深铁集团推动轨道TOD综合开发模式升级span形成城轨交通可持续发展长效机制span
深圳市地铁集团有限公司(简称:深铁集团)积极探索“轨道+TOD综合开发”模式,持续完善自我造血的可持续发展机制,并升级模式联动城市和社会高质量发展。2021年深铁集团实现营业收入163.97亿元,利润总额29.66亿元,成为中国内地全成本口径核算下盈利情况最佳的城轨企业之一。
01升级模式
融合城市高质量发展
深铁集团在践行TOD发展理念进程中,“轨道+TOD综合开发”模式逐步成熟稳定。2022年《面向城市更新的中国城市TOD指数研究报告》显示,深圳TOD现状水平和更新潜力均表现优秀,综合排名全国第一。
一是深植“轨道+TOD综合开发”,助推实现轨道交通可持续及城市空间融合发展。通过创新轨道枢纽与上盖物业一体化的规划设计建设统筹机制,构建立体化、高效能、集约式的城市生态空间,推动枢纽站点与周边区域发展的协同增益,实现“轨道+TOD综合开发”模式由“单体开发1.0版本”“综合体开发2.0版本”向“站城一体3.0版本”“产城融合4.0版本”升级发展。深铁集团在轨道二、三期建设中创造并获取14个TOD综合开发项目,预计开发收益(地价+开发利润)可完全覆盖轨道交通一、二、三期及三期调整项目主体工程企业融资还本付息的资金需求,极大减轻了政府财政负担。良好的开发和经营收益有力反哺轨道交通建设和运营,发展模式的迭代升级更推动实现轨交物业与城市发展的深度融合。
二是以“产城融合”理念探索站城一体化的城市更新模式,为破除城市病提供综合解决方案。进入轨道交通四期建设期后,深铁集团以自身优秀的规划设计、轨道建设、市场化融资和“组局”能力,统筹“站城一体化”开发,以综合交通枢纽为重点,围绕轨道交通重要节点打造产业高地与活力社区,深度破解既有条块分割、衔接不畅的产城融合发展难题,通过对土地创新式集约利用、立体布置全业态建筑及枢纽空间,打造具有代表性的TOD多维业态综合体标杆项目,推动城市出行、生产、生活、购物、休闲无缝对接,提高人民生活的便利性和交通的人性化,赋能城市经济发展的同时与人民共享发展成果。
三是制定战略推动模式有效落地。深铁集团致力成为创造经济和社会双重价值的轨道资产经营者,由寻求轨道建设资金平衡向追求社会与企业融合发展的目标迈进,建立利益共享、政企协同的发展机制,助力城市实现产业升级,追求企业、政府和城市综合价值最大化,带动粤港澳大湾区城市的高质量发展,推动实现融合城市的可持续发展模式升级。
02创新机制
强化内外部资源保障
一是TOD综合开发机制不断创新。深圳市政府大力支持深铁集团探索TOD综合开发,在轨道交通建设初期明确配置地块予以支持,同时通过逐步完善机制,对车辆段上盖物业实施分层设权、分别供地,实现轨道交通便利地段立体复合利用土地资源。2013年,政府出台《深圳市国有土地使用权作价出资暂行办法》,将轨道交通上盖物业使用权注入企业,后随国家政策调整,改为对轨道融资地块采用附有条件的招拍挂方式供地。在政府指导和支持下,深铁集团积极探索对轨道周边土地进行统筹规划和组局开发,全面创新站城一体城市更新模式。截至2022年6月底,深铁集团已获取轨道上盖项目34个,包含获得土地开发权项目23个、配建公共住房4个、代建项目6个、其他项目1个,总建筑面积约1264万平方米。
二是创新TOD综合开发内部协同机制。集团成立下属法人企业——深铁置业(图1)负责站城开发,充分授权,有效管理,发挥下属企业主观能动性,接轨市场,健全从上盖地块选址、规划、方案、拿地、开发、销售等全流程的管理制度,全面提升站城一体开发水平。在轨道交通建设初期预留接口、提供技术条件,逐步建立并不断完善“一体化规划、一体化设计、一体化建设和一体化运营”建设管理协同机制,推动实现效率效益最大化。三是秉承“深铁为民”的企业精神。推动轨道上盖承载更多民生工程,拓宽公共住房供应渠道,截至目前已交付公共住房2.24万套,在建1.74万套;建设学校29所,已交付12所,为实现人民对美好生活向往贡献“深铁力量”。
03攻克难题
突破轨道物业综合开发技术瓶颈
一是突破轨道交通上盖物业和地下空间技术限制。深铁集团主动联合国内科研机构和相关高校,针对轨道上盖物业的载重、限高以及防火等技术开展攻关,为新形态的轨道上盖物业及地下空间的综合开发解决了技术难题。包括突破规范创造车辆段特有的全框支转换结构体系,适用后期上盖开发各种户型的厚板转换体系,节约成本的车辆段上盖减隔震技术,突破车辆段盖板分缝长度限制、减少漏水隐患的技术等。前海综合交通枢纽项目被国家自然资源部纳入《轨道交通地上地下空间综合开发利用节地模式推荐目录》。
二是编制上盖物业开发设计指南和标准体系。主导编制了国内首部地铁车辆段上盖建筑结构设计应用指南——《深圳地铁车辆段上盖建筑结构设计标准》,将企业标准上升为深圳市标准,填补了轨道交通车辆基地上盖建筑结构设计的空白,为全国轨道上盖建筑结构设计探索和积累经验。标准创新性提出“全框支剪力墙结构”,并在新项目得到广泛应用,将上盖建筑高度从50米提高到150米以上,既为城市实现更大规模的“造地”目标,又成倍提升了项目开发空间和经济效益。
04精益开发
夯实站城一体开发核心竞争力
深铁集团在“轨道+物业”模式践行初期以合作开发为主,通过学习和借鉴合作单位的先进管理经验,同时对标市场“比学赶超”,探索并形成国内领先的“轨道+TOD综合开发”创新模式,形成了以枢纽为核心的站城一体开发核心竞争力。
一是逐步沉淀站城开发坚实力量。引入职业经理人+专业人才,“以新鲜血液”渗透公司“循环系统”,提升团队整体作战力。目前,深铁集团对轨道投融资配置土地资源项目已升级为以自主开发为主,并利用专业能力和一体化协调优势,积极谋求轨道沿线市场化项目拓展。
二是提高企业现代化管理水平。按照国企改革三年行动总体部署,深铁置业已搭建较为完善的公司治理结构,形成了完备成熟的制度体系,各治理主体各司其职、协同运转、有效制衡,治理能力不断提升,为业务发展保驾护航。
三是不断提升开发管理能力。推行“强项目管理、强职能服务”的管控模式,持续为项目赋能提效。全方位构建标准化开发体系,开展设计、产品、技术、成本及管理的标准化研究,打造“可复制”“菜单式”的操作指南。
四是坚持数智引领,深度应用BIM技术,积极对接CIM建设,建设智慧工程管理系统,赋能项目开发提质增效。深铁项目开发效率不断刷新,在深铁璟城等6个新拿地项目成功实现“拿地即开工”,大幅缩短开工周期;深铁懿府从主体开工到竣工备案仅用了21个月,较常规工期缩短6个月,创造了轨道物业综合开发的“深圳加速度”,实现效率领跑。
五是建立TOD综合开发品牌。2021年全市首个TOD品牌展厅落地深铁置业大厦,深铁TOD品牌盛大发布,传递了公司“轨道城市缔造者”的品牌定位、“赋能城市未来”的品牌理念和“抵达无限可能”的品牌口号,搭建了“府系”“境系”“城系”的产品体系,产品及市场认可度不断提升;公司《品牌焕新升级,开启“赋能未来”新征程》成果入选国务院国资委国有企业品牌建设典型案例集。
六是构建以枢纽为主的站城一体化开发核心竞争力。开展轨道枢纽周边集约高效综合开发策略系列课题研究,统筹推进TOD“站城一体城市更新”,按照“片区统筹、产城融合”的规划思路,打出“融资+更新”组合拳,推进研究枢纽项目7个、城际线项目8个、市场合作项目10余个,将前海枢纽(图2)建设为功能齐全的城市综合体,升级机场东为国际领先的空铁枢纽,打造西丽枢纽为铁路地方合作新样本,重点发展和逐步形成枢纽结合城市开发建设的管理和技术优势。
05多元合作
积极推动粤港澳大湾区“一张网”建设
深铁集团充分发挥“轨道+”的资源整合优势,逐步搭建“融资+市场化”多元融合的开放平台。
一是联合行业标杆企业,组局拓展市场化项目资源。
制定共商、共建、共赢的利益统筹机制,充分调动政府、企业、市场等各方力量,构建利益共同体,协同拓展项目资源。积极引入战略合作伙伴,与万科深度合作,谋划深圳湾超级总部基地、西丽枢纽及多个轨道周边城市更新项目,并先后与特发、深业、平安、新鸿基、周大福、华润置地等行业标杆企业签订战略合作协议,与区属城投企业搭建平台公司,共同参与城区重要枢纽项目及站点周边城市更新、利益统筹等站城一体建设。
二是助力建设粤港澳大湾区轨道都市圈,打造产站城一体化标杆。
借助“三铁合一”优势,提前研究都市圈轨道交通沿线土地,预控延伸线路的车辆基地,做好轨道站点周边及上盖开发的前期规划和研究工作,促进轨道交通沿线片区产业、交通、空间全面升级,推进轨道交通生态圈与湾区发展协同联动,带动和支持粤港澳大湾区相关城镇和功能区实现跨越式大发展,打造“轨道上的都市圈”。目前,深铁置业已与惠阳城投、汕头投控等地方城投公司签署合作协议,与当地政府、区属城投公司优势互补,携手打造助力大湾区发展的产城融合4.0项目。
答:同时,结合我市2035年国土空间总体规划,已启动了2035年轨道交通线网规划的修编工作,将会对该区域线路进一步优化,以方便市民出行。此外,12号线线路也处于前期规划研究阶段,将在符合国家相关要求后纳入后续建设规划择机上报。6个地铁沿线TOD开发项目在建 TOD综合开发是以公共交通为导向的城市发展模式,吸引...
答:TOD城市综合体:探索未来城市发展的创新路径 TOD,全称Transit-Oriented Development,是一种以公共交通为核心的城市开发模式,其核心理念是通过高效的交通枢纽布局,融合商业、办公、住宅等多种功能,打造一个充满活力和多元互动的都市新范式。这种模式在中国的顶尖开发商如万科、龙湖等企业的实践中,如济南...
答:同时通过超高层写字楼、垒石叠山的建筑群体,构建未来龙岗新地标。总建筑面积约50万平方米,为深圳东部中心满足复杂型城市、商业逻辑的大型TOD综合体开发项目。综合体规划内含住宅、商业、办公、生活配套等多维业态,其中北区规划为住宅及裙楼配套商业。点击查看:深铁阅云境广场详细信息。
答:区别如下:1、定义不同:TOD是指以轨道交通站点为核心,建立起集住宅、商业、办公等多种功能于一体的城市开发模式,旨在促进公共交通和城市发展的有机结合;而交通引导开发则是指通过调整道路和交通设施等,引导和控制城市发展的方向和速度,以达到优化城市交通和发展的目的。2、策略目的不同:TOD的主要...
答:1、tod(Transit-Oriented-Development)是“以公共交通为导向”的开发模式。这个概念由新城市主义代表人物彼得·卡尔索尔普提出,是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。2、其中公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线,然后以公交站点为中心、以400...
答:公共交通系统有固定的线路和站点间距,如公交车站通常为500米左右,轨道交通站为1000米,这种规划为土地利用和开发提供了明确的指导,尤其是在公交线路沿线,特别是站点周边,应进行高强度的混合用途开发,并优先考虑公共使用。因此,TOD不仅仅是一个城市开发模式,它更是一个旨在优化城市生活和交通的综合性...
答:进行投资的时候也要综合考虑地段周边配套设施等等。tod楼盘升值潜力怎样?tod楼盘升值潜力是比较大的。tod是一种开发模式,以公共交通为导向,这里的公共交通包含机场、铁轨、火车站等,涉及的项目比较多,能够多种交通内外换乘,交通的便捷度非常高,这种模式让公共空间和楼盘,共同营造出了富有活力的空间,...
答:总建筑面积约50万平方米,为深圳东部中心满足复杂型城市、商业逻辑的大型TOD综合体开发项目。综合体规划内含住宅、商业、办公、生活配套等多维业态,其中北区规划为住宅及裙楼配套商业。。当前均价:50800元/平方米。物业类型:住宅,商业-公寓,商业-写字楼。产权年限:办公40年,居住70年。点击查看:深铁阅...
答:高效推动土地集约化利用,建设多功能复合型地下空间,鼓励地下公共空间与轨道站点连通,提升地下空间交通可达性、环境品质和空间适宜度。大力推进TOD综合开发模式,提高地铁站点周边人口、岗位覆盖率,打造“轨道上的城市”。昆明推行TOD紧凑集约化土地模式 5月22日,昆明市交通运输局发布《昆明市综合交通体系...
答:天华TOD产学研合作是其发展的重要驱动力,与哈佛大学和东南大学等顶尖高校的联合研究,不仅推动了理论创新,也形成了具有可操作性的解决方案。例如,与哈佛大学的《Zhengzhou: Metro as Restructuring Strategy and Main Driver for New Centralities》和与东南大学的《产城一体化——轨道综合开发之核心空间》...