多地楼市调控“一日游” 调控底线浮出水面

3月，共有广东广州、山东济南、陕西宝鸡、浙江海宁四地遭遇松绑政策“一日游”，这也是近期单月政策“碰壁”次数最多的月份。
3月步入尾声，楼市传统“小阳春”也明显失约—中指研究院数据显示，2020年3月，重点监测的17个一二三线代表城市新房成交量同比下降了24.1%。
为挽救楼市低迷行情，地方纾困楼市动作频频。
时代周报记者不完全梳理，整个3月，共有上海、广州、深圳、武汉、苏州、南京等19地围绕公积金缓缴、放宽房企预售监管、完善社保缴纳时间认定、优化人才落户等多个方面出台稳楼市政策。同时，相较2月着力支持房企运营，3月更多楼市纾困政策调整聚焦在了提振需求。
但也有不少地方政策出现了触碰“红线”的现象。3月，共有广东广州、山东济南、陕西宝鸡、浙江海宁四地遭遇松绑政策“一日游”，这也是近期单月政策“碰壁”次数最多的月份。
“所有一日游政策的背后，是疫情压力下地方政府对调控底线的频频试探，也是中央层面对‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’的坚决表态。”克而瑞地产研究中心的一份研报指出。
3月27日，海宁市住房和城乡建设局相关负责人告诉时代周报记者，“非海宁户籍居民购房不受限购政策约束”这个当时发布的措施，实际上是当地举办“云上房博会”活动期间的一个促销措施。“我们出台该政策的动机很单纯，住建局领导层也是知道的。”该负责人称。
对此，北京大学国民经济研究中心主任苏剑对时代周报记者表示，“中央明确要求的内容，比如‘房住不炒’‘稳地价、稳房价、稳预期’，将会是政策变动的底线。”
试探监管底线
尽管各地售楼处的人流陆续显现出复苏的迹象，但市场难以摆脱疫情“冷气”，无论是出于刺激经济增长还是填补财政缺口的需要，地方都按捺不住想要调整楼市政策的心。
3月24日下午，一则海宁楼市限购政策暂时松绑的消息不胫而走。消息称，3月25日至4月24日云上房博会期间，非海宁户籍人口在海宁限购一套住房政策暂不执行。换句话说，非海宁户籍在海宁可以买多套房。
然而，巨大的舆论反响，让该优惠政策不得不在公布后仅仅一个半个小时就被紧急撤回。
时代周报记者了解到，目前海宁市仍然执行限购政策。该政策为2017年颁发，主要包括在海宁市范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。
“海宁放松（限购）一个月的做法比较特殊，此前全国范围并未有过调控政策临时放松的先例。”同策集团首席分析师张宏伟当时曾直言：“如果市场反应不大，可能一个月后海宁限购政策会直接取消，其他三四线城市也会跟进。”
广泛的舆论关注消除了这一可能。隔日（3月25日），海宁市住建局还发布了《2020年全市住房和城乡建设工作要点》，重申“房住不炒”。
“政策发布之后，网上评论很多。为了避免引起过度解读，我们最后撤回了这一政策。”前述海宁市住房和城乡建设局负责人向时代周报解释道，“但未来政策如何，还要看接下来的市场走势情况。如果下半年仍受疫情影响，楼市下滑明显，不排除会出台政策进行调整。但如果下半年市场火爆，房地产调控政策也将会持续，甚至会更严厉。”
而在海宁之前，广州、宝鸡、济南三地也在3月份曾上演政策“一日游”，但原因却不甚相同。据悉，广州市的政策提及了“商服类项目不再限定销售对象”，被市场认为是率先解禁商住；宝鸡市的政策则包含“降低首套房贷款首付比例”；济南和海宁的政策类似，均涉及“松绑限购”。至于“一日游”背后的原因，中原地产首席分析师张大伟直言，收回的基本都是因为微调力度过大，即大多是刺激市场而非稳定市场的政策。
拉锯仍将继续
对于目前楼市的恢复程度，张宏伟向时代周报记者指出，当前只是局部地区的售楼处来访量、网签量恢复了正常。如果要看全盘，预计到4月中下旬，非湖北地区的房地产市场可以恢复正常交易，但要真正实现交易量的恢复，则还要等到五六月份。
在此背景下，“各地频频试探监管底线也说明了四个非常值得关注的问题，”苏剑表示，“一是各地经济形势非常严峻；二是各地缺乏房地产之外的刺激经济的办法；三是各地财政吃紧，急需土地财政弥补，这对当地房地产市场的稳定、甚至向暖提出了要求；四是当前中央的房地产市场调控基调丝毫没有松动的意思，而地方则明显是在自身需要和中央要求之间摇摆。”房地产一直都是一块“诱人的蛋糕”。
东北财经大学中国战略与政策研究中心主任周天勇展示了一份数据，从2000―2019年，全国商品房累计销售收入额为1152670亿元，其中政府出让金、税费就占了61.83%。
具体到地方，以海宁为例，2019年全年，海宁市全市一般公共预算收入97.02亿元，其中土地和房地产相关税收达32.78亿元，占一般公共预算收入的33.79%。同时，2019年全年，海宁市国有土地使用权出让收入为152.78亿元，是一般公共预算收入的1.57倍。
但2020年1―2月，海宁市土地相关财政收入减收明显。1―2月，海宁市一般公共预算收入29.48亿元，其中土地和房地产相关税收为14.25亿元，占比达48.33%。但与此同时，1―2月海宁市政府性基金收入仅为8.71亿元，其中国有土地使用权出让收入7.09亿元—这是海宁市鲜有的土地出让收入不及一般公共预算收入的情况。
疫情重压之下，是否应当动用房地产这个“工具”，中央决心明显。克而瑞地产研究中心分析指出，近期中央部门多次重申了“房住不炒”，从金融角度来看，尽管2月1年期、5年期LPR利率皆有所下调，3月16日央行定向降准释放长期流动资金5500亿元，但仍属“精准滴灌”，且抑制房地产金融化、泡沫化仍是重中之重—整体来看，“房住不炒”的政策主基调绝不会因短期疫情影响而改变。
但地方试探难以就此打住。在中央与地方利益诉求存在差异、财政事权财权存在错配的制度背景下，“我们有理由相信，这样的博弈还会不断出现，海宁绝不会是最后一个‘试图吃螃蟹的人’。”克而瑞地产研究中心直言。

4月14日，青岛市住房和城乡建设局发布新版《关于发布通知》（以下简称“《通知》”），删改了此前由青岛市不动产登记中心和青岛市房屋交易中心联合主办青岛市网上房地产发布的限时100天取消青岛限售的决定。新发布的《通知》改为部分放开限售，2018年4月18日之后买的住房，依然执行5年限售的规则。政策调整后，青岛也成为继海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店之后，第六个楼市松绑政策“一日游”的城市


六城楼市松绑政策“一日游”4月14日，青岛市住建局重发“2020青岛百日消费季网络房展活动规则”，删改了放松限购、限售条款。新规则第五条显示，鼓励改善型住房需求，出售原有住房新购住房的，新购后家庭拥有住房不应超过2套，且出售的原有住房应取得《不动产权证书》满2年（2018年4月18日之后新购的住房仍需执行满5年上市的政策）。此前的版本则为，鼓励改善型住房需求，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后，即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。文件第四条，仅保留坚持“房住不炒”定位，改为继续执行限购、限售政策的条款，删除了“对由于继承、拆迁等原因，居民家庭在一套房中仅占部分共有份额的，不按其拥有一套住房计算”的条款。同时新规则删除了此前版本的第六条和第七条中，人才和大学生及迁出青岛户口的外出求学学生购房的条款。目前，青岛市执行的政策发布于2018年4月18日，青岛市国土资源和房屋管理局出台限售措施显示：青岛市区范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。据青岛市政府消息，自3月23日起，青岛将开展“2020青岛百日万店消费季”活动，持续100天。中原地产首席分析师张大伟指出，政策一日游体现地方救市的期望，青岛成为第六个政策“一日游”的城市，出台的限售与限购政策宽松只维持了3天，就出台了收回政策。据澎湃新闻不完全统计，截至目前，已有河南省驻马店市、广东省广州市、陕西省宝鸡市、山东省济南市、浙江省海宁市、山东省青岛市六个城市先后在发布放松房地产调控政策后，进行修改删除或撤销，各地楼市政策现“一日游”的情况。在修改删除或撤回的政策中可以看到，驻马店市和宝鸡市的政策都提及“降低首套房贷款首付比例”；济南市、海宁市的政策提及“松绑限购”；青岛市的政策提及“限时放松限售”；广州市的政策则被认为是解禁“类住宅”。张大伟指出，各地松绑的政策内容不一，但都出现了只要媒体集中报道就撤销的现象。这代表了虽然楼市一城一策，但各地针对本地楼市出台政策依然过于随意，部分政策明显触碰了政策底线，违背了房住不炒的大原则。疫情下，宏观经济变化，过去过严的房地产调控的确应该有所调整，特别是在符合房住不炒的原则下，针对刚需和改善应该出台一定的政策，这不违背楼市调控原则，也不会对市场带来太大影响，但包括海宁等限购松绑政策，的确有鼓励炒房的嫌疑。人才政策成楼市调控的另一窗口业内人士指出，短期来看房地产政策收回的基本都是因为微调力度过大，属于刺激市场而非稳定市场的政策，另外，房地产政策能够落地的基本是救企而非救市。不过，人才政策也成为房地产政策调控的一窗口。举例来看，4月8日，“南京发布”官方微信发布消息称，南京市出台了《关于支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》。明确研究生及以上学历、45周岁以下本科学历人员（含留学回国人员、非全日制研究生），凭学历证书即可落户。40周岁以下大专学历人员，在南京就业参保半年即可落户。同时，在南京登记注册的规模以上企业、高新技术企业、已备案新型研发机构工作的本科毕业生，在南京无自有产权住房且1年内无住房交易记录，可优先购房。沈阳市公安局则于4月2日发布《关于全面取消人才落户限制进一步放开落户政策的补充意见》，意见中沈阳市全面取消人才落户限制，7类符合条件的在沈人员将可落户沈阳。杭州也于4月1日开始实施高层次人才优先购买首套住房政策，按规定，经认定的A类人才，在杭购买首套住房可免摇号；经认定的B、C、D、E类人才及符合条件的相应层次人才，在杭购买首套住房，可在新建商品住宅公开摇号销售时优先。三亚给出的则是购房和租房补贴。《三亚市人才住房租赁补贴和购房补贴申请发放规程(试行)》规定：对拔尖人才住房租赁补贴5000元/月，购房补贴6万元/年；其他类高层次人才住房租赁补贴3000元/月，购房补贴3.6万元/年；硕士毕业生以及具有中级专业职称、技师职业资格、执业医师资格或具有国家和本省已明确规定可聘任中级专业技术职务的执业资格人才，住房租赁补贴2000元/月，购房补贴2.4万元/年；本科毕业生住房租赁补贴1500元/月，购房补贴1.8万元/年。在此之前，天津、广州白云、广东江门等亦相继出台人才政策，并给出购买首套房方面的支持政策等。据中原地产研究中心统计数据，截至4月上旬，全国各地房地产调控政策继续频繁发布，累计次数接近20次，其中大部分政策内容都有关人才政策，还包括青岛调整了限售政策、还有四川乐山等城市微调了贷款政策。业内人士指出，从未来发展看，目前全国大部分城市的人才政策，均只考虑到了用降低门槛吸引人才，但大部分城市都没有留住人才的措施。这种情况下，吸引来的很多是购房者，而且甚至有可能出现炒房客借助人才政策不同城市购房落户的可能性。贝壳研究院首席市场分析师许小乐也指出，城市的竞争本质上是人才的竞争，只有为人才创新创业提供良好的软硬件条件，才是城市核心的竞争力。采取鼓励人才购房的政策来激活市场，实际上效果甚微。

近期，各地政府纷纷试水楼市“松绑”的同时，南京、武汉等地出现新政“一日游”的现象。而紧急叫停背后的楼市调控底线也随之愈加清晰。

广州“接力贷”闪现闪停

4月7日，有媒体报道，广州有银行悄然推动“接力贷”，启动后不到24小时即被叫停。

“接力贷”指用父母购房资格买房，父母作为主贷款人和子女一起承担还贷责任。“接力贷”的主贷款人年龄需要在18岁到65岁之间，按子女年龄最长贷30年，父母 子女流水满足月供两倍以上，首套利率最低5.4%，二套5.6%。

业内表示，相关子女借父母的资格来回避限购政策、通过“接力贷”来回避限贷政策，这便成为一种“助力”炒房的金融政策，确实需要“叫停”。

520南京全面取消二手房限购“小时游”

5月20日下午3时49分，南京房地产业协会官方公众号发布消息称，为促进刚需群体合理购房，自2022年5月20日起，南京市户籍和非南京市户籍居民购买二手住房时，无需提供购房证明。

若新政生效，意味着南京此前执行的二手房限购政策被全面取消。

然而，“官宣”不到三小时，此条推文即被删除。当日下午18时，有媒体点击此文章，显示“该内容已被发布者删除”。

业内认为，南京二手房限购取消的政策被叫停，也说明当前政策放松中或出现了一些新情况和新问题。从二手房角度来看，类似外来人口没有约束就可以购房，可能会引起一轮新的炒作，甚至使得炒房需求增加。

521武汉经开区取消限购上热搜

5月21日武汉经开区住建局官方微博发布消息，为支持刚性和改善性购房者合理需求，促进房地产市场平稳健康发展。自5月22日起，武汉经开区的沌阳、沌口、军山新城区域从原限购区域调整为不限购区域。自此，武汉经开区全面取消住房限购政策。

随着“武汉经开区全面取消住房限购政策”消息迅速登上微博热搜，5月22日，该政策消息被迅速删除。

出乎意料的是，武汉紧接着便发出了另一条楼市政策：

在支持刚性和改善性住房需求方面，对父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的武汉市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对符合国家生育政策生育二孩或三孩的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房；对限购区域内首次购买普通住房的非本市户籍居民家庭，在本市缴纳社会保险或个人所得税年限由2年调整为1年。

楼市调控底线哪？

中国网注意到，除了广州、南京、武汉以外，近期有多个地方城市楼市新政出现“一日游”现象，包括燕郊的首付两成、常熟人才购房补贴等。房地产市场稳定健康发展的局面得来不易，当前楼市调控的底线在哪？

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国网，多地新政“一日游”现象显露当前房地产市场的一个重要基调，即房地产市场的稳定，既要体现为促进市场交易的活跃，也体现为要防范借政策放松而进行的炒作。

可以看到，尽管疫情反复对我国经济增长造成压力，但“炒房”并不是国家稳增长政策“工具篮”的一项。

实际上，4月29日召开的中央政治局会议也再次强调了楼市调控的基调。会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

在“一日游”新政的试探下，楼市调控的“底线”和国家稳楼市的决心也愈加清晰。