多地楼市政策无死角“补漏” 调控内容更趋于精细化

近期，杭州、无锡、南京、宁波等房价上涨过快的城市相继出台调控政策，掀起长三角新一轮调控大潮。市场分析人士指出，这些政策是“调控政策的精细化版”，目的在于补漏政策缺口、继续稳定市场预期。
中国房地产数据研究院院长陈晟向记者分析指出，长三角各城市楼市调控本着“因城施策”“一城一策”的原则，同时也要兼顾区域协同健康发展的目标，“调控”不是打压。调控政策的出台将起到“稳定器”的作用，有助于市场回归理性，实现持续健康稳定发展的目标。
侧重打击“假落户、假离婚、假人才”
三季度以来，包括杭州、无锡、南京、宁波等在内，长三角多个热点城市密集出台调控政策。从具体细则来看，这些新政大多侧重打击“假落户、假离婚、假人才”，并对商品房销售、公积金贷款等方面加强规范。
以近期出台新政的杭州为例。9月4日，杭州从土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等六个方面制定楼市新规。其中，在投靠落户方面，以父母投靠成年子女方式落户杭州市的，须满3年方可作为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。同时，新规对于无房家庭的认定标准更为严格，新增30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录、离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人，可认定为无房家庭。
而在此次“9·4新政”之前，今年3月开始，杭州陆续放宽过新房预售限制、出台人才优先购房。今年7月，杭州再次对限购、限售、摇号政策进行了细化。
8月30日，无锡市在现有住房限购政策的基础上增加了对离异家庭购房套数的限制，要求限制离异家庭购房套数、个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年、提高二套房首付比例至六成等，防止通过“假离婚”手段获取购房资格，进一步提高购房成本和转让成本，抑制投机炒作。同时，无锡新政还对于房屋交易的税费内容、贷款政策等也有收紧，并且严厉打击炒作学区房概念、哄抬二手住房价格行为。
7月23日，南京市住房保障和房产局等七部门联合印发通知，祭出九大稳楼市措施。其中规定，夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，堵住“假离婚”漏洞。此外，南京还提出优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源等。
7月6日，宁波收紧房地产市场调控，提出要加大土地供应、从严核定新出让地块商品住宅的销售价格、严格控制楼面地价等措施来降温市场热度。
8月14日，合肥市房管局对商品房规划设计条件、完善商品房买卖合同约定内容、规范商品房销售广告宣传行为、加强商品房建设质量品控管理、依约履行商品房合同交付责任以及加强房地产信访矛盾化解等6个方面做出要求。同期，合肥对之前出台的人才政策进行了细化与完善，并接连出台了2条公积金相关政策，包括个贷上限系数调节、婚前贷款次数记入家庭贷款次数等。
专家：“调控”不是打压
不少业内人士表示，综合来看，上述这些城市出台的政策是“调控政策的精细化版”，目的在于补漏政策缺口、继续稳定市场预期。
同策研究院宋红卫告诉记者，长三角成为众多房企的投资聚集区，今年以来土地市场热度也是长三角区域最为明显，上海、无锡、南京、常州、宁波等城市高楼板地块频出。因此，“这轮调控的特点就是‘稳市场’，也可以视为取消疫情期间的适度放松政策，再度回归强调控阶段”。陈晟也向记者表示，调控是为了保持楼市健康平稳的发展。疫情之后，长三角市场恢复较快，因而部分热度较高的市场实施了相关调控。
来自克而瑞研究中心的数据显示，从区域市场来看，疫后长三角地区市场复苏动能甚为强劲。在刚刚过去的8月份，杭州、宁波、南京、常州等销售额同比涨幅均超50%。另据中国房地产指数系统百城价格指数调查数据，今年1-8月，长三角区域新建住宅价格涨幅明显，累计上涨3.85%，位列主要城市群首位；房企在长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀拿地占比之和为57.3%，其中长三角占比为26.1%。
记者注意到，部分较早出台调控政策的市场已经有了一定的降温效果。
例如，“宁九条”新政出台一个多月，9月1日，南京网上房地产的数据显示：8月份南京共有66次开盘，11833套新房涌入市场。最终，新房成交7814套，与7月成交的9512套相比，环比下跌约17.8%。不过，高品质、大面积改善房的需求依然旺盛，葛洲坝南京中国府、苏宁檀悦等新房受到追捧。二手房交易方面，8月份南京共成交12618套，比7月份的14728套下跌了2110套，环比下跌14.33%，同比2019年8月上涨约29.64%。且8月下半月开始，南京楼市为“金九银十”蓄力。8月最后一周，新房市场领取销售许可证的就有29个盘。
对此，市场分析人士强调，调控政策一直以来的重要意义都在于保持楼市的平稳和健康，而非大起大落。
陈晟向记者分析指出，长三角各城市楼市调控本着“因城施策”“一城一策”的原则，同时也要兼顾区域协同健康发展的目标，“调控”不是打压。“所以我认为达到效果就不会有进一步‘增码’，更多的是原来的政策或者漏洞的一些补齐，比如说购买资格等。”其认为，尽管长三角楼市表现出一定的热度，但市场体系比较完善，调控政策的出台将起到“稳定器”的作用，有助于市场回归理性，实现持续健康稳定发展的目标。
宋红卫也表示，未来预计已经收紧调控政策的城市不会继续加码，“至少短期内不会”。其解释说，这主要是由于融资环境已经收紧，在三道红线的融资新规影响下，大部分房企都把回笼现金流、控制有息负债作为首要任务，因此房价上涨压力下降，甚至还会出现以价换量的情况。并且房企也会控制拿地的节奏，因此，在房价和地价趋稳的情况下，不会出台更为严厉的政策。
不过，对于楼市的新一轮调控仍被认为还将进一步扩大范围。7月24日及8月26日，住建部两次举办房地产座谈会及工作会，13个城市分别参会。其中，常州、成都及沈阳同时参与了两次会议。目前，参会城市中，宁波、杭州、南京、深圳等已在近期相继出台了新的调控政策，两次参会的沈阳也在9月6日宣布将严格住房用地出让溢价率管控、严格房地产开发项目竞配建管理等。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，自进入7、8月以来，房价上涨过快的城市相继出台调控政策稳楼市，包括深圳、杭州、南京、东莞等多个城市。预计未来或将继续有其他城市跟进房地产调控，深入落实中央“房住不炒”的原则。而同样两次参加住建部会议的成都、常州呼声最高。

9月11日，北京市住房和城乡建设委员会发布《北京住房和城乡建设发展白皮书（2020）》（下称《白皮书》），表示要坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。同时注重调控精细化，做好根据形势发展预调微调的政策储备。
贝壳研究院分析师许小乐认为，当前国内外环境仍面临不确定性。这种形势下，做好根据形势发展预调微调的政策储备非常重要，但此举是为更好地稳定市场，促进住房合理消费，绝不是走刺激房地产的老路。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，政策明确要更好解决群众住房问题，在政策工具上注重调控精细化，做好根据形势发展预调微调的政策储备。这说明后续房地产调控将更加精细化，各类细分政策或将增多。
过去一年，在京房企盈利水平出现下滑。《白皮书》透露，截至2019年底，全市资质证书有效期内的房企共2333家，主营业务总收入3422.0亿元，同比下降2.6%；利润总额411.5亿元，同比下降30.5%。
这是北京在“房住不炒”政策定力下，市场平稳运行的写照。去年，北京新建商品住房上市8.73万套，同比增加3.2%；商品住房成交20.23万套，同比增加4.9%；新建商品住宅价格小幅波动，二手住宅价格稳中有降。
楼市供给结构也逐步优化。去年，北京新建商品住房签约5.97万套，同比增加45.3%；二手住房网签14.26万套，同比减少6.0%。二手住房与新建商品住房销售套数比由2018年的3.7:1下降到2019年的2.4:1。
“供应结构有所改善，是市场稳定的基础。”许小乐称，纵观北京房地产市场历史，每当新房供应不足时，房价就容易快速上涨，如2016年土地和新房供应达到最低，市场对缺房的恐慌心理较强。2019年大幅增加新房供应，对平缓供需矛盾具有积极作用，房价上涨的预期自然较弱。
经过多年发展，北京市已逐步建立起以“一租、一售、一补”(配租公租房、配售共有产权住房、发放租赁补贴)为主的保障房供应体系，保障水平不断提升。
同时，租购并举的局面逐步形成，住房租赁市场成为北京不可或缺的住房供给渠道。去年，全市共建设筹集政策性租赁住房50186套，包括公共租赁住房 、集体土地租赁住房等，合同备案量突破240万笔。
《白皮书》表示，2020年将坚持“房住不炒”定位，落实城市主体责任，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，持续规范和发展租赁市场，继续完善租购并举的住房制度，推进房地产市场平稳健康发展。
具体而言，要继续做好房地产市场调控，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。落实属地主体责任，按照全市统筹、因区施策原则，编制各区长效机制方案和调控目标。
“中性的政策带来稳定的市场，不加码、不放松是政策中性鲜活的写照。”许小乐表示，从过去调控历史看，人为干预市场容易影响市场波动，保持政策的稳定性，才能让市场形成稳定的预期。
目前，北京执行严格的限购政策，对二套、多套住房以及投资投机性需求保持高压态势，但未进一步加码打击市场。三年来，北京市场维持非常平稳的横盘态势，市场波动幅度整体较小。
“今年疫情两次冲击北京，市场都能恢复过来，目前已追平去年交易量。其中一个重要方面便是，调控让市场需求平稳有序释放，没有透支消耗，才能积累对抗风险的能力。”许小乐认为。
不仅如此，北京在调控手段上正更加精准，包括将法院判决离婚、新生儿出生证明等信息纳入联网审核系统等。“随着个人、家庭信息不断完善，房地产调控会更加精准有力，避免有人钻监管漏洞。”许小乐称。

4月以来，全国各地延续之前的房地产调控密集趋势，加码房地产调控力度。从调控内容看，近期发布楼市新政的城市调控趋于精细化，不仅调控范围有所扩大，还针对“经营贷”“学区房”等热点市场问题进行精细化调控。

4月25日，合肥房管局对刚需购房人“年龄在35岁以下”的相关政策首度作出回应：“并未排除35周岁以上人士的购房资格，他们可参加普通摇号购房。”

这源于4月5日，合肥市住房保障和房产管理局官网披露《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)的相关内容。《通知》主要内容涉及二手房限购、新房“摇号 3年限售”、学区房学位年限限定等。

合肥近年来已成为全国房价上涨最快的城市之一，亟须出台新政为楼市降温。但将买房资格与年龄条件联系起来，则引发网络对“中年危机”“事业危机”等热门话题的讨论。

有业内人士指出，楼市长效调控既要“打补丁”，也要加强贯彻执行力度。相比一季度，市场热度虽有所消退，但买家预期还是很高。因此，各地楼市调控的内容涵盖范围明显增多，调控内容更趋于精细化。

新政应对市场变化

4月25日，合肥房管局解释4月初新政中涉及的“35岁以下群体优先参与热点楼盘摇号”，本意是考虑该群体参加工作时间不长、积蓄有限，能够参加首批刚需摇号，可按最低首付比例购房，减轻年轻人购房压力。并表示针对网民所提意见，房管局正会同有关部门进行认真研究，必要时将对相关政策进一步完善。

21世纪经济报道记者从当地业内人士处获悉，合肥新政之后，市场发生了一些新情况。比如原来炙手可热的二手学区房市场，开始摇摆了;之前需要绑定车位的楼盘，现在也不需要绑定了。

前述业内人士也指出，新政前合肥房价在短短几个月内迅速爬升，是经历了前两年市场累积的结果，新政针对学区房暴涨等进行细化的调控，也是应对楼市阶段性变化的结果;新房限价一直严格执行，涨幅没有二手房那么明显。

与合肥新政针对楼市变化相呼应的是，上海在摇号政策方面的细化。4月25日，上海房地产交易中心网站“网上房地产”公布了近期47个新建商品房项目，这批集中供应的房源接近1.4万套，一旦获批预售证，即可上市交易。上海房管局为此发布了“《××》商品住房认购规则(样本)”(以下简称《认购规则》)。

《认购规则》除了明确将认购时间、地点放在文件最前页之外，还对认购人需要提交的身份、婚姻、家庭关系证明材料、购房资格证明材料以及资金证明类材料等一一列出，并表示：“认购人仅提供所列材料，如开发商要求增加认购材料的需报区房管部门审核同意。”

上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，有关部门通过提出商品房的销售持续管理，说明了监管层对楼市出现的新现象、新问题掌握得比较迅速，处置方案也比较及时。

上海近段时间新盘出现了主动“调客”情况，即销售人员主动联系客户，在询问客户具体情况后，以参与摇号概率高低为由，建议客户“调整”认筹楼盘的意向等。

卢文曦指出，上海加大供应量符合当前市场处于小阳春销售季中需求量增加的要求，有效平抑了市场供需矛盾。其次，从入市的楼盘价格上看也基本稳定，可以起到平稳市场预期的作用。

《认购规则》表明了地方政府通过严格销售管理，加大整治开发商设置障碍“筛选”客户等违规行为，也是在楼市发生新变化的情况下，保护真实买家合法权益的一种做法。

杭州也针对一些楼市新情况出台了政策。此前杭州人才购房政策的漏洞在于，高层次人才单身可购买两套房。4月13日，杭州出台楼市新政“堵漏”，明确高层次人才购买二套房政策，与普通购房者基本一致。

之前，成都、西安等地均对楼市加码调控。据中原地产研究中心统计，截至2021年4月中旬，本年度地产调控政策次数已经超过160次。其中3月份，房地产调控政策次数高达48次，

2月份45次，均超过了1月份的42次。

调控渐趋“精细化”

调控呈现精细化趋势，经营贷、学区房是最近楼市精细化调控的发力点。比如针对一些短期内用新房本以及新企业注册套取经营贷的行为，最近的打压十分有力。调控也不停留在上海、杭州、南京等热点城市，这一波调控城市分布于一线城市、强二线城市都市圈范围以外，包括合肥、徐州等地，房价上涨早已进入监管层调控射程范围内。

以合肥学区房政策为例，为精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为，合肥4月新政在严格执行此前政策的基础上，进一步收紧合肥市部分区域二手住房限购政策，即暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。其中，学区范围以2020年教育主管部门学区划分方案为准，后期学区划分若有调整，则限购范围对应调整。根据房地产市场交易监测情况，对出现异常交易的区域适时调整二手住房限购范围。

在对学区房的使用上，合肥还细化到“在执行合肥市现行义务教育招生入学政策基础上，自2021年新入学起，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外”。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，2021年一季度房地产调控政策井喷，住建部整顿中介、经营贷及土地供应成为新特点。经营贷是这一轮楼市上涨的主要原因。

在2019年之前，购房是不太可能用经营贷的，因为无利可图。经营贷一般1-3年归本，利率远远高于按揭贷款。这种情况下，大部分人不会用经营贷买房。

但在2020年，因为特殊政策，经营贷周期越来越长，利率远远低于按揭贷款，所以不论是购房者还是银行，都有了动经营贷入楼的心思。今年上海、杭州市场，都是从中高端物业开始突然火爆。因为一二手价格倒挂、巨大的利差存在，银行经营贷无可避免流向房地产。

张大伟指出，经营贷流入楼市的核心原因与按揭贷款的利差以及银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。从银行角度来说，经营贷的风险相对而言是高于按揭贷款的，但是经营贷的利率又低于按揭贷款，所以在银行的执行层面就出现了动作走形，变相鼓励了经营贷进入楼市。

业内人士也指出，调控精细化显效需要时间，经营贷管理依然在落地过程中。

市场中各方在新政实施前，仍然有惯性。比如房企在各地集中供地正式实施前，还是会蜂拥土地市场。在最后的搏杀中，房企又将为高地价买单。

4月9日，徐州市住房和城乡建设局、市发改委、市自然资源和规划局等七部门联合下发《进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，其中涉及土地出让与竞拍原则，实行土地供应“两集中”：集中发布公告，全年发布住宅用地招拍挂公告不超过四次，每次供地不低于1000亩，时间间隔、地块数量和区位要相对均衡;集中组织出让活动，挂牌公示结束后，交易时间不超过1个工作日。

近两年来，徐州土地市场频现高溢价成交地块。4月以来成交的9幅土地中，其中5幅地块成交溢价率超过80%。融创、荣盛、碧桂园、银城、美的、中奥等均有所斩获。