多城实施宅地供应新规:集中发布公告和组织出让 每年供地不超过3次
大城市20公顷,中等城市14公顷,小城市(镇)7公顷.
根据国土资源部下发通知公布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》第六条规定
大中城市和小城市(镇)的土地出让面积分别作了上述具体限定。对商品住宅用地的宗地出让面积首度设定明确上限:大城市20公顷,中等城市14公顷,小城市(镇)7公顷。
土地局招拍挂的面积必须与规划局出具的规划设计条件中的用地面积包括容积率一致,如果土地局擅自改变,土地证无效,并应承担相应的法律责任
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土地招拍挂的注意事项
1、城市规划部门根据城市规划、区域控制规划来确定地块的具体控制定规划,出具《规划设计条件和要求通知书》和附图。
2、国土部门根据附图委托测量单位实地测量土地面积,然后委托评估机构进行地价评估,之后拟定土地出让方案报土地市场管理委员会审批。
3、政府最后发布招拍挂公告出让土地,竞买人缴纳保证金进行竞买。
参考资料来源:百度百科--限制用地项目目录
参考资料来源:百度百科--限制用地项目目录禁止用地项目目录
农村村民在集体土地上因建房需要,向集体组织申请建房用地,经集体报送县(市)人民政府批准后,向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县(市)人民政府颁发《集体土地使用证》。
农村办理宅基地证流程如下:
工作程序
审查证件→情况调查→测量尺寸→填写报表→上报审批→发证
变更基本条件
1、申请人户口必须在本村
2、申请人户口必须是农业户口
3、申请人及家属必须没有宅基地使用证
需提交资料
1、户口簿原件、复印件、身份证复印件一份(A4纸)
2、当地公安局派出所的证明
3、申请书一份、委托书一份
4、宅基地使用权登记表
5、原土地登记卡二件,原宅基地使用证原件
6、更正后填写的土地登记卡三张
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宅基地允许建房,但建房之前还需要提出申请,经批准以后,才能凭宅基地证和准建证去申请办理房产证。
宅基地地上的房屋等建筑物的确权问题,虽然《物权法》已有相关规定,可以办理房产证,但是,由于宅基地本身的使用限制和建筑物无法与土地分割的实施,造成宅基地相对应的房产证没有实际用途--无法像国有土地上的房产一样,可以抵押、出售以获得其实际收益。
宅基地证,即“集体土地使用证”,但集体土地使用证具有更为广泛的定义,既包括宅基地使用权,还包括其他集体或集体内部成员所使用的集体建设用地使用权证明,如:村办学校、办公室、村办企业等等。
集体建设用地使用权是与国有建设用地使用权相对应的,区别在于使用权的权限:集体土地未经批准不得转让、出售,使用权人只能是本集体组织内部成员;而国有建设用地就没有上述相关的规定。相对而言,宅基地的使用有更为严格的要求:一户一宅、年满18周岁、没有住宅......
参考资料:百度百科-宅基地证
2月24日,青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》指出,严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。
2月23日,天津和郑州已发布相关通知,要求2021年住宅用地出让由市上统一发布住宅用地出让公告。
值得一提的是,据近期一份网传文件,按照住宅用地分类调控文件要求,22个重点城市实行“两集中”(集中发布出让公告、集中组织出让活动),且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。
多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析指出,组织土地集中出让,会在一定程度上对城市的土地溢价率以及房价产生一定的影响,但对开发商来说,集中在一个时点,对企业的现金流压力会很大。
青岛市自然资源和规划局官网截图
溢价率将得到有效控制
一家TOP50房企的投资总王杨告诉《每日经济新闻》记者,集中供应相当于是“排排坐分果果”,为的是控制土地市场过热,同时把一部分权利归到市级来统筹,目的还是要把溢价率搞下来。原先零散不定时的供地,会把开发商的预期抬得很高,现在集中供应对于开发商来说就能平均了。
58安居客房产研究院分院院长张波则表示,此举会降低土地市场的热度对一二手房交易的传导性影响。热点城市的土地市场对于房价影响非常明显,今年以来一二线城市不少核心区域的地块入市,部分地块价格甚至接近于周边小区的房价,容易引发市场预期的变化。如果集中入市,土地市场的热度有可能会得到有效控制,并弱化对房价的影响。
“如果重点城市的土拍都集中在几个时段进行,大开发商会择优选择地方,原来是几十家房企抢几块地,现在是几十家房企去抢几十块地,反而捡漏机会会更多。同时单块土地参与的人少,这样溢价率就会得到控制了。”张波认为。
“虽然集中出让土地的大方向是控制土地溢价,具体实施起来还是要看细节落实。防止房企找漏洞,政府措施基本都是组合拳,在实际操作中,这些措施还是会跟上。”王杨认为,首先要控制溢价率就不能允许企业拿“马甲”摇号,如果20几个城市同时集中供地,对于大型房企肯定会把主战场集中在重点城市。
值得注意的是,由于土地集中入市,对于房企来说选择面也会增多,可以提前锁定意向的多个地块,而弱化在个别地块上的争夺,土地的市场亦会呈现热度整体下降的态势,有利于地价稳定,并推动行业的平稳发展。
王杨认为,从中央主管部门层面来讲,是希望规范土地出让市场。如郑州这种城市土地市场很不规范,不单单是区,甚至街道也有权利出让;再如武汉,公开招拍挂土地非常少,规范土地市场是一个主要因素。
对房企资金有更高要求
住宅用地采用“两集中”,将完善追责机制,把责任落实到市里。从时间节点来说,房企拿地的竞争程度也会降低。
“很显然,集中供地对于有实力的规模房企而言并未受到太大影响,主要的影响应该是在资金周转使用上,有可能打乱房企既定的资金周转节奏。”王杨告诉《每日经济新闻》记者,集中供地、集中招拍挂对于房企来说集中在一个时点释放资金,势必会加大现金流压力,企业要到处付保证金,这就大大降低了资金使用效率,考验很大。
“这就给房企的资金实力提出更高要求。”张波表示,如果全年只在几个时间点上推地,房企需要在短期内筹集大量的现金来拿地,对于中小房企来说压力明显偏大,甚至大型品牌房企如果想获得多个地块也面临着不小挑战。同时,在“三道红线”压力之下,多家房企联合拿地、共同开发的情况将可能会进一步增多。
“这样做的好处是降低土地出让时单个地块参与竞争的房企数量,提高出现高溢价地块或地王的难度,从而达到‘稳房价、稳地价、稳预期’的调控目的。不过,后续面临的问题也不少。”
张波表示,由于可能涉及到的城市都是市场当下的热点城市,或者长期以来土地供应量排名靠前的城市,这一政策一旦落地,对于土地供应节奏的要求也会同步提升。如何控制好分批次的土地供应,让市场能有效消化又不导致流拍率上升,是未来面临的一个难题。
编辑:熊颖
答:2月24日,青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》指出,严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。2月23日,天津和郑州已发布相关通...
答:第二批集中供地出让前夕,天津、青岛、深圳等城市共183宗土地紧急中止出让,集中供地再起波澜。8月11日,青岛市自然资源和规划局发布公告称,第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故终止;8月10日,天津市相关部门公告称,推迟7月21日发布的61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的时间;8月6日,深圳土地...
答:2021年的全国集中土拍市场,包括北京、重庆、杭州在内的多座城市,在集中土拍时均增加了竞租赁住房或自持租赁面积的竞拍新规则,一系列规则的设置对于保障性住房的土地供应形成了有力支撑,能够保证市场中商品房与保障性住房能够进行双通道供应。 我们以北京土地市场为例。 8月30日,北京发布第二批集中供应地块共43宗地块,...
答:早在2月27日,杭州市公告出让4宗地块,将宅地的封顶溢价率从50%下调至30%。5月11日,苏州楼市调控再加码,在土地出让方面,调整土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置,控制出让土地最高限价。5月21日,合肥市发布《关于进一步明确竞买资格审查的公告》,规定关联公司不得报名竞买同一...
答:从各城首批集中供地的出让时间看,主要集中在4月中下旬到5月上中旬的一个多月时间。 图片来源:摄图网 首场土地集中出让平淡收场 在今日长春首批集中土地出让成交的38宗住宅用地中,有32宗为底价成交,成交平均楼面价为3225元/平方米,相较2020年长春住宅用地3278元/平方米的成交楼面价,地价保持相对稳定;溢价率则较...
答:3月23日,浙江省杭州市规划和自然资源局发布《关于公布2022 年杭州市第一批住宅用地集中出让的公告》。杭州市2022年第一批住宅用地集中出让共60宗,面积3849亩(256.6085万平方米),出让起始价797.8699亿元,出让地上建筑面积530.5363万平方米。报价时间为4月13日-4月25日。从60宗地块分布看,杭州市...
答:4、宅基地付费使用 国家明确提出对农村居民合法拥有的一户多宅将进行确权登记,此项政策也正在逐步试点,不过针对违法拥有“一户多宅”以及宅基地面积超标的农村居民将征收宅基地使用费用。5、宅基地复垦收回 目前国家正在推动农村无主房、坍塌房等清理整治,根据《土地管理法》及《宅基地管理办法》规定,...
答:二是乡村基础设施建设的提升,带动了土地价值的增长,使农民能从土地增值中获益;三是土地承包关系的稳定,增强了农民对土地的长期使用权,保障了他们的基本生产资料。这些政策的实施,不仅有助于优化土地资源配置,促进农业现代化,也为农民提供了更多的发展机遇,使他们能够更好地分享到改革发展的成果。
答:据悉,今后北京不再供应F1类用地(住宅混合公建用地)和F2类用地(公建混合住宅用地),均将结合规划综合实施方案,在土地入市前把住宅及商办建筑分开单独布局。北京土地市场供应的居住与公建混合用地类项目将会提前研究规划综合实施方案,重点关注地块所在区域的配套需求、地块与周边交通(地铁、公交场站等)...
答:如果该地区人均耕地比较少,但是二、三产业比较发达,可能不会再单独分散的分配宅基地,而是通过在村里建设集中农村公寓以及住宅小区,来实现一户一宅。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条:国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。