各地二手房抢过户 买家担忧新房价格上涨

南京市春节长假期间新房的认购量是57套，而去年、前年同期是83套、90套，今年的认购量下降严重。下滑的原因是多数楼盘不推房了，特别是热点板块河西和江北，其中河西多数热点楼盘都无房可售。
春节没房卖 成交量两位数就能排前五
南京市春节期间虽然有大约60家楼盘没有打烊，但是很多楼盘其实是没有房子可卖的，春节期间的成交量只要有两位数就算是很不错的了。
年前炒得火热的河西南春节期间虽然正常开放，但是基本上是无房可卖。内部人士表示，春节期间正常开放没有卖房子是为了展示自己的形象和蓄客，这种现象在河西南部尤为突出。最热闹的是仙林楼盘万达茂，春节期间来访客户达到了1500人。

没有房子可卖 价格却已涨
2月的南京楼市有20多家楼盘携2400余套房源入市，其中，江北占据总房源量的大半，2月还将有7家楼盘推出1200余套房，占据全市的半壁江山。
今年还没有开市，但是为了招揽客源，不少的楼盘已经开始放出风声要涨价。据悉，南站附近的万科九都荟在后期加推预计将卖30000元/平方米，如果消息成真，对于城南而言，除了禹洲吉庆里、保利堂悦外，又将多一个3万盘。江北的华润国际社区即将加推二期的一栋楼，置业顾问表示将会涨价2000元/平方米左右，达到均价22000元/平方米。招商兰溪谷也传出消息说，年后新开盘的房源价格将会上涨至14000元/平方米，涨幅达到2200元/平方米。而江宁九龙湖的翠屏诚园和保利中央公园的置业顾问表示，后期加推房源涨幅都预计在1000元/平方米左右，均价都将破2万元/平方米的关卡，另外，仙林的人气王万达茂也传出后期房源价格或突破2万元/平方米的消息。
对于“房未至，价已涨”的猴年楼市，一些开发商认为，虽然楼市有很多不可预测的因素，但还是认为南京热门板块还是会稳中有涨。而另外一派则表示，南京今年上半年的市场还是比较乐观的，但是随着地王的上市以及6月不少房企半年报公布等因素，还是存在拐点的可能性。2015年市场表现很好，但是今年的压力真的是不小。
在南京，如何淘到便宜的一手房？
一般来说，售房者手中的好房子都是不愁卖的，因此，能够让利的机会也是很小的，但是如果购房者用对了方法，优惠的希望还是很大的。
一般来说，楼盘在开盘之前都会经历一个储客的过程，这时候购房者就要把握好时机了，因为开盘之前，房子的售价还没有最后的确定，所以前期登记的购房者，会享受一定的优惠。
还有一些楼盘会推出一些阶段性的优惠，比如节假日优惠或者清尾盘时候的优惠。很多人会认为这些尾盘是不好的剩下的，但事实并不一定是这样，因为这个时候售房者的房子销售量已经达到了百分之八十，获得的利润也是非常可观的，所以最后的房子很可能清盘销售。这个时候购房者买房的话，就有可能获得优惠，但是想要了解这些楼盘的信息是需要付出时间和精力的。买房一定要把握好第一信息，可以发动自己的亲朋好友帮自己留意，以免错过最好的时机。
（以上回答发布于2016-02-16，当前相关购房政策请以实际为准）
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京华时报讯（记者邢飞）本周最新发布的“中国城市二手房指数”显示，2016年2月，全国287个地级以上城市中75个城市二手房挂牌价指数同比上涨，仅占全部城市的四分之一。北京以同比涨幅13.64%排名第11位，深圳则以63.44%高居榜首。
“中国城市二手房指数”由北京信达泰和数据技术有限公司研制，中国房地产估价师与房地产经纪人学会、清华大学恒隆房地产研究中心提供技术支持。报告显示，在挂牌价指数同比上涨的城市中，挤进前五名的除了深圳以外其余四个城市分别为苏州（32.35%）、保定（23.00%）、上海（22.14%）以及合肥（20.89%）。
报告显示，2016年2月，二手房挂牌价指数同比涨幅超过5%的城市共有18个，全部集中在东部区域，且主要分布于京津冀都市圈、长三角都市圈以及珠三角都市圈三大城市群。在同比涨幅超过5%的18个城市中，京津冀都市圈共有6个城市入围，分别为保定（23.00%）、张家口（15.72%）、廊坊（15.19%）、北京（13.64%）、沧州（10.29%）以及天津（9.70%）。
报告显示，经济相对发达、产业转型相对及时快速的区域房价涨幅更大，这类城市人们收入水平高，支付能力强，住房需求潜力旺盛，在利好政策的刺激下房价会上涨更快。城市社会经济基本面是支撑房价走势的主要因素，房价变化的空间不均衡性反映全国经济发展的不平衡，只有促进区域协调发展，才有可能实现房价的空间均衡。
（以上回答发布于2016-03-18，当前相关购房政策请以实际为准）
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3月1日晚间，国务院公布房地产新“国五条细则”，其中以税收手段加强房地产调控的意图十分明显。细则规定：对出售自有住房应依法严格按转让所得的20%计征。消息一出随即引起市场强烈关注，各地二手房抢过户。

记者注意到，按差额20%计征所得税的做法并非“新规”。此前二手房个人所得税有两种计征办法：差价的20%或总价的1%～2%，交易时可以从低选择。对于房价涨幅很快的房源，按照总价为基准计算相对划算。而“国五条细则”的出台，无疑大大提高了二手房的交易成本，各地二手房抢过户。

据悉，在上述通知发布的当天，北京部分购房者连夜签约以避免多交税款。那么新政实施后对楼市究竟影响几何？业内人士预计，二手房交易成本增加，或导致业主不愿出售使得交易量下降；另一方面，卖家将税费转嫁到购房者身上，打压购房者热情。此外，由于二手房和一手房的联动作用，税收政策调整也将促使部分二手房的预期购买者将目光转向新房，从而影响新房价格。

释疑

“二手房按转让所得20%计征个税”非新规

记者粗略计算，以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房为例，按新政价值差额的20%计算，需缴个税30万元。若这项政策在各地严格执行，将会明显增加交易成本，二手房市场交易热度会受到明显抑制，短期内或导致成交量下滑。

事实上，对于二手房转让所得征收个税，我国《个人所得税法》早有规定：个人出售自有住房取得的所得（出售价与房屋原值的差额），应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。

由于部分房屋并不能核实房屋原值，例如此前所得的福利分房，无法准确计算出差额，因此无法按照20%来征收。对待这类房屋，国家政策为统一按照出售总价的1%征收。

在实际操作中，由于中介往往能帮助售房者压低真实价格进行网签，因此，按照1%的总价征收的税额，往往远低于按照差额的20%征收，因此，很多能够核实原值的房屋，也被当成不能核实原值的房屋，从而按照低于真实交易价格的总价的1%征收，以此达到避税的目的。

由于一线城市楼市供求持续紧张，此前交易环节的营业税、个税、契税、中介费等税费基本都转嫁到购房者身上。业内人士认为，如果热点城市的供求关系得不到明显改善，新增个税也许会再次转嫁到购房者身上，进一步提高购房者购买二手房的成本。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，新国五条细则如果严格实施，二手房市场购房需求和业主的售房意愿都会受到影响，成交量会明显下滑。等细则出台以后，各地二手房抢过户，但此后过热的二手房市场必将迅速降温。

市场

二手房加紧过户争搭政策“末班车”

据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，楼市新政出台后，门店周末平均新增房源委托量增长近四成。

“我挂牌的房子是不是要按20%的差额缴税了？”记者日前在三环新城附近的二手房中介机构看到，前来咨询、看房的购房者络绎不绝，其中有近90%的咨询都是关于“二手房交易个税按差额的20%征收”的话题。房屋中介小刘对记者表示，上个周末，他的电话一直响个不停，主要是客户、业主或者周边小区居民咨询新政事宜。

据北京市住建委网站统计数据显示，3月2日，二手住宅网签量达到1059套。新政后，二手房签数量创新高。

今年以来，北京二手房成交依然火热，1月份成交量达到19561套，创两年的新高，1月和2月日均签约量也达到500-700套。统计数据显示，北京今年至今出现二手住宅网签量过千套共有三次，除3月2日外，分别是1月31日1230套和2月28日1036套，均为月末最后一天。

伟业我爱我家集团市场分析师孔丹认为，月底网签机构一般会加快积压案件的处理，所以月底的网签一般会比较多。孔丹同时表示，3月2日网签过千套，主要是受“新政”影响，大量市民扎堆儿网签，因为纳税网签目的就是加快过户进程，争相搭乘“新政”执行前的“末班车”。

除北京之外，上海、南京等地的二手房交易者同样急于在政策正式执行前尽快完成交易。而在江苏无锡，房产交易中心更是人头攒动，交易爆满，平时一天最多排360个号，4日下午已发570个号。

解读

房价上涨较快城市或现反转

本次个税政策调整，让不少二手房购房者紧急“抢跑”。而新房市场，本打算近期购房的刚需型客户可能将会再次转入观望，等待政策的进一步明朗后，延时买房。

据悉，北京、上海等一线城市二手房成交量已经超过或与新房成交量持平，如果新的个税政策使二手房供应大幅减少，有可能进一步加剧这些城市尤其是中心城区市场的供不应求。

不少人士担忧，20%的个税或促使买家转向新房市场，从而导致新房房价上涨。

针对国五条及其实施细则，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，政策出台背景正好处于房地产市场调控的关键时期，更多的是平衡在这个关键时期政府与市场面临的转型问题。总体看，国五条还是为继续做好今年房地产市场调控工作而出台的，并不是打压房地产市场。

链家地产市场研究部张旭认为，本次政策虽然是以往政策的收紧和完善，除了信贷和税收政策外，在“加强市场监管和预期管理”方面，也给予地方政府的更多的管控空间。整体来看，新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施，以及行政性调控措施方面均有所加强。且对于二手房市场的调控力度更大。新一轮调控将促使购房者预期出现明显转向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易换手率，预计成交将会有所萎缩。对于北京这样前期房价上涨较快的一线城市，这种市场反转可能会表现的更为明显。

伟业我爱我家副总裁胡景晖预测，随着各城市细则的陆续执行，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历一段时间的滞涨期。专家表示，房贷政策提高了购房融资成本，有利于抑制投机型需求。

（以上回答发布于2013-07-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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