农村无证土地 被集体收回 开发 问题
《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《城市房地产管理法》第8条规定，城市规划区内的集体土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发［1999］39号）规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建宅，有关部门不得为违法建造和购买的住长放土地证和房地产证。
由此可见，农村集体土地上的房地产不得进入交易市场。农村房屋的买卖，只能在本农村集体内部进行，否则买卖行为违法，合约无效。
虽然法律规定小产权的买卖不合法，不受法律保护，但是不少基层的乡政府、村政府基于利益需要默许推动之下，很多小产权项目打着新农村建设的名义进行发展。村干部手里掌握着村集体用地的公章，私自卖地很容易，在不用交纳土地出让金和各种税费情况下，小产权房的主导者——村一级或镇一级政府可获超额利益。
再加上低售价、低租金，成为低收入人群抢购小产权房的主要推动力。相较于价格高昂的商品房，购房者购买到了便宜的房子，实现了住房梦。
但是小产权房不受法律保护，存在很多的风险：
（一）法律效力
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
（二）房产转让
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
（三）政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
（四）监管缺位
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
楼上说的和问题好像是两码事，呵呵
首先要确定你所说的地，是指的房屋宅基地还是其他土地（农用地）？
先简单的讲如果是农用地，毫无疑问，那土地所有权是村集体的，土地两费只能给村集体。地上附着物包括青苗如果是你投入的那么就补偿给你。
如是宅基地就比较复杂，全国在90年代之前做过全国的土地清查，你说解放后就你们用，肯定有登记。一般就会按历史认定合法参照当地集体土地补偿标准来补偿。
如果有历史凭证，也可以参考确权办法，看能不能确定为你家的国有土地使用权，那么补偿标准将会按城市房屋拆迁标准补偿
1、关于你们所建房屋的合法性。虽无证，但根据农村的现实状况，有证的并不是太多，而且你们建房已20余年，所以不应认定为必须拆除的违章建筑，应按合法建筑对待。
2、关于有关开发的合法性。你们的土地属于集体土地，而集体土地是不允许从事商品房开发建设的。要搞商品房，必须先把土地征收为国有。但是就目前情况分析，好像还没有征收土地的事情。因此基本上可以认定所谓的商品房开发建设有违法之处。
3、关于已签协议的效力。如果商品房开发建设违法，那么，已经签订的相关拆迁协议就因违法而无效。无效协议是不能得到履行的。
4、结论。应该给你们什么样的补偿，主动权应该掌握在你们手里，只要你们的要求合理，对方就应该尽量答复，否则，你们可以以其开发建设违法为由依法维权。不过，仍然建议你们尽量作好证据的固定（保全）工作，在与对方相关人员谈判时，最好是录音（录像更好）。
1、一般情况这两者明显不一样的。你可以要求你房屋价值的补偿
2、在涉及到你们拆迁的协议部分，是没有问题的
3、嗯，很有这种可能，因为你们没有取得土地使用权。
下面二位大神的回答都很好，楼主一定难以取舍了。正气长春是从房屋拆迁程序上的分析的，岳辉同志是从房屋拆迁补偿的角度说的，二人的回答都是正确的，对楼主都是有实际帮助的。我认为既然门村名已经占地经营了22年，可以以人口增加，主张占地为现有的宅基地。然后拆迁安置补偿按照宅基地的标准计算。多余的部分就不说了，我们三人的努力解决你的问题，分总是只能给一个人，二位大神难以取舍，给我这个后进菜鸟吧，鼓励我继续努力。
回答如下：
一、根据你的表述，你们的占用集体土地建设门面房，按自主经营，是国家政策允许的，村集体进行相应的管理也是可以的，但如果要开发拆J你们的沿街门面房，应给予房屋赔偿和经营损失的赔偿。
二、村委会让大家签字，有的条款不合法，如收取占地费，必须经过物价部门批准，否则，无权进行收费。
三、开发时，你们可以协商以房换房，以货币补偿等多种形式，不会只评估地上建筑物。
四、你们是城中村，应按城市规划为准，如果有开发商开发，先让他拿出相关批准的《规划许可Z》等合法证件。
