宁波最严楼市调控出台，这几个方面是重点

（记者 吴若凡）继7月份两次出台楼市新政后，12月10日，宁波市住房和城乡建设局等四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》（以下简称《补充通知》），再度加码楼市调控。
《补充通知》从强化住房购买资格管控、加强购房合同更名及住房赠与交易管理、调整住房信贷首付比例等方面对7月份的调控新政进行了补充完善，并将从12月11日起实施。
克而瑞分析认为，宁波政府此次新政与其说是加码不如说是细化，本质上还是贯彻了中央“房住不炒”定位，围堵各类政策“漏洞”，遏制短期内因市场过热导致的投机需求，旨在保障刚需、贯彻“三稳”预期，推动房地产市场平稳健康发展。
调高二套房商贷首付比例
今年7月6日，宁波发布房地产调控“十条”新政，其中包括调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等方面，旨在为当时的“炒房”现象紧急“降温”。
紧接着在7月22日，宁波又发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》，强调“优购”政策，提出无房家庭须取得不动产权属证书满5年后才能转让优先认购的商品住房、房企提供至少50%房源倾向无房家庭等要求。
对比宁波7月发布的调控政策，此次《补充通知》的内容均是针对楼市交易，更多了一层“打补丁”的意味，对前期政策落地后产生的诸如“离婚购房”“父母投靠子女落户购房”“借名打新”“众筹买房”“资金投机”等楼市乱象进行针对性整治。

宁波市住房和城乡建设局官网截图
在保持首套住房信贷政策不变的基础上，提高第二套房商业贷款首付比例，是此次《补充通知》最受关注的条款。
具体措施包括：市六区已有1套住房且相应贷款已结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于40%；市六区已有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于60%。
《补充通知》还对投靠成年子女落户宁波市的父母、离异单身人士购房资格进行限制性规定，目的在于保障合理居住需求，限制投资买房。同时对合同更名和住房赠与行为进行了规范。
58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者表示，对于购房资格的限定，并实行差别化住房信贷政策，前不久在西安的调控政策上也有所体现。对于购买资格的管控，主要针对由于新房限价因素所导致的“万人摇”现象，参加摇号的人群中不乏大量自住需求者，但也存在不少投机性需求。宁波这一政策也是针对二套房人群，尤其是存在前套未结清贷款的二套房明显提高首付比例，这在一定程度上将减缓改善人群的入市步伐，保障无房家庭低购房门槛。
库存去化周期仅3.1个月
此次楼市调控加码，与宁波近两年来整体市场热度较高不无关系。
克瑞瑞数据显示，今年前11月，宁波市六区供求比仅为0.89，新房市场供不应求，库存基本见底。截至11月末，宁波市六区库存仅为229万平方米，去化周期低至3.1个月，市区无房，供应受限才是造成宁波短期楼市火爆的重要原因。

再看土地市场，去年以来的宁波地价便“节节攀升”。自今年4月以来，宁波的土地成交楼面价基本处于1.1万~1.4万元/平方米的高位，11月更是再创新高，达到了22099元/平方米。
仅2020年下半年以来，宁波市六区成交楼面价高于20000元/平方米的涉宅用地便达到9宗。如鄞州区东部新城核心区以东片区的C3-1#地块，经过195轮竞价，最终以上限价42亿元成交，配建用房面积1300平方米，折合楼面价32516元/平方米，溢价率达25%。
值得注意的是，今年下半年以来，已有多个城市升级楼市调控政策。中原地产研究中心数据显示，7月份以来，全国已有超过30个城市加码楼市调控政策。不久前，西安才刚刚出台了楼市调控新政。
克而瑞分析认为，西安、宁波等热点城市适时提高二套房首付比例、封堵限购漏洞、规范“代持打新”等措施，也为其他一二线城市和热点三线城市实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标、落实地方政府主体责任方面提供了良好的借鉴范本。当前各地政府的首要任务还是应当预防资产荒下过多资金涌入楼市，加剧金融泡沫、进而引发潜在流动性风险。

9月30日，国庆前夜，宁波市住建委官方发布重磅消息，宁波房地产调控再度加码。继今年4月23日出台1.0版本后，政策就此升级为2.0版本，核心内容包括：10月1日起在海曙区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区新购的住房“2年内限售”。




新政具体内容：
为进一步贯彻落实国家有关房地产市场的调控政策，在严格执行《宁波市人民政府办公厅关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》（甬政办发〔2017〕50号）基础上，经市政府同意，自2017年10月1日起，就有关事项再作如下补充：
一、非本市户籍居民家庭在海曙区、江北区、鄞州区行政区域内拥有1套及以上住房的或不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的，暂停在限购区域内购买住房(含新建商品住房和二手住房，下同)。
二、本通知实施之日起，在海曙区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区行政区域内新购买的住房，须取得不动产权证书满2年后方可转让，购买时间以交易合同网签时间为准。市或相关区房产管理和不动产登记部门(或单位)应当在交易合同备案和不动产权证书中标明房屋转让限制信息。




也就是说，这五个区取得不动产权证书满2年后方可转让。

凤凰网房产宁波站4月17日消息，昨天晚10点，宁波住建局等部门联合发布了《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，据悉这是宁波自4月8日被国家住建部约谈之后，加码宁波楼市调控的有利手段。

本次调控涵盖购房者房地产开发商、购房者、银行、二手房市场等方面。可以说调控对购房的“上下游”各方都有了全新规定。限购政策从4月17日正式开始实施，现在我们梳理了以下关键信息，方便大家了解。

990平方米，限购圈扩大三倍，北仑还在圈外

2020年宁波限购圈　图：宁波住建

宁波新版限购圈　图：宁波住建

宁波限购圈一扩再扩，从2017年还只是一个圈，到2019年扩展到姚江、高桥、庄市、明湖等板块。再到此次从原来约240平方公里扩大到现在990平方公里！镇海老城、慈城新城、方桥和东钱湖新城等诸多热门板块组团加入限购圈。但大家不难发现，无论是滨江新城还是北仑主城区，都完美避开了限购。加之今年是滨江新城启动年，如此安排有政府的考量与倾向。

收紧购房资格，从金融源头杜绝投资客套路

在购房资格方面，《通知》将购房资格审查范围由市五区（海曙、江北、镇海、北仑、鄞州）扩展到六区（奉化），并取消个人所得税缴纳证明。叫停用企业法人与非法人组织在限购圈买房，也就是说巧立组织，抱团炒房将成为历史。不仅如此，从金融源头上严查买房资金结构，支持首套房用户贷款需求，严禁以消费贷、经营贷的方式贷款买房。

图片来源：宁波住建

另外，对宁波市高层次引进人才首次购房的要求较宽松，五类非本市户籍的高层次人才，仍按原政策执行，只需人才部门认定证明，不需要提供社保缴纳证明。

学区房降热度，政府计划发布学区房参考价格

由于教育部4月新规，房子将和学区绑定，致使学区房热度高涨。政府将考虑二手房市场实际情况，对宁波区实验小学、海曙外国语学校在内的9个热点学区及时公布交易参考价格。

二手房市场透明化，房产赠与需资格认定

《通知》强调要规范二手房房源核验发布，要同步匹配（近6个月）网签价格区间，加强二手房价格监测。

同时为了堵住用赠与方式规避限购的“灰色操作”。对限购圈内的赠与，受赠人要有限购买房资格，且两年内限购圈内购房，赠与住房要计入住房总数。

拒绝价外加价，打击开放商违法违规行为

严厉打击扰乱市场秩序、损害市场主体合法权益的违规行为，针对违规收费、操控认筹比例、捂盘惜售、捆绑销售等行为要进行专项整治；加强网络、自媒体等媒介发布价格管理，严厉打击煽动价格上涨等恶意炒作行为。

商品房市场任何“价外加价”的行为都将严厉打击，比如开发商用各类方式变相收取定金、规避公开摇号、捂盘囤积房源、用住宅价格销售住宅附属用房、捆绑销售升级装修。

4月17日前未使用限购区内购房证明的，原则上废止

4月17日起，对仍在有效期内但未使用限购区内购房证明，根据《通知》要求废止，重新申请购房资格。

如在《通知》发布前，双方已签署书面认购协议，支付了定金及金融机构转账凭证，将视为购房合同关系的事实成立，适用于原政策。

奉化也要限房价限地价！租赁住房与住宅用地面积均增加

即日起，住宅用地限房价出让范围从市五区扩大到市六区（奉化），且加大住宅用地供应，2021年市区计划供应住宅用地面积将增加12％以上。同时，2021年市区计划供应租赁住房用地面积不少于住宅用地总面积的10％。

从4月8日被约谈的8天后，宁波楼市新政这波“犀利”的操作，将是广大刚需买房人的福音，是炒房客噩梦的开始，宁波也将切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。