北京楼市:这种类型的房子可以大胆买入;未来持续领涨
京房会拥有十年以上楼市实操经验, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 , 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家; 累计实地勘查社区超10000个,1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问: 京哥好,本人在京工作无房产,我个人落户在海淀区单位集体户口,娃也随我落了海淀集体户,2025年娃可凭集体户对口上甘家口某中等偏上小学,爱人也在甘家口区域工作但户口在外地,本人有SFSD资格,近期考虑生二孩,拟两年内完成。手里现有资金150W,家庭年收入约80W,在南方二线城市共有3套房产,一套市值320W,一套市值130W,一套市值300W,目前考虑在京购房,有以下几点疑问请京哥指点迷津
一是是否应等二孩落集体户对口上学后再买房,还是近期直接买东西海学区房解决问题;二是北京房价未来涨幅如何,等二孩后再上车是否又迎来一波涨幅;三是南方二线城市房产是否应全部售出置换北京房产,以及如何布局房产兼顾学区、自住和投资效率等方面的平衡。鉴于以上实际情况,有以下几个方案可供京哥了解近期购房心路:
方案一:等二孩出生落到集体户口后(落户后即可对应入学)再买房,时间预计在2024年,届时考虑买甘家口附近不带学区属性的房子(兼顾娃上学和自住,又不多付学区溢价),考虑购入总价800至900,贷款300左右,拟处理二线城市一到两套房产加手里资金作为首付,不知京哥对于甘家口附近此类楼盘有何推荐?
方案二:等二孩出生落集体户后,预计在2024年买,从纯投资的角度买朝青、奥森或望京等增值快的板块,二线城市处理2套房产加手上资金购买总价800至900的房子,或所有房产都出售加手上资金,考虑总价1200以内的房产,贷款300左右;买入后换租,一家人在甘家口租房。
方案三:近期直接购买东西海的学区房,二孩出生后户口直接落房子上,总价800至900的二居室(换租或自住)或总价1200以内的三居室(自住),略倾向于买海淀甘家口区域的学区房,爱人上班近,两个娃读书也近。其他更好的方案也均可考虑,不知京总有何推荐?
方案四:现看中且能买到石景山中海寰宇天下天赋一层104平三居(带40平下跃),总价约800W,24年8月交房。但娃在海淀上学无法自住,且二孩出生后户口无法落海淀集体户。可在甘家口附近再买入一套40平左右的学区房,总价在400左右(全款付),作为二个孩子上学用。两套房产购入后,拟全部换租,在甘家口附近租套大一点儿的房子供一家人自住。以上几种方案,或者还有更好的方案,还请京总指点迷津。
A:回答: 您好;感谢信任!1、既然你们2025年可凭集体户口上甘家口小学;完全没必要再投资学区房了;学区房就是绑架勒索型的附加价值;关于学区房投资,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,
这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;学区房属于高危投资品,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,
星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬
我们改变不了现有的货币制度,利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产,买那些能跑赢通胀的房产,就是最有效的“抢钱”方式,否则我们只能一次次被抢;长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加,房价上涨没有尽头;
对于你的情况,应该集中资源布局本地优质房产,什么情况下适合外地投资,第一:本地刚需自住已经全部解决,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能够基本满足医疗、上学、交通等,第二:本地已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,第三:本地房票、贷票已经用尽.第四:有闲置资金,为了下一代提前做布局,否则建议把资源集中在北京;
3、纯投资朝青、望京、奥森都可,主要看资金量,中海天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错,从投资的角度上讲,石景山自从唯一的首钢搬迁后整个区域就缺乏产业支撑了,显得十分冷清,表现出来的结果就是产业匮乏,导致整个区购买力相对较弱
房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域;石景山虽然是向高端产业转型,但由于丰台加了一个丽泽,所以高 科技 产业会被丽泽吸收;如果未来产业转型失败的话,最终的定位可能会向门头沟看齐.中海这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟
鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群;这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,未来中海寰宇天下的行情主要还是来自海淀和西城,有一份客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘.因此天赋这个盘有一定的市场竞争优势,但短期存在溢价,行情可能不会太好
行情指的是买进价和卖出价,买进的价格是开发商卖给我们的价格,真正意义上的决战是二手房市场,就是说我们如果真的把这套房子在二手市场挂牌出售,第一卖出的价格是多少,第二成交周期要多长,适合做长线投资长持,毕竟楼盘的品质还不错,短期的话站岗的可能性比较大,建议认真阅读精华栏的文章; 08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策、81#北京房产投资核心逻辑和原理; 祝一切顺利!
Q:提问: 京总好,和男朋友sfsd,家住海淀学院路,准备明年结婚,现父母名下另有两套房出租(中关村老破大+清河一居),市价合计1700w左右,手上还有200zd,想趁这次降息用我们的sfsd换到两套品质次新(最好是三居+两居),无学区需求。由我和男票来贷款,每人月供1.5w的还款能力。目前在考虑京师园/融域/澳景花庭1400w三居+莱圳家园/世华龙樾/望京/亦庄河西750w两居。资产配置目的为主,对位置不强求(中关村、望京上班),很喜欢奥森周边环境
1.感觉莱圳和世华龙樾报价9w+溢价有点严重,不知道还适不适合入手,或者有其他的组合推荐吗
2.单人收入只能承受贷款300w,有必要用两个sfsd分别贷款去买吗?比较担心影响生活质量,1400w三居基本是超过140平的非普,我们这个还款能力可能也得高首付,是不是也可考虑放父母名下,用二套名额全款买?感谢
A:回答: 您好,感谢信任!您们的底仓还可;建议用2张优质房票撬动最大的杠杆去买优质盘,涨幅靠选筹;利润多少取决于您的负债;上地清河望京这些盘不是这一轮突出,每一轮都很突出,区域购买力集中,正常的市场每半年大概是20左右,如果遇到市场利好可能是40以上,然后遇到市场冷静期可能会回调个10%左右,下一轮行情会继续往上爬
大家觉得这些盘涨的很夸张,其实跟盘的关系不大,主要是市场上突然增多了货币,这些购买力又集中在这些区域,这些盘在购买力比较集中的区域又为稀缺,导致的结果就是一轮接一轮上涨,我们只是选筹正确,搭乘了这座城市的经济增长和行业红利;投资房产就是这么简单,把钱搞过来,远离那些靠炒作的区,坚持持有优质地段的优质盘,把投资交给时间,而不是时机,等待印钞放水即可;
从利益最大化角度配置,您可以选择用其中一张房票买一套龙头板块的霸盘,1700+200;首付+杠杆其实用不了这么多,选一套三居室;另外一张房票在次级板块选品质两居或者次新三居;
奥森板块的价值是生态资源比较稀缺,属于稳健性的,涨幅可能没有产业区的突出,但不会出现回调的现象,如果您们喜欢这里的环境,买到这里没什么不可.亦庄的价值是有产业支撑,但毕竟属于外环,如果您们不在这里工作,没必要往这个区域挤;
一大一小,望京、奥森、清河都可,如果让我选,我会选一套望京、一套奥森、或者一套望京、一套朝青,清河不是不能选,您没有硬性指标必须买海淀,那么望京的价值要比上地西二旗更大一些,北京唯一产住结合区,南侧有国贸,交通出行方便,望京相对于青少年,前期营养充足,发育的较好,后劲又很大,房价的天花板比较高,
建议认真阅读星球精华栏的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》 祝一切顺利!
Q:提问: 京总好!本人在朝青润枫水尚有一套婚前上车房(开间,目前估值大约420万上下,租金6800-7000/月),12年和老公一起在马驹桥购买富力尚悦居三居(原计划是自住),但是一来后面工作地址发生变化马驹桥实在太远,且有了小朋友后又需要考虑落户和上学问题
2021年把尚悦居换成了东城的元嘉公寓(开间 400多万,租金6500-7000/月)作为给娃落户口,东城学区的占坑(娃未来走公立路线还是私立路线还没行成家庭共识,所以只在东城以相对低成本上车),家人在华纺易城租了一套三居自住(因为家庭有过出国、换城市生活的机会和选择,所以想着先租,等想法确定后再改善买房,租金13000/月)
现在娃渐大,以及确定还是留京,所以计划这个时候改善换房。目前家庭能动用现金400多万,计划是卖掉润枫的房子,买总价在1100以内的房子。有几套方案:1、在华纺易城就地买三居,不用改变10多年来的居住环境,但是未来娃上学,公立需要一定距离接送(东城平均半小时车程左右),附近没有特别好的私立选择;
2、在芳草地附近老破小三居(80平左右)重新装修下,这样娃未来上学方便,但是住惯了次新房,个人心理是有点难接受老小区的停车难和以大变小;
3、望京崔各庄地块的新房(晓风映月、和光悦府),可以买到110平左右的四居,新房设计和格局舒服,但是交房是几年后(2024、2025年交房),且崔各庄板块的配套还不算太完善;
4、后沙峪莫奈花园上/下叠,这个选择就完全奔着改善生活品质去了,大概率走私立,或者极少概率走公立,那就是平日挤市里,周末回顺义。想请教下京总,这几套方案如何选,以及是否有其他方案推荐。感谢!
A:回答: 您好,感谢信任!1、方案一效率更优;目前的楼市是结构性上涨逻辑;最先上涨的永远是一些龙头板块和热门区域;北京的市场是波段型的;牛市分为2种情况;一种是短波,一种是长波,短波是每年春节后一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;一般每一波的涨幅是30%-40%;龙头板块能达50%;非龙头板块可以涨30%;次级板块10-20;冷门板块和远郊横盘或涨势不明显;
如果选择芳草地附近老破小会失去房价涨幅,现在的规律是遇到房价上行期间;首先第一波上涨的是学区、热门区域品质次新,第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘品质次新;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新这是大行情出现时房价轮动的规律;但目前普涨的行情越来越少,预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新,不会失去行情,现阶段买房投资一拼的是选筹能力,二拼的是金融财技,能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理;
2、再说崔各庄地块,从表面上看这个地块很不错,紧靠望京,但配套很差;或者说没有配套,所有的配套都要依靠望京;区域有2个博物馆,目前交通也比较差,从崔各庄到望京很绕,这个板块的新房需要做好短期没有行情的打算;未来只能等配套完善存在不确定性,
可以对比下南侧的酒仙桥区域;也是一个没有商圈的区域,城中村太多改造难度比较大,大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度.很难吸引到外区的人到这里买房;虽然依靠望京产业优势,但房价常年跑输大盘,崔各庄区域也存在和酒仙桥类似的城市病,其次新房的金融属性相对较弱,优势是没有交易费,如中介费、税费,缺点是位置不太理想,配套不成熟,对于一些规划和落地有很多不确定性;
后沙峪莫奈花园属于消费品,投资属性很弱,这种类型的房子一般都是家庭底子很厚,持有优质地段的涨幅,买个别墅纯属度假居住,实际上这种房子的居住体验并不是特别好,加上维护成本很高,实用性较低;
3、再说朝青;为什么朝青这个板块一直处于上涨的状态,整个北京老公房产品占到市场一半的比例,导致次新产品十分稀缺,不管是上车还是置换的人群,大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。这也是第一条所说为什么涨价的全是次新,一个区域内有充足的购买力,但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大,只有少量的次新或者品质改善产品,就会成为这个区域人人都追捧的楼盘,从而一次次将房价推高;
东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,朝青发展成最优质的刚需兼改善区域是这个区域的自然规律,除非把国贸以北的断层缺陷解决了,否则朝青会永远是吸收购买力最强的区;从投资效率原则,方案一更优,方案三兑现周期较长,方案二、四投资属性较弱;
建议认真阅读星球置顶的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》 祝一切顺利,有问题可再向我提问
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答:京房会拥有十年以上楼市实操经验, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 , 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家; 累计实地勘查社区超10000个,1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报! Q:提问: 京哥好,本人在京工作无房产,我...
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答:1、买集体的房子对个人来说,没有独立的产权,也不能使用集体的产权证去办理各种与产权相关的事(如抵押,贷款等)。但房产仍可以买卖,只是价格不能与独立产权房一样。这种房屋修建在集体土地上,不能办理房屋土地使用证,不属于私产,不能上市交易。2、一般来说这类房屋的土地类型,绝大多数属于集体...
答:2、可能会查封的房子 如果你购买了可能会被查封的房子,有关部门是不会听你解释的。而且,查封房是无法交易的,即使你私下签订协议,也是没用的,该收走的还是会收走。3、未解抵押的房子 没有解抵押的房子是不能交易,只有还清银行贷款,解抵押后才能办理过户。但是,房主要是有钱早就解抵押了,还...
答:有些五十年产权用地建设的小型多功能公寓,看起来很便宜,但这类公寓因为买的人多了,单价也比住宅单价高。还有些早期出让地块上现在开发的楼,这类楼盘如果归属于一个较大较有实力的开发商,其背景具备囤地可能,则可以大胆买入,但有些小开发商的项目,是因为多次辗转才获得现在上市销售机会,便宜的背后是...
答:其实这句话也是相对的,并不是绝对的,一楼带院子的房型在某些朋友心里很受欢迎,但在某些朋友眼里就不喜欢,很多人当初购买这种房型的时候都是奔着能有一个独立的空间,出行比较方便,比较向往自由,但是,一楼带院子的房子真的有许多问题,如果你能解决这些问题,或者是不在乎这些问题,那么你就可以大胆的选择,下面,我们...
答:你这种情况不建议马上买房,30万离120万元相差太远,再说工作不稳定就意味着收入不稳定,要上银行贷款是很难的,很可能贷不到款,我觉得还是有稳定的收入再买房比较好。
答:能掏钱买下来的房子,你就可以买,绝对不会吃亏;如果掏钱也买不下的房子,你就拉倒吧 什么意思呢?就是现在有的部队盖经济适用房,那个房子比地方便宜,但目前不能上市交易。如果是这种,那你放心大胆的买 如果是普通公寓房,根本不存在买的问题,你花多少钱部队也不能卖给你啊。。。注意:部队产权...
答:可以,但是买了房子后压力就会变得很大,所以你还是先想好,才决定买不买房如果现在有房住那就可以先不买,如果没房,住那就可以买。
答:使用权只有40年的是土地性质,如果土地性质是住宅的话,那么就证明这个房子已经使用了30年了,如果土地性质是商业的话那么就证明是刚刚开建,40年的不是住宅,是商业的也叫做公寓,这种房子的水电气都是按照商业来收取的,而且不能落户不限购,买是可以买的,不过商业的房子和住宅的房子还是有区别的,...