广州：保障性租赁住房不得上市销售，租金每年涨幅不超过5%

制定这个规定的主要目的是为了保障租房者的合法权益。
从某种程度上来讲，租房者在租房市场本身就处在不利地位，权益也没有办法得到正当保护。在住建部进一步出台相关措施之后，房东就不能擅自涨价了，同时也需要尊重房价市场，不能做出坐地起价的恶意行为。我觉得这个措施可以极大限度保证租房者的合法权益，同时也会限制房东的不当行为。
一、这个事情是怎么回事？
这是关于租房市场的一个重大新闻，住建部正式发布了城市更新行动的扩大问题通知指南。在这份指南里，住建部额外提到了关于房租涨幅的问题，并且明确限制了城市的房租年涨幅不得超过5%。之所以会出现这个措施，主要是为了进一步稳定当前的房屋租赁市场，同时照顾城市中的低收入群体。
二、主要目的是保障租房者的合法权益。
一直以来，租房者的合法权益都没有办法得到正当保护，随时可能做出坐地起跳的行为。特别是对于一线城市来说，一线城市的房租价格实在是太贵了，很多人的收入中的50%以上都需要上交房东。这种情况很不正常，同时也极大影响到了当地的就业热情和市场发展，同时也会催生出房东和租房者之间的矛盾。
三、这也会进一步稳定当前的房地产市场。
在房地产市场的综合调控之下，住建部终于提出了关于房租涨幅的问题。我们可以回望一下当前的房地产市场的综合调控措施，我们既限制了一手房的交易和降价情况，同时也出台了二手房的指导价格，更控制了房租的涨幅问题。如此以来，我相信我们的房地产市场会更加稳定，我们也会积极应对单纯的房地产泡沫，不至于把房地产泡沫变成房地产危机。

新京报讯（记者 张晓兰）11月1日，深圳市住房和建设局发布公开征求《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知（征求意见稿）》意见的通告（简称“意见稿”），对于相应的申请条件、监督管理以及退出机制等问题进行了明确。其中规定，改造后的保障性租赁住房面向深圳市的新市民、青年人等群体出租，年度租金涨幅不超过5%；对外出租单次租赁期限原则上不低于30天，经承租人同意，可按月、季、年收取租金，并按照住房租赁资金监管规定进行监管。
改造后保障性租赁住房面向新市民、青年人等
意见稿指出，“既有非居住房屋改造保障性租赁住房”是指将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓库等非居住存量房屋，改造为保障性租赁住房的行为。
其中，工业用地或者物流用地上厂房、研发用房、仓库等既有非居住房屋应当在保障产业发展需求的前提下进行改造。此外，深圳经济特区高新技术产业园区的厂房、研发用房、仓库等既有非居住房屋，以及对居住和公共环境有严重干扰、污染或者安全隐患的工业用地或物流用地上的既有非居住房屋不得实施改造。
同时，意见稿明确，改造后的保障性租赁住房，面向本市的新市民、青年人等群体出租，租金标准按照相关规定执行，年度租金涨幅不超过5%；对外出租单次租赁期限原则上不低于30天，经承租人同意，可按月、季、年收取租金，并按照住房租赁资金监管规定进行监管；改造为宿舍形式的保障性租赁住房，原则上应当趸租给用工单位，作为单位员工宿舍使用。此外，改造后的保障性租赁住房用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
值得一提的是，在今年7月国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》后，厦门、成都、广州、武汉、苏州、杭州、南京、合肥等城市发布了保障性租赁住房相关政策或征求意见稿；而在深圳之前，郑州、厦门也出台了“非改租”相关政策，其中厦门明确改建为保障性租赁住房。
业内：能有效提升租赁企业参与改建积极性
贝壳研究院高级分析师黄卉指出，除了土地、财税、金融、民用水电气等的支持政策以及严格监管政策外，相比于其他城市，深圳市该项政策对于非改租项目的申请条件更为宽松、项目认定程序更清晰、退出机制更为灵活，能够有效提升市场化租赁企业参与改建项目的积极性。
项目申请条件方面，黄卉指出，非改租项目往往面临适宜改建建筑较少，项目选址较为困难的问题，而该通知明确商业、办公、旅馆（酒店）、研发用房可以以层为单位进行改造，同时单个项目改造建筑面积不低于1000平方米，相比于此前的厦门、郑州的最低改造规模条件更为宽松，在确保空间相对独立，便于统一运营管理的前提下，能够有效增加可改造的项目范围，从而扩大保障性租赁住房的供给。
而在项目认定程序上，黄卉表示，在实际过程中非改租项目多面临审查流程复杂或时间较长的问题，各城市对通过审查的保障性租赁住房项目，多采用项目认定书的形式进行管理，此次深圳市明确发布了项目认定指引文件，明确指出了项目审定的流程、各部门的职责及审核时限，在对租赁企业的指导上更为具体，落地性更强。
此外，在项目退出机制上，此前厦门、郑州均规定了非改租项目的最低运营年限，其中郑州规定改造租赁项目运营期不少于8年，厦门规定未享受中央财政奖补资金的项目持续运营期限不低于6年，“深圳本次通知明确为自竣工联合验收通过之日起满5年，且虽然不满5年但项目出租率不足60%且持续6个月以上，项目退出机制更为灵活，有利于市场化租赁企业根据项目运营情况灵活调整运营策略，提升市场主体参与的积极性。”黄卉称。
新京报记者 张晓兰

2月18日，澎湃新闻从广州市住房和城乡建设局官网获悉，为明确和规范保障性租赁住房项目认定规则，保障全市保障性租赁住房的房源供应，2022年2月15日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市保障性租赁住房项目认定办法（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》），在2月16日至3月17日面向社会公开征询意见，对保障性租赁住房认定条件予以明确。

《征求意见稿》适用于对通过集体经营性建设用地新建；企事业单位自有存量土地新建；产业园区配套用地新建；存量房屋改建（含居住类和非居住）；新供应国有建设用地新建；通过城市有机更新项目配置中小户型住房城中村住房等存量房源整租运营；闲置棚户区改造安置住房、公共租赁住房等政府闲置住房用作保障性租赁住房等其他途径筹建的保障性租赁住房项目认定。根据《征求意见稿》，保障性租赁住房项目须同时符合面积、租金、出租对象、规模、建设以及运营标准。

具体看，保障性租赁住房项目以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，具体由市场主体按照“企业可持续、市民可负担”的原则，结合享受的优惠政策，以及企业的运营成本综合评估确定。

租金每年涨幅不高于同地段同品质市场租赁住房租金同期涨幅，且不超过5%。

出租对象主要为在广州工作或生活的新市民、青年人等住房困难群体。通过企事业单位自有存量土地建设、产业园区配套用地建设等方式筹建的保障性租赁住房项目允许优先向本单位或本园区符合条件的职工定向出租。

保障性租赁住房项目应为集中式租赁住房，房源规模原则上不少于10套（间）。保障性租赁住房项目应执行住宅型租赁住房或宿舍型租赁住房建设标准。

保障性租赁住房项目运营期限不得超过经批准的土地使用年限和租赁合同年限，具体标准为：1.新供应国有建设用地新建项目的房源，自持年限内原则上不得退出保障性租赁住房管理；2.企事业单位自有存量土地新建、产业园区配套用地新建和集体经营性建设用地新建项目的房源，运营期限原则上不少于10年；3.存量房屋改建（含居住和非居住）项目运营期限原则上不少于8年；4.城中村住房等存量房源整租运营、通过城市有机更新项目配置中小户型住房和其他途径筹集项目运营期限原则上不少于5年。同一市场主体经营多个租赁住房项目的，可将地理位置相邻以或位于一个行政区内的多个项目，整合为一个项目整体申请认定。

保障性租赁住房项目分为新增项目和既有项目。（一）新增项目是指建设运营主体计划建设或正在建设尚未运营的项目。（二）既有项目是指本办法实施前已经运营的项目。

既有项目因执行相关认定标准有困难的，在满足租金标准和对象标准的前提下，可适当放宽认定标准，具体由区领导小组审议决定，并报市住房保障办公室备案。

保障性租赁住房不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得上市销售或变相销售。

广州各区住房城乡建设部门（区领导小组办公室）应牵头对保障性租赁住房项目建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管，不定期开展检查，

对于不符合标准的，拒绝整改或限期整改后仍达不到标准的保障性租赁住房项目；或运营期限未达到规定年限，因破产清算、征收拆迁等其他原因确需退出的保障性租赁住房项目，广州住房城乡建设部门将撤销项目认定书。