存量大 卖得慢 豪宅面临的两大难题

随着80、90后步入社会，独生子女的劣势越来越多的暴露出来。目前农村的养老体系还不够完善，靠国家养老是一个很长时间才能达成的愿望，在中国主要以家庭养老为主，身在农村的父母现在身体还硬朗，过几年父母年纪大，养老问题就是现在必须要提早考虑的问题了。相对于多子女家庭，独生子女要承担的养老压力更重一些，如果夫妻双方都是独生子女，他们头顶可能就是四个老人。

　　通货膨胀为一般价格水平普遍的和显著的上涨。需要注意：
　　（1）.价格上升不是指一种商品或几种商品的价格上涨，而是指价格的普遍上涨，即价格总水平的上涨；
　　（2）.价格水平的上升要持续一定时期，而不是一时的上升。失业与充分就业凡是在一定年龄范围内愿意工作并没有工作，并正在寻找工作的人称为失业。
　　属于失业范围的人包括：
　　⑴新加入劳动力队伍第一次寻找或重新加入劳动力队伍正在寻找工作的人；
　　⑵为了寻找其他工作而离职，在找工作期间作为失业者登记注册的人；
　　⑶被暂时辞退并等待重返工作岗位的人；
　　⑷被企业解雇而且无法回到工作岗位的人，即非自愿离职者。
　　菲利蒲斯曲线是经济学家用来表示失业率和通胀率之间此消彼长，互相交替关系的曲线。这条曲线表明，当失业率较低时，货币工资增长率变得较高，反之当失业率较高时，货币工资增长率就变得较低，如图图中的OU代表失业率，OP代表通胀率（通胀率与工资增长率有关，所以菲利蒲斯曲线又被用来表示物价上涨与失业率之间的关系），曲线表明失业与通胀存在替代关系。
　　通货膨胀率与失业率之间出现交替关系的原因在失业率较低时，就业较为充分，经济活动比较频繁，从而工资上涨速度加快，引起通货膨胀加剧，通货膨胀率增加；反之，失业率较高时，就业不够充分，失业的压力增加，工人增加工资的压力受到限制，从而货币工资增加放慢，甚至下降，从而导致价格总水平增长下降，通货膨胀率降低。价格调整曲线的政策含义当政府希望失业率降到自然率水平之下，可以运用扩张性的经济政策来实现，但需要以一定的通货膨胀率为代价；反之，如果政府试图降低通货膨胀率，则可以通过增加失业率来实现。

6月7万+公寓豪宅成交套数TOP10

6月别墅市场成交套数TOP10

北京的豪宅有多火？一份中原地产市场研究部的统计数据显示，半年来8万+签约571套，刷新了年度历史新高。不仅如此，豪宅的火爆还吸引了离开北京市场多年的绿城也吃起了回头草，高调宣称回归北京，开发豪宅产品。

豪宅似乎会将一直“豪”下去，但实际上，这场多方参与的游戏下半年是否还能一如既往，才是市场最关心的问题。一些开发商操盘手就对豪宅后市表现出了一定的担忧：“2016年下半年顶豪市场一定会遭遇冲击。流动性下降，钱变少，贷款变少，将直接影响资金要求最高的顶豪市场。”

中原地产首席分析师张大伟也认为：半年8万+签约了160亿，可以认为北京一年的顶豪容量在300亿+上下。按照300亿的年去化速度，北京高端产品全部消化大约要7年。此外，北京顶豪大约有70个项目5000套待售，而去化需要15年左右。豪宅市场并不像外表看上去那么美，一旦市场出现降温，顶豪市场将出现巨大风险。

下半年豪宅销售难度将明显加大

传统意义上进入下半年，也进入了豪宅的销售季。根据亚豪君岳会统计数据显示，2016年6月，北京成交价7万+的公寓豪宅产品共签约306套，成交面积5.59万平方米，环比分别大增42%、28%，这一数字也创造了7万+豪宅产品成交的历史新高。

豪宅成交的如此火热，一定程度上掩盖了豪宅即将面临的白热化竞争。据中原地产统计，截至6月21日，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元/平方米的地块合计有59宗，合计土地出让金为1919.38亿，而截至今年6月16日，其销售额只有224.8亿，这意味着豪宅的推盘高峰还远没有到来。

同时，除了存量巨大以外，豪宅开发带来的资金压力同样不容小觑。业内人士指出，目前北京商品房销售均价在35000元/平方米左右，之前拍出的高价地未来销售价格至少在6万元/平方米左右。这些地块入市的难度巨大，如果在未来三年内销售不达标，对项目本身而言很可能会有潜在的资金链风险。

融创中国董事长孙宏斌曾公开表示，由于地价太贵，北京很多项目都“被豪宅”。一些北京、上海的开发商之所以迟迟没有推盘入市，就是因为一旦入市就可能亏本。他认为，现在一线城市的项目利润空间比较小，尤其是地王对项目开发要求非常高。

某在售项目营销负责人对北京青年报记者表示，豪宅化的加剧导致购房人选择更多了，进一步拖慢了豪宅项目的去化周期，公司上下都有相应的准备，“持久战”是必要的；另一位业内人士也表示，随着高价地项目陆续入市，未来单价超过10万元的项目会越来越多，市场竞争将更加激烈。

也有人认为，新地王的不断出现，会为早期地王解套，但事实上，即使新拍地价高过周边房价，在售项目也未必可以收获明显的去化效应。

思源地产的李昕炜就表示，今年自己曾接触到去年曾在南五环大兴拿了地王的某公司营销负责人。在不久前北六环外南邵地块高价被拍后，一度觉得“大兴卖十万不是问题了”，欢欣鼓舞。但他随即需要面对的是：如果按照这个逻辑，今年下半年北京会有将近60个左右的地块都能卖到十万元！同一时期井喷出来项目间的横向竞争会异常激烈。

根据亚豪君岳会统计数据显示，2016年6月，北京公寓豪宅市场成交价88293万/平方米，环比下跌12%。这也是上月公寓豪宅市场成交均价首超10万之后，迅速跌落。随着愈加惨烈的抢客争夺，有市场人士认为北京豪宅销售进入了困难期。

拿地越早越从容

2016年下半年，新豪宅与老豪宅的命运可能会完全不同。

住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌就表示，一些在2015年以前拿地的开发商，地价相对低，即便项目没有入市，地价也大多翻番了。相反，2015年下半年拿地的开发商很多苦于地价很高，等到2016年下半年入市时，价格很难有足够的竞争力，一旦遇到市场低潮，更是丧失了灵活的定价空间。

北京市房地产协会秘书长陈志也认为，地王的去化往往比老项目新产品的难度要大许多，一方面老项目的拿地成本低，另一方面项目的成熟度、品牌成熟度都要大于新地王的影响，最典型的万柳地王，或者今年豪宅市场上表现抢眼的泛海，都属于早期拿地的项目，不但地段好不用纠结定位，更因为拿地早保证了利润率。

中国中央别墅区发展研究院创办人、院长刘东认为，实际上，高昂的土地价格，正不断挑战开发商的底线，拍卖配建保障房的土地出让方式、相应上升的财务成本以及高税率也压缩开发商的合理利润空间。2014年北京财政收入总计4027.2亿元，其中1917亿为卖地收入。也就是说，土地收入占北京财政收入将近一半。2015年则达到2032亿元。“高地价与高房价似乎形成了死循环，因为只有在现在项目的销售中获得利润才能保证未来有钱拍地，而土地越来越贵，房价的上涨也是必然。”

北京现在有一些早期以较低价格拿地的项目，面对上扬的豪宅市场，更激动，也更从容。像不久前公布了样板间的天润玖锡，前身就是当年亚奥区域的天润福熙大道，其在2016年进行了产品升级后，价格也出现了大幅度上涨。项目负责人天润同泰置业营销总监张大东就自信地表示，“项目拿地早，所以价格弹性大。”

很多早期拿地的项目都和天润玖锡类似，在当前市场中，价格更加灵活，像2012年的地王夏家胡同终于也要入市了，该地块于2012年被懋源地产以楼面价4.5万元/平方米摘得，成为北京当年单价地王。但现在四年过去，三环边上的住宅用地价格对比4.5万元/平方米几乎翻番。

而拿地晚、地价高的项目不但自身面临巨大的成本压力，还要考虑入市的时机问题。

抱团造豪宅应对高地价和高风险

“抱团造豪宅”是目前一些房企选择应对高地价，高风险的方式。尤其是一些新兴的豪宅区域，由于此前并不是传统的豪宅聚集区，无论是市场知名度还是购房人的认可度都不高，但地价却不低，导致风险加大。所以更需要大型开发商的抱团式合作开发。

2015年由首开保利联合体以64.83亿元竞得的孙河地块就引入了龙湖与平安共同开发，四方所占股权比例均为25%。从过去的竞争对手到现在的合作伙伴，豪宅市场呈现出博弈与均衡的戏码。

不久前，该地块刚刚以景粼原著的名字面市。而景粼原著所处的孙河板块，是位于北京中央别墅区的位置，是北京高端居住区的代表之一，除了中粮瑞府外，这里的豪宅还包括泰禾·北京院子、首开琅越以及龙湖·双珑原著等。如此来看，景粼原著在豪宅竞争激烈的孙河难免也会承受一定的压力，但这种压力分摊在四个大型开发企业上，就将风险降到了最低。

（以上回答发布于2016-07-21，当前相关购房政策请以实际为准）

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