温州部分土地使用权到期 续租须三分之一房价
长安君今年4月,一条消息震惊整个温州房产市场。温州出现一部分市民,他们正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地到期了。如果要续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。听到这个消息以后,我和我的小伙伴都惊呆了。本来就买不起房,现在有了房子到期还要花一大笔钱,请让我吃包辣条冷静一下。幸好国土部给了明确答复,到底土地使用权到期要不要花钱,看完你就知道了。
23日上午,国土资源部召开《自然资源统一确权登记办法(试行)》新闻发布会,国土资源部副部长王广华在发布会上透露,对于少数住宅建设用地使用权到期问题如何处理,国土资源部出台了过渡性措施,即业主不需要提出续期申请,不需要缴费,可正常办理交易和登记手续。
国土部谈温州住宅土地使用权到期问题:自动续期不收费
11月27日,中共中央国务院发布了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》,提出要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。《意见》发布后,社会各方很关注,一些媒体关注温州等地出现的少数住房的国有建设用地使用权到期问题。
近期,国土资源部收到了浙江省国土资源厅《关于如何处理少数住宅用地使用权到期问题的请示》,温州当地群众期盼尽早解决20年住房土地使用权到期问题,方便其办理住房交易、过户以及不动产登记手续。为解决这些群众当前面临的实际问题,维护其应有权益,国土资源部和住建部协商之后,复函并抄送各地国土资源管理部门,地方在相关法律安排明确之前,可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理:
一、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的,权利人不需要专门提出续期申请。
二、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。
三、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时,正常办理房地产交易和不动产登记手续,涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期,并注明:“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函〔2016〕1712号)办理相关手续”。
国土资源部提出“两不一正常”的过渡性办法,是贯彻《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的要求,主要考虑是便民、利民,在相关法律安排出台前,由地方根据本地实际,先解决一些群众当前面临的住房不能过户等实际问题,维护群众权益,解决行政管理部门在房地产交易和不动产登记等工作中遇到的操作难题。
之所以是过渡性办法,一方面是温州这次出现的问题,牵扯面小,只涉及少量住房,属于改革初期先行先试造成的个别情况,有其特殊性,另一方面是相关法律安排尚未出台,地方行政管理部门先按此办法操作,待相关法律安排出台后,再与之做好衔接。
对带有普遍性的70年住宅土地使用权期间届满的续期问题,关系到广大人民群众的切身利益,国土资源部高度重视,将继续加强调查研究,在相关工作中积极建言献策。
温州部分住宅土地使用权到期事件回顾
今年4月,一条消息震惊整个温州房产市场。温州出现一部分市民,他们正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地到期了。如果要续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中,不少市民发现,他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。
据报道,经当地国土资源局初步排查,温州市鹿城区内即有600余宗(套)。而从去年开始,20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且,这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题,在全国可能也属先例。
国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确,土地使用权出让最高年限按用途确定,其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。
当时,为了顺利推进国有土地使用权出让工作,在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。
70年住宅土地使用权到期之后怎么办?
从全国范围内来看,大部分住宅的土地使用权年限都是70年。公众关注,不论是最高年限70年,还是低于这个年限,到期了该如何续期呢?
11月27日,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。《意见》明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
北京大学法学院教授常鹏翱认为,《意见》尊重并回应了民意,传递了一个重要信号:既然研究的是续期的法律安排,并强调形成受保护的良好和稳定预期,那么就意味着,对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。
中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说,目前,关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是《物权法》第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则,如何“自动续期”存在不确定性,难以操作。
杨立新认为,续期问题可以从三个方面来考虑:一是不够70年的,到期后必须都续期到70年；二是70年到期后自动续期,相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权,即一次取得永久使用,国家不必每次续期每次都收费；三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后,应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系,可以考虑收取必要而不过高的税金,但应当经过立法机关立法决定。
看点
自然资源确权登记不会损害既有权利人合法权益
国土资源部副部长王广华在新闻发布会上介绍了《自然资源统一确权登记办法(试行)》出台的背景、意义与主要内容。
王广华说,自然资源统一确权登记是深化生态文明制度改革、建设美丽中国、落实新发展理念的一项重要举措,制定《办法》也是中央确定的2016年重要改革任务之一。
制定《办法》对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源进行统一确权登记有利于进一步推进产权制度改革、构建系统完整的生态文明制度体系、推进国家治理体系和治理能力现代化,是一项功在当代、利在千秋的工作,意义重大。
王广华特别强调,开展自然资源统一确权登记,不会限制地方发展空间,不会影响现有自然资源管理体制和格局,不会损害既有权利人合法权益,不会搞重复登记。
（以上回答发布于2016-12-27，当前相关购房政策请以实际为准）
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十几年来，住宅建设用地使用权续期问题仍悬而未决，亟待顶层设计。
近日，深圳市一套面积为80.58平方米的50年产权住房申请延至70年，该业主补缴了地价款44940元，仅占房屋市价的0.7%。
而据《温州日报》报道，温州部分市民由于土地使用权到期而无法正常进行买卖，如果要续期，必须再缴纳土地出让金，这部分费用占总房价的三分之一。
两地出现截然不同的处理方式，体现了地方的土地使用权复杂性及对法律理解的区域差异。
实际上，由于土地使用权到期导致此类续费、二手房交易困境并不是今年首次出现，十几年来，深圳、青岛、四川等地均出现过此类案例，但这个问题一直停留在地方政府处理层面，缺乏顶层设计。
中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心认为，应借此契机，对使用土地的代价，从一次性缴纳土地出让金的模式改变成定期征收不动产税模式。
二手房交易已受影响
此前《温州日报》曾报道，购买温州市水心住宅区房子的王先生在今年3月31日拿到房产证，而在新房产证上有这么一行——“土地使用年限至2016年3月4日止”。
经咨询国土部门得到的回复是：先交土地出让金，再重新审批。
彼时王先生购房款为60多万元，而经当地土地价格评估事务所得出土地出让金额大约是30多万元，这个数字让他和妻子完全意料不到。
王先生将不会是“少数人群”，在未来的十年里，将有更多的“撞限”房土地使用权到期。
温州市国土资源部门有关负责人表示，温州市主城区范围内20年期限土地使用证到2017年年底到期的有600多宗，到2019年年底到期的有1700多宗。
在青岛，受制于土地年限，有些小区的二手房价格始终无法提升，流通性也较差。《齐鲁晚报》曾报道，家住青岛市阿里山小区的孙先生房子挂牌一个多月仍未成交，“78平方米的房子还是二楼，售价56万元，每平（方米）也就7000元出头。”
该小区是香江路第一小学的学区房，均价仍在7000元左右，周围小区房价已接近或者破万。
资料显示，自青岛开发区成立以来，出让20年、30年使用年限的住宅出让用地共计41宗，不少小区土地使用权已经到期或即将到期。
中原地产首席分析师张大伟认为，国内一些城市的物业土地年限，会影响未来的房地产市场发展，特别是部分年限已经过半的二手房，如果续期费用过高很可能影响价格。
他指出，目前中国房地产市场投资氛围浓郁，主要城市房价基本都处于历史高位，而且从房价的绝对值、房价与租金的对比看，都远离了居住价值。以一线城市为例，租售比超过300-400，而在国外基本在100左右。
多年以房地产为支柱经济，国内普通民众的资产大部分已经以房地产作为储存标的，这一政策如何落地将关乎社会稳定。
西南财经大学CHFS（中国家庭金融调查）2015年调查数据显示，中国中产阶层财富在房产上的配置比例达79.5%，远高于美国和日本家庭；金融资产配置占比仅10.8%。
张大伟认为，虽然温州出现到期的房源比较少，但未来这类房源会越来越多，需要尽快完善顶层设计，制定好相关政策。
亟待法律明确
如果说，深圳、温州、济南、青岛等地出现的房产土地使用权到期问题更多是一个历史遗留性问题，那么若干年后，大量住宅用地70年产权到期了该怎么办？这或许需要出台进一步的法律细则。
在我国，房屋产权由两部分组成：房屋所有权和土地使用权。
根据《物权法》，房屋所有权是永久性的，但房屋占用的土地使用权是有年限的，住宅最高为70年，商业为50年。
这在根本上涉及房地分离的情况如何解决：即城镇土地属于国有，城镇国有土地使用权实行出让制度，居住用地出让有70年的最高年限，但附着其上的房屋属于私有。
《物权法》第一百四十九条指出，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但如何“自动续期”，有偿还是无偿，有偿的话该如何缴纳等问题都没有具体细则。
当年参与《物权法》立法过程的中国社科院法学研究所研究员孙宪忠认为，当政府享有土地所有权，民众享有建设用地使用权和住房所有权，比较有利于解决城市居民住房的法权问题。
孙宪忠认为，立法的本意，“自动续期”就是不必要办任何手续，也不必要缴纳费用就能续期。
但按照现行的土地制度，住宅价格实际上包含的土地使用权是有年限的，业主拥有的只是“无限期”的房子建筑产权。
在杨红旭看来，即便是土地使用权到期了，可房子建筑产权没有期限，只要房子不倒塌或消失，政府要拆除，还是得补偿业主。
在他看来，住宅用地续期最大的可能性，仍是补交一定的土地使用费，也即土地出让金。只是，这个费用的水平，肯定会明显低于同区域新出让（卖给开发商）的土地价格，这属于惠民政策，涉及九成以上城镇居民（我国城镇住宅私有率已达九成），肯定要有优惠。
至于如何收费，舒可心认为，目前这类问题将会是一个契机，把土地使用权的费用征收改为税收制。目前中国房产购买成本高而持有成本低，这应该慢慢过渡成为持有成本高。像深圳等城市一次性缴纳土地出让金的做法不可取，应该改为定期缴纳低额不动产税的模式，这也就给了这些要持续拥有房产的人一颗“定心丸”。
但具体实施的时候，应该通过当地人大批准，按照各自的实际情况来制定收取比例，“这才是合理的”，舒可心表示。
（以上回答发布于2016-04-24，当前相关购房政策请以实际为准）
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据媒体报道，连日来，温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发热议和关注。许多市民纷纷致电，咨询有关土地使用权的各种问题。
昨天上午，记者来到市国土资源局，土地利用管理处处长张少清接受了记者的采访。
历史原因造成20年期限
去年开始陆续到期
记者（下简称记）：近期市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期，经初步排查，鹿城区内即有600余宗（套），这个问题是怎么产生的？
张少清（下简称张）：要回答这个问题，首先要从国家土地政策讲起。
1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（下简称《条例》），开始对城镇国有土地使用权实行出让制度；第八条规定：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；第十二条规定：居住用地出让年限最高为70年。
《条例》发布后，温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。上世纪90年代初期，市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时，将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金。
当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。我们已经关注到这个问题，今年开始逐渐增多。
土地使用权价值被低估
群众心理预期有差距
记：国土部门去年关注到这批20年期限土地证到期的情况后，有没有通过公告或其他形式告知社会公众，尽到必要的宣传和提醒的义务？比如说对于土地证到期，要续期，目前就要缴纳很高额土地出让金的情况？
张：国家每一部与土地有关的法律法规出台，都会对国家土地政策进行大量宣传，国有土地有偿有限期使用的原则，我们认为是深入人心的，社会公众应当知晓。目前房地产市场透明度不足，很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称，导致土地使用权价值被低估，对于续期，群众的心理预期还是存在差距的。
这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。我们也没有什么可资借鉴的经验。这次媒体报道了此事，我们觉得这是个好事，增加了市场透明度。
出让年限到期后如何续期
现行法律法规存在滞后
记：有关土地出让年限到期后，应当如何续期？
张：《中华人民共和国物权法》（下简称《物权法》）第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。到目前，国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后，使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。
在国家没有具体实施细则的情况下，目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。
正起草地方普惠政策建议
想要续期随时欢迎
记：面临20年期限到期或即将到期的市民，很多都是工薪阶层，甚至收入偏低群体，要一次性缴纳高额土地出让金，对他们是很重的负担，况且他们都是从房开或者他人手里买过来的房子，对于这些群体，国土部门有没有考虑减免等优惠政策？
张：温州在实行国有土地有偿使用初期，在办理划拨转出让手续时，在一定范围存在土地使用人为了少缴出让金而选择以较短受让年限取得出让土地使用权的现象。现在让受让人承担，确实有点不公平。我们也在研究这个问题，并采取了三个做法，一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复；二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案，目前已着手起草政策建议的初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。但这个普惠性政策，也要在法律框架范围内制定；三是对于现在想要续期的市民，我们随时欢迎，并给予优先办理。
好比新车与二手车的区别
土地使用期限决定物权价值
记：之前业主了解到，续期要缴纳的土地出让金动辄就是几十万，而他们房产交易价也才不超过100万，也就是说，如果要续期，缴纳的土地出让金要占到房产交易价1/3到一半左右，为什么要这么贵？
张：国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的，是由第三方评估机构做出来的。
媒体报道中的王女士，之前也找我咨询过，我对她的遭遇深表同情。当时我给她打了个可能不太贴切的比方，土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车，这两者的价值哪个高哪个低，大家一看就知道。所以王女士当初买房的时候，就好比她用高价买了辆快报废的二手车。
在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。来源：温州网–温州日报
（以上回答发布于2016-04-15，当前相关购房政策请以实际为准）
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