如何提升老旧小区物业管理水平?
健全机制，完善网络
一是按照“重心下移、属地管理”的原则，加强老旧小区管理的组织领导。成立区住宅物业管理工作协调领导小组，区住建局下设办公室，负责组织实施住宅小区的物业管理协调工作。民政、执法、市容、司法、公安等职能部门根据各自职责，做好相关工作；街道负责指导业主委员会选举、换届工作，调处物业管理纠纷、应急处置等；社区要建立物业管理联席会议制度，召集主管部门、业主委员会、物业服务企业等参加，定期收集居民建议，协调解决物业管理中的疑难问题，在解决社区重大纠纷应急方面的作用。逐步形成“区政府负责、部门协调、街道组织、社区落实”的管理格局。
二是积极推进老旧小区业主委员会建设工作进程。对于条件成熟的小区，街道要积极指导，依法成立业主委员会；对产权关系复杂，不具备条件的小区，可成立小区管理委员会。通过业主委员会将业主诉求反映给政府，协调沟通解决问题，减少上访率。
三是进一步加大对驻区物业公司的监管、扶持力度。要建立联评机制，对物业公司的评审定级，要充分征求、听取、吸纳街道、社区及业主的意见。要建立准入、退出机制。建立物业管理公司的动态管理信息库，对进入的物业公司，要严格审查；对于动辄退出的物业管理公司，要采取全区通告、暂扣营业执照、3年内不准再次进入本辖区等措施严加制约。要建立物业奖励机制。设立老旧小区物业服务奖励基金，通过以奖代补形式，对联评中等级较高的物业公司予以奖励。
分类实施，逐步整治
老旧小区类型不同、整治也应有别。对于个别“先天不足，后天老化”情况过于严重，改进管理的余地极为有限的老旧住宅小区（主要是上世纪80年代以前建设的小区），要纳入旧城综合改造计划，通过拆旧建新从根本上解决问题。对于近期没有改造计划但有整治提升空间的老旧小区（主要是上世纪80年代以后建设的小区），可通过逐步整治，让惠于广大居民。
一是在条件允许的情况下，加大投入、分期治理、逐年解决。可依据小区破损程度，同时参考建设年代，对老旧小区进行排序。每年选择若干个小区进行试点，打造样板工程，发挥示范作用，逐步完成老旧小区的综合整治提升工作。整治重点包括影响居民日常生活的水、电、气等问题，以及环境整治、道路、绿化、照明、健身等其他基础设施建设。
二是要多措并举解决资金难题。老旧小区整治提升投入大、问题复杂，单靠区政府力量难以有效推动，必须依靠市委、市政府的大力支持。建议市上加大资金、政策支持力度，设立“老旧小区维修专项资金”，由市、区两级财政解决，并研究出台相关政策，明确筹资途径、出资比例。如，对有主管部门的老旧小区，按照市财政、主管部门一定比例出资投入；对没有主管部门的小区，按照市、区财政一定比例投入；老旧小区水、电、气等专业经营设施设备，由专业经营单位承担专业经营设施分户计量装置的维修、养护、更新等责任及相关费用；房屋建筑本体设施由业主承担，有大修基金的提取大修基金，没有大修基金的，按“一事一筹”的原则，由业主分摊。
因地制宜，创新管理
老旧小区基础条件不一，其产权性质、房屋年限、业主结构、配套设施等方面差异很大，情况复杂，物业管理必须因地制宜，区别不同情况采取相应措施。
一是对于初步具备条件的小区和经过整治可以达到引入规范化管理的小区，要积极创造条件引入规范的物业管理，把管理权交给业主与物业。街道、社区要帮助、指导各小区组建业主委员会或小区管理委员会；小区业主委员会（管委会）根据实际，选择合适的物业公司，确定服务标准和收费标准；政府相关部门要加强宣传、监管，引导物业管理公司提高服务水平。
二是对于条件较差，难以请到专业物业公司的，可以采取“1+N”的自治管理模式，可有效减少居民需要交纳的物业管理费用。“1”：即小区自治管理小组。在社区的引导帮助下，小区居民采取自愿方式，成立自治管理小组，按照“自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊”的原则，管理居民事务。成员由热心公益事业的小区楼栋长、党员及部分居民组成，采取抵偿、免费等不同形式。“N”:包括聘请专业人员、服务外包、居民互助及引入非营利性物业服务机构等多种方式。其中，服务外包是将物业管理中的专业服务部分外包给专业物业机构；居民互助是居民自己向小区自治管理小组报名提供绿化、保洁、维修水管等相关服务，并因此获得部分收入。
三是对于条件较差且无法实施自治管理的小区，可以采用保障型管理模式。成立依托于街道的非营利性物业服务机构，广泛吸纳辖区就业困难人员组成，经培训上岗，通过向居民低收费以及多方筹措资金等方式，实现准物业管理的市场化运作。
无论采取何种管理模式，在运行过程中，均可充分整合小区资源，多方筹措资金，通过院内泊车抵偿服务、便民设施的收入等，弥补资金短缺，确保管理服务到位。
加强宣传，营造氛围
要广泛深入宣传《物业管理条例》，营造依法管理、依法履行义务、文明有序的物业管理良好氛围。
一是积极引导居民转变观念、更新观念，尽快实现由计划经济条件下的福利性生活方式思维向市场经济条件下有偿服务的思维转变，树立“花钱买服务”的意识。
二是要加强对物业管理工作的组织领导，加大考核与监督检查力度。对在物业管理中做出突出成绩的街道、社区、业主委员会、物业管理公司的管理经验和先进事迹进行总结推广，大力进行表彰奖励。
三是提高物业管理公司服务水平和服务能力。加大对物业管理从业人员的培训，提高服务意识、专业技能和服务水平，充分运用科学管理技术，优化服务质量，真正营造安全、整洁、文明、舒适的居住环境。
物业管理作为市场经济和房地产发展的产物，目前已成为社会经济发展中的一个新兴产业。近3年来，我区对老、旧小区物业管理工作进行了探索，基本进入市场化运行，形成了初步的管理机制，为推进我区社区各项建设的顺利开展作出了积极贡献。但是，与现代化新中心城区建设和人民群众的期望还有一定差距。有许多需要研究和解决的问题。
1、物业管理作为管理现代城市的一种新理念、新方法还没有被广大市民所理解，对物业管理的深层意义缺乏足够的认识，对某些服务内容和收费项目不认可。
2、业主、业主委员会和物业企业三者的权责利关系不明确。业主和管理管理企业还很难取得共识，双方矛盾不断，物业费收缴困难。
3、物业管理手段落后，智能化小区非常少，比先进地区差距仍然很大。由于历史的原因，我区老旧小区偏多，而且很多老旧小区都没有实行物业管理。虽然自2007年起我区在万寿花园小区实施准物业管理试点，但由于服务成本日益增长，也难以维持。
为确保物业管理走上一个新阶段，在城市建设和管理中发挥其应有作用，提出以下建议：
1、加大宣传力度，普遍提高市民对物业管理重要意义的认识。没有物业就没有城市，更没有现代化的城市。今后的城市建设重点是加强环境管理。管理要从加强物业管理入手。我区运用物业管理这种模式管理老旧小区的时间还不长。人们对此认识不足，经验不足是难免的。但决不能因此而放慢脚步，应该是奋起直追。要宣传、贯彻国家和省物业管理有关法律法规，开创物业管理的新局面，总结出新经验，创建自己城市的品牌。同时，要加大投入力度，为物业管理工作提供资金和人力资源保证；要引导媒体对物业管理工作进行客观报道，为物业管理企业创造良好的舆论环境。
2、进一步推进和完善老旧小区准物业管理工作。一要加强组织领导，在全区范围内形成大力推进老旧小区准物业管理的工作氛围和工作合力。二要注重对物业公司的引入和培育。物业公司的引入和培育是老小区准物业管理工作能否全面顺利实施的关键一环。
3、完善市场管理机制，推进物业管理市场化运作。一要完善市场准入机制。政府职能部门要切实把握好准入门槛；完善物业管理企业资质的动态管理；逐步建立完整的监督机制。二要完善市场竞争机制，健全和落实物业管理招投标制度。三要建立健全市场定价机制，出台相关细则，完善物业管理服务定价标准。
4、充分发挥社区组织的作用。社区组织是政府与百姓相互沟通的最好桥梁，在管理城市工作中发挥着不可替代的作用，他有协调业主和物业管理企业之间矛盾的职责和功能，是小区物业管理中不可缺少的中坚力量。只要业主、业委会、社区、物业企业密切配合，物业管理、物业事业一定会兴旺发达。难度较大的现实。在和谐社区建设中，要认真总结和提炼小区物业管理工作中的成功经验，树立典型，并及时加以推广，为广大居民提供舒适便捷的生活环境，营造安居乐业的良好氛围。
1、物业管理作为管理现代城市的一种新理念、新方法还没有被广大市民所理解，对物业管理的深层意义缺乏足够的认识，对某些服务内容和收费项目不认可。
2、业主、业主委员会和物业企业三者的权责利关系不明确。业主和管理管理企业还很难取得共识，双方矛盾不断，物业费收缴困难。
3、物业管理手段落后，智能化小区非常少，比先进地区差距仍然很大。由于历史的原因，我区老旧小区偏多，而且很多老旧小区都没有实行物业管理。虽然自2007年起我区在万寿花园小区实施准物业管理试点，但由于服务成本日益增长，也难以维持。
为确保物业管理走上一个新阶段，在城市建设和管理中发挥其应有作用，提出以下建议：
1、加大宣传力度，普遍提高市民对物业管理重要意义的认识。没有物业就没有城市，更没有现代化的城市。今后的城市建设重点是加强环境管理。管理要从加强物业管理入手。我区运用物业管理这种模式管理老旧小区的时间还不长。人们对此认识不足，经验不足是难免的。但决不能因此而放慢脚步，应该是奋起直追。要宣传、贯彻国家和省物业管理有关法律法规，开创物业管理的新局面，总结出新经验，创建自己城市的品牌。同时，要加大投入力度，为物业管理工作提供资金和人力资源保证；要引导媒体对物业管理工作进行客观报道，为物业管理企业创造良好的舆论环境。
2、进一步推进和完善老旧小区准物业管理工作。一要加强组织领导，在全区范围内形成大力推进老旧小区准物业管理的工作氛围和工作合力。二要注重对物业公司的引入和培育。物业公司的引入和培育是老小区准物业管理工作能否全面顺利实施的关键一环。
3、完善市场管理机制，推进物业管理市场化运作。一要完善市场准入机制。政府职能部门要切实把握好准入门槛；完善物业管理企业资质的动态管理；逐步建立完整的监督机制。二要完善市场竞争机制，健全和落实物业管理招投标制度。三要建立健全市场定价机制，出台相关细则，完善物业管理服务定价标准。
4、充分发挥社区组织的作用。社区组织是政府与百姓相互沟通的最好桥梁，在管理城市工作中发挥着不可替代的作用，他有协调业主和物业管理企业之间矛盾的职责和功能，是小区物业管理中不可缺少的中坚力量。只要业主、业委会、社区、物业企业密切配合，物业管理、物业事业一定会兴旺发达。难度较大的现实。在和谐社区建设中，要认真总结和提炼小区物业管理工作中的成功经验，树立典型，并及时加以推广，为广大居民提供舒适便捷的生活环境，营造安居乐业的良好氛围。
答：物业管理方面，标准考虑到老旧小区通常存在物业管理不规范、服务不到位等问题，因此要求改造后的老旧小区应该建立健全的管理机制，提高物业公司的管理水平和服务质量，让居民获得更好的服务体验。改造后，老旧小区的绿化面积将达到20%以上，人车分流、压缩机动车停车比例等也将得到优化，让居民获得更好的居住...
答：老旧小区的改造不仅可以提高居民的生活品质，还可以促进社区的和谐发展。例如，通过增加绿化面积、改善公共设施、提升安全管理等措施，可以让老旧小区焕发新的生机。同时，老旧小区的改造也可以带动相关产业的发展，比如建筑、设计、物业管理等，从而创造更多的就业机会和经济效益。然而，老旧小区的改造也面临诸多...
答：3、物业自治模式，最主要的派驻一定比例的物业管理人员，如保安、保洁、绿化、维修、客服，或者将上述五个基础服务工作精简，比常规的物业小区的人数要少，这样开支减少了，业主能够承受。4、这种模式的物业管理，并非是以营利为目的，而是以业主居住舒适度为主。甚至很多老旧小区的物业管理，都是亏本的，...
答：各社群以及各相关物业管理服务企业要严格按照开发区管委会工作部署以及本工作实施方案精神,精心组织力量,按照整体计划和实施步骤,集中时间,全力以赴,全面完成区域范围内的各项环境卫生整治工作。 五、工作要求 ***一***高度重视,形成合力。 各社群、各物业服务企业要统一思想,提高认识,把我镇开展物业管理、小区环境...
答：为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平,巩固各类改善工程成果,改善人民群众的居住生活品质,决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案: 一、指导思想 以科学发展观为统领,围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标,坚持解放思想、敢为人先,按照政府主导、企业和市民共同...
答：(2)下水管网的改造。建议在住宅内部的管网改造由业主自己承担，公共部分由房屋维修资金统筹解决。(3)供水、供电、供气管网改造建议由水电气的产权单位筹资改造。物业管理可由业主自选优质物业公司或者业主自治，政府职能部门负责指导。(4)老旧小区的“道路整修、沟渠疏导、景观照明、车位增配、管线整理、环卫...
答：化解不平衡、不和谐因素引发的矛盾，营造和谐的人文环境。3、提升城市良好形象的需要 随着城市建设步伐的加快，环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受，已经成为了城市建设和管理水平的重要窗口，相比之下一些老旧小区就显得黯然失色。
答：4、积极探索老旧小区综合整治后长效管理机制。不断提升业委会和物业管理委员会的组建率、物业管理的覆盖率、党组织工作的覆盖率，抓出一批物业管理水平显著提升的典型，初步形成老旧小区长效管理工作制度。5、试点探索社会力量参与后期管理模式，推广劲松模式，总结其他项目经验，形成多种可复制、可推广的管理...
答：法律主观：现代社会，基本上每个小区都是有物业管理的，物业管理是业主和物业管理公司共同进行的活动，双方都要遵守物业服务合同的约定。一、小区物业管理有什么规定1、房屋共用部位的维护与管理。房屋的维修管理包括：房屋外观完好、整洁；小区内组团及栋号有明显标志及引路方向平面图；房屋完好率达98%以上；...
答：实施郑州市城市建成区老旧住宅小区物业基础设施整治改造和物业管理全覆盖工程,现制定工作计划。 一、指导思想 以科学发展观为指导,以改善人民群众居住环境、提升城市管理水平为宗旨,坚持“政府主导、市场运作、社会参与”的原则,发挥产权人的主体作用,对老旧住宅小区实行先整治改造后引入物业管理服务,切实...
