继续松绑!放松限贷限售,多地购房支持政策出台
今年以来,各地楼市调控逐渐宽松。截至目前,已经有超过60个城市发布宽松政策,从降低首付比例和房贷利率、放宽公积金贷款要求,以及放宽落户政策、发放购房补贴,到放宽限购、限贷、限售等“五限”政策……从单向政策到综合政策,从三四线城市到以郑州、兰州、青岛、哈尔滨、苏州为代表的二线城市,房地产调控已经步入一个新的阶段。
稳增长是今年宏观经济的头等大事,房地产作为我国的支柱产业,必然成为防风险、保民生、稳增长的重要抓手。值得关注的是,在“房住不炒”的基调下,面对我国不同区域房地产市场存在的重大差异,各个城市如何更好地落实“一城一策”?热点城市与非热点城市的调控该如何走?政策宽松的尺度如何把握?
从降低首付比例到放松限购限售
今年2月底开始,多个城市出现降低首付比例和房贷利率的现象,比如温州、南通、佛山、重庆等地区部分银行下调首套房首付比例,福州、晋中、南宁等地区下调公积金购房首付比例。
以佛山为例,部分银行非限购区楼盘首套房首付比例最低20%。在驻马店,购买二手房的首付比例为30%,部分新房项目商业贷款执行20%的首付比例。
与此同时,多个城市房贷利率出现不同程度的调整。杭州首套房贷款利率普遍由5.7%下调到5.3%,二套房贷款利率由5.9%下调到5.5%;广州、苏州有个别银行的房贷利率最低可以做到4.6%。
部分城市还有发放购房补贴、放开落户政策、提高公积金贷款额度等举措。但是,对于楼市影响较大的“五限”政策出现松绑迹象,更具信号意义。
在省会城市调控松绑中,郑州成为最先破局者。3月1日,郑州发布房地产新政,其中明确规定,子女、近亲属在郑州工作、生活的,鼓励老年人来郑州投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房。更为关键的一条是,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。这意味着郑州定向取消了“认房又认贷”。
随后,兰州房地产调控政策也有所松动,除了通过老年人和幼儿两个维度进行了限购的定向松绑外,也定向取消了“认房又认贷”。
此外,青岛部分地区取消限售,苏州二手房限售时间由5年改为3年,秦皇岛废除限购令,衢州同时取消限购和限售。
对于越来越多的城市发布房地产松绑政策,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,这是对行业的纾困,行政干预的调控措施本来就是短期的,是根据楼市的风向进行调整,楼市热时捡起来,楼市冷时就退出去或者松绑,这是很正常的。
今年的《政府工作报告》指出,把稳增长放在更加突出的位置。作为我国的支柱产业,房地产的稳定不仅事关行业本身,还影响着建筑、建材、工程机械、家居等上下游产业。因此,房地产稳定,有利于经济的稳定。
在“一城一策”的思路下,各地落实房地产调控主体责任,结合自身现状,出台适合的调控政策,有望进一步释放合理购房需求,逐步稳定市场预期,促进房地产业良性循环和健康发展,对于地方稳增长、稳就业、防风险和保民生具有重要意义。
“五限”政策宽松试水与尺度把握
回顾前两年,房地产调控“五限”政策试图宽松时,总会被叫停,比如2020年上半年曾有12个城市出现政策调控“一日游”现象。如今,在“一城一策”的思路下,部分二线城市“五限”政策出现宽松,虽然是定向松绑,但是信号意义重大。不过,市场仍有很多疑问,限购限贷限售的放松能否成为主流?放松的尺度会有多大?
在58安居客房产研究院分院院长张波看来,限购放松的城市会增多。总体来看,“五限”政策的逐渐放松会在全国更大面积铺开,但涉及的城市会明显倾向于市场供大于求的中小城市,而一、二线热点城市的全面放松可能性极小。
李宇嘉认为,在限购之前,需要退出限售,让存量房流转起来。此外,限贷的松绑必须要有所为、有所不为,不能一退了之。因为退出限贷很可能造成加杠杆炒房现象,所以限贷政策的调整,比如首付三成变两成,取消认房又认贷,一定要监测杠杆的变动,不能违规加杠杆,不能引发新一轮的投机行为。最关键的还是控制好杠杆,举例来讲,首付款一定是自己的或者直系亲属的,一定要做穿透式管理。此外,要控制消费贷和经营贷,不能违规流入房地产市场。
热点城市与非热点城市的调控抉择
那么,哪些城市具备条件放宽房地产调控?
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示,从抑制投机投资的角度来看,目前房地产市场发生很大的转变,大多数城市的房价上涨预期没有了,基本上没有太多人去炒房,在这种情况下,大多数城市可能会放宽房地产调控,也有条件放宽,但是少数热点城市不具备条件,主要是担心炒房。
值得关注的是,我国各大城市不仅经济发展、消费水平不同,房地产市场供需关系也存在明显的分化。一二三四线城市如何调控?热点城市与非热点城市调控政策如何抉择?
郑州、哈尔滨和兰州虽然是省会城市,但和很多深度降温城市都有一个共性,就是市场的供需处于长期失衡状态。张波表示,此类省会城市房屋交易市场降温的同时也会带动土地市场降温加速,加之房地产金融侧前两年的管控加强,导致房企拿地的信心明显不足。在土地市场和一二手房交易市场的连环效应影响下,市场的低迷会长期存在,这也是此类城市政策全面快速放松的重要原因。因此,此类省会城市下一步出台控制供给并提升需求的政策对市场影响更为直接,包括供地政策的调整、拉动自住型需求积极入场。
“但是,并非所有省会城市的基本面都趋于一致。不少热点的省会城市,例如杭州、南京、西安、成都等,本身的供需相对均衡,甚至有的城市依然呈现供不应求,只是由于前期调控从严导致部分自住型需求无法入场,此类城市一旦全面放松极易导致市场热度过快上升,甚至投资性需求重新抬头。”张波说。
又一热点城市加入限购放松之列。4月12日,证券时报记者从南京市溧水区和六合区房产管理部门了解到,这两个区的限购政策有所优化,外地人购首套房不需提供社保证明,这意味着南京两区的限购放松了。同日,有报道称,湖北咸宁、荆门、黄石、宜昌等四地下调了房贷利率,下调最多的达到56个基点。如果加上上述4城下调房贷利率,4月以来,已经有14城松绑了购房政策,涉及限购、限贷、限售、公积金贷款、房贷利率等内容。
有业内人士认为,今年来房地产政策松绑力度和范围明显扩大,苏州、南京放松限购或成为热点城市楼市政策风向标,未来市场下行压力较大的二线城市或将效仿进行局部放松,乃至取消“四限”(限购、限贷、限售、限价)。
南京外围两区放松限购
4月12日,针对南京放开限购的传闻,证券时报记者向南京市住房保障和房产局求证。相关工作人员告诉记者,南京市主城区的限购政策没有变化,外地人购首套房仍需要3年内累计24个月社保证明。随后,记者又分别致电南京市溧水区、六合区房产管理部门,相关工作人员均称,限购政策在优化,外地人购首套房不需要提供社保证明。
其中,六合区住房保障和房产局相关工作人员称,外地人在六合区购房,已婚人士需提供夫妻双方身份证、结婚证、户口本、未成年小孩的出生证明和户口本;未婚人士需提供身份证、户口本,可以开一张六合区的购房证明,但前提是在南京市区不能有房子。
溧水区住房保障和房产局相关工作人员也表示,外地人在溧水区开购房证明,已婚人士需提供夫妻双方身份证、结婚证、户口本、未成年小孩的出生证明和户口本;未婚人士需提供身份证、户口本。“本人把材料带过来进系统看,系统能过就过。”她说。
此前,南京市整体的购房政策规定,外地人购买首套房,需提供3年内累计24个月社保证明。而今外地人在六合区和溧水区购房,只需提供身份证、户口本等信息,不再需要社保证明。
对此,广东省住房政策研究中心高级研究员李宇嘉表示,作为热点城市的南京,此次外围两个区松绑限购的举动,代表了这一类型城市政策调整的状况。现在热点城市的调控被要求遵循“有所为、有所不为”的状态,南京这次先将外围的需求放开,逐步给市场加量,引导预期,再观察疫情的情况、市场预期和购买力的恢复情况,进行下一步动作。总的来讲,热点城市这种外围的松绑是一个必然趋势。
热点城市加入松绑大军
越来越多城市出台楼市新政。证券时报记者梳理发现,4月以来,已经有衢州、秦皇岛、大连、绵阳、兰州、丽水、台州、安顺、苏州、南京、咸宁、荆门、黄石、宜昌等14城松绑了购房政策,涉及限购、限贷、限售、公积金贷款、房贷利率等内容。
其中,4月1日,衢州取消限购政策,同时松绑了限售政策,成为全国首个同时放松“两限”的城市。
衢州市住房和城乡建设局表示,出台新政的原因主要是为了支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进市区房地产业良性循环和健康发展。
4月5日,兰州出台多项措施稳地产,放松了限购限贷等政策,包括降低个人购房门槛,首套房贷首付比例最低两成,二套房贷首付比例最低三成;减轻个人住房消费负担,对结清贷款再购第二套房按首套房贷款政策;对孝老抚育住房需求放松区域限购政策等。
4月11日,苏州限售、限购政策均有放松。其中,二手房限售5年调整为3年,新房限售年限不变;外地人在苏州买房,社保(个税)累计满2年即可,不再需要3年内连续缴满2年。
此外,绵阳、丽水、安顺等多地进行了公积金政策调整。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,各个城市公积金政策的出台,都是为了落实中央支持合理住房需求的政策导向,部分城市结合人口政策,强化对二孩三孩家庭的住房支持,加大需求端力度调整。未来,将有更多城市跟进优化调整公积金政策,如降低首付比例、提高公积金贷款额度等,同时住房政策与人口政策结合亦是重要方向。
今年以来,全国多地密集出台房地产宽松政策。据中指研究院不完全统计,一季度60余城发布房地产相关政策超百次,主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面,其中3月郑州落实中央要求,出台涉及范围最广、政策力度最大的“19条”新政。3月底,福州放松限购、哈尔滨取消限售。
值得注意的是,近期,苏州、南京等热点城市也加入了“四限”松绑的大军。
对于今年以来政策松绑的趋势,李宇嘉认为,近期,楼市纾困政策的力度和范围明显扩大,力度上从之前的购房补贴、增加公积金额度等升级到松绑或取消限购、限售,并恢复“加杠杆”,如首套房认定标准从“认房又认贷”变为“认房不认贷”;范围上从三四线城市扩散到了能级较高城市,如郑州、福州、兰州、哈尔滨、苏州、南京。
对于热点城市加入“四限”松绑大军,上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为,长三角一直都是楼市“晴雨表”,苏州、南京此次放松限购或成为热点城市楼市政策风向标,未来市场下行压力较大的二线城市或将效仿进行局部放松,乃至取消“四限”,压力城市更将在需求端予以刺激。随着相对充裕的改善性需求持续释放,各线城市房地产市场有望轮动回稳,市场热度将由一线城市到二线城市最后三四线城市梯次传导。
近日,多地继续出台购房支持政策。
4月15日,宜昌市发布了《关于进一步促进房地产市场良性循环和健康发展的通知》,内容涉及放松限贷、取消限售、发放购房首付款补贴券等9条措施。
同日,荆门发布《关于调整优化住房公积金缴存使用政策的通知》,取消了多项公积金贷款限制政策,还提高了人才贷款额度。
接受券商中国记者采访的业内人士认为,宜昌、荆门的政策都脱离不开这类低能级城市的常规政策范畴,国家限制对于低能级城市,只要没有突破国家差别化住房信贷政策的底线,在当地政府自己的范畴之内去调整,问题都不大。但是因为这些城市库存量都非常大,这些政策对当地楼市作用有限。
此外,近日,郑州还提出对博士后给予最高30万元的安家补助;东莞对“三限房”运营管理征求意见。
宜昌放松限贷、取消限售
4月15日,券商中国记者从宜昌市政府官微“宜昌发布”了解到,宜昌市发布了《关于进一步促进房地产市场良性循环和健康发展的通知》,内容涉及放松限贷、取消限售等9条措施。
新政提出,首套房贷款首付款比例不低于20%,二套房贷款首付款比例不低于30%;对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房住房的,银行业金融机构执行首套房贷政策。同时,当地住房公积金贷款在执行“认房认贷”标准时,只认定住房公积金贷款记录。
这意味着宜昌限贷政策放松。
新政还明确,新建商品住房网签备案2年内上市交易不再受限制,促进商品住房一、二手市场良性循环。
这意味着宜昌取消了新房2年限售政策。
此外,新政还提出,在宜昌首次就业(含返乡创业)两年内的博士、硕士、本 (专)科毕业生,在宜昌城区购买人才房,对符合条件的分别一次性发放10万元、6万元、5万元购房首付款补贴券。
荆门优化公积金贷款政策
4月14日,荆门住房公积金中心官微发布的《关于调整优化住房公积金缴存使用政策的通知》提出,取消购(建)房提取限制,取消“取贷二选一”限制,取消异地职工贷款办理限制;同时,提高人才贷款额度。荆门该政策自4月20日起执行。
1、取消购(建)房提取限制。
职工及配偶新购(建)自住住房一年内,可申请提取一次本人及配偶名下的住房公积金,合计提取额度不超过购(建)房总金额,提取后个人住房公积金账户余额最低只须留存100元。
2、取消“取贷二选一”限制。
职工新购(建)自住住房提取住房公积金后,仍可申请办理住房公积金个人贷款,提取金额加贷款金额不超过购(建)房总金额。
3、取消异地职工贷款办理限制。
异地缴存职工在本市购房的,可向我中心申请住房公积金个人贷款,享受与本市缴存职工同等贷款额度和年限政策。
4、提高人才贷款额度。
在我市缴存住房公积金的 “楚才卡”A卡、B卡高层次人才,缴存住房公积金次月起即可申办住房公积金个人贷款,在我市购买首套自住住房时贷款上限分别按现行最高贷款额度的3倍、2倍执行。
多地购房支持政策继续出台
针对宜昌放松限贷、取消限售、人才购房补贴,荆门放松公积金贷款限制等政策,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受券商中国记者采访时表示,宜昌、荆门的政策都脱离不开这类低能级城市的常规政策范畴,包括首套、二套房降低首付比例,认房不认贷,公积金贷款松绑、人才购房补贴等等。
“我认为现在国家对于低能级城市,只要没有突破国家差别化住房信贷政策的底线,在政府自己的范畴之内去调整,问题都不大。”李宇嘉对券商中国记者说,但是这些政策对当地楼市作用并不是很大,因为这类城市库存量都是非常大。返乡置业能够带来一定的需求,但整体来看,对楼市需求回升的力度并不是特别明显,后续还要看整个基本面的改善程度。
除了宜昌和荆门的松绑政策,近日,郑州对青年人购房也给予支持政策,特别是对博士后给予最高30万元的安家补助。
4月15日,郑州市青年创新创业行动新闻发布会上,推出10条“青年人才新政”。其中特别提出,对在郑州市博士后设站单位从事博士后研究的和郑州市企业引进或出站留企工作的博士后,发放生活补贴、安家补助(在站期间每人每年给予10万~15万元生活补贴,资助期2年;对郑州市企业引进或出站留企工作的博士后,给予20万~30万元安家补助)。
同时,郑州还实施青年人才安居工程,建设40万套人才公寓。目前已通过盘活存量房源等方式完成约12万套(间)人才公寓筹集工作,今年将再努力完成8万套(间)筹集工作。郑州市将综合运用青年人才驿站、人才公寓、共有产权住房及发放首次购房补贴等方式,为青年人才提供安居保障。
此外,4月14日,东莞市住建局发布关于公开征求《东莞市三限房运营管理实施细则(征求意见稿)》意见的公告,内容包括:一个家庭只能购买一套三限房;承购人持有的三限房产权执行市场化商品房的限售政策,三限房承购人取得不动产权证未满限售年限的,不允许转让其持有的产权份额;承购人取得三限房不动产权证书达到限售年限的,允许一次性转让其所持有的全部产权份额;在取得不动产权证满5年且入户3年,可按评估价8折一次性购买政府持有份额等。
答:此外,青岛部分地区取消限售,苏州二手房限售时间由5年改为3年,秦皇岛废除限购令,衢州同时取消限购和限售。对于越来越多的城市发布房地产松绑政策,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,这是对行业的纾困,行政干预的调控措施本来就是短期的,是根据楼市的风向进行调整,楼市热时捡起来,楼市冷时就...
答:4月9日,溧水率先放松限购,宣布非本地户籍可凭身份证直接开具首套房购房证明,无需社保或个税证明。5月13日,松绑限售政策,由取得不动产证满3年方可交易,调整为自合同备案之日起满3年,让很多属于限售期之内的房屋提前上市。5月13日,限购松绑,二孩以上多孩家庭增加一套购房资格。5月30日,限购政策再松绑,开出购房...
答:根据诸葛研究院的统计数据,进入2022年,市场政策端接连释放改善信号,楼市“松绑”的队伍不断壮大,也从侧面反映出城市对于政策放松的迫切性与必要性。据诸葛研究院不完全统计,截至3月30日,有62个城市松绑了楼市政策,主要在放松限购限贷,降低首付比例,下调房贷利率,公积金贷款放松,放松限售限价,购房...
答:愈来愈多的城市加入到松绑楼市调控之列。据统计数据,截至3月8日,今年共有55个城市对楼市政策进行了松绑。政策大部分从需求端出发,内容涵盖放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款、放松限售及购房补贴等层面。值得注意的是,2022年以来几乎所有松绑调控的政策都平稳落地,没有出现撤回...
答:其中,4月1日,衢州取消限购政策,同时松绑了限售政策,成为全国首个同时放松“两限”的城市。衢州市住房和城乡建设局表示,出台新政的原因主要是为了支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进市区房地产业良性循环和健康发展。4月5日,兰州出台多项措施稳地产,放松了限购限贷等政策,包括降低个人...
答:济南5月23日限售放宽后,近几天二手房新增挂牌量明显增加。同样,放长周期看,苏州、南京、济南等城市5月的新增挂牌量多接近于过去两年的月均水平。而对于放松限购政策,梁楠表示,这为一些之前限购的居民提供了购房资格,一定程度上释放了市场购买力,这对有效解决楼市库存积压有积极作用;再次,多地放松...
答:据诸葛研究院不完全统计,截至3月30日,有62个城市松绑了楼市政策,主要在放松限购限贷,降低首付比例,下调房贷利率,公积金贷款放松,放松限售限价,购房补贴等层面。综合来看,楼市政策适度放松对于多维主体均有一定的积极影响,对于购房者的利好更为显著,将有效缓解部分困难群体购房资金、门槛限制等压力;...
答:一周内6城放松楼市调控 以浙江衢州为例,今年4月1日,浙江衢州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》,使得衢州成为全国首个限购、限售均取消的城市。 按照《通知》,非衢州户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业,视同衢州户籍家庭执行相关购房政策。 这...
答:进入3月,随着多个城市楼市政策松绑,市场情况有了新的变化。 一季度,地方政策侧重对需求端的支持,从降低房贷利率、提供购房补贴、降低落户门槛、提高公积金贷款额度上限、降低公积金首付比例,到取消“认房认贷”支持改善性购房、降低交易税费、取消限售等。调控政策松绑的城市由三四线城市向郑州、哈尔滨等二线省会城市传导...
答:限贷政策也随着信贷政策的调整而有所宽松。4月28日,贵阳发文鼓励、引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的,支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。近期,还有多地下调最低首付比例,上调公积金贷款额度,取消“认房又认...