常州市住宅物业管理条例
3月31日召开的省十三届人大常委会第二十二次会议批准了市十六届人大常委会第三十二次会议通过的《关于修改〈常州市住宅物业管理条例〉等三件地方性法规的决定》。这是我市人大自2015年获得地方立法权以来，首次对出台的地方性法规进行修改。这次修改涉及《常州市住宅物业管理条例》《常州市电梯安全管理条例》《常州市天目湖保护条例》3件地方性法规。
据市人大常委会法工委主任许玲介绍，对我市3件地方性法规进行修改，主要是根据民法典及相关上位法进行的，修正原法规中与民法典及相关上位法不一致的部分条款。《中华人民共和国民法典》已于今年1月1日起施行。2020年7月，根据全国人大和省人大统一部署和要求，市人大常委会对我市涉及民法典的地方性法规开展专项清理发现，《常州市住宅物业管理条例》中“有关业主共同决定事项、物业服务合同”等规定，《常州市电梯安全管理条例》中“有关住宅电梯安装刷卡系统征得业主同意的投票规则”，与民法典的相关规定不一致，需要进行一致性修改。另外，2020年11月，省人大常委会对《江苏省物业管理条例》等6件地方性法规进行修改，也需要对《常州市住宅物业管理条例》相关条款进行修改。
《常州市天目湖保护条例》自2018年3月1日施行后，省人大常委会2018年11月23日对《江苏省人民代表大会常务委员会关于加强饮用水源地保护的决定》作了修改；2020年，省人大常委会先后出台了《江苏省生态环境监测条例》《江苏省水污染防治条例》。《常州市天目湖保护条例》的个别条款与上述上位法出现不一致情况，需要进行相应修改。
（原标题——省人大常委会通过《常州市住宅物业管理条例》等3件地方性法规修改）
来源：常州日报
住宅物业管理涉及千家万户，是一项重要的民生工作，也是城市建设和管理的重要内容之一。记者昨天从常州市住房和城乡建设局了解到，7月1日起，《常州市住宅物业管理条例》（以下简称《市条例》）将正式施行。《市条例》延续了部分常州市物业管理办法》好的做法，同时针对过去常州市物业管理中存在的问题进行立法，共十章七十九条。
和之前出台的相关办法相比，《市条例》新增加了物业保修金与住宅专项维修资金、信用管理和监督管理三个章节。同时，《市条例》明确了政府及相关部门管理边界，推动综合行政执法向住宅小区公共场所拓展。值得一提的是，针对市民普遍关心的推进首次业主大会会议的筹备工作，保修金和住宅专项维修资金的管理、使用、监督等问题，均作了具体规定。
到现在为止，我市商品房小区全部实行了物业管理。
推动首次业主大会的召开，倡导业主自治
业主大会成立难，原因之一是首次业主大会会议召开难，这是常州长期以来存在的一个难题。而在实践中，普遍存在开发商、物业服务企业阻碍业主大会成立等问题。据了解，目前常州成立业主大会的住宅小区不到总数的四分之一，业主大会成立难制约业主自治的开展。
《江苏省物业管理条例》中，对首次业主大会筹备组人数、组成人员、公示等方面进行了规定，但规定得还不具体，在实际运作中不顺畅。市住建局物管处负责人盛伟峰介绍，《市条例》从我市实际出发，规定了建设单位书面申请时间和报送资料义务，条例中规定，新建住宅小区符合召开首次业主大会会议条件的，开发商应当在30天内，向相关部门提出书面申请，并报送相关文件资料。如果开发商不按规定提出书面申请，将会受到一万元以上五万元以下的罚款。
条例还落实了首次业主大会会议的筹备经费，由开发商在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交至街道办事处（镇人民政府）设立的专用账户。如果未按照要求交纳，将处五万元以上十万元以下罚款。此外，条例还放宽了筹备组成员的限制，规定了如果开发商不派员参加的，将不影响筹备组的成立。
物管人员细心维护小区每个角落
建立物业保修金制度，强化开发商保修责任
盛伟峰透露，目前我市发生的物业矛盾纠纷中，不少都是由于开发商不积极履行物业保修责任造成的，业主在物业质量问题得不到解决的情况下，往往以拒交物业费等行为应对，而本来是业主和开发商之间的矛盾，也就转变为业主和物业服务公司之间的矛盾，形成恶性循环。
为了进一步保障广大业主的合法权益，督促开发商履行其应尽的保修责任，《市条例》借鉴了浙江省和南京市物业管理法制建设的先进经验，在第五十二条设立了住宅物业保修金制度，进一步强化了开发商保修责任，为保修期内物业质量问题的解决提供了途径。
《市条例》规定，开发商在办理房屋所有权首次登记前，按照建筑安装工程总造价百分之一的标准交存物业保修金，用于物业保修期内建设单位不履行保修责任，或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的维修费用列支。
《市条例》指出，物业保修金交存期限为五年。在物业保修期内，如果物业保修金不足以支付维修费用，由开发商补足，保修期满后，保修金有余额的，则返还给开发商。据悉，目前《常州市住宅物业保修金管理暂行办法》正在制定，办法将明确交存、使用和退还、监督管理、法律责任等有关具体规定和要求，有望在今年出台。
物业管理的健康发展，不仅改善了我市小区环境品质，促进了城市建设和管理，也提升了市民幸福指数。
专项维修资金“签字难”，可使用异议表决方式
维修资金筹集使用难度大、业主表决难度大等问题常常令住户非常烦恼。为了解决制约住宅专项维修资金使用的“表决难”，“两个三分之二”难突破等问题，《市条例》第五十五条规定“业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中约定住宅专项维修资金的使用采取异议表决方式。使用异议表决方式的，应当以书面形式将告知书送达住宅专项维修资金列支范围内的业主，并在告知书中载明未按规定时间和方式反馈意见的，视为同意。”
“原先，业主使用公共维修资金需要得到三分之二以上业主的同意，这个难度其实比较大，这也是维修资金使用难问题的主要原因之一。因此条例提出，成立业主大会的小区经过约定可采用异议表决，如果超过三分之一以上业主不同意，那就不好用，如果说不同意的业主少于三分之一，那就表明三分之二以上业主是同意的。”市物管中心相关负责人说。
规范业主委员会、物管委员会
据了解，目前全市商品房小区1032个，成立业主委员会243个，成立物业管理委员会392个。为了进一步规范业主委员会的活动，《市条例》中明确规定了业主委员会应该向业主公布委员会成员、职责、联系方式、共用部位共用设施的使用和经营收支情况。如果有业主认为业主委员会委员不符合规定条件的，可以向业主大会、业主委员会提出异议，也可以向街道办事处（镇人民政府）协调解决。
为了规范物业管理委员会的活动，《市条例》对其成立条件、履职范围和行为规范作了严格的规定。明确了业主成员不少于百分之六十，物业管理委员会主任一般由业主成员担任；由非业主成员担任的，应当在业主成员中明确一名副主任，承担日常事务。
为适应现代科技的发展，《市条例》还提出，业主大会、业主委员会和物业管理委员会召开会议、进行表决，除了传统方式，还可通过市物业管理公共服务平台开展，该平台将于今年年内开发完成。
对物业管理企业开展信用管理，建立信息系统
在对物业企业的动态管理方面，《市条例》设置“信用管理”一章，明确了物业管理主管部门在信用管理建设中的职责，建立了覆盖物业管理参与各方，包括建设单位、物业服务企业、物业服务企业负责人、物业服务项目负责人、业主委员会和物业管理委员会委员、业主、第三方机构的失信行为清单。同时明确了物业管理信用信息的采集主体，失信惩戒措施等。
目前，市住建局正会同市信用信息主管部门制定物业管理信用信息管理具体办法，并开发新的物业管理信用信息系统。
来源：常州晚报
本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅物业、住宅小区内非住宅物业和与住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，通过选聘物业服务企业或者自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条 市、辖市（区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理工作纳入社会治理工作体系，实施网格化管理，建立物业管理综合协调和目标责任机制；建立与之相适应的资金投入与保障机制；鼓励采用新技术、新方法，提高物业服务与管理水平。
街道办事处（镇人民政府）负责辖区内物业管理活动的指导和监督，协助上级人民政府和有关主管部门做好物业管理相关工作。
社区居（村）民委员会对业主自治进行指导和监督，并协助街道办事处（镇人民政府）做好物业管理相关工作。第四条 市、辖市（区）物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
城市管理、公安、民政、财政、规划、城乡建设、园林绿化、市场监督管理、消防、环保、价格、信用信息等主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。第五条 市物业管理主管部门应当会同相关部门，建立并推广使用物业管理公共服务平台，用于业主决策电子投票、物业管理相关信息公开和物业管理纠纷投诉处理等。市物业管理公共服务平台应当纳入市人民政府的公共服务平台。
鼓励物业管理相关主体利用互联网等开展物业管理活动。第六条 市、辖市（区）物业管理主管部门应当建立培训制度，定期对街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、业主自治组织和物业服务企业等单位的相关人员进行物业管理法律、法规和业务知识培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。第七条 市、辖市（区）人民政府及其相关部门、街道办事处（镇人民政府）等可以通过购买服务等方式，引导法律、会计、工程监理、评估、咨询等第三方机构参与物业管理活动。
鼓励业主自治组织、建设单位、物业服务企业等委托第三方机构，开展物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等与物业管理相关的活动。
第三方机构应当遵循独立、客观、公正的原则，依照法律、法规、相关技术规范和合同约定提供专业服务，出具的报告应当真实、客观、完整，并对出具的报告负责。第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会第一节 业主大会第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应职责。
业主大会决定下列事项：
（一）制定、修改业主大会议事规则；
（二）制定、修改管理规约；
（三）选举业主委员会、监事会或者更换业主委员会、监事会成员；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）确定业主大会、业主委员会、监事会工作经费，业主委员会委员工作补贴和标准；
（六）物业服务内容、服务标准和物业服务收费方案；
（七）选聘、续聘和解聘物业服务企业；
（八）筹集和使用住宅专项维修资金；
（九）依法改建、重建建筑物及其附属设施；
（十）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的方式和经营收益（以下统称公共收益）的分配和使用；
（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第九条 新建住宅小区符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当在三十日内，向物业管理区域所在地街道办事处（镇人民政府）书面提出召开首次业主大会会议的申请，并按照《江苏省物业管理条例》的规定报送筹备首次业主大会会议所需资料。
十人以上业主公开联名可以向街道办事处（镇人民政府）或者辖市（区）物业管理主管部门书面提出召开首次业主大会会议的申请。辖市（区）物业管理主管部门收到申请的，应当在五个工作日内书面通知街道办事处（镇人民政府）。街道办事处（镇人民政府）应当及时审核是否符合召开首次业主大会会议条件，已符合条件而建设单位尚未按照规定报送相关资料的，应当督促建设单位报送；建设单位应当及时报送。
答：物业政策 《常州住宅物业管理条例》今天起施行 和之前出台的相关办法相比，《市条例》新增加了物业保修金与住宅专项维修资金、信用管理和监督管理三个章节。同时，《市条例》明确了政府及相关部门管理边界，推动综合行政执法向住宅小区公共场所拓展。值得一提的是，针对市民普遍关心的推进首次业主大会会议的筹备...
答：乙方：(房屋出售单位、委托方)甲、乙双方根据常政发[1994]107号文颁发的《常州市市区住宅区物业管理行办法》要求，议定以下条款共同信守。一、房屋管理 (一)乙方根据市___文件规定将___新村住房共计___套___平方米(建筑面积)出售给职工个人(说见清册)，现委托由甲方管理并按本合同第三条款规定向...
答：用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。已交付给物业买受人的物业，物业服务费用自物业交付次月起计收。业主或者物业使用人未入住的或入住后不使用期连续超过三个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第四个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。法律客观：《物业管理条例》第四十一条 ...
答：1.物业公共服务费从什么时候开始交纳？物业公共服务费是由业主或使用人按照物业管理服务协议中的约定时间开始缴费。如果之前没有合同约定的，应按照房屋的交付时间开始交费。2.业主在装修时是否应该交纳装修押金和装修服务费（垃圾清运费）等费用？业主在装修时不需要交纳这些费用。因为2010年11月1日起常州...
答：1、清洁卫生管理；2、绿化物日常维护管理；3、治安管理；4、维护公共蓄水池；5、水电管理；6、排污设施管理；6、排污设施管理；7、高层楼宇增设的服务项目；8、根据需要增设的其他服务项目。小区品质越高，物管费也越高，常州物业费高的大概要5元/平方，低的大概0.4元/平方。
答：金坛物业费从5月1日起取消。《物业管理条例》5月1日起施行。明确规定已竣工验收但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业费由建设单位承担。预收物业费的，不得超过合同有效期的剩余期限。不定期物业服务合同，不得约定预收物业费。金坛区是江苏省常州市辖区，位于江苏省南部，北纬31°33′42″～31°...
答：第一条 为了加强商品房交付使用管理，维护商品房交易双方当事人的合法权益，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、国务院《建设工程质量管理条例》和有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本市行政区域内新建商品房的交付使用以及相关的监督管理活动，适用本办法。第三条 市建设行政...
答：如 江苏 省常州市房管局就于2009年10月1日实施的《常州市 市区 住宅电梯运行维护收费管理办法》对物业管理中电梯的使用、运行、收费范围、收费标准等容易引发争议纠纷的部分作出了明确的规定。相类似的如成都、重庆、广州、哈尔滨等城市的政府主管部门先后出台针对物业管理中有关电梯收费的政府指导性意见,这些都不失为...
答：戴晓荣：常州市住房保障和房产管理局党委书记，全面主持局党委工作，负责组织、宣传教育等方面工作。孙勇：常州市住房保障和房产管理局局长、党委副书记，全面主持局行政工作，负责人事、监察工作，同时分管计财处。吴玲忠：常州市住房保障和房产管理局副局长，负责物业管理、法规、行政审批、房屋安全管理鉴定等...
答：根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》、《江苏省城市市容和环境卫生管理条例》和其他有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。下面是我为您精心整理的关于常州市城市市容管理办法全文内容,仅供大家参考。 第一章 总则 第一条 为了加强城市市容管理,创造整洁、优美、文明的城市环境,根据国务院《城市市容和环境卫生...
