房贷利率分化，购房者怎么办？
kuaidi.ping-jia.net 作者：佚名 更新日期：2024-08-14
2020年还剩下最后三天时间,关于明年楼市的定调和宏观走势我之前均已在《哪些城市房子最先反弹》、《哪些城市不该买》的文章中有所论述。
今天加个番外篇作为补充。
主要讲两点,也是大家意外关心的,一个就是城市的政策趋势,另外一个是房贷利率的整体走势,这两个因素跟大家的购房资格以及购房成本,息息相关。
我们还是从2020年中寻找答案。
1
根据新华网发布的数据显示,2020年楼市调控政策出台频繁,截止12月,各级部分发布调控政策达到458次(一般12月基本不会出台什么政策,所以458就是2020年全年的最终数字)。
虽然小于2019年的650次,但也意味着,今年楼市火热,购房需求还处于一个较高的水平,这可能来源于5年大周期,购买力新的一轮汇聚。
今年调控政策总共涉及全国39个城市,整体趋势“先松后紧”。
上半年因为疫情原因,楼市被迫陷入寒冬,其中12个城市出台“自救”政策,整体面较为宽松。
其中有两个现象值得揣摩。
1、自救的基本都是三四线城市,例如益阳、衡阳、江门、达州、抚州、泸州、铜陵等,今年大部分三四线城市没有小阳春也没有“金九银十”,年尾成交也非常冷淡。
诸多事实证明,三四线已经进入横盘阴跌周期,明年这种形势会越来越厉害,三四线城市房子不好卖是常态。
2、即使再“自救”也禁止出台松绑调控的政策。今年疫情期间,很多城市楼市命悬一线,纵是如此,上半年只要出台松绑“限购”的政策,均被中央约谈,出现了“政策放松一日游”怪象。
想自救的城市也只能通过公积金支持、购房补贴、出让金延期,还有开发商提前预售节点等方式曲线救市,明年这样的情况还会出现,而且会逐步扩散。
2
下半年,市场逐渐恢复秩序,大多数城市复工状态良好,政策快速启动,全部转向“严控”。
国务院“724”、“826”两次召开关于调控的座谈会,共计14城参加座谈会(北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙、长春、银川、唐山、常州)。
其中除北京、上海、广州外,参会城市均升级了房地产调控政策。
除此之外,中央通过统计局数据,设定了一条房价警戒线:凡是楼市短期出现过热行情的,必遭调控。
例如1-10月份数据监测到,浙江省商品房销售面积累计增长8.4%,销售额累计增长21.2%,新房市场活跃额度相对较高,紧接着绍兴、丽水、衢州、台州10月就同时出台调控政策。
2020年下半年,房地产调控政策频次占全年的80.0%,基本都是升级调控。从调控收紧政策频次来看,整体来看,2020年全年,有33座城市收紧了调控政策。
同时,房住不炒大基调在大小公报轮流登场,严打房价炒作,这样的楼市氛围会继续存在于2021年楼市,乃至更久。
这样是利好于刚需的,大家不用忧心房价过快上涨,因为中央和媒体都会帮你死死盯住每一个城市的房价变化。
3
接下来我们再来看房贷利率这个因素。
首先恭喜大家,2020年1月1日近在眼前,这天过后,选择LPR利率定价方式“商贷未还清”的业主,房贷会有相应的减少,这是过去一年降息的兑现。
如果还没有做选择的,可以抓紧这两天与银行协商签订LPR利率。
当然有人说,我的房贷利率是7折,怎么转化?
这种情况转固定和LPR都可以,但对于2016年以后买房的人,折扣利率已经很少了,LPR比较稳妥。
虽然现在经济各项数据都在回暖,但未来整体经济增长率还是下降的,这是不可避免的,因此央行没有加息的基础和由头,那么LPR未来还会保持不变或者下调。
分城市来讲,不同的加点情况下,房贷利率存在分化趋势。房贷利率低的城市,会对房价有一定的刺激作用。
例如上海今年楼市火热,其中主要原因就是房贷利率进入几年来的最低时期,购房成本下降,自然激发了刚需的买房热情。
不过按照上海目前的情况,明年会进入“过热”区间,房贷利率会因此逐步上调,达到房住不炒的宏观要求。
除了上海、广州、厦门以外,银川、哈尔滨、大连、石家庄等城市为了让楼市回暖,均下调了房贷利率,刺激购房者入市接盘,这对于刚需来说也是不错的购房选择。
但个人建议不用太着急,这些城市已经进入政策底,明年行情不会有大的起伏,接下来就要密切关注成交,找到“房价底”。
我们再来看房贷利率较高的城市。
成都首套房贷利率以6.13%排名第一,这是今年成都市场表现过火调控后的表现,而且在未来很长一段时间成都为了抑制房价,还会维持较高的利率水平。
除了武汉、合肥、惠州以外,其他城市的利率在明年会有下跌的趋势,在这些城市的购房者不要急于购房,要等成本降低后再上车。
4
我们再来看全款购房占比排行。
数据显示,2020年温州排名第一,近一半的人买房都付全款,实在不符合温州炒家的气质。上海和北京的全款购房比例均在30%以上,这个数值让人惊讶。
因为这两个城市的房价动辄就是好几百万,尤其是上海今年卖出29万套房子,那么就是近10万套房都是全款买下来的,是在佩服其殷实的购买力,从这点上,上海坐稳了全国财富第一城的地位。
而全款占比最低的城市,只能说明两个问题:A,城市居民信贷观念新颖,善于使用杠杆;B,则存在炒房风气或者购买力不足。
至于是A是B,还需要大家去根据身边人们的财富情况去判断。
对于信贷环境来说,今年春节之前信贷会偏紧,因为大多数银行额度在年底是不足的,或者有的银行为了明年有一个好的彩头,会把业务都放在明年开春再做。
明年春节房贷会加速放开,同时很多城市都会出现成交量加速上涨的表现,尤其谨防上海、广州这样城市出现“大阳春”房价快速上涨的现象。
有人问我房贷利率的走势如何判断?
LPR利率制度实施后,各个城市的房贷利率水平主要看“加点”,而加点的多少取决于当地对楼市的态度,如果楼市火热,房贷利率势必会上涨,楼市冷淡,银行会主张降低加点,让更多人进入市场。
按照现在的趋势来看,明年三四线城市会分批下调房贷利率,会逐渐下调购房成本刺激刚需入场,而一线城市会逐渐上调房贷利率抑制房价过快上涨,二线城市分化较严重还得看自身周期,接下来子木会帮大家进行监测,届时告知。
广州首套房贷利率突破LPR下限(首套房利率调整政策)
答：一、政策背景与意义 随着利率下调的趋势，广州首套房贷利率突破LPR下限，向购房者释放出积极信号。这一举措旨在支持楼市发展，增强市场信心，缓解房地产市场的观望情绪。对于购房者而言，降低首套房贷利率意味着减轻购房负担，激发购房需求，有利于市场的逐步回暖。二、政策实施与效果 多家银行响应政策，纷纷调整...
首套房贷利率最低降至4.1%,会对楼市带来哪些影响?
答：首套房贷利率最低降至4.1%，会对楼市带来销量增加，因为够钱而又刚需的，如今他们会选择入手了，要住了等不了那么久，所以会销量增加。其实，按现在的趋势，以后不太可能出现全国性的房价大涨了，涨跌分化会比较严重，这种的话，房贷利率只会越来越下行，比如有可能现在的4.1以后只要还1.8，现在的6....
30城主流房贷利率达全国下限水平,业界:还可能继续降息,这是啥原因?
答：国内的经济发展不景气，房地产遇冷，有不少开发商资金链出现了问题，产生了很多的烂尾楼，不少购房者选择强制断贷，为了维持房地产市场的平稳发展，很多地方政府加强对楼市的调控，30多城市主流房贷利率降至下限水平，这意味着购房者每个月需要的按揭贷款要低一点，能尽可能减轻购房者的压力，但是有不少...
首套房贷利率优惠多少
答：如果您希望享受“首套房”的各项税收、减免、贷款等政策，则需要购房者本人持购房合同、身份证，向所购房产所在地区的房产交易中心递交购房申请，并在七个工作日内开具第一次购房证明。多家银行开始调低首套房贷款利率，一些城市首次按揭利率下调、发放周期延长，而银行的房贷利率政策也出现了“分化”，一些...
央行降低贷款利率了吗
答：央行降准了,那我们的房贷利率会不会进一步下降呢? 央行降准了,我认为房贷利率还会有进一步下降的空间,特别是现在经济非常的不景气,新冠疫情的反复爆发让房地产市场遭受到重创,有很多开发商的资金链已经出现了问题,导致停工烂尾的项目楼比比皆是,这样非常影响这些购房者的权益,为了进一步地维持房地产市场的平稳发展,政府...
现在买房是好事还是坏事
答：同时，还房贷4000多，如果按我们城市的大部分人的工资来算，一个月3000收入算不错了，还不够还房贷的。我买过房子以后，律师朋友就说我了一顿，他的意思买个期房不如买个法院拍卖房，3000多块钱一平方还是全装修的房子，还在市中心的位置。对了，忘了说了，如果是贷款买房，就算你征信没有逾期，去...
房贷首套利率下调至4.95%,释放了怎样的信号?
答：国内的首套房贷在不断的下调，这也表明了现在房地产市场发展形势不容乐观，而政府不得不推出更多的优惠措施来鼓励市民进行购房，以此来消化楼市的库存。其实房贷利率下调的越多，对这些购房者来说越有利，毕竟每个月支付的利息要少一点，能极大的缓解日常的支出压力，将会有更多的钱用于消费，来提高市民的...
广州首套房贷利率突破LPR下限对楼市影响几何
答：在政策推动下，广州多家银行纷纷调整首套房贷利率。与此同时，银行放款速度也有所加快，为购房者提供更加便捷的金融服务。虽然目前广州首套房贷利率已经突破LPR下限，但仍有下行空间。经济形势的变化和政策调控的进一步实施，未来利率仍有继续下降的可能。在利率调整的背景下，不同地区、不同楼盘的市场分化将...
首套房贷款利率是多少
答：怎样申请第一套住房贷款利率优惠想要买“首套房”，可以享受到所有的税收、折扣、贷款，都需要买方自己申请，签订一份购房合同和身份证，然后去当地的房产交易中心办理，每一笔交易都要七个工作日内开具办理手续。很多银行都在调整首套房利率折扣，首付款利率和信用紧缩周期延长等城市，银行的房贷利率政策出现...
刚需购房注意事项 房贷利率或将迎来新变化
答：国家统计局日前公布了1-5月份房地产销售数据，数据呈现的趋势对于刚需购房者和投资客的影响各有不同。从数据来看，全国房地产呈现出两种趋势。趋势一：各种“增速”在下行。商品房投资总额增速回落0.5个百分点。商品房销售面积增速回落1.4个百分点。商品房销售额增速回落1.5个百分点。趋势二：东中西部的...
今天加个番外篇作为补充。
主要讲两点,也是大家意外关心的,一个就是城市的政策趋势,另外一个是房贷利率的整体走势,这两个因素跟大家的购房资格以及购房成本,息息相关。
我们还是从2020年中寻找答案。
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根据新华网发布的数据显示,2020年楼市调控政策出台频繁,截止12月,各级部分发布调控政策达到458次(一般12月基本不会出台什么政策,所以458就是2020年全年的最终数字)。
虽然小于2019年的650次,但也意味着,今年楼市火热,购房需求还处于一个较高的水平,这可能来源于5年大周期,购买力新的一轮汇聚。
今年调控政策总共涉及全国39个城市,整体趋势“先松后紧”。
上半年因为疫情原因,楼市被迫陷入寒冬,其中12个城市出台“自救”政策,整体面较为宽松。
其中有两个现象值得揣摩。
1、自救的基本都是三四线城市,例如益阳、衡阳、江门、达州、抚州、泸州、铜陵等,今年大部分三四线城市没有小阳春也没有“金九银十”,年尾成交也非常冷淡。
诸多事实证明,三四线已经进入横盘阴跌周期,明年这种形势会越来越厉害,三四线城市房子不好卖是常态。
2、即使再“自救”也禁止出台松绑调控的政策。今年疫情期间,很多城市楼市命悬一线,纵是如此,上半年只要出台松绑“限购”的政策,均被中央约谈,出现了“政策放松一日游”怪象。
想自救的城市也只能通过公积金支持、购房补贴、出让金延期,还有开发商提前预售节点等方式曲线救市,明年这样的情况还会出现,而且会逐步扩散。
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下半年,市场逐渐恢复秩序,大多数城市复工状态良好,政策快速启动,全部转向“严控”。
国务院“724”、“826”两次召开关于调控的座谈会,共计14城参加座谈会(北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙、长春、银川、唐山、常州)。
其中除北京、上海、广州外,参会城市均升级了房地产调控政策。
除此之外,中央通过统计局数据,设定了一条房价警戒线:凡是楼市短期出现过热行情的,必遭调控。
例如1-10月份数据监测到,浙江省商品房销售面积累计增长8.4%,销售额累计增长21.2%,新房市场活跃额度相对较高,紧接着绍兴、丽水、衢州、台州10月就同时出台调控政策。
2020年下半年,房地产调控政策频次占全年的80.0%,基本都是升级调控。从调控收紧政策频次来看,整体来看,2020年全年,有33座城市收紧了调控政策。
同时,房住不炒大基调在大小公报轮流登场,严打房价炒作,这样的楼市氛围会继续存在于2021年楼市,乃至更久。
这样是利好于刚需的,大家不用忧心房价过快上涨,因为中央和媒体都会帮你死死盯住每一个城市的房价变化。
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接下来我们再来看房贷利率这个因素。
首先恭喜大家,2020年1月1日近在眼前,这天过后,选择LPR利率定价方式“商贷未还清”的业主,房贷会有相应的减少,这是过去一年降息的兑现。
如果还没有做选择的,可以抓紧这两天与银行协商签订LPR利率。
当然有人说,我的房贷利率是7折,怎么转化?
这种情况转固定和LPR都可以,但对于2016年以后买房的人,折扣利率已经很少了,LPR比较稳妥。
虽然现在经济各项数据都在回暖,但未来整体经济增长率还是下降的,这是不可避免的,因此央行没有加息的基础和由头,那么LPR未来还会保持不变或者下调。
分城市来讲,不同的加点情况下,房贷利率存在分化趋势。房贷利率低的城市,会对房价有一定的刺激作用。
例如上海今年楼市火热,其中主要原因就是房贷利率进入几年来的最低时期,购房成本下降,自然激发了刚需的买房热情。
不过按照上海目前的情况,明年会进入“过热”区间,房贷利率会因此逐步上调,达到房住不炒的宏观要求。
除了上海、广州、厦门以外,银川、哈尔滨、大连、石家庄等城市为了让楼市回暖,均下调了房贷利率,刺激购房者入市接盘,这对于刚需来说也是不错的购房选择。
但个人建议不用太着急,这些城市已经进入政策底,明年行情不会有大的起伏,接下来就要密切关注成交,找到“房价底”。
我们再来看房贷利率较高的城市。
成都首套房贷利率以6.13%排名第一,这是今年成都市场表现过火调控后的表现,而且在未来很长一段时间成都为了抑制房价,还会维持较高的利率水平。
除了武汉、合肥、惠州以外,其他城市的利率在明年会有下跌的趋势,在这些城市的购房者不要急于购房,要等成本降低后再上车。
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我们再来看全款购房占比排行。
数据显示,2020年温州排名第一,近一半的人买房都付全款,实在不符合温州炒家的气质。上海和北京的全款购房比例均在30%以上,这个数值让人惊讶。
因为这两个城市的房价动辄就是好几百万,尤其是上海今年卖出29万套房子,那么就是近10万套房都是全款买下来的,是在佩服其殷实的购买力,从这点上,上海坐稳了全国财富第一城的地位。
而全款占比最低的城市,只能说明两个问题:A,城市居民信贷观念新颖,善于使用杠杆;B,则存在炒房风气或者购买力不足。
至于是A是B,还需要大家去根据身边人们的财富情况去判断。
对于信贷环境来说,今年春节之前信贷会偏紧,因为大多数银行额度在年底是不足的,或者有的银行为了明年有一个好的彩头,会把业务都放在明年开春再做。
明年春节房贷会加速放开,同时很多城市都会出现成交量加速上涨的表现,尤其谨防上海、广州这样城市出现“大阳春”房价快速上涨的现象。
有人问我房贷利率的走势如何判断?
LPR利率制度实施后,各个城市的房贷利率水平主要看“加点”,而加点的多少取决于当地对楼市的态度,如果楼市火热,房贷利率势必会上涨,楼市冷淡,银行会主张降低加点,让更多人进入市场。
按照现在的趋势来看,明年三四线城市会分批下调房贷利率,会逐渐下调购房成本刺激刚需入场,而一线城市会逐渐上调房贷利率抑制房价过快上涨,二线城市分化较严重还得看自身周期,接下来子木会帮大家进行监测,届时告知。
答：一、政策背景与意义 随着利率下调的趋势，广州首套房贷利率突破LPR下限，向购房者释放出积极信号。这一举措旨在支持楼市发展，增强市场信心，缓解房地产市场的观望情绪。对于购房者而言，降低首套房贷利率意味着减轻购房负担，激发购房需求，有利于市场的逐步回暖。二、政策实施与效果 多家银行响应政策，纷纷调整...
答：首套房贷利率最低降至4.1%，会对楼市带来销量增加，因为够钱而又刚需的，如今他们会选择入手了，要住了等不了那么久，所以会销量增加。其实，按现在的趋势，以后不太可能出现全国性的房价大涨了，涨跌分化会比较严重，这种的话，房贷利率只会越来越下行，比如有可能现在的4.1以后只要还1.8，现在的6....
答：国内的经济发展不景气，房地产遇冷，有不少开发商资金链出现了问题，产生了很多的烂尾楼，不少购房者选择强制断贷，为了维持房地产市场的平稳发展，很多地方政府加强对楼市的调控，30多城市主流房贷利率降至下限水平，这意味着购房者每个月需要的按揭贷款要低一点，能尽可能减轻购房者的压力，但是有不少...
答：如果您希望享受“首套房”的各项税收、减免、贷款等政策，则需要购房者本人持购房合同、身份证，向所购房产所在地区的房产交易中心递交购房申请，并在七个工作日内开具第一次购房证明。多家银行开始调低首套房贷款利率，一些城市首次按揭利率下调、发放周期延长，而银行的房贷利率政策也出现了“分化”，一些...
答：央行降准了,那我们的房贷利率会不会进一步下降呢? 央行降准了,我认为房贷利率还会有进一步下降的空间,特别是现在经济非常的不景气,新冠疫情的反复爆发让房地产市场遭受到重创,有很多开发商的资金链已经出现了问题,导致停工烂尾的项目楼比比皆是,这样非常影响这些购房者的权益,为了进一步地维持房地产市场的平稳发展,政府...
答：同时，还房贷4000多，如果按我们城市的大部分人的工资来算，一个月3000收入算不错了，还不够还房贷的。我买过房子以后，律师朋友就说我了一顿，他的意思买个期房不如买个法院拍卖房，3000多块钱一平方还是全装修的房子，还在市中心的位置。对了，忘了说了，如果是贷款买房，就算你征信没有逾期，去...
答：国内的首套房贷在不断的下调，这也表明了现在房地产市场发展形势不容乐观，而政府不得不推出更多的优惠措施来鼓励市民进行购房，以此来消化楼市的库存。其实房贷利率下调的越多，对这些购房者来说越有利，毕竟每个月支付的利息要少一点，能极大的缓解日常的支出压力，将会有更多的钱用于消费，来提高市民的...
答：在政策推动下，广州多家银行纷纷调整首套房贷利率。与此同时，银行放款速度也有所加快，为购房者提供更加便捷的金融服务。虽然目前广州首套房贷利率已经突破LPR下限，但仍有下行空间。经济形势的变化和政策调控的进一步实施，未来利率仍有继续下降的可能。在利率调整的背景下，不同地区、不同楼盘的市场分化将...
答：怎样申请第一套住房贷款利率优惠想要买“首套房”，可以享受到所有的税收、折扣、贷款，都需要买方自己申请，签订一份购房合同和身份证，然后去当地的房产交易中心办理，每一笔交易都要七个工作日内开具办理手续。很多银行都在调整首套房利率折扣，首付款利率和信用紧缩周期延长等城市，银行的房贷利率政策出现...
答：国家统计局日前公布了1-5月份房地产销售数据，数据呈现的趋势对于刚需购房者和投资客的影响各有不同。从数据来看，全国房地产呈现出两种趋势。趋势一：各种“增速”在下行。商品房投资总额增速回落0.5个百分点。商品房销售面积增速回落1.4个百分点。商品房销售额增速回落1.5个百分点。趋势二：东中西部的...
