小区适老化改造成大势 房企、物企如何发力“第二赛道”？

　　理工学科是指理学和工学两大学科。理工，是一个广大的领域包含物理、化学、生物、工程、天文、数学及前面六大类的各种运用与组合。
　　理学
　　理学是中国大学教育中重要的一支学科,是指研究自然物质运动基本规律的科学,大学理科毕业后通常即成为理学士。与文学、工学、教育学、历史学等并列，组成了我国的高等教育学科体系。
　　理学研究的内容广泛，本科专业通常有：数学与应用数学、信息与计算科学、物理学、应用物理学、化学、应用化学、生物科学、生物技术、天文学、地质学、地球化学、地理科学、资源环境与城乡规划管理、地理信息系统、地球物理学、大气科学、应用气象学、海洋科学、海洋技术、理论与应用力学、光学、材料物理、材料化学、环境科学、生态学、心理学、应用心理学、统计学等。

　　工学
　　工学是指工程学科的总称。包含 仪器仪表 能源动力 电气信息 交通运输 海洋工程 轻工纺织 航空航天 力学生物工程 农业工程 林业工程 公安技术 植物生产 地矿 材料 机械 食品 武器 土建 水利测绘 环境与安全 化工与制药 等专业。

一、理工学科是一个广大的领域包含物理、化学、生物、工程、天文、数学及前面六大类的各种运用与组合。理工事实上是自然、科学、和科技的容合。
二、理工科专业分为理、工、农、医四个学科门类，各学科专业设置如下：
（一）、理学
1． 数学类 ：数学与应用数学；信息与计算科学
2． 物理学类：物理学；应用物理学
3．化学：化学；应用化学
4． 生物科学类：生物科学；生物技术
5．天文学类：天文学
6． 地质学类：地质学；地球化学
7． 地理科学类：地理科学；资源环境与城乡规划管理；地理信息系统
8． 地球物理学类：地球物理学
9． 大气科学类：海洋科学；应用气象学
10． 海洋科学类：海洋科学；海洋技术
11． 力学类：理论与应用力学
12． 电子信息科学类：电子信息科学与技术；微电子学；光信息科学与技术
13． 材料科学类：材料物理；材料化学
14． 环境科学类：环境科学；生态学
15． 心理学类：心理学；应用心理学
16． 统计学类：统计学
（二）、工学
1． 地矿类：采矿工程；石油工程；矿物加工工程；勘查技术与工程；资源勘查工程
2． 材料类：冶金工程；金属材料工程；无机非金属材料工程；高分子材料与工程
3． 机械类：机械设计制造及其自动化；材料成型及控制工程；工业设计；过程装备与控制工程
4．仪器仪表类：测控技术与仪器
5． 能源动力类：核工程与核技术
6． 电气信息类：电气工程及其自动化；自动化；电子信息工程；通信工程；计算机科学与技术；生物医学工程
7． 土建类：建筑学；城市规划；土木工程；建筑环境与设备工程；给水排水工程
8． 水利类：水利水电工程；水文与水资源工程；港口航道与海岸工程
9． 测绘类：测绘工程
10． 环境与安全类：环境工程；安全工程
11． 化工与制药类：化学工程与工艺；制药工程
12． 交通运输类：交通运输；交通工程；油气储运工程；飞行技术；航海技术；轮机工程
13． 海洋工程类：船舶与海洋工程
14． 轻工纺织食品类：食品科学与工程；轻化工程；包装工程；印刷工程；纺织工程；服装设计与工程
15． 航空航天类：飞行器设计与工程；飞行器动力工程；飞行器制造工程；飞行器环境与生命保障工程
16． 武器类：武器系统与发射工程；探测制导与控制技术；弹药工程与爆炸技术；特种能源工程与烟火技术；地面武器机动工程；信息对抗技术
17． 工程力学类：工程力学
18． 生物工程类：生物工程
19． 农业工程类：农业机械化及其自动化；农业电气化与自动化；农业建筑环境与能源工程；农业水利工程
20． 林业工程类：森林工程；木材科学与工程；林产化工
21． 公安技术类：刑事科学技术；消防工程
（三）、农学
1． 植物生产类：农学；园艺；植物保护；茶学
2． 草业科学类：草业科学
3． 森林资源类：林学；森林资源保护与游憩；野生动物与自然保护区管理
4． 环境生态类：园林；水土保持与荒漠化防治；农业资源与环境
5． 动物生产类：动物科学：蚕学
6． 动物医学类：动物医学
7． 水产类：水产养殖学；海洋渔业科学与技术
（四）、医学
1． 基础医学类：基础医学
2． 预防医学类：预防医学
3． 临床医学与医学技术类：临床医学；麻醉学；医学影像学；医学检验
4． 口腔医学类：口腔医学
5． 中医学类：中医学；针灸推拿学；蒙医学；藏医学
6． 法医学类：法医学
7． 护理学类：护理学
8． 药学类：药学；中药学；药物制剂

2022年的政府工作报告提出，有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。

其中，推进无障碍环境建设和适老化改造方面，在我国房地产领域并不陌生。早在今年之前，不少房企就已积极布局养老产业，有业内人士认为，如果形成了一定规模效应，无障碍环境建设和适老化改造可以成为房企的“第二赛道”；而物业公司在这一领域有先天优势，也可将其发展成增值服务的亮点。值得关注的是，未来房企和物业公司，在这一领域该如何发力？业务模式方面又将如何调整？

今年的政府工作报告中提出“推进无障碍环境建设和适老化改造”。图片来源/IC photo

老旧小区适老化改造更为迫切

随着人口老龄化的来临，城市、社区、家庭的空间都急需推进无障碍环境建设和适老化改造，从而为居家养老、就近养老提供支撑。今年的政府工作报告中就提出，有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。

此前的2月21日，国务院印发的《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》也提出，“十四五”时期，新建城区、新建居住区配套建设养老服务设施达标率要达到100%。与此同时，提升社区和家庭适老化水平，有序推进城镇老旧小区改造，完成小区路面平整、出入口和通道无障碍改造、地面防滑处理等，在楼梯沿墙加装扶手，在楼层间安装挂壁式休息椅等，做好应急避险等安全防护；有条件的小区可建设凉亭、休闲座椅等。

事实上，虽然部分品牌开发企业在房地产细分领域筹谋多年，配套养老功能的楼盘项目也已有所尝试，但大部分项目中，很少出现以老年人口作为主体进行的空间设计，也很少有无障碍的设计，这一问题在老旧小区内尤为突出。

在接受新京报记者采访时，全国政协委员莫天全指出，目前部分老旧小区没有物业服务或者物业服务相对简单，仅提供保洁、垃圾清运等基础项目，不足以助力适老化改造，“这样的小区在大中城市占比较高，也是改造难度最大的。但与此同时，老龄人口在这样的小区占比却很高，改造需求更为迫切。”

在莫天全看来，适老化改造要有先后、有层次、因地制宜地推动。在新小区开工建设的同时，就要考虑到适老化需求的建设，为未来养老做准备，而不是等到后期改造。而对于适老化改造难度较大的老旧小区，建议将项目市场化，挑选条件适当的小区，引入专业的养老机构来进行改造设计，打造适老化样板工程；然后总结经验，扩大适老化项目的成果，以点带面铺开。

适老化改造或能成为房企“第二赛道”

当前，适老化改造已是大势所趋。从房企层面来看，安馨康养集团董事长鄂俊宇认为，存量物业、适老化改造是房企必然面临的发展路径，如果房企意识不到这是长期趋势，不为此趋势做内功储备，包括人才结构、运营模式进行相应改变，没有存量改造的能力，在地产增量收缩背景下，可能会逐步退出市场。

近年来，已有不少房企纷纷布局城市更新、老旧小区改造，但涉及养老领域的无障碍环境建设和适老化改造，则更为细分。这对于房企而言，机遇与挑战并存。

“对于无障碍环境建设和适老化改造来说，本身就存在着诸多机遇，如果形成了一定规模效应，可以成为房企的‘第二赛道’，提高房企的营收来源，扩大市场空间，同时也有利于品牌溢价率的提升。”全国人大代表、58同城CEO姚劲波如是说。

不过，姚劲波同时强调，相对于开发行业，适老化改造尤其是在老旧小区进行适老化改造，本身面临的挑战并不小，对房企来说面临着资金缺口大、各方利益平衡难度大以及长期维护压力等诸多问题，想要在短时间内快速形成一套统一的操作模式，并通过规模优势取胜，可能性极小。

在鄂俊宇看来，房企切入适老化改造这一领域，最关键的是需要在战略和观念认知上进行转变，即从过去类金融化销售型物业形态向持有、运营型转变，从原来高投入、高周转，以及伴随而来的有可能是高利益、高风险的模式，转向小投入、长周期、挣慢钱的模式。“这需要看房企在战略和认知上是否有决心，有没有足够耐心愿意为这一机遇深耕。此外，在财务指标上，房企也需要对团队考核指标有个重新定义，如果依然用原先的思维或模式来考量，可能很难适应和坚持。”鄂俊宇如是说。

而在具体发展路径上，姚劲波指出，对房企而言，重要的是要因地制宜，“南北方的适老化有明显差异，一二线城市和三四线城市的适老化需求不同，养老有共性需求，但更重要的是个性化需求，需要在了解各地风俗习惯、地理环境等诸多差异后，有针对性开展改造建议，并不断落地和优化改造方案。”

物企“前期准备”尚不充分，未来有望突围

值得一提的是，适老化改造方面，物业企业有其先天优势。恰如江苏三三德玖物业服务有限公司董事长林志伟所言：物业服务可以零距离贴近，可转变“不舍得花钱养老”的传统养老观念，使养老转变为养生；也可以转变商业化服务模式，提倡社会化和公益化养老。此外，在政府决策指导下，可实现小投入大产出，引导社区养老形成共识。

不过，截至目前，物业企业在居家养老、适老化改造方面尚未探索出较成功的先例。那么，物业企业目前面临哪些挑战？又该如何调整？

鄂俊宇指出，居家养老、适老化改造是物业企业介入康养社区服务一个较好的路径。目前的问题在于，物业企业对适老化改造这一特殊模式理解得还不够深入，对于客群需求、服务标准可以选择的合作方范围较窄，尤其在没有形成规模化的样板和示范时，物业企业可能会浅尝辄止。“物业企业需要有耐心，将它当作一个重要的必选项或长期业务，才能迎来较成熟的发展模式。”鄂俊宇称。

姚劲波指出，物业企业目前的主要工作依然体现在保洁和安保两项，虽然一些品牌物业企业也在不断推出各类增值服务，但其收益所占比重很小。同时，提供居家养老相配套的专业服务，本身专业度高求较高，没有经过专业培训的人员也很难胜任此类工作。对于物业企业来说，如果要大规模进入，必然在前期需要大量人员和资金投入，但在现实中，物业企业目前在这方面所做的前期准备并不充分。

“随着改造标准不断完善，居家养老配套服务标准逐步确立，物业企业的参与度一定会明显提升，也将诞生一批以优质养老服务为特色的企业品牌。”姚劲波如是说。