如何加强老旧小区长效管理
企业管理是对企业生产经营活动进行计划、组织、指挥、协调和控制等一系列活动的总称。毕度海企业管理公司,通过目标教练全程跟进辅导形式,有效打造学习型自组织,快速将管理者转化 为目标教练®,并打造一套梯队人才培养体系。
健全机制,完善网络
一是按照“重心下移、属地管理”的原则,加强老旧小区管理的组织领导。成立区住宅物业管理工作协调领导小组,区住建局下设办公室,负责组织实施住宅小区的物业管理协调工作。民政、执法、市容、司法、公安等职能部门根据各自职责,做好相关工作;街道负责指导业主委员会选举、换届工作,调处物业管理纠纷、应急处置等;社区要建立物业管理联席会议制度,召集主管部门、业主委员会、物业服务企业等参加,定期收集居民建议,协调解决物业管理中的疑难问题,在解决社区重大纠纷应急方面的作用。逐步形成“区政府负责、部门协调、街道组织、社区落实”的管理格局。
二是积极推进老旧小区业主委员会建设工作进程。对于条件成熟的小区,街道要积极指导,依法成立业主委员会;对产权关系复杂,不具备条件的小区,可成立小区管理委员会。通过业主委员会将业主诉求反映给政府,协调沟通解决问题,减少上访率。
三是进一步加大对驻区物业公司的监管、扶持力度。要建立联评机制,对物业公司的评审定级,要充分征求、听取、吸纳街道、社区及业主的意见。要建立准入、退出机制。建立物业管理公司的动态管理信息库,对进入的物业公司,要严格审查;对于动辄退出的物业管理公司,要采取全区通告、暂扣营业执照、3年内不准再次进入本辖区等措施严加制约。要建立物业奖励机制。设立老旧小区物业服务奖励基金,通过以奖代补形式,对联评中等级较高的物业公司予以奖励。
分类实施,逐步整治
老旧小区类型不同、整治也应有别。对于个别“先天不足,后天老化”情况过于严重,改进管理的余地极为有限的老旧住宅小区(主要是上世纪80年代以前建设的小区),要纳入旧城综合改造计划,通过拆旧建新从根本上解决问题。对于近期没有改造计划但有整治提升空间的老旧小区(主要是上世纪80年代以后建设的小区),可通过逐步整治,让惠于广大居民。
一是在条件允许的情况下,加大投入、分期治理、逐年解决。可依据小区破损程度,同时参考建设年代,对老旧小区进行排序。每年选择若干个小区进行试点,打造样板工程,发挥示范作用,逐步完成老旧小区的综合整治提升工作。整治重点包括影响居民日常生活的水、电、气等问题,以及环境整治、道路、绿化、照明、健身等其他基础设施建设。
二是要多措并举解决资金难题。老旧小区整治提升投入大、问题复杂,单靠区政府力量难以有效推动,必须依靠市委、市政府的大力支持。建议市上加大资金、政策支持力度,设立“老旧小区维修专项资金”,由市、区两级财政解决,并研究出台相关政策,明确筹资途径、出资比例。如,对有主管部门的老旧小区,按照市财政、主管部门一定比例出资投入;对没有主管部门的小区,按照市、区财政一定比例投入;老旧小区水、电、气等专业经营设施设备,由专业经营单位承担专业经营设施分户计量装置的维修、养护、更新等责任及相关费用;房屋建筑本体设施由业主承担,有大修基金的提取大修基金,没有大修基金的,按“一事一筹”的原则,由业主分摊。
因地制宜,创新管理
老旧小区基础条件不一,其产权性质、房屋年限、业主结构、配套设施等方面差异很大,情况复杂,物业管理必须因地制宜,区别不同情况采取相应措施。
一是对于初步具备条件的小区和经过整治可以达到引入规范化管理的小区,要积极创造条件引入规范的物业管理,把管理权交给业主与物业。街道、社区要帮助、指导各小区组建业主委员会或小区管理委员会;小区业主委员会(管委会)根据实际,选择合适的物业公司,确定服务标准和收费标准;政府相关部门要加强宣传、监管,引导物业管理公司提高服务水平。
二是对于条件较差,难以请到专业物业公司的,可以采取“1+N”的自治管理模式,可有效减少居民需要交纳的物业管理费用。“1”:即小区自治管理小组。在社区的引导帮助下,小区居民采取自愿方式,成立自治管理小组,按照“自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊”的原则,管理居民事务。成员由热心公益事业的小区楼栋长、党员及部分居民组成,采取抵偿、免费等不同形式。“N”:包括聘请专业人员、服务外包、居民互助及引入非营利性物业服务机构等多种方式。其中,服务外包是将物业管理中的专业服务部分外包给专业物业机构;居民互助是居民自己向小区自治管理小组报名提供绿化、保洁、维修水管等相关服务,并因此获得部分收入。
三是对于条件较差且无法实施自治管理的小区,可以采用保障型管理模式。成立依托于街道的非营利性物业服务机构,广泛吸纳辖区就业困难人员组成,经培训上岗,通过向居民低收费以及多方筹措资金等方式,实现准物业管理的市场化运作。
无论采取何种管理模式,在运行过程中,均可充分整合小区资源,多方筹措资金,通过院内泊车抵偿服务、便民设施的收入等,弥补资金短缺,确保管理服务到位。
加强宣传,营造氛围
要广泛深入宣传《物业管理条例》,营造依法管理、依法履行义务、文明有序的物业管理良好氛围。
一是积极引导居民转变观念、更新观念,尽快实现由计划经济条件下的福利性生活方式思维向市场经济条件下有偿服务的思维转变,树立“花钱买服务”的意识。
二是要加强对物业管理工作的组织领导,加大考核与监督检查力度。对在物业管理中做出突出成绩的街道、社区、业主委员会、物业管理公司的管理经验和先进事迹进行总结推广,大力进行表彰奖励。
三是提高物业管理公司服务水平和服务能力。加大对物业管理从业人员的培训,提高服务意识、专业技能和服务水平,充分运用科学管理技术,优化服务质量,真正营造安全、整洁、文明、舒适的居住环境。
答:的指导意见》(国办发〔2020〕23号)《内蒙古自治区人民政府办公厅关于印发自治区全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》(内政办发〔2020〕27号)和《乌海市人民政府关于印发乌海市老旧小区改造行动实施方案的通知》(乌海政办发〔2021〕47号),对老旧小区改造前期手续办理、项目推进、竣工验收、长效管理等流程进行...
答:据悉,该通知分为加强项目储备、强化资金保障、加强事中事后监管、完善长效管理机制以及其他事项共5个大项,以及12个小项。 其中,其指出政府投资重点保障,中央预算内投资全部用于城镇老旧小区改造配套设施建设项目。各地应统筹地方财力,重点安排消除城镇老旧小区各类安全隐患、提高排水防涝能力、完善养老托育设施、建设停车场和...
答:杭州市的老旧小区改造工作由市住保房管局负责落实。根据《杭州市老旧小区综合改造提升工作实施方案》的规定,市住保房管局主导推进涉及危旧房治理改造、加装电梯、物业管理等专项行动,并指导各地区做好改造后的长效管理。成立了全市老旧小区综合改造提升工作领导小组,由市政府分管领导担任组长,成员包括市级...
答:推进绿色节能、适老化提升改造,要求每个县区须有一个提升型整治改造的试点项目。为解决老旧小区停车难的问题,在条件允许的情况下,在充分征得广大业主意见的基础上,建设立体停车设施,逐步解决老旧小区停车难的问题。 以后续的管理上,进一步完善长效管理机制。在整治改造模式和长期管理模式上,大胆探索,积极推进“三位一体...
答:(八)居民就结合改造工作同步完善小区长效管理机制形成共识的,方可纳入改造计划。居民对改造后的物业管理模式、缴纳必要的物业服务费用等,集体协商形成共识并书面(线上)确认的,方可开工改造。 (九)各地应完善城镇老旧小区改造事中事后质量安全监管机制。应完善施工安全防范措施,建立工程质量安全抽检巡检制度,明确改造工程验...
答:观点地产网讯:1月5日,住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,共包含融入基层社会治理体系、提升物业管理服务水平、健全业主委员会治理结构、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理。该份文件中,在部分老旧小区方面,鼓励物业服务企业统一管理在管项目...
答:如何建立长效的维护和运营管理机制,确保改造后的老旧小区外观“颜值”不反弹、内在“气质”不降低,是一个需要认真思考的问题。如果缺失后续长期维护和运营管理机制,改造后的老旧小区“颜值”“气质”恐难以长期保持。可见,建立长效的维护和运营管理机制极其重要。这需要政府加强引导和统筹协调,鼓励基层结合...
答:一、指导 思想 以科学发展观为指导,以“十项整治”活动为契机,以改善物业小区环境面貌、提高群众居住质量、构建和谐社会为宗旨,以建立老旧住宅小区长效管理机制为根本,着力解决老旧小区无物业管理、卫生脏乱差问题,提升老旧住宅小区综合整治工作成效与管理水平。二、整治目标 整治后的小区达到“美化、硬化...
答:条件成熟一批确认一批,滚动确认2020年整治项目。3、加强制度机制建设,健全完善老旧小区综合整治工作统筹协调、项目生成、整治合理共担、社会资本参与、金融支持、群众共建、整治项目推进、存量资源整合利用、支持中央国家机关等政策机制。4、积极探索老旧小区综合整治后长效管理机制。不断提升业委会和物业管理委员...
答:《意见》提出,建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制。利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段,开展多种形式的基层协商,主动了解居民诉求,促进居民形成共识。明确项目实施主体,推进项目有序实施,完善小区长效管理机制。《意见》要求,建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担...