小区调研报告
做好住宅小区物业管理工作,是新形势下一项重大社会管理工程,是关系千家万户的重大民生工程,是一项事关xxxx城市形象的重大环境工程。为推进我县城区住宅小区物业管理工作健康、规范发展,近期,xxxx县人大经工委与县住建、房管部门相关工作人员,深入我县城区紫苑、帝景家园、都市水乡、公园1号、金色东华、格兰苑、南桥郡、利民小区等10个住宅小区和磨子东街社区,通过实地察看、听取情况介绍、走访群众等形式,对我县城区住宅小区物业管理现状及存在的问题等情况进行了调查,具体情况如下:
一、我县城区住宅小区物业管理的现状
(一)城区住宅小区的基本情况。
据县房管部门统计,目前我县已建成住宅小区28个,即将投入使用和正在施工的小区大小还有10多个,住房近10000套,这部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅全部入住后,小区的入住人口将超过6万人,占到县城区常住人口50%以上。
从调查来看,我县已建住宅小区主要呈现出以下几个特点:
1、住宅性质多样。
主要有以下六类:
一是早期由政府建设的福利房,土地属划拔,政府承建,分配居住,绝大多数已实行房改,如政府大院住宿区等。
二是各单位为解决本单位职工住房问题,由单位承建的职工住宅小区,土地多是划拔,房屋定价出售或分配。如财政小区、国税小区、地税小区、明珠公寓等。
三是开发商开发的住宅小区,土地出让,市场出售,是真正的商品房。如紫苑、帝景家园、都市水乡等。
四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区,即现在所称的小产权房,一般规模也比较小,多自建自管。
五是目前落实保障性住房政策,由政府承建的公租房、廉租房等各类保障性住房。
六是目前仍由房管局负责管理的公房,主要集中在周子古镇。
2、规模差别较大。
在调查的10个小区和1个社区中,大的有紫苑、都市水乡、帝景家园、公园1号等小区,住房均在1000套以上,中等的金色东华、南桥郡等小区,住房均在500套左右,小的如格兰苑等小区住房在100套以内,有的仅十几套住房。
3、建设标准不一。
主体建筑方面,2008年“”汶川大地震以前建成的小区大多是预制板房,2008年以后所建小区大多为砖混结构、半框架结构、框架结构、剪力墙结构等。配套设施建设方面,在紫苑进入xxxx以前,我县除财政、国税、地税等单位自建小区条件相对较好,其他大多数小区只有主体住宅、没有任何公用建筑,大多数配套设施建设不齐,无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等情况比较普遍。就目前而言,我县县城区所建成的小区,也只有紫苑等少数几个小区能上档次,其他大多数小区普遍存在容积率过大、绿地偏少、停车位严重不足等突出问题,还有极个别小区进出道路不畅、消防通道拥堵,存在严重的安全隐患。
(二)小区物业管理工作的现状
1、物业企业发展情况。
从紫苑房产进入xxxx我县才真正有住宅小区物管的概念,目前也处于发展的初级阶段。现有物管企业16家,其中二级资质1家,三级资质15家,从业人员近1000人。专业化管理的小区21个,面积达86万平方米。
2、业主大会及业主委员会成立情况。
目前,我县住宅小区成立业主委员会的有紫苑等8家,但真正有办公场地并发挥了一定作用的只有紫苑1家,其余大多数都没有召开业主大会,没有真正由业主代表选举产生业主委员会,故大多数小区业主委员会形同虚设,还没有步入正轨。
3、小区的物业管理工作情况。
从走访、座谈的情况看,仅紫苑等极少数几个小区服务较为规范,业主较为满意;金色东华小区投入近500万元安装了较为完备的消防设施、监控设施、应急发电设施,业主反响较好。大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门,没有明确的服务标准,服务质量相对较差,服务制度落实不到位,好一点的小区也仅有保安服务和维修服务。有的小区因为乱搭乱建、卫生状况差等原因,业主和物管严重对立,出现拒交物管费甚至要求物管企业离场的尴尬局面。
二、存在的主要问题
我县小区物业管理经过十多年的发展,初步建立起了市场化、经营型的物业管理体制,对提升城市品位、优化群众生活环境发挥了重要的作用。但是,由于城市小区的物业管理工作是随着我国城市化进程加快和市场经济的发展而产生的新型服务产业,因发展时间不长,当前我县物业管理工作中还存在诸多问题,主要表现在以下几个方面:
(一)执行规划不到位。
调查发现,在住宅小区的开发建设过程中,由于主管部门监管不力,施工过程中不能实时监管,竣工后不能严格按照规划要求进行验收,导致规划设计被更改的现象十分普遍。
一是业主购房时看到的规划和实际交房时的规划不一样,小区内房屋格局和小区环境与售房时的承诺发生了变化,开发企业不兑现承诺,不履行合同,使业主权益遭受损失;
二是开发企业不严格按照规划要求施工,随意挤占公共用地,见缝插针,把规划的绿地、活动场所等配套设施用地挤了又挤,占了又占,甚至完全占用;
三是规划设计要求的配套项目在建设过程中,有的被偷工减料,造成质量差,档次低,寿命短,有的缺项,有的被砍,带来较多遗留问题,不仅严重侵害了业主的利益,也为以后小区的物业管理、安全留下了隐患。
(二)管理制度不完善。
目前,我县尚未出台与xxx《物业管理条例》及《四川省物业管理条例》相对应的物业管理条例实施细则,给物业管理工作带来很多不便,在具体操作中存在较大的局限性和制约性。主要表现在:
一是物业管理用房的规划、设计、建设、验收、移交没有具体的要求和标准;
二是专项维修资金难落实,公用部位维修难等问题。
三是物业管理公司的招投标不够规范,谁开发、谁管理的格局还没有打破,业主根本没有选择物业服务的机会和权力。
四是业主委员会的组建程序不规范,造成业主和物管企业之间的各种矛盾因缺乏监督和沟通渠道而无法解决。如一些正常履行缴费义务的业主因为得不到合理有效的服务而有意见,一些没有缴费的业主则可以找出种种借口不尽义务。
五是小区内经常发生的违章装修、违规搭建等行为,也缺乏可操作的具有约束力的管理措施。对这些具体问题的处理和解决缺少切实可行的政策、法规依据。
(三)宣传教育力度不够。
从调查情况看,社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表,普遍对物业管理法规不知或知之甚少。主要表现在:
一是有些物业管理人员对物业管理职责权限不明确,对相关物业政策、法规领会不透,经营理念还没有从“管理型”向“服务型”转变,不按照物业服务合同的规定履行义务,对待业主“生、冷、硬”,服务意识差,简单地把物业管理理解成收费等,有的甚至只收费不服务,小区的卫生保洁、绿化养护、安全保卫不到位,造成卫生状况差,秩序混乱,失窃案件时有发生;
二是一些小区的业主不知道如何利用《物业管理条例》来维护自身的权利,遇到了问题无所适从,不是通过协商渠道和法律手段去解决,而是采用简单的拒绝交费等办法来激化矛盾。
(四)物管服务水平较低。
调查发现,一些物管企业低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗。即便是企业对员工进行培训,也还是停留在基本技能培训的初级阶段,还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定,致使物业服务工作不到位,不按规范操作。另外,从业人员流动性大、个人素质普遍较低,也影响了物业服务水平的提高。部分物业企业管理人员对住户反映的问题不能积极主动解决。有的小区住户反映小区公共区域长期无人打扫卫生,服务工作远不能满足居民的实际需求。
三、建议
针对当前我县住宅小区物业管理中存在的突出问题,为进一步加强和改进我县城区住宅小区物业管理工作,提高物业管理水平,提出以下建议意见:
(一)严格执行规划,建好一批精品住宅小区。
小区的规模、档次直接决定物管的工作难易。要站在建设精品城市、提升xxxx形象的高度,科学规划并严格监管,重点抓好在建和待建住宅小区建设。要引进几家有实力的房地产开发企业,建设几个高档次的精品楼盘小区。建议相关职能部门要按照物业管理相关法规规定,根据我县的实际,制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施。住宅小区规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积等内容。工程建设要严把工期和质量关,组织验收应将小区各类附属工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容,杜绝未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。同时,要站在维护群众切身利益、促进社会和谐稳定的高度,合理规划并分步实施,稳妥推进已建小区特别是老旧小区配套设施改造和完善,逐步消除遗留问题,从根本上消除安全隐患和不稳定因素。
(二)加强监督管理,建立一套完善的管理制度。
一要严格落实前期物业招投标制度,督促开发商依法在销售房屋之前面向市场公开择优选聘物业管理服务企业,制定临时管理办法并将之明示房屋买受人;
二要严格落实物业承接查验制度,房管部门和物管企业要全面参与小区竣工验收,严格审查各项物业管理配套设施完成情况,凡未完成配套设施建设的小区一律不能通过竣工验收,物管企业一律不得承接;
三要严格落实物业企业备案制度,严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并报房管部门备案的制度;
四要严格落实日常巡查制度,相关职能部门要与居委会相互配合,组织不定期巡查,对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评,甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格,维护广大业主的合法权益。
五要严格落实矛盾纠纷调处制度,对业主和物管反映的问题以及业主和物管企业存在的矛盾纠纷,相关部门和社区应不推不躲,及时予以解决和调处。
(三)强化宣传引导,探索一套良好的运行模式。
(四)强化分类指导,打造一批物管示范小区。
要广泛征集社会各界的意见和建议,着手制订物业管理服务合同等示范文本,明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任,规范物业管理企业和业主的行为,区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准,努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围,促进物业服务健康运行。结合我县住宅小区的现状及特点,选择部分条件较好的小区,积极探索市场化运行的物业管理新机制,真正实现优质优价、多方共赢;针对老旧住宅小区规模小、较为分散,尤其是楼房陈旧、基础设施差,物业管理难于起步的情况,逐个进行调研、分析,采取多种途径、多种形式、多种方法,解决处理好物业管理用房缺乏、公用设施维修困难等问题,试点推行“破墙扩院”、“小区自治”等管理模式,改善小区环境,提升管理水平。
答:社区调查报告 篇1 调查人: 赵鸿雁 调查时间: 20XX年5月13日 调查背景: 由于受到传统文化的影响,中国家庭气氛多以严厉气氛表现出来。然而融洽的亲子关系是家庭和谐关系的前提,如果没有融洽的亲子关系,家庭和谐便无从谈起。当儿童成长到孩子时期很多的家庭都出现了不同程度的亲子关系问题:孩子不理解父母的苦心,父母...
答:进行探索性研究,设计调查方案,做好准备工作;采用问卷法设计问卷、抽样、发放和回收问卷;采用观察法 实地观察现状(最好以普通居民身份在小区住一段时间);采用访谈法(个别访谈和 集体访谈)对有关部门、 小区居民等进行访谈;对所搜集各类资料进行整理和分析; 根据资料分析结果撰写调查报告。
答:格调一致的要求,逐步完善水电管网、路网等基础设施,但是目前小区的大物管的管理费用大部分靠政府买单,没有居民业主自制管理机构,没有长效的管理体制,导致农安小区物业管理成为我街城市管理的低洼地带,出现了四难等问题。
答:【篇一】社区环境卫生治理调研报告 以构建和谐社会为目标,按照科学发展观和正确政绩观的总要求,坚持贴近实际,贴近生活,贴近群众,把群众呼声作为创建第一信号,把群众需求作为创建第一追求,把群众满意作为创建第一标准,全面推进“清洁、绿化、健康、文明”行动,为建设最适宜居住的“美丽之洲”作出贡献。 如今,环境问题...
答:社区创新无人管理小区工作调研报告 近年来,在区委、政府的重视下,老旧小区改造的呼声越来越强烈,那些开发较早的居民小区,随着岁月的流逝,小区内的基础设施已经陈旧,居民楼房开始老化,破损现象严重,已经不适应现代社会发展的需要,老旧无人管理小区的改造与管理工作势在必行。 一、基本情况 晏家湾社区是一个典型的城郊...
答:★ 关于社区调研报告范文 ★ 社区居民健康状况调查报告例文 ★ 社区调研报告 ★ 2017年度社区建设调研报告范文 已赞过 已踩过< 你对这个回答的评价是? 评论 收起 为你推荐:特别推荐 为什么麦当劳一瓶冰露卖 7.5 元? 有哪些揭露讽刺韩国财阀的电影? 为什么中国赴美学生在减少? 单身久了会伤身吗? 等你来答...
答:调研报告1 1、 物业服务行业情况: 我县的物业管理行业起步较晚,XX年枫丹白露小区开发建设,我县第一家物业服务企业进驻枫丹白露小区。 XX年我县开始办理物业管理资质,目前,有三级资质的物业服务企业4家(可可居物业、金色家园物业、御城物业和申嘉物业),正在办理资质申报手续2家(鹤宝物业和依林家园物业),从业人员83 人...
答:调查报告范文1500字1 20xx年1月24日,许总带领我们参观了恒大绿洲,星光耀,纳帕英郡,等3个楼盘。此次一行感觉受益匪浅,同行有很多的地方值得我们学习,现将个人 心得体会 总结如下: 1、考察的楼盘2个是精装修,1个是毛坯。 其中恒大绿洲和星光耀印象最深,小区的保安人员站姿非常标准,给人一种入住本小区非常安全的...
答:调研的华阳社区,去年各项收入11.8万元,各项支出17万多元,当年倒挂近6万元。农村社区经费来源仅靠原有的财政转移支付(每个社区3―6万元)和所在镇政府下拨的少量补助费,运转更加困难。经费短缺严重影响了社区工作的正常运转,制约了社区功能的有效发挥。根本原因:一是财政保障不足,仅县财政承担的三分之一工资经费,去年应...
答:物业管理的调查报告1 近年来随着房地产市场繁荣发展,我市新开住宅小区不断增多,加之原来的老旧小区,使得我市物业管理工作的重要性越来越突显,小区居民对物业方面反应的问题也越来越多,借机关工委要每名机关干部践行党的群众路线教育活动,深入基层进行调研要求之机,就我市小区物业管理方面展开了调研。现将调研情况报告如...