2017年常州住宅小区交付需具备14项基本条件

交房时，许多常州业主遇到的情况都是先把契税、维修基金、物业费及其他各项税费缴清后，物业才会把钥匙给到业主，并让工作人员和业主一起去验房，然后业主们就“稀里糊涂”的完成了交付。并不知道自己家的房子交付要具备哪些条件。常州市人民政府其实对商品房交付的条件有规定，一起来看看你家都达标了吗？

常州市商品房交付使用管理办法
第一条 为了加强商品房交付使用管理，维护商品房交易双方当事人的合法权益，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、国务院《建设工程质量管理条例》和有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内新建商品房的交付使用以及相关的监督管理活动，适用本办法。
第三条 市建设行政主管部门负责全市商品房交付使用的监督管理。
辖市（区）建设行政主管部门按照管理权限负责本辖区内商品房交付使用的监督管理。
经信、教育、国土、规划、房管、园林、城管、体育、民防、邮政等行政主管部门和各辖市（区）人民政府按照各自职责，负责商品房交付使用管理的相关工作。
第四条 房地产开发企业应当按照法定程序、工程建设标准、土地出让文件和有关规定开发建设、交付商品房，并同步交付配套的基础设施和主要配套公建设施。
分期建设的商品房，符合交付使用基本条件的，可以分期交付。
第五条 供水、供电、供气、排水、照明、信息、有线电视等配套基础设施工程的专业经营服务单位应当按照合同约定和有关规定，按期完成建设，并向房地产开发企业出具证明文件或者投入使用意见。
第六条 房地产开发企业应当按照规划要求，同步建设教育、医疗卫生、文化体育、行政管理、社区服务、市政公用、停车设施等主要配套公建设施。
第七条 商品房交付使用应当符合下列基本条件：
（一）已完成房屋建筑工程竣工验收备案；
（二）按照规定建设供水设施，向供水专业经营服务单位办理正式用水手续并完成装表计量，不得以施工水源或临时水源供水；
（三）按照规定建设供配电设施，向供电部门办理正式用电手续并完成装表供电，不得以施工临时电源或外部转供电源供电；
（四）雨水、污水实行分流，按照规划要求分别纳入城市雨水、污水排放系统；
（五）信息基础设施按照规定建设到位；
（六）绿化工程按照审查通过的绿化设计方案建设完毕。分期建设的项目，应当按照规划要求完成相应范围内的绿化建设；
（七）按照规划要求，完成主要配套公建设施建设，并按照规定移交相关部门、单位管理使用。分期建设的，配套的停车设施、物业服务用房或者管理用房等主要配套公建设施不在本期项目内的，应当落实过渡使用方案，满足基本使用条件；
（八）符合土地出让文件要求，并经国土资源行政主管部门核验合格；
（九）按照法律、法规、规章应当符合的其他条件。
第八条 商品住宅交付使用，除应当符合本办法第七条规定外，还应当符合下列基本条件：
（一）燃气管道纳入城市燃气管网，并正式供气。经燃气主管部门确认暂无供气条件的，应当完成项目用地红线范围内的燃气设施建设；
（二）有线电视端口敷设到户；
（三）功能照明设施安装完毕，工程质量符合标准，并具备日常运营维护条件；
（四）邮政信报箱按照规定设置，符合通邮条件；
（五）签订前期物业服务合同。
第九条 房地产开发企业在商品房具备交付使用基本条件后，应当向建设行政主管部门申请交付使用备案，并提交下列材料：
（一）符合本办法第七条、第八条的证明文件或者投入使用意见；
（二）法律、法规、规章规定的其他证明文件。
第十条 建设行政主管部门应当自受理交付使用备案申请之日起五个工作日内对房地产开发企业提交的相关材料进行审查，材料齐全、符合要求的，出具商品房交付使用备案通知书；材料不齐全或不符合要求的，书面告知房地产开发企业并说明理由。
第十一条 商品房完成交付使用备案的，建设行政主管部门应当在其网站上公告。
第十二条 商品房交付使用时，房地产开发企业应当向买受人明示商品房交付使用备案通知书。
第十三条 《商品房买卖合同》格式文本中应当载明，房地产开发项目取得商品房交付使用备案通知书方可向买受人交付使用。
第十四条 商品房首次登记时，不动产登记机构应当查验商品房交付使用备案通知书。
第十五条 商品房未按照有关规定竣工验收或者竣工验收备案的，由建设行政主管部门依法予以处罚。
第十六条 商品房未完成交付使用备案，房地产开发企业擅自交付使用的，由建设行政主管部门责令限期整改，对房地产开发企业可以处三万元的罚款，对其主要负责人、直接责任人可以处五百元的罚款。
第十七条 专业经营服务单位应当出具而不予出具、拖延出具证明文件或者投入使用意见的，由主管部门依照有关法律法规进行处罚。
第十八条 有关行政主管部门工作人员在商品房交付使用监督管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条 政府组织实施的保障性住房的交付使用管理，参照本办法执行。
第二十条 本办法自2017年1月1日起施行。
（以上回答发布于2017-04-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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在房价不断高企的今天，买房耗尽了一家人的全部心血。买房前需要做好前期准备，而交房时更不能大意。那么新房交房注意事项有哪些呢?是广大购房者不能忽略的，作为新手买房必读，新房交房的注意事项，以下内容你需要收藏。
一、先验收后交房
某些开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件，或房屋或配套存在质量瑕疵，为了转嫁风险，规避责任，利用购房者急于收房入住的心理，要求购房者先签收钥匙，签署“入伙协议书”，然后再进行验房。一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续，不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任，还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。
开发商虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用;不经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝交房，开发商已构成实际上的逾期交房，应承担逾期交付的违约责任。
验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两部分，书面验收包括查验房屋可以交付的文件(如：竣工备案表、交付许可证、实测面积数据等)，收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(注意里面的交房日期)。特别提醒读者，开发商必须提供省建设厅统一新制订的《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》。
现场验收具体内容包括：
1.所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符;
2.房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符;
3.水电气等附属配套设施是否按合同到位;
4.其他合同中约定的项目做得如何。
以上内容验房中若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，最好将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题，可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿，因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼。

二、明确开发商收取的费用
交房时购房者缴交一些费用是难免的，如购房尾款、物业管理费、装修保证金(不能直接向业主收取)、装修垃圾清运费等。对于物业管理费的收费标准，根据《商品房销售管理办法》，开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的，购房者应与物业管理企业签订物业管理合同，现实中有的开发商为促销而根据购房者的要求承诺不同的物业费标准，有的对不同消费群采取不同收费标准，由于购房者是单个与开发商订立合同，往往不知道别人的交费标准，作为市场化的物业管理服务而言，同样的服务不同的收费，对交费单价高且不知情的购房者构成了价格歧视。
另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议，交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理委托合同(前期管理)。建议：对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致，对于物业费上涨，如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺(如合法录音等)，可以要求开发商遵守承诺或补贴差价，如果举证不能，只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司。目前，交房时购房者对公共维修基金的缴纳争议也比较多。
　三、警惕协议陷阱
一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议或条款。本市就曾发生过开发商在补充协议中主动支付部分违约金，并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似要求购房者放弃权利的文字。
对于此类协议，需提请购房者注意：协议一旦签署，就具备法律效力，放弃的权利也难以再追回。交房是开发商根据合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同约定的情况下，开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒绝签署。
四、新房交房注意事项细节
1、收房注意房款约定
如果客户与开发商在合同中约定，在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才能接收商品房。
2、注意物业费不能乱涨价
根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在商品房收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。
3、注意物业费可以按月交
在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业管理费。根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。
4、注意缴纳契税签协议
根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续。
开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用。
（以上回答发布于2016-12-09，当前相关购房政策请以实际为准）
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住宅商品房交付使用需要具备14项基本条件：

根据《常州市商品房交付使用管理办法》，2017年常州住宅商品房交付具体化为14项基本条件，条件具备的由建设行政主管部门出具商品房交付使用备案通知书。这14项基本条件是：

1、已完成房屋建筑工程竣工验收备案；

2、按照规定建设供水设施，向供水专业经营服务单位办理正式用水手续并完成装表计量，不得以施工水源或临时水源供水；

3、按照规定建设供配电设施，向供电部门办理正式用电手续并完成装表供电，不得以施工临时电源或外部转供电源供电；

4、雨水、污水实行分流，按照规划要求分别纳入城市雨水、污水排放系统；

5、信息基础设施按照规定建设到位；

6、绿化工程按照审查通过的绿化设计方案建设完毕。分期建设的项目，应当按照规划要求完成相应范围内的绿化建设；

7、按照规划要求，完成主要配套公建设施建设，并按照规定移交相关部门、单位管理使用。分期建设的，配套的停车设施、物业服务用房或者管理用房等主要配套公建设施不在本期项目内的，应当落实过渡使用方案，满足基本使用条件；

8、符合土地出让文件要求，并经国土资源行政主管部门核验合格；

9、燃气管道纳入城市燃气管网，并正式供气。经燃气主管部门确认暂无供气条件的，应当完成项目用地红线范围内的燃气设施建设；

10、有线电视端口敷设到户；

11、功能照明设施安装完毕，工程质量符合标准，并具备日常运营维护条件；

12、邮政信报箱按照规定设置，符合通邮条件；

13、签订前期物业服务合同等。

14、按照法律、法规、规章应当符合的其他条件。

（以上回答发布于2016-12-21，当前相关购房政策请以实际为准）

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