工程报建、土地规划方面的问题
第一部分：房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分：行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1）选址定点
2）规划总图审查及确定规划设计条件
3）初步设计及施工图审查
4）规划报建图审查
5）施工报建
6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料 ；（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。需要的具体资料可以在政府大厅拿到服务指南。
报建流程：
房地产报建是指房地产开发工程建设项目的报建报批。工程建设项目报建是指工程建设项目由建设单位或其代理机构在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建，交验工程项目立项的批文，包括银行出具的资信证实以及批准的建设用地等其他有关文件的行为。这里的工程建设项目是指各类房屋建设、土木工程、设备安装，管道线路铺设、装饰装修等固定资产投资的新建、扩建、改建以及技改等建设项目，通称为工程建设项目。凡是在我国境内投资兴建的工程建设项目，包括外国独资、合资、合作的工程建设项目，都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构监督管理。
1.土地确权
2.立项
3.规划方案审批
4.用地规划
5.土地证
6.工程规划、审图
7.消防、气象、地震、人防
8.安全、质量报监
9.施工许可
房地产开发工作流程图
答：法律分析：第一，既然已取得土地使用证，说明这块土地之前政府已经拿到，也有相关的收储文件，也就是建设一定要合法。如果要妥善解决，可以与村民沟通，拿出土地权属证明。如果解决不了，只能申请法院解决。第二，如果村民没有证明，要是强拆属于违法行为。再跟国土局了解详情，如果是权属纠纷的问题，与国土局...
答：建筑工程的规划报建属于规划管理的一部分，是城市规划行政主管部门根据依法制定的城乡规划法以及有关法律规范和技术规范，对各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，使其纳入城市规划的轨道。申报条件：1、《中华人民共和国建筑法》第八条第六款：“申请领取施工许可证，应当具备下列条件：（六）有保证工程...
答：1、需要报建的工程是 第十三条 对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）建筑总面积大于一万五千...
答：1.土地确权 2.立项 3.规划方案审批 4.用地规划 5.土地证 6.工程规划、审图 7.消防、气象、地震、人防 8.安全、质量报监 9.施工许可
答：建管科对土地权属有争议的不能报规报建。土地权属是建设工程规划和建设的前提条件，土地权属存在争议，会导致建设项目无法顺利进行，引起各种不良后果，包括被强制拆除等。建管科（建设工程规划管理科）是负责建设工程规划审批和管理的机构，对于土地权属有争议的建设项目，建管科不会批准其规划和建设申请。
答：建筑工程报建的主要内容主要包括以下几个方面：1. 建设单位基本情况：- 列出建设单位的全称、资质等级、营业执照、税务登记证等相关信息。2. 建设地点及用地性质：- 描述建设项目的具体名称、位置、用地性质等，并确认土地使用权的合法性。3. 建设规模和内容：- 说明建设项目的总体规模、各单体建筑的具体...
答：工程建设项目的报建内容主要包括以下几个方面：1. 工程名称：明确项目的具体名称，以便于区分和管理。2. 建设地点：指明项目具体所在地，涉及土地使用和规划等事宜。3. 投资规模：概述整个项目的总投资额，包括政府投资、企业自筹及吸引的外部资金等。4. 资金来源：详细列出项目的资金来源，包括各种融资渠道...
答：既然有合法的土地证、规划证的话，那么说明规划和土地符合准建要求，还要到建设部门办理开工许可和质量监理等手续，若开发区还是阻挠的话可以申请听证让他们说出法定理由，甚至行政起诉开发区！
答：新建设项目报建的前期手续和应该具备的资料 (想做业主的必看) 应具备“一书四证” 即:《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》、《建设用地工程规划许可证》、《建设用地施工许可证》 《建设工程规划验收合格证》 申请《建设项目选址意见书》须知 (建筑类) 一、为什么要申请《建设项目选址意见书》? 《中...
答：旧屋改造无报建属于违法，但拆迁一般有补偿。在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。因此未经报建属于违法建筑。但拆迁一般有补偿，因为拆迁...
