每周一款经典车：雪佛兰SPARK

房地产投资项目敏感性分析（一）

房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。
一、敏感性分析步骤
敏感性分析一般按以下步骤进行：
1、确定影响因素
影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。
2、确定分析指标
作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来
1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断
敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。
例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。
解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x)
该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F)
= 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元
按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。
对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实现等。
1、有关参数发生多大变化可使盈利转为亏损
单价、单方变动成本、销售面积、固定成本等各因素的变化都会影响预期利润的高低，并且当变化达到一定程度，就会使项目利润消失，进入盈亏临界状态，使企业经营状况发生质变。通过敏感性分析，可以提供能引起预期目标利润发生质变时的各个参数变化的界限。
①单价的最小值
当开发利润为0时，利用盈亏平衡公式可得
P×1×（1-5%）-600×1-120=0
P = 757.89元/㎡当售价降至757.89元，即单价降低24.2%，项目由盈利转为盈亏平衡，如果进一步降低，则出现亏损。
②单方变动成本的最大值
单方变动成本上升会使项目利润下降并逐渐趋近于0，此时的单方变动成本是该项目能忍受的最大值。
1000×1×（1-5%）-U×1-120=0
U = 830元/㎡单方变动成本上升到830元，即单方变动成本上升38.3%时，该项目利润降至0。
③固定成本最大值
固定成本上升也会使项目利润下降，并逐步趋于0
1000×1×（1-5%）-600×1- C(F)=0
C(F) = 350万元，固定成本增至350万元，即固定成本增加191.7%时，该项目利润降为0。
④销售建筑面积的最小值
销售面积的最小值，即盈亏临界点的销售量为
销售量= C(F)/[P（1-5%）-U]=1200000/[1000×（1-5%）-600]=3429㎡
说明如果销售计划只完成34.3%(3429/10000)，则该项目的预期利润降为0。
2、各参数变化对利润变动的影响程度
各参数变化都会引起利润的变动，但其影响程度各不相同，有的参数发生微小变化，就会使利润发生很大的变化，说明利润对这些参数的变化十分敏感，我们称其为敏感因素，与此相反，有些参数发生变化后，利润的变动并不大，反应较迟钝，称其为不敏感性因素。
反映敏感程度的指标是敏感系数，计算公式为
敏感系数 = 目标值变动百分比/参量值变动百分比
①单价的敏感程度
设单价增长20%，则P=1000×（1+20%）=1200元
按1200元计算，利润=1200×（1-5%）×1-600×1-120=420万元
利润原为230万元，其变动百分比=（420-230）/230=82.6%
单价的敏感系数=82.6/20=4.13
结果说明：单价对项目利润的影响很大，从百分率来看，利润是以4.13倍的速率随单价变动。因此，提高单价是提高项目盈利最有效的手段，价格下跌也将是实现利润的最大威胁，因为单价每降低1%，项目将失去4.13%的利润。所以投资者必须格外对单价予以关注,不到万不得以，不能轻言降价销售。
②单方变动成本的敏感程度
设单方变动成本增长20%，则U = 600×（1+20%）=720元
按720元单方变动成本计算
利润=1000×1×（1+5%）-720×1-120=110万元
利润原为230万元，其变动百分比=（110-230）/230=-52.2%
单方变动成本的敏感系数=-52.2/20=-2.61
计算结果表明，单方变动成本对利润的影响程度要比单价小，单方变动成本每上升1%，利润将减少2.61%。虽然单方变动成本对利润的影响程度较单价小，但敏感系数的绝对值大于1，说明单方变动成本的变化造成利润更大的变化，仍属于敏感因素。
③固定成本的敏感程度
设固定成本增长20%，则F（X）= 120×（1+20%）=144元
按此固定成本计算
利润=1000×1×（1+5%）-600×1-144=206万元
利润原为230万元，其变动百分比=（206-230）/230=-10.43%
固定成本的敏感系数=-10.43/20=-0.52
计算结果表明，固定成本对利润的影响程度很小，固定成本每增加1%，利润将减少0.52%，敏感系数的绝对值小于1，属于不敏感因素。
④销售量的敏感程度
设销售量增长20%，则X = 10000×（1+20%）=12000㎡
按12000㎡计算
利润=1000×12000×（1+5%）-600×12000-1200000=300万元
利润原为230万元，其变动百分比=（300-230）/230=30.43%
销售量的敏感系数=30.43/20=1.52
通过上述计算，表明影响开发公司预期利润的诸多因素中，最敏感的是单价，其次是单方变动成本，第三是销售量，最后是固定成本。其中敏感系数为正值，表明它与利润同向增减；敏感系数为负值，表明它与利润反向增减。
敏感系数提供了各因素变动百分比和利润变动百分比之间的比例，但不能直接显示变化后利润的值，为了弥补不足，可编制敏感分析表，列出各因素变动百分比及相应的利润值。
单因素变动敏感分析表
利润变动百分比因素
-20%
-10%
0
+10%
+20%
单 价40135230325420
单方变动成本350290230170110
固 定 成 本254242230218206
销 售 量160195230265300
一般各因素变动百分比通常以±20%为范围，便可以满足实际需要，上表以10%为间隔，也可按需要改为5%为间隔。
列表法的缺点是不能连续表示变量之间的关系，为此又可以用敏感分析图来表示。
图中横轴代表单方变动成本、固定成本、销售量、单价等各因素变动百分比，纵轴代表利润。以单方变动成本为例，根据原来的目标利润点（0、230）和单方变动成本变化后的点（+20%、110），画出单方变动成本线，这条直线反映单方变动成本不同变化水平时所对应的利润值和利润变动百分比。其它影响因素的直线画法与此类似。这些直线与利润线的夹角越小，对利润的影响越大，说明对利润的敏感程度越高。

敏感是一个汉语词汇，读音是mǐn gǎn。一指感觉敏锐，对外界事物反应很快，皮肤或神经上比较敏感的部分；也指反应很快速，对一件事或某种东西非常敏锐，察觉快速，可很快判断或反应过来。

中文名
敏感
外文名
sensitive;susceptible
拼音
mǐn,gǎn
解释
感觉敏锐;对外界事物反应很快。
热点关注
解读 人际敏感者：总觉得别人不喜欢自己，又觉得是自己想太多
在现实生活中，有一些人会在人际交往中，难以控制自己有很多的内心戏、总担心别人内心给了自己“差评”。这样的人往往会感受到很多焦虑、恐惧和压力。这种人格是如何形成的？应该如何调整？...
2019-04-01
引证解释
谓感觉敏锐，对外界事物反应很快。
有人说敏感的人可能是自卑或者高冷的人，其实，敏感的人恰恰对分析推理很擅长，并且对事物规律的总结很强，这是一种能力，敏感的人并不是缺乏安全感，而是对一些事物是非对错很容易发现（如骚扰与关心的区别）
词语引用
鲁迅《书信集·致徐懋庸》：“文学与社会之关系，先是它敏感的描写社会，倘有力，便又一转而影响社会，使有变革。”
柳青 《创业史》第一部第八章：“再没比恋爱的青年人敏感了，对方一丝一毫的变化，都能感受出来。”
史铁生《秋天的怀念》：“对于‘跑’和‘踩’一类的字眼儿，她比我还敏感。”

上周我们聊的那台小面，原来真的有很多同学记得它，而且在大家心中，哈飞中意已经升华到了高级小面的领域了。

在上一期经典车的文章里，我偶然在公众号里看到这样一条留言，这位名叫崔壮壮的同学，家里的第一辆车是上汽通用五菱生产的雪佛兰SPARK，恰好我家的第二辆车就是这个小家伙，今天就接着你这条儿留言，给我自己整点美好回忆吧！

SPARK中文名：乐驰，相信有些同学恐怕会感到陌生，其实它的原型车是大宇的MATIZ（马蒂兹），当年在韩国人家可是台极为畅销的小车呢，之后被上汽通用引进，并由五菱开始制造生产。

但刚上市不久，就遇到了十分尴尬的事情。由于奇瑞QQ抢先一步问世，外观和内饰又和SPARK极为相似，加上4.98万的超低起售价，这让SPARK瞬间没了地位。我还记得起初SPARK的手动挡卖6.28万元，自动挡更是高达7.58万元，这让很多消费者一下就将目光转向了奇瑞QQ。

之前卖价高，是因为SPARK的发动机以及其他零件都是进口的缘故，不夸张的说，其实就是把零件拆散运到国内再重组而已，所以成本提升，卖价自然就会升高。但消费者并不理解，总觉得既然是国产车，价格就要接地气儿才行。

后来厂家及时意识到了这个问题，开始对车辆的大部分零件进行国产化，让其成本费用尽可能的降低。不仅如此，SPRAK还做出了大幅度的降价。我之前买的是当年6.28万元的手动挡车型，降价之后仅需4.58万元，比奇瑞QQ还便宜4000。虽然比QQ少了遥控钥匙、电动外后视镜，以及后车门电动窗，但我觉得这些配置对我来说实在可有可无，毕竟长得好看，做工精细才是我最看重的。

我当年那台SPARK是红色的，配上雪佛兰的金领结，别提多精神了。虽然外观和QQ有几分像，但车顶行李架，哑光黑色的防擦饰条还是能一眼区分开来的。但尴尬的是，每次有路人看到SPARK，还是能听见：这小车不是QQ嘛！这样扎心的话语。由此可见，先入为主，后入扎心是件多么重要的事情。

SPARK的车尾样式和韩国版的MATIZ一模一样，而且尾灯的样式也比奇瑞QQ看上去更立体、更协调。黑色的防擦条贯穿整个后杠，让其不经意间形成的黑红配色，真是越看越令人喜爱。

虽然SPARK是台微型小车，但做工可并不糊弄。大到方向盘、挡把的手感，小到中控饰板、各个按键的细节，那处理的是相当到位啊。但照片里这个中控台其实已经是后期款了，之前第一批的SPARK只有纯黑色内饰，而且也没有CD唱机，但现在返回来再看它的内饰，那份曾经的熟悉感，还是会令我热冷盈眶。

动力方面，最早的SPARK只有0.8三缸的版本，走街串巷、通勤代步没啥大问题，但如果遇到爬坡或者盘山路，那就只能把空调的AC键关闭，让空调压缩机停止运转，从而获取更好的动力。说到这儿，相信你也有着和我一样的经历吧？现在想想，其实还挺有意思的。

记得刚买车的那会儿，还参加过SPARK北京的车友会，周末组个FB局，出个婚车简直是家常便饭。而且大家相互交流爱车、用车方面的心得，别提多开心了。但随着排放的种种限制，这台陪伴我多年的小家伙，已经离我而去了。时隔多年，不知道我曾经的那台小红过得好不好，真心希望你可以和现在的主人一直走下去，因为你真的很好看，真的很经典！

本文来源于汽车之家车家号作者，不代表汽车之家的观点立场。