SWOT分析法对房地产的影响。在线等。
顶
47
47 人顶
SWOT分析是我们应用最多的工具，他代表着一种思考方法，SWOT分析本身的意义在于两个：1是你的业务定位，2是你分析后的战略取向。后面这篇文章指出SWOT本身存在的缺陷，以及新竞争形式下可以的弥补，我觉得很有学习和讨论的价值——虽然是纯理论探讨，在以前我曾听到管理学者提及类似的观点，不过我觉得这篇文章总结比较清楚。
从战略管理教学的角度看，许多战略管理教科书仍然使用SWOT分析作为全书的布局，人们对SWOT分析耳熟能详，凡案例分析大多必用之。在企业管理咨询领域，有众多战略咨询报告以以此为分析工具。那么SWOT分析是不是一个完善的分析工具?它存在哪些问题和缺陷?
SWOT分析最早由Learned等人于1965年提出，在战略管理领域中被广泛运用。对企业内部分析而言，从最初简单的检核表(check list)，到特异能耐(distinctive competence)、价值链及核心能力等概念的提出可以都看作是对优势的发展，对企业的外部分析，除了PEST分析，Porter的竞争战略理论对企业外部环境的分析，以产业为对象进一步细化，这些无疑都对战略管理理论和实践的发展产生了重要影响。
SWOT的隐含假定
战略决策需要信息，SWOT分析对战略决策需要的信息做了两个区分：内外区分，即关于企业自身的信息和关于企业所处环境的信息；利害区分，即对企业有利的企业内部优势(S)、外部机会(O)和对企业有害的内部劣势(W)和外部威胁(T).毫无疑问，这种分类大大明晰和简化了企业制定战略时需要掌握的信息，然而这也是招致了SWOT缺陷的隐含假定——内外区分的假定 。
在SWOT分析中通常认为，机会和威胁只存在于外部环境中，优势与劣势只存在于内部境中，然而事实上优势和劣势可能出现在企业外部，机会和威胁也可能出现在企业内部。
Penrose指出，企业的发展机会往往存在于企业内部，企业内部剩余的生产性资源是企业得以成长的重要机会。更为重要的是很多时候企业内外难以分割，Chamberlain认为企业的能力嵌套在相互依赖的网络中，这个网络中的相互依赖既存在于企业内部，也体现在企业与环境之间。
Barney认为环境分析通常不能得到超额收益，如果因此而得到超额收益，也是运气，因为环境分析的方法和信息是公开的，任何企业都可以得到，只有分析企业执行产品市场战略的独特资产，例如专有技术，才可能获得超额收益。
Barney的分析仍然是内外分割，即使是分析环境，也要受企业内部因素的影响，组织资产的价值只有在＿定的环境中才能彰显其价值，内外整合的分析才可以展现更完整的战略图景。如果在SWOT分析中泛泛和割裂地列举企业内部优势和劣势以及外部环境的机会和威胁，继而建立某种内外关势和劣势所采用的标准，往往依据业务的营运需要和组织特征的历史表现。
威胁和机会可以针对同一事件，因为企业如果把握或处理的好，就有机会独占鳌头，反之则有可能﹁蹶不振，这种情况可以成为危机。例如中国加入世贸，对很多中国企业就是如此。
因此，SWOT的优势与劣势区分割裂了企业内部情况的连续统一，而机会与威胁的区分不能反映同一事件的利害联，并籍此形成企业的战略，显然是危险的，而且在实践中已经证明是难以操作的。企业的外部变化导致企业优势的改变，这也从另一个方面表明企业内外联系的紧密性。换句话说，内外环境的分割只是分析的便利，而不是企业的实际。
利害区分的假定
对优势和劣势的判断其实是一个复杂的测量问题。从测量的角度看，对企业内外条件的测量往往会表现为一个连续体，优势和劣势的相对性和程度性要求使用SWOT分析采用合适的测量标准，这比泾渭分明的优劣区分对企业实际有着更加客观的把握。然而，对优势和劣势、机会和威胁都缺乏明晰的测量标准。
例如，优势是与企业自身历史、预先计划、竞争对手比较有优势，还是与顾客需求的情况比较有优势?
Stevenson的研究表明，对优势和劣势的评价标准有历史的、竞争的和计划的三个标准，企业更多地是采用历史和竞争标准来测量自己的优势，而对劣势常常采用计划标准。虽然企业采用的评价步骤类似，但是并没有统一的标准，评价优两面性。
静态分析的假定
SWOT分析通常是在某一时点对企业内外进行扫描，然后进行优势、劣势、威胁和机会的分析，从而形成四种内外匹配的战略，即 SO战略：依靠内部优势，利用外部机会；ST战略：利用内部优势，回避外部威胁；WO战略：利用外部机会，克服内部弱点；WT战略：减少内部弱点，回避外部威胁。尽管有些学者对每项匹配的具体解释会有所不同，但是在当下对企业的优势、劣势、机会和威胁的静态分析，很难确保还没有实际发生的内外匹配一定会实现，例如，企业的优势是否强到足以把握机会、对抗威胁，企业的劣势是否弱到错失良机、不堪威胁。
例如，SO战略包括的两种战略规划过程，即以产业威胁和机会为分析起点的外部导向战略规划过程(五力分析→产业定位→价值活动→驱动因子)和以内部资源和能力为起点的内部导向战略规划过程 (识别资源和能力→评价资源和能力→利用资源和能力→填补资源差距)，在企业外部环境稳定时期，对企业的战略制定有一定的指导作用，但是在企业外部环境动荡时期：产业结构模糊，企业的资源和能力不再有效，SWOT的静态分析和内外匹配很难有实际的意义。
换句话说，SWOT分析对制定涉及产业演化和能力演化的跨期发展战略帮助不多。SWOT分析隐含着对人理性能力的自信，机械的内外匹配战略忽略了内外匹配往往是一个试错和学习的过程。
综上所述，SWOT分析所隐含的假定可以说既具有简化和分类信息的优势，也具有其不能综合把握信息的劣势，对运用SWOT者可以说存在潜在的威胁，然而，近些年的战略管理研究提供了丰富我们对SWOT分析认识的机会。
SWOT的构成要素
近二十多年的战略管理探索可以看作是对SWOT分析的深化，对企业内部的研究，以资源基础观点为主要代表；对企业外部的研究，最具代表性的是波特的竞争战略理论。这里以资源基础观点为主，结合竞争战略理论，对 SWOT分析的区分要素进行分析。作为有一定特征的优势单纯地讨论优势没有任何意义，优势隐含着比较的含义，通常是和竞争对手比才能彰显出优势，这也是特异能力提出的基础，即特异能力是企业做得比竞争对手特别好能力，在价值链的不同环节上，企业各自从事自己擅长的活动。然而问题是为什么有些企业不可以做得和另一些企业一样好?
战略理论的回答是因为另一些企业拥有核心能力，核心能力不仅使企业做得好，而且是竞争对手难以模仿和复制的，相当数量的文献对企业拥有的资源和能力的特征进行了探讨，例如 Peteraf指出的能带给企业竞争优势的资源必须是异质的、对资源积累前后的相关竞争是有限制的，资源是难以转移的。有的学者则认为带给企业竞争优势的资源和能力是有价值的、稀有的、难以模仿和替代的。
资源基础观点是由外部导向的竞争战略理论向内部导向的古典战略理论的回归，从生产资料市场的层面给出了竞争优势更令人信服的解释，波特的产品市场超额收益的竞争优势定义，从资源基础观点看只是结果，而非原因。毫无疑问，资源基础观点丰富了我们对优势的理解。
基于优势的机会SWOT分析中的机会主要是围绕产品和市场中，可以使业务增长的一些情况，例如开发新市场、引入新产品和进行多角化。Porter按照行业对机会做了进一步的分析，例如在零散行业中有联合的机会，在新兴行业中有掌握先动优势的机会；在行业中还可以移动性壁垒为基础，进一步分析战略群组的机会。
然而，资源基础观点的企业异质性表明，不同的企业可能面临不同的机会，即拥有不同资源和能力的企业更是可以选择不同的机会；既然有一定特征的资源和能力给企业带来竞争优势，那么可以获得企业所需的资源和能力也是一种重要的机会，尽管带给企业竞争优势的资源和那里常常是积累所得。这一点在战略联盟的文献中也有研究，即战略联盟是企业获取资源和能力的重要机会，例如青岛啤酒和美国A—B公司结盟，提升了青岛啤酒在控制啤酒口味一致性上的能力。
曾经是优势和危及优势的威胁 企业的核心能力不能满足环境的要求时，企业的核心能力往往表现为核心刚性。Barton认为核心刚性是不合时宜的知识集，表现为公司中过去运转良好的价值观、技能、经营系统和技术系统，或许只能在整体上适用现在的某些项目或某些项目的—些部分。例如在发达国家钢铁行业中，大型钢铁厂及其技术风光一时，然而，随着外部需求的降低及新技术的出现，大型的一体化钢铁生产者常常陷入经营上的困境。
Porter的竞争战略理论揭示了对企业利润产生威胁的五种力量，然而由对企业优势的讨论可以得知，产品市场的优势是因为要素市场的不完全所致，所以对企业造成更大危害的是在要素层次上对企业的资源和能力造成破坏。
战略学者研究了技术变迁等外部因素对企业资源能力的影响，其中能力摧毁型(competence—destroying)、颠覆性(disruptive)和整体(architectural)技术变革对企业的资源和能力的威胁很大。能力摧毁型技术变革是指一种技术对另一种技术的替代；颠覆性技术变革是指技术领先的企业可能被技术一般的低成本企业挫败；整体性技术变革涉及局部技术进步和系统的优化。因此，这里可以看出，对企业优势的静态分析难于指导企业的跨期发展，今日的优势往往因为技术变革的威胁成为企业明日的劣势。
以上论述是资源基础观点之下的SWOT分析，对优势、劣势、威胁和机会都不再停留在产品市场层次，而是在探究企业产品背后的东西，即企业的资源和能力，从而我们可以更清晰的看出优势、劣势、威胁和机会的相互联系，而不是彼此分割的进行分析。
SWOT分析法应用很广，不仅仅运用于房地产项目中。
在房地产项目中，SWOT分析是一种对企业或项目的优势、劣势、机会和威胁的分析，在分析时，应把所有的内部因素(包括项目的优势和劣势)都集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进行评估。它是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的，SWOT四个英文字母分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。所谓SWOT分析，即态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。
一，分析环境因素：
下面结合XX项目来分析：
XX项目优势分析：（包括机会和威胁）
1，
位于##交通枢纽与黄金地段。（机会）
2， 商业，居住，健身，休闲，娱乐于一体。弥补了本地区中高档商娱的空缺。（机会）
3， ##最高档的住宅小区，满足本地区精英阶层生活（威胁）
4， 周边政府部门，商业，金融，医疗，教育等配套齐全（机会）
5， 道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响。（机会）
6， 上海建筑设计的结晶，##独有的小高层电梯楼及复式楼。（威胁）
7， 专业的物业管理（机会）
8， 公平交易，没有内部操作。（机会）
9， 市场供小于求，居民有强烈的购房需求（机会）
10， 最快今年底既可交房（机会）
11， 本地区新建楼较少，原有居民人均居住面积较小（机会）
12， 商业部分门面会随着以后本地小区建设及规划而升值（机会）
二、项目劣势分析：
1， 价格较周边其他小区要高（威胁）
2， 本地区收入及购买力不高（威胁）
3， 居民对电梯楼及复式接受能力有限，而电梯户型占比较高（威胁）
4， 后面有一个同期开发的楼盘形成了强烈的对比及竞争（机会）
5， 开发商不专业，配合度不高（威胁）
6， 三室户型偏多，而市场对两室需求比三室要大（威胁）
7， 本地商业品牌简单，档次不高（机会）
8， 整个市场房价在逐步上涨，而居民的收入没有明显看涨。（威胁）
9， 土地增值税清算会对开发商施压，可能影响价格决策。（威胁）
(暂时不能上传excel表格）
中间表格略过
三SWOT分析总结：
由以上分析可知：
优势机会，劣势机会以及优势威胁，如果策略处理得当，完全可以转化为对本项目有利的因素。
1.你要先了解房地产所处的环境，包括经济、政策、文化等，把这些结合起来将机会和威胁列出来
2.房地产的优劣势有哪些？这就要找它的行业及企业运营特点，比如资金周转率低就是劣势
不管做什么先确定思路，然后收集足够多的有效资讯，再用科学的方法整理归纳，那你就是赢家
答：你想晓得驷马咯？具体的？
答：1、分析环境因素 运用各种调查研究方法，分析出公司所处的各种环境因素，即外部环境因素和内部能力因素。外部环境因素包括机会因素和威胁因素，它们是外部环境对公司的发展直接有影响的有利和不利因素，属于客观因素，内部环境因素包括优势因素和弱点因素。2、构造SWOT矩阵 将调查得出的各种因素根据轻重缓急或...
答：一、什么是SWOT分析矩阵? SWOT分析模型(也称TOWS分析法)即态势分析法,由美国旧金山大学的管理学教授韦里克在20世纪80年代初期提出,从企业内部和外部收集资讯,分析市场环境,竞争对手,制定企业战略。 1.SW(内部环境分析) 竞争优势(Strength) 竞争优势是指品牌超越其竞争对手的能力,或者指品牌所特有的能提高品牌竞争力的...
答：SWOT分析方法认为企业外部环境对企业战略形成有重大影响，战略形成过程实际上是把企业内部优势和劣势与外部环境的机会和威胁进行匹配的过程。最佳战略是利用外部环境中的机会，并发挥企业的内部资源优势来寻求企业未来的发展。在房地产产品定位中，房地产企业通过分析外部环境中的机会和威胁及对项目的可能影响，...
答：一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及...
答：所谓SWOT分析，即基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等。通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。
答：1、分析环境因素 运用各种调查研究方法，分析出公司所处的各种环境因素，即外部环境因素和内部能力因素。外部环境因素包括机会因素和威胁因素，它们是外部环境对公司的发展直接有影响的有利和不利因素，属于客观因素，内部环境因素包括优势因素和弱点因素。2、构造SWOT矩阵 将调查得出的各种因素根据轻重缓急或...
答：(也称TOWS分析法、道斯矩阵)。在现在的战略规划报告里,SWOT分析应该算是一个众所周知的工具。来自于麦肯锡咨询公司的SWOT分析,包括分析企业的优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、机会(Opportunities)和威胁(Threats)。因此,SWOT分析实际上是将对企业内外部条件各方面内容进行综合和概括,进而分析组织的优劣势、面临的机会...
答：克服劣势因素，利用机会因素，化解威胁因素的原则，进一步分析确定企业目前应该采取的具体战略与策略。 案例： 北京某房地产项目SWOT分析 使用SWOT分析法的原则是保持分析的简洁化，避免复杂化与过度分析。它是企业制定发展战略和分析竞争对手情况的常用方法以之一。
