房地产行业分析
房地产市场的蓬勃发展，以及人们生活水平的提高，房地产市场开始逐步进行细分，不同收入和生活品位的人对住房有不同的要求，开发商也通过独特的产品卖点来吸引目标客户群。本报记者对购房者分成八类购房群体，并采访每个购房群体的典型购房者，为八类购房群体设计了个性化的置业方案，希望能给人们在购房时提供一些参考。
单身贵族人群
特点：单身人士多为参加工作不久的青年人。他们积蓄不多，但又盼房心切，应采取阶梯式消费模式，随个人收入的增长、工作岗位的变化以及今后结婚生子，而适时地调换住房。
置业方案：单身购房者在购买住宅时应该考虑现在的居住以及未来的转手，一般来说主要看以下三方面： １、住宅的地理位置。单身人士恰好处于立业之初，每天忙忙碌碌，早出晚归，因而，成熟的地段对他们而言十分重要。社区周边的交通应十分便利，距工作单位最好在半小时车程之内，如果每天把过多的时间浪费在路上将是非常可惜的。成熟地段的另一个含义是商业、文化、生活氛围应该浓郁，能够满足青年人衣、食、行、乐的业余生活需求。今后，若工作岗位变动，也可随之调换住房。由于原住房处于成熟的区域，出租或出售都将十分容易。
２、户型面积。单身人士没有必要购买大户型，从而令自己背上沉重的经济负担。现在市场上的小户型总价低、功能全，最受单身人士的青睐。对于刚刚踏入社会的年轻人来说，较低的总房价可以使贷款的压力相对小些，另外贷款时应尽量选取较长的还款年限，这样在近期内还款压力较小，日后事业有了发展时还可以提前还款；对于单身人士而言，最重要的不是宽敞的客厅或像样的厨房，而是小巧的卧室兼工作室。
３、社区及周边配套。年轻的单身人士，时间相当宝贵。快节奏的工作往往令他们无暇顾及个人生活，因而社区之内或项目周边最好应配备完善的生活服务设施，包括运动设施、商业设施等。
拆迁家庭人群特点：拆迁家庭一般在原有住房区域居住时间较长，在那里的生活便利程度要高于其他陌生区域。拆迁户虽然会因为旧房拆迁而得到一部分经济补偿，但旧房一般面积较小，所得到的经济补偿并不足以购买一套理想的住宅。
置业方案：拆迁家庭在新宅购买时主要考虑新居对原有生活的影响以及新宅价格，主要需关注以下几个方面：
１、与原有生活区域的重叠性。拆迁户一般生活在相对老、旧的社区内，而且生活时间较长，对老宅已经形成了强烈的生活依赖性，所以新居一般不要距离原住地太远，以尽量不破坏原有的生活习惯为宜。
２、对于户型面积的需求。拆迁户一般比较重视住宅的总价，虽然旧宅往往位于城市的中心区域，但面积极小，拆迁款总额难以满足置业需求，一般推荐购买原住地的二手房或相对偏远一些的商品房。
新婚夫妇人群 特点：新婚夫妇工作时间有限，积蓄不多，对房屋总价较为关注；新婚婚房对功能性的关注应该更有预见性；对社区内及周边的环境、配套要求相对较高。
置业方案：一对即将走进婚姻殿堂的新人对于住宅是比较挑剔的，通常情况下最注意的就是以下３点：
１、住宅的功能性。新婚夫妇虽然购买新居时家庭人口较少，但应该考虑未来家庭结构的变化，一般来说应尽量选择两室的住宅。户型设计应该突出生活特点。
２、住宅面积及价格控制。由于支付能力有限，同时婚后生活支出也呈上升趋势，所以新婚夫妇对于住宅的面积及总价要求较严格。
３、社区及周边配套项目。周边最好配备完善的生活服务设施，包括运动设施、商业设施、医疗、幼教等配套设施。
成熟家庭人群
特点：成熟家庭通常结构稳定，经济条件较好，购买一般以改善为目的。
[b]置业方案：[/b]此类购房者生活规律性较强，购房主要目的是改变现有居住条件中不理想的部分，所以购房主要考虑住宅的功能性。
１、住宅的地理位置。成熟家庭对于地理位置的挑剔程度较低，对于项目所处地点，只要交通便利即可。
２、房屋功能成熟。家庭购房主要为改善居住条件，新宅的设计细节是他们最关注的。例如：卧室开间最好在３。５米以上；主卧面积最好在１５平方米以上；起居室开间最好控制在４。２￣４。５米之间，使用面积不应小于１４平方米。起居室应有直接采光、自然通风，起居室内应尽量减少直接开向起居室内门的数量，且至少一侧的墙面直线长度不宜小于３米。
３、注重项目品质。因为购房主要是为了改善居住环境，因此购房者对项目的品质最为重视。此外还需要较好的物业服务。
老年购房者人群
特点：老年购房者一般对单套住宅的总价不太关注，住宅所处的位置、社区环境、医院以及物业服务情况是这部分消费者最看重的。
置业方案：老年购房者对于住宅本身只要居住便利即可，但是对物业和医疗、购物等周边配套要求较高。
１、社区及住宅位置。老年人居住的社区通常位于发达城区中的偏僻处，一方面可以享受市区内全面的配套设施，老年人身体虚弱，社区周边最好具备生活、购物、休闲及医疗功能；另一方面老年购房者习惯安静的生活环境，闹市区的噪音及大量的人流会影响老年人的健康。
２、社区环境。老年人体力不足，一般喜欢在社区内进行小运动量的健身活动，社区内不光要有这些健身设施的配置，还应该有一个比较优美的自然环境来满足老人对景观的要求，通常绿化率较高、园林景观、水景俱备的社区比较受欢迎。
３、物业服务问题。老年社区内最受关注的问题就是物业服务问题，在这里物业服务不只是对公共部分进行维护和保养，更要深入住户中针对每一家的情况进行一对一点式服务，老人由于自身生理条件限制，许多家务无法从事，这些都要物业公司解决。有些社区为老人配备了紧急呼叫器，随时为居民服务，处理家中出现的突发情况，深受老年消费者青睐。
４、住宅的细节问题。老年人住户对于住宅的细节问题考虑得比较多，首先是楼层，通常不高于整栋楼高的三分之一；其次是位置，一般不考虑金、银角位置；再次是采光，老年人要求居室，特别是卧室光照充足；还有户型内部，最好不要选择错层或跃层，也不要选择多角的钻石房。
投资客人群 特点：投资客分为短期投资与长期投资两类，通常前者投资住宅，靠短期住宅价格波动赚取差价；后者多投资商业或写字楼，以出租形式获利。
置业方案：１、住宅投资客。投资住宅通常在项目启动期内介入，以获得较低的成交价格，最理想的投资物业是中心景观区内、户型适中、楼层位于建筑物三分之一与二分之一间的部分。对于项目本身应考查的就比较多了，最主要的是位置，一个相对有发展的位置会使物业价值实现大幅提升，通常位置选择在市区边界或风景区内，未来有大规模建设的规划。 ２、商铺写字楼投资客。商铺与写字楼都是长期投资较好的项目，虽然住宅也可以先用于出租再抛售赚取利润，但出租获利远不如商铺与写字楼划算。商铺和写字楼都是成熟区域的才好，最好是传统的商业聚集区，商业或商务气氛浓厚。目前许多开发商都采取包租、回购政策，可以说商铺和写字楼是目前比较轻松的一种投资方式。
ＳＯＨＯ一族人群
特点：公司规模不大、资金有限或处于个人创业期，采用办公、居住两用，既节省资金又方便工作。
置业方案：ＳＯＨＯ产品的一大特点是既拥有办公室通透、大方的设计，又拥有住宅的功能全面；既拥有比写字楼实惠的价格，又拥有与住宅一样的使用年限。ＳＯＨＯ产品自问世以来一直颇受小型公司及创业者的青睐。
１、地理位置。ＳＯＨＯ产品很少单纯用于居住，通常都是以办公为主，产品所处的位置就是ＳＯＨＯ产品最大的卖点，位于成熟商务区内，交通发达便利是ＳＯＨＯ产品的最大卖点。成熟商务区带来的是大几率的业务成交机会，交通发达便利带来的是高效与快捷。
２、项目配套。虽然最初的ＳＯＨＯ只是写字楼与住宅的中间型产品，但一经面市就备受追捧，现在的ＳＯＨＯ产品不仅可以与住宅比舒适性，还可以与真正的写字楼比拼配套设施。
心灵富豪人群
特点：购买能力极强，对生活品位有极高追求。
置业方案：对于这类购买人群项目位置以及其他户型等细节问题都不重要了，心灵富豪们最关注项目的品质以及产品体现出的生活品位。他们对于项目的地段、设计、选用材料肯定都是用最好的，但是他们更关心项目的品位和特色是否和他们品位相符。其次，他们更关注社区人文环境的营建、居住人群素质的整体水平等。从根本上讲，心灵富豪们最需要的也许并不是一栋栋房子，而是居住在那里的、贴近自然而又不远离文明的生活方式，以及一群和他们身份相符、品位接近的邻居们。 (*^__^*以端正的心态、专业的答案回报文友的信任是本人最大荣幸与快乐！
1、“应收账款”项目，应根据“应收账款”账户和“预收账款”账户所属明细账户的期末借方余额合计数，减去“坏账准备”账户中有关应收账款计提的坏账准备期末余额后的金额填列。
2、“预付款项”项目，应根据“预付账款”账户和“应付账款”账户所属明细账户的期末借方余额合计数，减去“坏账准备”账户中有关预付款项计提的坏账准备期末余额后的金额填列。
3、“应付账款”项目，应根据“应付账款”账户和“预付账款”账户所属明细账户的期末贷方余额合计数填列。
4、“预收款项”项目，应根据“预收账款”账户和“应收账款”账户所属明细账户的期末贷方余额合计数填列。
5、“应收票据”、“应收股利”、“应收利息”、“其他应收款”项目应根据各相应账户的期末余额，减去“坏账准备”账户中相应各项目计提的坏账准备期末余额后的金额填列。
扩展资料1）购买固定资产、无形资产等的支出，持续高于经营活动现金流量净额，说明企业持续借钱维持投资行为。
2）投资活动现金流入里面，有大量现金是因出售固定资产或其他长期资产而获得的。这可能是企业经营能力衰败的标志，是企业经营业绩进入下滑跑道的信号灯。
筹资现金活动现金流量中的异常现象
1）企业取得借款收到的现金，远小于归还借款支付的现金。这可能透露银行降低了对该企业的贷款意愿，使用了“骗”回贷款的手段
2）企业为筹资支付了显然高于正常水平的利息或中间费用——体现在“分配股利、利润或偿付利息支付的现金”和“支付其他与筹资活动有关的现金”两个科目的明细里。当然，这也可能意味着企业遇到必须江湖救急的生存危机。
通过现金流量表寻找优质企业
1）经营活动产生的现金流量净额＞净利润＞0；
2）销售商品、提供劳务收到的现金≥营业收入；
3）投资活动产生的现金流量净额＜0，且主要是投入新项目，而非用于维持原有生产能力；
4）现金及现金等价物净增加额＞0，可放宽为排除分红因素，该科目＞0；
5）期末现金及现金等价物余额≥有息负债，可放宽为期末现金及现金等价物 应收票据中的银行承兑汇票＞有息负债。
参考资料来源：百度百科-财务报表
前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国房地产业行业市场需求预测与投资战略规划分析报告 前瞻》显示，2014年1-4月，我国商品房新开工面积43234万平方米，同比下降22.1%，增速较上月缩窄了3.1个百分点，4月单月降幅为15.0%，降幅较上个月缩窄了6.9个百分点，但下滑幅度依然较大。我国商品房库存堆积严重的背景下，新开工很难有很大起色。
同时从投资来看，2014年1-4月房地产开发投资22322亿元，同比增长16.4%，增速回落0.4个百分点，其中4月单月增速为15.5%，较3月增速回升1.2个百分点。未来投资增速下行的可能性依然较大。需求的不足导致房地产开发企业开工意愿不强。2014年1-4月份房地产开发企业到位资金37200亿元，同比增长4.5%，增速较前3月回落2.1个百分点。其中国内贷款增速下滑3.9个百分点至16.5%，定金及预付款和个人按揭贷款分别下降7.8%和3.1%。
房地产行业的下滑使得部分地方政府“迫不及待”地进行松绑限购救市。早在2014年4月底南宁市房管局发文称：从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。而按照原先的限购政策，这些城市的家庭并不具备在南宁购房的资格，这样一来可以在南宁购房的人口增加了许多。自从南宁打响救市的第一枪之后，天津滨海新区购房人交一成首付就能先住房、无锡下调购房入户标准、安徽铜陵将对购房者进行财税补贴并降低二套房首付成数等等。截至2014年5月18日，就已经有8个城市出台政策为楼市“松绑”。
前瞻发布的房地产行业报告认为，后续将会有其他城市出台救市政策，不求大刺激，只为微刺激。未来房地产市场的进一步下滑，将会促使更多的地方政府松绑限购政策，松绑的方式包括非户籍资格审查放松、限购范围放松、提供购房落户及优惠等刺激性手段以及公积金政策松动。但是我国房地产的供需结构已经出现变化，商品房市场已经出现趋势性调整，除非再次出台类似2009年的四万亿刺激政策，否则地方政府救市与否不能改变房地产调整的大趋势。
第一，商品房商品数额的快速增长，销售价的增加高于销售一面积的增长说明房地产业的发展繁荣。 第二、开发和政府角度整体没有稳定的增长，东部地区的销售量自全国规模最大，但是有一些省市开发 第三，房屋销售价格持续上升，虽然第三季度上涨缓慢但仍然在上涨；有些地方上涨的速度很很快， 第四、施工面积和新开发面积上涨，明后两年的房地产情况不乐观， 第五，住房保障政策， 第六、个人按揭贷款增加，占全国新增贷款4%，当前我们需要关注的问题是，大户型的要消费的成交来占，投机增多，二季度以后出现不正常的状况，尤其是东部省份投机比重增加。成交房销售明显加快，但新建指标下降。销售同本增长比较快，但土地开发面积下降快，商品房的控制看，全国商品房面积比08年减少，90平方米以上的房子销售比较好，也是房价抬高的一个原因；国务院制定了住房营业税的正面实现，有利的一点是对投机性的控制，二手房交易量减少，整个新增的供应量不足的情况下的对明年的房地产供给产生问题像东部一些省份，平衡供求关系；不同城市的高低价影响比较大，今年以来，北京，上海，重庆的苏州等房价高，高的总价和单价不断出现，全国地三季度的土地成交量达到新高，全国十个重点城市中，地价均升高。高地价的出现对以后的房地产会产生影响。尽管住房营业税的实现对供求关系有所控制但作作用自多方面的影响上，有待考察。从前年看，今年供应量稳定增加，二手房销售量有所增长，新房不明显。 今后房地产的发展，今年的房地产政策拉动，拉动的作用很大，但是成熟的房地产应该是按照自己的经济规律来办事，最近召开的中央经济会议，明确了“保增长为主”的政策，同时自改善民生发挥更大的作用。房地产的发展一定与城镇化的进程协调发展，城镇化作为明年扩大内需的主题，尤其是重要成为政策适当放宽，将对房地产产生重大影响。大城市要坚持以公交为主，汽车还是拉动经济的重要方面，但比较大的城市一定要发展以公交为主，把城镇化作为载体增长统筹发展汽车和房地产的协调发展。从长远来看房地产有很大的发展空间。 建国初期盖的房子，已经开始重新改造，包括上海，武汉这是一个很大的需求，在建造中要主张实事求是做到资源的原则，统一改造，建设小城镇，环境整治好，像深圳的广安区解决了当地老百姓和打工人员的住房问题。城镇化的速度快速，将来非住宅地产两加大，办公楼的建设方面多了一点，但销售并不是很理想。 城镇化的过程中，怎么样帮助流动的农民工的问题？我们国家的流动人口数量很大，多数打工人员都是留在城市的，他们买房的需求量更大，2020年以前房地产前景是大的，东部地区城镇化的程度高，需求量不高，中西部地区会高一些。今年东部城市的房地产开发低于中西部地区，新增的房地产占比在减少，现在大城市特别是特大城市同时存在着两个问题，市区的房价提高，郊区的房子卖不出去，近期内不能实现有效的供给，要解决这些问题要实现家庭汽车。 房地产发展的另一各大问题是怎么样处理好支柱产业和民生问题？客观商来说，房地产业对国民经济的贡献率是相当大的，2001年以来房地产的开发占城镇的20%以上，房地产的销售额占全国小消费额的4：10；房地产的税收在08年占全国地方税收的9.4%占地方税收29.7%总额9600亿元，目前社会上地方地产的争论比较多，意见比较不一致的问题有房价，宏观调控不标准，怎样回归住房房价问题解决起来问题困难，国务院颁布的专门文件中确定的房价问题！稳定房价，老百姓关注的是房屋的质量，房地产价格客观的因素首先和土地有关系，客观上变成比较单一的，土地价格的不断攀升但不应该影响周边的房；国家财政政策和水税收政策都与房价有关系，另外一个因素，房价与老百姓的收入也有关系明年开始增加老百姓的收入，房价的合理性如何成为量的规定？房地产的宏观调控问题，2003年国务院发布的关于房地产宏观调控的目标是总量基本平衡，价格基本合理，但到现在实施情况不理想，房地产由于开发后期政策的滞后效应；房地产的不动产不能调换的；由于房地产既有的属性又有消费的属性，房地产要真正地达到总体基本平行，结构基本合理是难得。 自主产业问题，是房地产业客观存在的问题，98年亚洲金融危机的时候我们国家没有太大了影响主要是我国实行住房改善措施，对于自主产业的问题没有必要过多的争论，关键住房问题和回归老百姓的最基本的属性，住的问题，国家支持自助行的住房，住房回归到居住的基本导向。 扩大出口销售，我们国家的经济增加主要靠扩大努去的支撑，重头就是房地产，就国家目前情况来看，住房，教育、汽车，旅游是消费的主导，但四者中住房是重头戏，可以达成产业链，企业合理定价可以提高销售量，是否能达到预期的设想不能确定。 增加房地产的有效控制，前几年，政府房地产的规模大，需求比较旺盛的情况下面，供应段收紧了没有达到预期的目标，房价越调越高；规范二手房，比较发达的东部地区，今年二手房占整个交易量的50%，老百姓富有的程度越来越高，二手房转让要始终坚持增长持有房子的瘦税收，减轻流动房子的税收，把二手房给新增的房产空间。 提倡理性消费，防范金融风险。由于我们国家传统的消费观念，父母承担子女的住房，孩子在那里工作父母还要自哪里给买房子，所以我们的大城市要负负担他们的消费。 处理好住房保障和成稳定的关系，政府在指导思想上非常明确的解决好居民的住房问题，经济适用房的保障，租赁住房，二手房作为廉租房更多的调动更多的地方人民的积极性，地方和中央政府共同想办法，这是以后的政策取向问题。参考
答：2024年房地产行业分析 1. 经济和政策背景：预计2024年全球经济将逐渐从COVID-19大流行的影响中恢复，各国的财政和货币政策将调整以应对后疫情时代的挑战。对于中国等主要经济体，稳定经济增长和控制债务风险将是关键任务。房地产行业作为经济增长的重要驱动力之一，有望得到政策支持，以防止过快下滑。2. ...
答：7. 房地产行业分析：当房价处于上行通道，且销售量在较高水平时，“三高”模式尚能运转得较为顺畅，且让行业实现了快速增长。8. 一旦出现需求转低，市场资金流动性不足的情况，高负债率模式的弊端便暴露出来。9. 短期看，地产专家认为，累计需求旺盛使得今年的潜在需求量巨大。10. 而近期市场成交回落...
答：住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形...
答：1、供需关系。当供给大于需求，商品价格就会下跌，当需求大于供给，那商品价格就会上升，这是微观经济学最基本的供需规律。房产作为商品，就遵守商品经济的规律，肯定受到供需的影响。2、成本因素。房地产作为商品要受成本制约，成本越高，价格越高。房地产企业想要获得利润，房价必须要高于成本。推高房价的...
答：1、全国房地产市场行业发展情况分析 房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下,地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制,对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时,加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费...
答：从房地产行业的投资轮次分析，2017年与2018年天使轮次最多，2017年天使轮为58起，2018年天使轮为46起;总体来看，近几年B轮及以上的融资较多，融资轮次处于后期阶段;战略投资轮次每年数量较为均等。由于2022年房地产行业整体下行，相比前几年的投资轮次，2022年各个投资轮次的数量都有所减少。3、房地产...
答：【摘要】城市化进程的加快和人们住房需求的日益增加，使房地产问题成为我国主要社会问题。近年来，房价逐年攀升，房地产行业发展运营过程中的矛盾也越来越多。国家和政府要对我国房地产开发投资现状进行明确了解，并对我国房地产行业的未来走向进行评估和分析，有效避免房地产开发投资过程中的不可控性，推进...
答：中国房地产发展趋势分析如下：以租代售或将成为未来发展趋势、多元化住房供应将成为主要特征、房地产行业将逐渐实现智能化和绿色化发展、政策调控将继续加强、区域发展不平衡将是长期挑战。1、以租代售或将成为未来发展趋势 为解决住房问题，政府将租赁市场作为发展方向之一。未来，租赁市场将逐渐成为房地产市场...
答：目标客户群分析主要方法如下：1、从目标客户群的购买能力界定项目主力购买群体。2、分析价格所定位的目标客群。通过价格所推理的目标市场组成和实际购买能力从而分析能否进入目标市场。3、分析由项目个体产品所决定的目标客户。综合项目个体产品的目标市场情况，依据项目的具体情况和市场状况来寻找目标市场的交集...
答：房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一。它的重要作用可以归纳如下：1.可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；2.可以改善...
