北京周边新开发的房产项目有没有环境好一点的小区推荐？
kuaidi.ping-jia.net 作者：佚名 更新日期：2024-06-28
在北京周边有没有好一点的中高档住宅小区推荐？
先说下市场，上次讲到，北京放松限价，开启“拍地去库存”。
话音刚落，上周孙河就拍出天价地，楼板价6.95万，销售不限价。这说明北京楼市松绑了？孙河板块位于别墅区，12宗宅地统一规划，自2012年以来，逐次推出，这次是第11块，情况特殊，所以很难这样下结论。
对于北京楼市，我的看法依然是：价格上限可以很高，但是上车门槛在降低。
未来“让该贵的地方涨起来，让该便宜的地方降门槛”，符合多数人的利益。但是门槛，首付+资格，依然严格受控。今年下半年，限竞房井喷入市，如果意向楼盘价格再次调整，就是上车的好机会。
01
从18年到现在，刚需盘的变化
当下的北京，土豪很快乐，别墅还很便宜；改善开心但焦虑着，老房子完成了多轮暴击，新房子不好选，买了怕跌，不买怕涨。最纠结的是刚需，房价高，位置远，以现有眼光看，都有硬伤。
选他们的感觉，就像多年的一则房产广告“如果你真的很急！？还可以再忍半小时”。
在17年刚执行“限竞房+7090”政策时，上车门槛是500万89平三居，经过两年市场的洗礼后，买卖双方+土地出让方，有了新的妥协，价格下探到300-400万2-4居，甚至最低到260万2居，上车门槛切实的降低了。
北京、上海这样的城市，因为承载力限制，已经进入减量发展，查漏补缺的再城市化阶段。全面扩张将成为历史，但是局部的扩张还很剧烈，基础设施的完善路还很长。
这里面蕴含着机遇。
02
从北京城的扩张方向寻找机遇
机遇在城市生长变化之中。
第一阶段：改革开放后，北京的扩张方向不断变化。
1986 年到 1991 年，北京的城市空间主要向东、东南和北三个方向扩张。
刚刚改革开放的北京，并不似现在庞大，数百亿元规模的GDP，与现在的3万亿相差百倍。
在华北平原北部，仅有的3座大城市需要相互连接，使得经济运行更有效。北京东南侧的天津是第一选项。另一个重要的城市，是工业化的唐山，位于北京东侧。京津冀协调发展，最早的概念来源于京津唐一体化。
随之，北京开始了野蛮生长，全方向发展。
由于北京周正四方的城市布局，人和产业向各个方向的扩张速度相仿，从 1991 年到 1996 年，看不太出来北京空间拓展的重点方向。
但很快，向西的扩张就遇到了太行山脉的阻碍。密集的人口和产业，在市场经济下，基本不可能越过门头沟进入山区。北京的扩张开始向南北两个方向，尤其是北方突进。
但很显然，昌平、密云等地也在连绵的燕山山脉之中，狭小的平原并不适合产业扩张和高密人口的聚集。
再加上初期，对产业发展的规划力度不够，重业轻人的矛盾一直延续至今。近年来虽然有所改善，但有潜力的区域，也仅限于回天地区和未来科学城区域，昌平老城距离北京市区太远了。
对产业界来说，与市中心的无缝对接，才能更好承接资源和要素外溢；产城的充分融合，才能高效利用时间，充分发挥人的潜力。于是城市扩展又转向空旷的东方和南方。
这个趋势大致上是从 2006 年开始，一直延续到2018年。
第二阶段：2018年至今：向东与向南
显著的变化是，京津冀协同发展上升为国家战略。北京是核心，通州和雄安新区成为两翼。
正东方向的通州北京副中心，伴随着北京市委四大班子的搬迁，以及配套设施落地，相关产业转移，终于水到渠成，价值逐步呈现。
雄安新区，位于北京的西南方。是河北战略要冲“四镇三关”的新节点，常山-河间一线以北，倒马关和紫荆关正东。
根据规划，新区的起步区约为 100 平方千米，而远期控制区的达到了 2000 平方公里，并且逐步赋予新区省级管辖权。
新战略对京津冀的影响是显著的，在提振河北经济的同时，很自然的影响到京南门户的空间格局。
今年以来，伴随大兴国际机场的投入使用，雄安新区进入实质性开发建设阶段，京南门户——大兴的后发优势更加明显，今后将迎来一段长期的历史机遇。
03
大兴的优质板块
大兴区最大的优点是全平原，面积有1031平方公里，和北京5环内相当，可开发区域广阔。截止2018年末，常住人口179万。考虑未来的承载人口量，到2035年常住人口220万，城乡建设用地规模314平方公里。
从规划看，潜在人口增量在40万左右，所以大兴的热点区域一定是呈块状分布的，再通过快速交通线连接，并能够快速接入中心城区。
目前，大兴已经初步形成了三大热门区域。
从2019年1-4月大兴区热销楼盘看（通过单价做了分割）
均价3-4万：中海云熙，中海云筑。
均价4-5万：招商雍和府、万和斐丽，
均价5-6万：和悦华锦、金地悦风华
均价6-7万：亦庄金茂府（商品房）
热销楼盘也全部位于三大热门区域，两者对应，重合度很高，这样几乎可以确定，至2035年，这些区域的公共投入会持续。
大兴新城：招商雍和府（清源路与兴业大街）
亦庄河西区：和悦华锦、亦庄金茂府、万和斐丽（河东区）
魏善庄区域：中海云熙、大兴金茂悦
临空经济区：暂无
下面具体介绍下大兴的三大板块。
04
亦庄新城（大兴部分）：耐心潜伏，静待风来
亦庄经济开发区是北京唯一的国家级经济开发区，聚集众多500强企业，在“三城一区”中有担负高科技创新落地和产业化。从去年的贸易战开始，面对美方的掐脖子，相信有血性的国人都会反思，硬核科技的价值。
相比于金融+互联网的模式创新，芯片、大飞机、新能源汽等从设计到规模生产复杂的多。从北京的产业布局看，三大科学城是创新大脑，亦庄开发区无疑就是躯干+灵巧的手脚，从地理上看，也只有南部大平原是理想的承载空间。
如果说金融与互联网的模式创新，要建立在国内市场+数学人才（码农）之上，那硬核科技就是数学家+物理学家+化学家的大集合，从0-1的创新，再从1-N的改进，需要无数次试验、迭代，以及制造环节的“暗黑技术”。创新的最佳地点，将不只局限在5A写字楼，还包括高端实验室+现代产业园区。
看清这一点，我们就重新认识了“亦庄开发区”，过去大家眼中的工厂聚集区。亦庄大兴部分，主要是河西区，属于综合配套服务区，公园很多，随着重点学校入驻，教育配套趋向重点化，目前比较欠缺的是高端商业。
综合看，未来最可能爆发式。
推荐项目一：和悦华锦
区位：大兴区博兴八路与兴海一街交叉口西南侧
周边地铁：暂无
均价上限：≤52695元/㎡
产品类别：洋房
主力户型：89平米-135平米三居至四居
装修状况：精装修
总户数：1800
容积率：1.8
车位比：一期1:1.2
开发商：保利、金地联合体
亮点：宜居亦庄河西区，第二个万柳？
虽然现在的亦庄，还很难达到万柳的学校+望京的产业。但是亦庄河西区板块，未来还是具备相当的潜力。
1、和悦华锦的位置，在东南五环到六环之间，版块属于亦庄河西区，河西区为综合配套区，规划产业较少，除南海子公园外，项目南侧紧邻两块公园用地，环境很加分。
除了地铁暂时是痛点外，人大附中、十一中学、耀中耀华国际学校，这三所学校在南城还是拿得出手的。近3甲医院，超大公园，都是加分项。大型商业暂时依靠亦庄力宝、大族广场。区域内商业，上半年预挂牌一宗，规划面积8-9万平米，高端商业配套也近了。
2、项目容积率1.8，全都是6到8层的洋房，由于规划限高24米，小区做了纯洋房社区，这在南城是比较罕见的，类似的容积率，大多数开发商选择高低配，纯洋房社区，大大提高了业主的居住舒适性，这个要点赞！主力户型是89㎡三居，以及少量135㎡四居。
3、纯洋房得优点，有更多的空间做园林景观，和悦华锦的楼宇之间，结合春夏秋冬四个主题，打造了12个景观组团。2号楼南侧，配建了约1000㎡的下沉会所，这个很大气，喜欢运动健身的，下楼就到，还是很方便的。
4、一期760套房源基本售罄，二期顺销中，主推89户型。135样板间目前拆除，所剩房源不多。和悦华锦的销售均价是52695元/㎡，最高不超过55330元/㎡，89㎡三居460万左右，135㎡户型总价在715万左右。跟周边的亦庄金茂府相比，价格优势明显，错过亦庄金茂府的不要再错过。
05
大兴新城：配套升级，稳步增值
大兴新城，是大兴的传统经济和行政中心，地铁、医院、学校、商业配套完善。聚集着大兴大部分的人口，生活便利。随着公园、三甲医院落地、高铁、轨道建设，大兴新城的价值仍将稳步增值。
推荐项目二：招商雍合府
区位：兴业大街与清源西路交汇处西南角
周边地铁：地铁4号线清源路站（0.8公里）
均价上限：≤55800元/㎡
产品类别：板楼、高层
主力户型：84平米-131平米两居至四居
装修状况：毛坯
总户数：632
容积率：2.5
亮点：降价20%，杀出限竞房红海
在限竞房一片红海的情况下，招商另辟蹊径，降价20%突围，效果还是挺明显的。5月份网签58套，今年1-5月网签243套，实际去化率预计超过50%。
1、招商雍和府的位置，在4号线清源路站向西800米，清源西路与兴业大街的交界处。位于黄村清源路成熟板块，配套齐全，项目紧邻北京儿童医院大兴园区（三甲在建），西侧500米，在建京雄城际铁路，有一定噪音污染。
需要提醒的是雍合府的售楼处并不在项目地，而在招商中国玺南侧。
2、主力户型84㎡到87㎡两居，118㎡三居，131㎡的四居。等于砍掉了“小三居”的产品线条。对于市场上千篇一律的89平米小三居，87㎡做两居，次卧、卫生间和餐厅的空间感，舒适度有很大提高。
3、重点是价格！6月份继续特价活动，两居户型大促销，单价4.35万起，总价380万上下，优惠力度很大。单价低于周边2000年左右二手房万元，比如马赛公馆、青城南区、彩虹新城、等单价在5万-5.2万。
招商雍合府：87㎡两居户型
说实话，户型不完美，两梯四户，得房率也受影响。但是价格很给力，目前销售良好。三居目前单价5.5万，优惠不多。考虑黄村板块的客户一定要看。
06
魏善庄：三城交汇、未来可期
严格的说，魏善庄板块不属于三大板块，位于南中轴的南延长线上。板块规模中等，是2035规划讲到的生态新都苑（城乡结合部），属于如果你很急，可以忍一忍的板块。
目前缺少商业配套，公立学校也没有明确，通勤主要靠公交和自驾，因为南中轴路比较堵，上下班高峰期，到黄村15公里需要40分钟。
但是也有优点，魏善庄位于三大板块的结合点，南侧是机场新城，东北是大兴新城，西北是亦庄新城，通勤时间都在40分钟以内，还算便利。另外最低260万2居，330万3居，405万4居，首付总价低，大兴就业的地缘客户推荐考虑。
推荐项目三：中海云熙
区位：大兴区魏善庄镇
周边地铁：暂无
均价上限：≤40058元/㎡
产品类别：板楼
主力户型：76平米-89平米二居至三居
装修状况：毛坯
总户数：1072
容积率：2.2
开发商：中海地产
推荐项目四：大兴金茂悦
区位：大兴区南中轴与龙江路交汇处东300米（世界月季公园北500米）
周边地铁：暂无
均价上限：≤40058元/㎡
产品类别：小高层 , 高层
主力户型：88平米-104平米三居至四居
装修状况：精装修
总户数：1230
容积率：2.2
开发商：中国金茂
中海是一家低调有内涵的公司，在2018年，京城限竞房平均去化率不到25%的情况下，中海项目网签率普遍超过50%，实际去化率更高。一顿骚操作，给京城各大开发商，上了一堂公开课，姜还是老的辣。
原因有二，1，打造爆款单品，有超大赠送，在其他开发商对限竞房抱有幻想的情况下，中海更清醒务实。2、较低的价格入市，迅速清盘。
中海操盘的瀛海府如此，中海云熙依然如此。项目去年12月开盘，今年1-5月，网签622套，整体去化率应该在70%以上。
先说中海云熙：刚需神户型
1、占地4万㎡，体量8.7万㎡，主力户型两个，89㎡三居、76㎡两居。89平三居，3面南向，整体面宽9.5米，赠送飘窗和设备平台，得房率83%。
2、亮点是，限价直降15%，目前成交价3.4万-3.7万。部分76平两居，属于普通住宅，首套首付3.5成，二套6成。东西向最低总价260万起，首付90万左右，上车门槛，中海更低。
中海云熙：89平米3居户型
3、营销政策比较灵活，目前有首付分期政策。比如320万89平3居，二套首付8成240万，可以先付120万，6个月后再付120万。分期付款还是能get到一部分刚需痛点的。
大兴金茂悦：104平神户型
整体看，中海云熙很刚，大兴金茂悦品质更高，主打科技精装智慧社区。在营销案场实地体验的感受是，金茂悦销售的讲解更专业到位些，中海的销售更喜欢拿央企来背书，体验感稍逊。下面看金茂悦的产品：
1、2019年3月首开，共有4种户型，74㎡纯南两居、80㎡南北两居，88㎡南北三居，104㎡南北四居，均价3.9万左右含精装，周末案场有活动。
3、社区内，楼栋南北排列，无东西向楼栋，楼间距恰到好处，社区舒适度较高。属于小精品楼盘，装修质量以金茂过往的口碑看，不太会掉到地上。中央空调+新风系统是标配，与小米合作，可以选配智能家居系统。
4、亮点是104平4房神户型，四室两厅两卫，户型方正，全明格局，采光很好，次卫无窗，U型厨房。使用率80%。北侧的书房与厨房为非承重墙间隔，有改造空间。缺点是面积限制，除主卧外，次卧室面积稍小。
大兴金茂悦：104平米4居户型
总的来说，推荐的四个项目是大兴近半年的热销楼盘，价格区间覆盖3万-5万，值得关注。
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九璟湾就挺不错的，是环京区域比较好的高档住宅小区，在河北省廊坊市香河县安平镇二街村南103国道东侧，南与天津武清区、西与北京通州区接壤，附近有京沪高速、京津铁路、京哈高速，交通非常便利。而且地势平坦、毗邻规划中的湿地公园，自然风景也是很优美。
而且目前九璟湾也在打造京东首席智慧社区，导入了英伦原乡居住理念，将英伦建筑与自然、科技完美融和，定制九大科技体系， 特别是新风窗式除霾系统的应用，在环京区域众多房地产开发项目中第一家。其他的一些生活设施配置也是非常齐全，也在学区，可以不用担心孩子上学的问题，还是非常不错的。
先说下市场，上次讲到，北京放松限价，开启“拍地去库存”。
话音刚落，上周孙河就拍出天价地，楼板价6.95万，销售不限价。这说明北京楼市松绑了？孙河板块位于别墅区，12宗宅地统一规划，自2012年以来，逐次推出，这次是第11块，情况特殊，所以很难这样下结论。
对于北京楼市，我的看法依然是：价格上限可以很高，但是上车门槛在降低。
未来“让该贵的地方涨起来，让该便宜的地方降门槛”，符合多数人的利益。但是门槛，首付+资格，依然严格受控。今年下半年，限竞房井喷入市，如果意向楼盘价格再次调整，就是上车的好机会。
01
从18年到现在，刚需盘的变化
当下的北京，土豪很快乐，别墅还很便宜；改善开心但焦虑着，老房子完成了多轮暴击，新房子不好选，买了怕跌，不买怕涨。最纠结的是刚需，房价高，位置远，以现有眼光看，都有硬伤。
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北京、上海这样的城市，因为承载力限制，已经进入减量发展，查漏补缺的再城市化阶段。全面扩张将成为历史，但是局部的扩张还很剧烈，基础设施的完善路还很长。
这里面蕴含着机遇。
02
从北京城的扩张方向寻找机遇
机遇在城市生长变化之中。
第一阶段：改革开放后，北京的扩张方向不断变化。
1986 年到 1991 年，北京的城市空间主要向东、东南和北三个方向扩张。
刚刚改革开放的北京，并不似现在庞大，数百亿元规模的GDP，与现在的3万亿相差百倍。
在华北平原北部，仅有的3座大城市需要相互连接，使得经济运行更有效。北京东南侧的天津是第一选项。另一个重要的城市，是工业化的唐山，位于北京东侧。京津冀协调发展，最早的概念来源于京津唐一体化。
随之，北京开始了野蛮生长，全方向发展。
由于北京周正四方的城市布局，人和产业向各个方向的扩张速度相仿，从 1991 年到 1996 年，看不太出来北京空间拓展的重点方向。
但很快，向西的扩张就遇到了太行山脉的阻碍。密集的人口和产业，在市场经济下，基本不可能越过门头沟进入山区。北京的扩张开始向南北两个方向，尤其是北方突进。
但很显然，昌平、密云等地也在连绵的燕山山脉之中，狭小的平原并不适合产业扩张和高密人口的聚集。
再加上初期，对产业发展的规划力度不够，重业轻人的矛盾一直延续至今。近年来虽然有所改善，但有潜力的区域，也仅限于回天地区和未来科学城区域，昌平老城距离北京市区太远了。
对产业界来说，与市中心的无缝对接，才能更好承接资源和要素外溢；产城的充分融合，才能高效利用时间，充分发挥人的潜力。于是城市扩展又转向空旷的东方和南方。
这个趋势大致上是从 2006 年开始，一直延续到2018年。
第二阶段：2018年至今：向东与向南
显著的变化是，京津冀协同发展上升为国家战略。北京是核心，通州和雄安新区成为两翼。
正东方向的通州北京副中心，伴随着北京市委四大班子的搬迁，以及配套设施落地，相关产业转移，终于水到渠成，价值逐步呈现。
雄安新区，位于北京的西南方。是河北战略要冲“四镇三关”的新节点，常山-河间一线以北，倒马关和紫荆关正东。
根据规划，新区的起步区约为 100 平方千米，而远期控制区的达到了 2000 平方公里，并且逐步赋予新区省级管辖权。
新战略对京津冀的影响是显著的，在提振河北经济的同时，很自然的影响到京南门户的空间格局。
今年以来，伴随大兴国际机场的投入使用，雄安新区进入实质性开发建设阶段，京南门户——大兴的后发优势更加明显，今后将迎来一段长期的历史机遇。
03
大兴的优质板块
大兴区最大的优点是全平原，面积有1031平方公里，和北京5环内相当，可开发区域广阔。截止2018年末，常住人口179万。考虑未来的承载人口量，到2035年常住人口220万，城乡建设用地规模314平方公里。
从规划看，潜在人口增量在40万左右，所以大兴的热点区域一定是呈块状分布的，再通过快速交通线连接，并能够快速接入中心城区。
目前，大兴已经初步形成了三大热门区域。
从2019年1-4月大兴区热销楼盘看（通过单价做了分割）
均价3-4万：中海云熙，中海云筑。
均价4-5万：招商雍和府、万和斐丽，
均价5-6万：和悦华锦、金地悦风华
均价6-7万：亦庄金茂府（商品房）
热销楼盘也全部位于三大热门区域，两者对应，重合度很高，这样几乎可以确定，至2035年，这些区域的公共投入会持续。
大兴新城：招商雍和府（清源路与兴业大街）
亦庄河西区：和悦华锦、亦庄金茂府、万和斐丽（河东区）
魏善庄区域：中海云熙、大兴金茂悦
临空经济区：暂无
下面具体介绍下大兴的三大板块。
04
亦庄新城（大兴部分）：耐心潜伏，静待风来
亦庄经济开发区是北京唯一的国家级经济开发区，聚集众多500强企业，在“三城一区”中有担负高科技创新落地和产业化。从去年的贸易战开始，面对美方的掐脖子，相信有血性的国人都会反思，硬核科技的价值。
相比于金融+互联网的模式创新，芯片、大飞机、新能源汽等从设计到规模生产复杂的多。从北京的产业布局看，三大科学城是创新大脑，亦庄开发区无疑就是躯干+灵巧的手脚，从地理上看，也只有南部大平原是理想的承载空间。
如果说金融与互联网的模式创新，要建立在国内市场+数学人才（码农）之上，那硬核科技就是数学家+物理学家+化学家的大集合，从0-1的创新，再从1-N的改进，需要无数次试验、迭代，以及制造环节的“暗黑技术”。创新的最佳地点，将不只局限在5A写字楼，还包括高端实验室+现代产业园区。
看清这一点，我们就重新认识了“亦庄开发区”，过去大家眼中的工厂聚集区。亦庄大兴部分，主要是河西区，属于综合配套服务区，公园很多，随着重点学校入驻，教育配套趋向重点化，目前比较欠缺的是高端商业。
综合看，未来最可能爆发式。
推荐项目一：和悦华锦
区位：大兴区博兴八路与兴海一街交叉口西南侧
周边地铁：暂无
均价上限：≤52695元/㎡
产品类别：洋房
主力户型：89平米-135平米三居至四居
装修状况：精装修
总户数：1800
容积率：1.8
车位比：一期1:1.2
开发商：保利、金地联合体
亮点：宜居亦庄河西区，第二个万柳？
虽然现在的亦庄，还很难达到万柳的学校+望京的产业。但是亦庄河西区板块，未来还是具备相当的潜力。
1、和悦华锦的位置，在东南五环到六环之间，版块属于亦庄河西区，河西区为综合配套区，规划产业较少，除南海子公园外，项目南侧紧邻两块公园用地，环境很加分。
除了地铁暂时是痛点外，人大附中、十一中学、耀中耀华国际学校，这三所学校在南城还是拿得出手的。近3甲医院，超大公园，都是加分项。大型商业暂时依靠亦庄力宝、大族广场。区域内商业，上半年预挂牌一宗，规划面积8-9万平米，高端商业配套也近了。
2、项目容积率1.8，全都是6到8层的洋房，由于规划限高24米，小区做了纯洋房社区，这在南城是比较罕见的，类似的容积率，大多数开发商选择高低配，纯洋房社区，大大提高了业主的居住舒适性，这个要点赞！主力户型是89㎡三居，以及少量135㎡四居。
3、纯洋房得优点，有更多的空间做园林景观，和悦华锦的楼宇之间，结合春夏秋冬四个主题，打造了12个景观组团。2号楼南侧，配建了约1000㎡的下沉会所，这个很大气，喜欢运动健身的，下楼就到，还是很方便的。
4、一期760套房源基本售罄，二期顺销中，主推89户型。135样板间目前拆除，所剩房源不多。和悦华锦的销售均价是52695元/㎡，最高不超过55330元/㎡，89㎡三居460万左右，135㎡户型总价在715万左右。跟周边的亦庄金茂府相比，价格优势明显，错过亦庄金茂府的不要再错过。
05
大兴新城：配套升级，稳步增值
大兴新城，是大兴的传统经济和行政中心，地铁、医院、学校、商业配套完善。聚集着大兴大部分的人口，生活便利。随着公园、三甲医院落地、高铁、轨道建设，大兴新城的价值仍将稳步增值。
推荐项目二：招商雍合府
区位：兴业大街与清源西路交汇处西南角
周边地铁：地铁4号线清源路站（0.8公里）
均价上限：≤55800元/㎡
产品类别：板楼、高层
主力户型：84平米-131平米两居至四居
装修状况：毛坯
总户数：632
容积率：2.5
亮点：降价20%，杀出限竞房红海
在限竞房一片红海的情况下，招商另辟蹊径，降价20%突围，效果还是挺明显的。5月份网签58套，今年1-5月网签243套，实际去化率预计超过50%。
1、招商雍和府的位置，在4号线清源路站向西800米，清源西路与兴业大街的交界处。位于黄村清源路成熟板块，配套齐全，项目紧邻北京儿童医院大兴园区（三甲在建），西侧500米，在建京雄城际铁路，有一定噪音污染。
需要提醒的是雍合府的售楼处并不在项目地，而在招商中国玺南侧。
2、主力户型84㎡到87㎡两居，118㎡三居，131㎡的四居。等于砍掉了“小三居”的产品线条。对于市场上千篇一律的89平米小三居，87㎡做两居，次卧、卫生间和餐厅的空间感，舒适度有很大提高。
3、重点是价格！6月份继续特价活动，两居户型大促销，单价4.35万起，总价380万上下，优惠力度很大。单价低于周边2000年左右二手房万元，比如马赛公馆、青城南区、彩虹新城、等单价在5万-5.2万。
招商雍合府：87㎡两居户型
说实话，户型不完美，两梯四户，得房率也受影响。但是价格很给力，目前销售良好。三居目前单价5.5万，优惠不多。考虑黄村板块的客户一定要看。
06
魏善庄：三城交汇、未来可期
严格的说，魏善庄板块不属于三大板块，位于南中轴的南延长线上。板块规模中等，是2035规划讲到的生态新都苑（城乡结合部），属于如果你很急，可以忍一忍的板块。
目前缺少商业配套，公立学校也没有明确，通勤主要靠公交和自驾，因为南中轴路比较堵，上下班高峰期，到黄村15公里需要40分钟。
但是也有优点，魏善庄位于三大板块的结合点，南侧是机场新城，东北是大兴新城，西北是亦庄新城，通勤时间都在40分钟以内，还算便利。另外最低260万2居，330万3居，405万4居，首付总价低，大兴就业的地缘客户推荐考虑。
推荐项目三：中海云熙
区位：大兴区魏善庄镇
周边地铁：暂无
均价上限：≤40058元/㎡
产品类别：板楼
主力户型：76平米-89平米二居至三居
装修状况：毛坯
总户数：1072
容积率：2.2
开发商：中海地产
推荐项目四：大兴金茂悦
区位：大兴区南中轴与龙江路交汇处东300米（世界月季公园北500米）
周边地铁：暂无
均价上限：≤40058元/㎡
产品类别：小高层 , 高层
主力户型：88平米-104平米三居至四居
装修状况：精装修
总户数：1230
容积率：2.2
开发商：中国金茂
中海是一家低调有内涵的公司，在2018年，京城限竞房平均去化率不到25%的情况下，中海项目网签率普遍超过50%，实际去化率更高。一顿骚操作，给京城各大开发商，上了一堂公开课，姜还是老的辣。
原因有二，1，打造爆款单品，有超大赠送，在其他开发商对限竞房抱有幻想的情况下，中海更清醒务实。2、较低的价格入市，迅速清盘。
中海操盘的瀛海府如此，中海云熙依然如此。项目去年12月开盘，今年1-5月，网签622套，整体去化率应该在70%以上。
先说中海云熙：刚需神户型
1、占地4万㎡，体量8.7万㎡，主力户型两个，89㎡三居、76㎡两居。89平三居，3面南向，整体面宽9.5米，赠送飘窗和设备平台，得房率83%。
2、亮点是，限价直降15%，目前成交价3.4万-3.7万。部分76平两居，属于普通住宅，首套首付3.5成，二套6成。东西向最低总价260万起，首付90万左右，上车门槛，中海更低。
中海云熙：89平米3居户型
3、营销政策比较灵活，目前有首付分期政策。比如320万89平3居，二套首付8成240万，可以先付120万，6个月后再付120万。分期付款还是能get到一部分刚需痛点的。
大兴金茂悦：104平神户型
整体看，中海云熙很刚，大兴金茂悦品质更高，主打科技精装智慧社区。在营销案场实地体验的感受是，金茂悦销售的讲解更专业到位些，中海的销售更喜欢拿央企来背书，体验感稍逊。下面看金茂悦的产品：
1、2019年3月首开，共有4种户型，74㎡纯南两居、80㎡南北两居，88㎡南北三居，104㎡南北四居，均价3.9万左右含精装，周末案场有活动。
3、社区内，楼栋南北排列，无东西向楼栋，楼间距恰到好处，社区舒适度较高。属于小精品楼盘，装修质量以金茂过往的口碑看，不太会掉到地上。中央空调+新风系统是标配，与小米合作，可以选配智能家居系统。
4、亮点是104平4房神户型，四室两厅两卫，户型方正，全明格局，采光很好，次卫无窗，U型厨房。使用率80%。北侧的书房与厨房为非承重墙间隔，有改造空间。缺点是面积限制，除主卧外，次卧室面积稍小。
大兴金茂悦：104平米4居户型
总的来说，推荐的四个项目是大兴近半年的热销楼盘，价格区间覆盖3万-5万，值得关注。
答：项目周边还拥有众多医疗配套，包括有密云区医院、中医院等。其中区医院隶属于北大附属医院，是北京市郊区三级医院。同时项目正在洽谈沟通设立医疗直升飞机降落点，实现紧急医疗救援服务，为您和家人的健康保驾护航。北京大学医学部已确定落户密云云西开发区，紧挨教学区域还将由北大医学院主导建设一所三甲级...
答：楼盘名称：北京新外大街甲8号院 别名：延安大院 公交线路：公交：22路、运通104路、47路、810路、618路 地铁：2号线、10号线 规划信息：其占地面积为52500，容积率0.8，绿化率30，共20栋楼，停车位地上车位150元/月 周边配套：幼儿园：北京师范大学实验幼儿园 中小学：北京师范大学实验小学、北京...
答：楼盘名称：北京合生霄云路8号 别名：新燕都家园|合生霄云路18号 城市：北京 楼盘位置：北京市朝阳区霄云路8号 开发商：北京新京润房地产有限公司 产权年限：70年 建筑类型：小高层,高层,板楼,公交线路：四元桥西: 641路、401路、131路、847路、403路、404路五里沟: 516路、运通104路、416路、...
答：望京新城位于北京市朝阳区望京中心区，是一个集住宅、商业、娱乐为一体的城市综合体。该楼盘由北京城建洪湖房地产有限公司开发建设，共有800余户居民，总建筑面积近20万平方米。楼盘地理位置优越，交通便利，周边配套齐全。楼盘设计精美，环境优美，是朝阳地区的一个不可错过的楼盘。7. 融科·漾湖 融科·...
答：强佑府学上院 项目位于京藏高速清河桥西侧，是强佑房地产开发打造的高层小区。项目优势：项目位于京藏高速清河桥西边100米，距离地铁八号线永泰庄站2公里，自驾和轨道交通便利。昌平线南延线预计2020年通车，项目距离上清桥站700米。周边商业繁华，一期已进驻翠微百货，商业办公、百货、购物中心和特色街区有...
答：一般说来，中国的普通住宅容量为1万人，但是在中国的一些特殊的地区，为了缓解住房紧张问题，修建了全亚洲最大的住宅区，住户数量达50多万人。这座堪称全亚洲最大住宅区的建筑群，位于我国北京奥林匹克公园附近的天通苑小区，这座小区是由顺天通房产开发集团修建的，建成于1999年，经过10多年的发展，这里...
答：其他交通方式：东五环至东六环 规划信息：其占地面积为0平方米，容积率，绿化率32%，共0栋楼，停车位停车位充足 周边配套：生活配套：小区内有配套商业、幼儿园、托老所等。（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）搜狐焦点网，为您提供房产信息，房产楼盘详情、买房流程、业主论坛、家居装修等...
答：九璟湾小区就是欧式风格的，具有明鲜的欧式特色，而且配置了高级的绿化树木和新型的景观设施，小区地势平坦，毗邻规划中的湿地公园，自然环境非常优美。交通十分便利，而且还配置了大型超市、银行、餐饮等配套齐备。同时社区为打造高品质生活，自建8000平米主题商业街、社区幼儿园、社区食堂，悉心满足业主所需...
答：城市：北京 楼盘名称：北京潮白河孔雀城十里澜湾 公交线路：910路：友谊大桥东站 其他交通方式：从国贸上京通快速，沿京通快速东南行约12公里左右，往东进入武兴路过友谊大桥即可到达项目。规划信息：其占地面积为0平方米，容积率暂无数据，绿化率0%，共10栋楼，停车位车位比1:0.5，共518个 周边配套...
答：买房如何选合适的地段？北京周边房产比较有潜力的地方小编认为是涿州，涿州的发展潜力是无线的，京津冀一体化北京第二机场北京企业与人口外迁产业园区规划高速高铁修建等等这些词赋予了涿州新的生命。涿州作为首都北京产业转移和功能疏解的重要承接地，涿州正大力打造六大产业集群。可以说涿州未来房价的上涨空间...
