足
和其他长租公寓运营商一样，青客公寓做的还是“二房东”的生意，其商业模式为赚取房租差。就是以一定价格从房东手中拿到房源，再通过装修提升居住条件，以更高的价格分租出去，赚到的是差价。
招股书显示，2017财年、2018财年及2019年6月30日的前九个月，青客公寓的入住率分别为89%、91.6%和90.6%。 上述期间，青客公寓的平均月租金分别为1160元、1180元和1075元；青客公寓获得的折扣后租金差比例分别为26%、25.3%和20%。
截至2019年6月30日，单间折扣后月租金差额约为215元。考虑到青客公寓较低的房屋租金及高昂的运营成本，其利润空间并不大。
长租公寓的装修成本几乎占到总成本的17%，极大地考验企业的现金流。2018年8月，青客公寓引入了融资租赁模式，与一家国有银行拥有的租赁服务公司合作，进行公寓的采购和装修。
同时，在一座城市扩张的初期，平台可能会继续产生前期装修成本以及其他运营成本和费用，而不会产生相应的净收入。
再说到造血能力，同多数分散式长租公寓企业一样，青客公寓的营收来自租赁及增值服务。其中，租赁是主要收入来源，分别占2017财年、2018财年、截至2019年6月30日止9个月营收的97.4%、89.6%、88.3%。
据招股书显示，2017财年和2018财年，青客公寓的租金收入分别为5.09亿元、7.97亿元，截至2019年6月30日的前9个月，青客公寓的租金收入为7.93亿元。
由于过于依赖租金收入，如果不能及时、低成本地吸引或留住足够的租户，或者房间空置期比预期长，可能会给经营业绩带来不利影响。
答：已经登陆纳斯达克的青客和蛋壳公寓，也用数字揭示了诸多长租公寓运营企业所面临的亏损问题。今年2月，被称为“长租公寓第一股”的青客公寓爆出资金链危机。因青客公寓拖欠房东租金，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客一度被断水断电断网，甚至被赶出公寓。紧接着6月，蛋壳公寓公司重要管理者的高靖...
答：2. 例如，万科的“泊寓”已在28个城市拥有8.4万间公寓，预计到2018年，万科计划拓展至45万间公寓，预计年收入达到94亿元。龙湖的“冠寓”在16个城市布局，计划在2020年的中期报告中提出，目标是在2020年实现长租公寓收入20亿元。3. 上海青客公寓因其良好的口碑和评价，成为人们选择的对象。对于长租...
答：青客公寓于2012年创立于上海，是分散式长租公寓领军者，致力于为青年客户提供优质的长租公寓服务，广泛运用先进互联网和物联网技术，打造高效管理和运营，目前业务分布于上海、北京、杭州、南京、武汉、苏州、嘉兴等城市。那么武汉青客公寓怎么样?接下来，就和小编一起去了解!武汉青客公寓怎么样 1、青客...
答：仅8月下旬到现在,就有全国各地十几家长租公寓负责人失联,算上今年上半年跑路的16家,这个行业简直是被雷劈了。 披着租房外衣的P2P? 写过好几篇长租公寓的文章了,从去年写到今年,没有一次是因为好事情。 当时主要写的是长租公寓品牌里比较出名的蛋壳和青客,这两家都已经在美股流血上市了,目前蛋壳市值10.59亿美...
答：作为中国赴美上市的长租公寓公司,青客公寓也难逃行业魔咒。青客在今年5月份被曝出资金周转困难,险些宣布倒闭。记者从相关人士处获悉,早在曝出危机时,青客公寓就通过上海市国资委找到中国建设银行出面解决。建行先从青客公寓手中接手了一批资产干净、还没有出租过的空置房,后续给青客提供了一笔贷款,用于资金周转。
答：在上海找房子的时候都会去找青客公寓出租，因为拥有着很好的口碑，但是有些人对这方面了解和认识的不是很多，所以说不敢随意的去进行选择，上海青客公寓怎么样？有很多人们都是想要知道的。另外对于上海长租公寓如何才能盈利也是应该要掌握。很多人没在上海进行工作前要找房子的时候都会去找青客公寓出租，...
答：相寓与芝麻信用、玖富、房司令等战略合作伙伴发布了面向租客端和业主端的金融服务产品和基于信用的全新租住解决方案。3、青客公寓成立于2012年1月，是上海青客时尚生活服务股份有限公司旗下产品，创始人是金光杰，主要住户群体是城市里的青年白领，主打房屋拆分，以单间、隔断再装修的形式出租，实现低价拎包...
答：上海作为国际化大都市，拥有庞大的租房市场和多样化的居住需求。长租公寓作为近年来兴起的一种住房租赁形式，以其相对完善的设施、便捷的租赁服务和较高的居住舒适度受到了许多租客的青睐。以下是一些在上海比较受欢迎且值得推荐的长租公寓品牌：青客公寓 青客公寓是中国较早涉足长租公寓市场的品牌之一，以...
答：但凡遭遇租赁市场下行,租金上涨无法持续、租客减少、房间空置率增多等,便会产生平台与业主、租客之间的利益博弈。这种博弈机制下,滋生出各种违法违规行为。前景存分歧与前几年站在政策风口,长租市场火热不同,近一年来,长租公寓企业屡陷投诉泥淖,盈利状况并不乐观。已上市的长租公寓品牌,无一例外都在亏损。青客公寓...
答：一、租赁需求真实存在。只要有需求，就会有市场，去年的长租行业真的是比较惨不忍睹，行业持续亏损，负面新闻一个接一个，就连已经上市的蛋壳公寓，产品都全部被下架，负责人被抓。除了蛋壳之外，青客公寓的创始人也被董事会罢免。从这两方面看来，长租公寓的前景并不理想，但是市场是有需求的，所以...
