做为房地产的开发商，在初期应准备的资料和办理的手续有哪些
第一，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二，行政审批
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1）选址定点；
2）规划总图审查及确定规划设计条件；
3）初步设计及施工图审查；
4）规划报建图审查；
5）施工报建；
6）建设工程竣工综合验收备案。
选址定点阶段。 此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项；
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
最新.房地产开发程序(政府部门全部审批手续；
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三，房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
需要具有五证。《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；
《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；《建筑工程施工许可证》;《商品房预售许可证》。
其中《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。
扩展资料：
房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。
其中必须具备的“五证”是指：《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；
《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；《建筑工程施工许可证》;《商品房预售许可证》。
其中《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。
五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建筑工程施工许可证，
第四是国有土地使用权证，第五是商品房预售许可证，简称叫"五证" 。
其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
教给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要合法，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。
签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
住宅使用说明书
住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结 构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配套的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。
也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。
在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的现售合同，在什么情况下签订预售合同。
现售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的现售合同。如果你购买的房 尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。
参考资料：百度百科-房产五证
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二，行政审批
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1）选址定点；
2）规划总图审查及确定规划设计条件；
3）初步设计及施工图审查；
4）规划报建图审查；
5）施工报建；
6）建设工程竣工综合验收备案。
选址定点阶段。 此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项；
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
最新.房地产开发程序(政府部门全部审批手续；
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三，房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
你好！
先到工商行政管理部门申请名称预先核准,之后凭名称预先核准通知书,公司注册申请书,股东身份证、章程、验资报告等向市建设局申请预先核准,公司在领到营业执照后一个月内通过我局向自治区建设厅申报资质,获得资质后方可开展房地产经营业务,申办资质的材料我们会一次性告知,我们初审时间为15个工作日,自治区建设厅的审批时间为22个工作日。前 言 个人合作建房是指由一群自然人自发发起,通过签订《个人合作建房协议》而联合起来,共同出资购买居住用地使用权建住宅商品房项目,合作建造房屋供自己居住,以实现“居者有其屋,居者优其屋”的梦想。个人合作建房不同于房地产开发公司的商品房,是一种非营利行为,由于省却了一大笔财务管理费用、销售推广费用以及高额利润,使建造成本大大降低,根据其它省市的报道应比商品房至少要低20~35%。由于价位优势明显,个人合作建房得到了社会各界的关注和广大市民的热烈响应支持。目前全国有40多个城市开展个人合作建房,其中温州、深圳、重庆等城市取得了实际进展。天津个人合作建房经过一段时间的准备现已正式发起。为了保证天津个人合作建房能顺利进行,按照有关政策法规,参照其它城市成功经验,结合天津的实际特制定本实施方案。 章 程 一、 成立个人合作建房组织机构天津个人合作建房最高权力机构:“合作人代表大会”,其他团队和小组是执行机构,合作建房的重大事项应当由合作人代表大会决定或通过,制定相应的章程和议事规则。下设设立两个团队:一是发起人团队,二是顾问团队。发起人团队,设首席召集人一人和二个工作小组。二个工作小组分别为对外联络宣传、项目运作资金监管组、财务内勤组,各设组长一名。顾问团队由有关专家和专业人士组成,设召集人一人和三个专业小组,分别为政策法律组、工程技术组(由规划设计、工程施工、工程监理专业技术人员组成)、预算资金监管组(由造价师、会计师、评估师组成)。发起人团队签订了发起协议,负责整个项目的发起、组织、协调和管理工作,采取民主集中制原则决定合作建房事务。顾问团队为合作建房项目出谋划策,发挥参谋、监督作用,以保证发起团队的公信力,使合作建房事业顺利达成预计目标。 二、 确定项目运作模式现在其它城市在个人合作建房中,均有自己的运作模式。根据天津的实际情况,同时吸取其它城市成功模式的经验,我们设想采用以下模式来运作:目前我们没有找到合适的房地产开发公司或投资公司来代理整个项目的运作,因此我们现在自己成立一家这样的公司,公司名称:“天津百姓手拉手房地产咨询有限公司”,负责承办买地、规划设计、报建、工程施工的发包、房屋分配等合作建房等事宜。由于现在成立的公司不具备房地产的开发资质,因此合作建房的资金在拍得土地后再根据国家有关的法律规定进行增项获得开发资质进行项目运作。 三、 寻找理想的建房用地与合作项目根据出资人报名人数、房屋面积、成本预期、位置要求来确定土地用量和区域。我们计划分别在天津市内(外环线内或周边)区域来招募会员,然后根据其中报名人数作为首个合作建房项目(预计招募400~600人),在市区内购买适合合作建房的土地。土地的取得主要采取参加政府商住地拍卖、招标以及与有土地的公司、个人合作等多种形式,以市场手段,通过合法途径取得土地使用权,确保项目的合法性。 四、合作建房出资人条件及申请登记与退出1、出资人条件:①具有民事行为能力,年满18周岁以上;②有一定的经济基础,能够按时支付建房费用;③对个人合作建房有充分的认识和风险意识;④对住房或换房有迫切需求;⑤能够自觉接受与履行《个人合作建房协议》的约定⑥合作建房只是用来满足自己住房(居住)者的需求,但我们谢绝只是为了投资或单纯为房屋买卖(炒房)者的加入。符合以上条件者均可作为出资人参与合作建房。对出资人的资金要求,至少要满足全额交纳土地转让金和部分工程费用,剩余部分可通过银行按揭来解决,但前提是必须得到银行的支持。2、申请登记。出资人在发起人公布的时间内,可通过电话或亲临天津合作建房联络处等方式,进行预登记,待项目运作到实质操作阶段时,出资人凭身份和资金证明现场登记确认。3、出资人(会员)退出。出资人只是预登记的,自愿选择退出;如出资人已签订了《(天津市)个人合作建房协议》,并已交纳首期费用,但项目未开工时,可以按协议规定退出,已交纳的费用按协议约定退回给出资人。项目开工后原则上不能退出,特殊情况需要退出的,应按协议约定承担一定的违约责任。已退出的名额由后来报名者按顺序替换,在后来报名者按顺序替换成功后退还资金。 四、 资金监管的安全性在参加合作建房之前,参与者需要办理验资手续以获得项目的参加权,验资手续包括以下两个步骤:⑴ 资金审验:要求在指定合作银行开户存入每份15万元到交易委托账户,以确保其具备实际参加项目的资金实力,存入的资金不计利息,所产生的利息用作协会日常开支。⑵ 签署项目协议:办理上面资金检验和保证操作的同时,业主应与项目管理公司签署合作建房项目协议,该协议需经过公证,具备法律效力,并作为合作建房期间,业主们共同遵循的法律依据。⑶会员存入的资金以6个月为一个周期,如果在6个月内合作建房项目没有成功,参与合作建房的会员有权选择退回资金,否则该会员自动成为下一个合作建房项目合作会员。为确保出资人的资金安全是个人合作建房成功的一个最重要环节。根据其它城市的经验,拟采取以下办法:。设立出资人资金监管机构。由出资人代表(即发起人团队)、银行共同进行资金监管,每笔款项支付须经双方共同审核才能承办。通过严格的程序和制度,确保出资人资金绝对安全。在资金用于公司增资后,合作人大会变更为股东大会,实行公司制监管。 六、房屋、商铺、车位分配及小区管理 1、房屋分配。其原则是:按照报名登记签署协议先后分配一个顺序号,然后按照出资人登记的房屋楼层、朝向、结构、面积来分配,相同者按报名先者优先的原则确定,或由相同者抽签决定。房屋的定价则按照房屋结构楼层、朝向、面积来决定。出资款按最后确定的房屋定价多退少补。 2、商铺、车位分配。按规划设计,一般小区均有10%左右的商铺,还有停车位。对于商铺,车位的分配,拟采取以下两种形式:一是将商铺和车位按市场价出售,所得收益归全体出资人,然后按照出资人最后实际出资额度分配,以抵扣房屋建设部分成本。二是所有商铺或车位留作商业出租,出租所得收益归全体出资人,每年按出资人出资额度分配。这样通过一种比较好的形式来处理商铺和车位,使效益最大化,从而分摊和降低房屋造价,使全体出资人真正得到实惠。3、小区管理。小区管理是关系到全体出资人的共同利益。小区管理可由业主自己成立物业管理公司来管理,因不以赢利为目的,费用会低于市场价格。同时住房的维修基金的使用会更合理。也可以聘请专业物业管理公司来管理。无论采取何种方式,均由全体合作人(未来的业主)依据法律的规定(选举产生业委会)决定物业管理方案。 七、项目运作经费来源及使用在合作建房项目中是以非盈利方式运营的。为保证合作建房的顺利实施,减少和避免建房过程中的各种风险,合作建房机构需要各专业的优秀的人才,我们应该支付相应的费用以保证聘请到称职的人员。正式机构所发生的运营费用是我们合作建房项目的运营费用,应该视为建房成本的一部分。个人合作建房是自己出资建房供自己居住,因此控制成本尤为重要。但合作建房又是一项非常复杂,操作难度比较大,时间比较长,专业性比较强的工作,需要一个团队的精心组织和努力。在整个项目运作中需要一定的费用作保障,如:办公设备添置费、办公场所租赁费、日常办公费、差旅费、会务费、电话费、网站建设与维护费、招待费、交通费、文件资料费、工作人员工资及中介组织的费用等等。其它城市在保障经费方面有一些比较好的做法,如温州采用费用包干办法,有的城市另还收取一定的会员费。按照天津的实际情况,拟实行经费总额包干,即按照项目总造价的5%提取项目管理费。如项目运作复杂、时间较长,包干经费不够时,经出资人同意适度追加。对经费的使用制定制度,要严格把关,支出经发起人集体讨论决定,并由顾问团的监管小组监督。总的原则是:公开、公平、公正、合理、节约、严控,既维护出资人利益,又能保证整个项目的顺利运作。
参考自网络资料，希望对你有所帮助。
什么地方的公司啊。
答：一、债券融资适合房地产行业特点房地产行业的特点与房地产债券的发行颇多相同之处。因此债券融资很适合房地产行业。房地产建设初期需一次性投入一大笔资金，房屋出售时则可以收回期初投入成本；债券融资可提给大额资金，债券发行总额大、票面利率高的特点既适合于投入者也适合于房地产开发商。因此可利用发行...
答：房地产分期付款和按揭贷款有什么区别?1、有关分期付款和按揭付款的区别为：分期付款的期限一般不超过1年，且分期还款的提交修改对象是开发商，不支付利息。而按揭不仅期限长，还款的对象为银行，要支付利息。2、那按揭具体地说，按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照...
答：应该是认筹！简单的说，认筹就是在开发商没有具备销售条件的情况下（一般指没有取得预售许可证），为了抢占客户，面向市场推出的一种蓄客手段，一般不指定某一套具体房源，认筹的钱，如果客户不买房，是需要退给客户的；认购是指开发商拿到预售证之后，和客户签订指定具体房源的认购协议。签订认购协议之后...
答：办理房产证的步骤为：准备材料，准备的材料有：（1）《不动产登记申请表》原件；（2）建设工程竣工规划核实确认书原件；（3）建设工程竣工验收备案登记证原件；（4）记载有土地状况的土地房屋权属证书和地籍调查确认通知书原件；（5）公安机关核准的房地产坐落证明原件；（6）面积测绘计算报告书原件；（7...
答：房地产多项目开发,最有效的管理模式_宋延庆_房地产开发_建筑中文网在新的市场政策下,房地产开发企业很难再通过土地储备而“坐享”土地增值收益,企业投资收益越来越依赖于房产开发。项目成本越来越高、利润率越来越低,将是市场主要特征之一。这意味着,要想持续、快速、稳健发展,房地产开发企业必须追求规模效益。因此,...
答：基础知识:要想做好销售工作,首先需要了解该项目的简介、地理位置、户型的优点这些是最主要的,必要的时候还可给房地产开发商做个简单介绍以便来吸引购房或者看房的人。然后再做个市场了解,了解一下你所在区域的居民生活水平,以便制作一个销售推广计划。 销售技巧:当每天的客流量不再增加甚至下降的时候,我们如何才能提升...
答：一、按揭买房的房产证不是一定要开发商办理的，但是购房者自己去办理房产证的话是需要开发商前期把开发公司应提供的材料及开发公司需要做的义务完成后，购房者才可以自己办理房产证的。二、办理房屋产权证书的大致步骤为：首先，开发商要向房管局提供齐全的房屋前期资料，如国有土地使用权证、规划用地许可证...
答：11、 开发商观念陈旧、没有现代营销意识,12、 以自我意志为核心,13、 不14、 遵循市场规律。15、 无法与专业营销策划公司建立战略联盟,16、 很多营销策划公司也不17、 愿与亚星房地产开发公司合作。18、 项目位置偏远,19、 周遍学校、医疗、商业等生活配套不20、 完善。21、 亚星房地产是上街外来品牌,22、 在...
答：随着城市化进程的高速推进,城市商业的现代化与商业地产紧密相连,一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到很多方面的工作。从前期市场调研、商业规划及建筑规划等,到后期招商、销售及商业运营管理,每项工作都需要专业化的投入。 商业地产就是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业。它兼有地产、商业、...
答：举个例子，假设一个房地产开发商计划建造一栋高楼，但在建设初期就需要大量的资金投入。如果金融机构在项目刚开始时就提供贷款，那么一旦项目因各种原因而停滞，金融机构可能会面临无法收回贷款的风险。因此，金融机构通常会选择在项目封顶后，风险相对较低的时候提供贷款。这种做法也体现了金融机构对资金安全...
