我国到底有多少房子

我国到底有多少房子_人均居住空间如何

“全国已有6亿栋房屋”?近日，这个庞大的数据掀起巨大波澜。下面是我为大家搜集整理的关于我国到底有多少房子，供大家参考，快来一起看看吧!

我国到底有多少房子

根据《中国建设报》相关报道，由住建系统承担的房屋建筑和市政设施普查，涉及全国6.6亿栋城乡房屋建筑。其中，农村房屋量大面广，以栋数计占城乡房屋建筑总量90%以上，以面积计占一半;而城镇房屋则为4700多万栋，同时分为住宅与非住宅两大类。

这也就意味着，看似庞大“6亿栋”中并不全是商品房。有房地产业内人士表示，“农村房屋在其中占了9成，城市中还有一栋栋厂房之类的建筑，总的算下来，住宅占比不会很大。”

同策研究院研究总监宋红卫也向第一财经表示，普查小组给出的数据中除了商品住宅以外，还包括了大量的非商品住宅房屋，比如工厂、员工宿舍、酒店、长租公寓等，此次调研更重要的的意义是“数字化构建了全国建筑的楼盘字典”，这对于我国未来产业规划以及住房的规划具有重要的意义。

我国人均居住空间

据国家统计局发布的《中国人口普查年鉴2020》显示，截至2020年11月1日，我国家庭户人均住房建筑面积达41.76平方米。其中，乡村的家庭户人均住房建筑面积为46.8平方米，城市和镇的分别为36.52平方米、42.29平方米。

但这其中存在着结构性问题。据上述普查年鉴，在拥有广州、深圳两大一线城市的广东省，其人均住房建筑面积约为29.59平方米、户均为72.06平方米，位列各省市之末;上海的人均和户均居住面积分别为30.58和73.86平方米，位列倒数第二;北京的则为33.41和77.64平方米，位居倒数第三。

若假设得房率平均为80%，一线城市的人均套内面积则将低于27平方米。据中银证券研报显示，发达国家的这一指标普遍在30平方米以上，其中美国、英国、法国分别为52、40、37平方米，日本、韩国则分别为31、27平方米。该机构预计，每年由人均住房面积提升带来的新增住房需求仍将有约5亿平方米左右。

另据任泽平团队在2023年1月发布的《中国住房存量研究报告》显示，1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至313.2亿平方米，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比也从0.8增至1.09。

“一般而言，套户比小于1，表明一国住房供给总体不足;套户比等于1，表明一国住房总体基本供求平衡;考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右。”上述报告称，从国际看，美国、日本的套户比分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给总体平衡。

但分城市等级来看，2010年一线、二线、三四线城市套户比分别为0.92、0.93、0.96，到2020年套户比分别为0.97、1.08、1.12，一线城市住房供给明显偏紧。

中国房地产市场仍有较大发展空间

房地产长期看人口，尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年左右达峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。

一是中国城镇化进程还有较大空间，到2030年城镇化率达71%时城镇人口将再增加约1.3亿。2020年中国城镇常住人口达9亿，常住人口城镇化率为63.9%，如按户籍人口算2020年城镇化率预计仅为45%。联合国《世界人口展望2019》预计到2030年中国常住人口城镇化率将达约71%，城镇常住人口将较2020年再增加约1.3亿。根据我们在报告《中国人口大迁移》中测算，2011-2018年中国城镇人口增量中来自自然增长、区划变动、乡城迁移的平均比例为18.3%、35.1%、46.7%，与国家统计局测算2018年的23.6%、36.8%、39.6%相差不大。这意味着，即使假设因区划变动导致的农民就地城镇化产生的住房需求全部不通过市场渠道满足，而是通过安置房(拆迁)或带房入城(未被拆迁)满足，2021-2030年仍有0.85亿新增城镇人口存在住宅需求。如假设安置房也是通过市场购买(如货币化安置)满足，且未被征迁、带房入城的比例为60%，则2021-2030年大致有约1.05亿新增城镇人口存在住房需求。

二是与主要发达经济体相比，中国城镇人均住房面积较小，随着居民收入增长和家庭规模迅速小型化等，人均住房面积未来存在至少13%的提升空间。一方面，当前中国已进入中高收入经济体行列，随着未来向高收入经济体行列迈进，城镇居民对人均住房面积的需求还将进一步增加。国际上一般对住房面积统计的口径为使用面积，把2020年中国城镇人均住房建筑面积按照0.7的系数折合为使用面积仅为24.8平方米，明显低于主要发达经济体水平。考虑到国际上对人均住房面积的统计一般不分城乡，如简单以0.85的系数把各国人均住房面积换算为各国城镇人均住房面积，当前韩国、俄罗斯的城镇人均住房面积分别为27.9、27.9平，日本为32.9平，德国、法国分别为37.9、34平方米，美国为66.9平。

另一方面，中国家庭户规模迅速小型化，导致当今更多的住房和更大的人均住房面积需求。因生育率下滑、晚婚、不婚率和离婚率提高、寿命延长、人口流动等因素，家庭规模小型化是世界各国人口发展的普遍趋势。当前日本、美国、韩国家庭户均规模分别降至2.27、2.53、2.4人。中国家庭户均规模从1982年的4.41迅速降至2020年的2.62;家庭户规模缩小，主要是受我国人口流动日趋频繁和住房条件改善年轻人婚后独立居住等因素的影响。因此，如果以人均使用面积28平即人均建筑面积40平为标准算，未来中国城镇人均住房面积存在约13%的改善空间。

三是中国现有城镇住房成套率仅85%，并且尚有20%的家庭居住在条件较差的平房，存在住房更新需求。一是中国城镇住房成套率仅85%左右，还有约15%的住宅需要更新。1985年中国城镇住房成套率仅为24.1%，1995年居住在成套住宅的家庭户比例快速提升至61%，2010年、2015年分别达75.6%、84.3%。其中，根据2015年小普查数据，城市、镇家庭户中同时拥有厨房和厕所的比例分别为89.3%、76.8%。二是中国城镇尚有约20%的平房需要更新。随着拆迁新建，中国城镇家庭户中居住在平房比例从1995年的46.1%降至2015年的20.6%，其中城市、建制镇分别为10.2%、36.1%。

2021-2030年中国城镇年均现房需求大致为11-13.5亿平方米。根据我们前述测算，2000-2010年、2010-2020年中国城镇人均住房建筑面积分别年均增长3%、2.4%，假设2021-2030年中国城镇人均住房面积年均增长1.3%-1.5%(即2030年人均住房建筑面积达39.9-40.6平方米)，则2030年中国城镇住房存量需达406-413亿平，较2020年净增96-103亿平，即年均净增9.6-10.3亿平。以1.5%-2%的折旧率计算，则2021-2030年将折旧拆迁约54-72亿平，即年均折旧拆迁5.4-7.2亿平。并且从历史经验看，2000-2010年每年约有4亿平属于农民带房入城和未纳入国家统计局城镇竣工住宅面积统计的住房面积。假设2021-2030年这部分仍为年均4亿平，则2021-2030年每年需新增城镇现房11-13.5亿平。